房地产经纪机构的电子商务运作模式_图文

1、第27卷第4期2005年8月重庆建筑大学学报Journal of Chongqing Jianzhu UniversityAug.2005房地产经纪机构的电子商务运作模式8吴翔华,胡桓(河海大学商学院,江苏南京210013摘要:对于房地产经纪企业而言,建立企业内部网INTRANET及企业的WEB站点的巨大投入阻碍了电子商务发展,其中大多数仅停留在“网上黄页”的层面。因此,必须结合中小房地产经纪企业发展实际,建立以公共信息平台为基础,以电子商务系统为依托,以电子商务技术为核心,兼顾传统的电子商务运作模式,构建具有中小型房地产经纪企业特色的电子商务系统。关键词:房地产;经纪;电子商务中图分类号:F

2、293.35文献标识码:A文章编号:10067329(200504009304 Operation Mode of EBusiness in Estate Agency CorporationsWU Xianghua.WU HuanAbstract:The huge investment for intranet and web site prevents the development of the application of electronic business in small and medium real estate agency corporations,which only

3、 use the electronic business asan informationplatform simply.This paper sets up aneffective electronic businessapplicationflow and disentomb the potential of the electronic business platform adequately.Keywords:real estate;agency;electronic business房地产业是我国的支柱产业,对经济的良好发展有着举足轻重的作用。房地产市场可粗略分成一级市场和二级市场,

4、一级市场一般指新建商品房的交易市场,二级市场则是二手房的交易市场。一级市场的参与者主要是房地产开发商和买房者;二级市场参与者则为房地产经纪机构、卖房者和买房者;这两级市场都要依赖政府主管的房地产部门即当地房地产交易中心对交易的全部流程进行监控和管理,涉及到交易过户等手续还要得到相关部门的审批和参与。1房地产经纪行业中电子商务应用现状国外房地产经纪行业电子商务已经普遍开展,而我国众多的房地产经纪企业中,只有极少数规模较大的企业真正开发了企业内部网(Intranet,构建了企业Web站点,并且投入巨大的人力和物力,形成了较为完善的电子商务解决方案。一大多数中小型经纪企业仍然仅停留在提供信息发布功能

5、的“网上黄页”电子商务应用层面,消费者只能看到简单的房源信息,仅仅是报纸版面信息的移植,电子商务的优势无从展现。当房地产经纪公司知道客户有需求时,便抛开网站,与其进行直接的交易活动,在以后的实际交易过程中也脱离了电子商务。再者,这种简单的流程可能会引起另外一种情况,就是房屋所有权人和买房人撇开房地产经纪商而达成了交易,他们节省了经纪费用,但房地产经纪公司最初的人力物力投入就会付之东流,对于中小型经纪公司而言,这样的损失是巨大的。如果在双方有意向的初期就有一种约束力,或是在成交的过程中有必要的控制环节,这种现象应该可以得到有效的控制。收稿日期:20050110作者简介:吴翔华(1972一,男,江

6、苏南京人,博士生,主要从事房地产市场、房地产中介理论研究。2探讨中小型房产经纪机构的电子商务之路从目前的应用现状来看,房地产商的B2B模式和B2C模式都有成功的例子,但是如何让为数众多而实力又相对较弱的中小型房产经纪机构既享受到电子商务的便利,又不过多增加建立电子商务系统的成本?本文在多方收集资料的基础上,大胆地提出一种中小型房产经纪机构的电子商务新模式。2.1大型房地产开发企业参建的信息平台打造中小型房地产经纪企业开展电子商务主要应考率以下几方面因素:首先,既要充分发挥电子商务交易的优势,又要避免企业过多的资金技术投入;其次,既要保护购房者、卖房者的权益,也要保障经纪公司的合理收入;第三,要

7、形成房产交易的前期(信息发布、中期(买卖撮合和后期(交易过户和交费一条龙服务的模式,从而节约三方成本,使净收益最大化。结合房地产经纪行业的现状、特点和电子商务的经营模式及其优势,我们认为,在目前阶段,在房地产经纪行业发展电子商务的过程中,应该走电子商务与行业传统经营方式相结合的道路,即以政府打造的公共信息平台为基础,以电子商务系统为依托,以电子商务技术为核心,兼顾传统的实现方式。为了有利于房地产管理部门对于房产交易过程的管理和监督,提高其管理水平和效率,这一工程的建设可由当地的房地产交易中心建立房地产公共信息平台(可作为一项政府的电子政务工程来实施,并在此基础上构建具有中小型房地产经纪企业特色

8、的电子商务系统。但是,电子商务系统的建立需要大量资金和技术的投入,房产交易中心无力负担一次性的投人。如何解决这个问题呢?借鉴江苏省工商电子政务系统的建设手段,我们也提出“政务工程、企业参建”的“BOT”模式,由一些大型的房地产开发商共同出资建设这个信息平台,政府和企业协商由专门的部门维护信息平台的运行,大企业从信息平台提供的增值服务中获得投资回报。可预计能产生投资回报的服务项目包括:房地产企业资质认证服务、会员注册服务、客户信息数据库共享服务等。另外,大型房地产开发企业也可以借助该信息平台展开业务活动。2.2中小型房地产经纪机构加盟的信息平台共享在房地产信息平台建设好后,中小型房地产经纪机构只

9、要缴纳很少数量的会费,就可享用高质量的电子商务信息平台,拥有一个虚拟的网上商铺。经纪商不必考虑网站的维护,将大部分的精力放在交易过程中,同时又享受到电子商务的优势。这样的网站将在本地具有强大的优势和市场。到时候,大型房地产经纪企业依赖的是专业化和特色化,而本地的房地产经纪网具有普及化和集体化的特点,二者相辅相成。时机成熟,这些网站可以在一定范围内建立数据共享,这样必然带动房地产电子商务的兴起和蓬勃发展。2.3卖房者和买房者参与经纪企业网上撮合卖房者和买房者可分别借助Internet登录到该信息平台的经纪商电子商铺中,进行信息的发布和检索。这两类信息将分别记人房源信息数据库和求购信息数据库,由系

10、统进行自动的条件匹配。这种方式,将大大缩短供需信息互相寻找的时间周期,减少交易成本,为买卖双方节约成本。2.4系统流程分析一系统运作的流程如下图1所示。 图1系统运作流程不意并更新相关的数据库信息。房地产交易管理部门虽然不直接参与交易,但可以通过这二平台对正常的交易秩序进行监督、管理,维护交易双方利益,公开交易流程;同时还可以对每一宗交易进行在线监控,对房地产经纪企业的诚信等级及时予以评定,并定期公布经纪机构的信用等级指数排名等,使房地产市场信息更加透明化。2.5系统设计中需要注意的几个关键问题身份认证主要由数字证书实现。在房地产中介行业的实际交易中身份证房产证和求租意向书成为求租者的主要认证

11、依据;身份证和承租意向书(表示乙的支付能力等成为承租者的主要认证依据。在电子商务中也必须用一定的电子手段证实用户的身份及其对网络的访问权限。在电子商务中,只有交易双方出示了互相认同的数字证书并以此为依据来进行交易操作,双方的交易行为才能得以顺利实施。为保证数字证书的权威性,cA中心必须是独立的、公正的和为双方信任的第三方机构。由于房地产中介行业的特殊性,我们认为,其电子商务系统的CA中心应该选择房产管理部门和房地产中介行业与其他参与方共同信任的CA中心。由于在电子商务的过程中企业与用户没有面对面坦诚公布的交流,双方缺乏足够的信任。因此,交易双方必须提供双方认同的鉴别机制。目前,较为常用的鉴别技

12、术是数字签名和加密技术。数字签名既可作为加密技术,也可作为鉴别技术来使用。它的实现原理是,要求发送的数据通过Hash函数处理得到报文摘要,发送方利用自己的私有密钥对摘要进行加密形成数字签名后将原文同数96重庆建筑大学学报第27卷字签名发送给信息接受者,信息接受者用发送方的公共密钥对数字签名进行解密。这就保证了信息是发送方发送的且中途没有被泄露或篡改。这可以有效遏制恶意发布不实信息的行为。3结论本文探讨了一种新型的由政府、大型房地产开发商和小型经纪企业共建共用的房地产电子商务模式。可以看到,电子商务为经纪组织的网络化发展奠定了基础,但是千篇一律的运营模式将制约中国中小型房产经纪公司的发展,利用电

13、子商务发展独具特色的针对性服务才是这些企业应当认真思考的问题。而政府部门则应当着力于营造良好的电子商务应用环境。参考文献:1梁成华,张义刚.电子商务技术M.北京:电子工业出版社,2000.2吕廷杰.电子商务教程M.北京:电子工业出版社,2000.3葛颂茂.房地产交易入门M.上海:上海社会科学院出版社,1998.4高展军.电子商务时代的房地产网络营销J.中外房地产导报,2000,(9:2325.5李德建.电子商务在房地产中介行业的应用(J.贵州财经学院学报,2001,(6:8185.(上接第54页结果表明,由于邻近建筑物的干扰影响,使该建筑物表面的风荷载发生了显著变化,特别是背风面底部和建筑物两

14、侧,其局部负压绝对值增大了100%,个别点甚至增大了200%,从而使建筑物底部的体型系数值明显大于规范值,结构设计时要特别注意由于负压过大可能造成大楼外表面玻璃幕墙脱落。大楼顶部的收缩明显降低了迎风面压力,背风面负压也有所降低,从而使顶部总体体型系数值大大降低,其值仅为规范规定值的60%80%左右。4结论1通过对风洞试验结果进行分析、计算后得到的体型系数可直接用于风荷载计算。2邻近建筑物的存在使英利大厦底部产生了较大的干扰荷载,特别是负压,从而使建筑物底部的体型系数值明显大于规范值,结构设计时要特别注意由于负压过大可能造成大楼外表面玻璃幕墙脱落。3大楼顶部的收缩明显降低了迎风面压力,背风面负压

15、也有所降低。参考文献:1GB500092001,建筑结构荷载规范s.2张亮亮.绵阳南郊机场航站大楼风压分布研究J.重庆建筑大学学报,2004,26(1:593张亮亮.建筑物表面脉动压力测量与分析J.空气动力学学报,1996,14(3:288293.4张亮亮.高层建筑风荷载及其动态响应研究D.成都:西南交通大学,1994.5张相庭.高层建筑抗风抗震设计计算M.上海:同济大学出版社,1997. 房地产经纪机构的电子商务运作模式作者:吴翔华, 胡桓, WU Xiang-hua, WU Huan作者单位:河海大学,商学院,江苏,南京,210013刊名: 重庆建筑大学学报英文刊名:JOURNAL OF

16、CHONGQING JIANZHU UNIVERSITY年,卷(期:2005,27(4引用次数:1次参考文献(5条2.吕廷杰电子商务教程 20003.葛颂茂房地产交易入门 19984.高展军电子商务时代的房地产网络营销 2000(095.李德建电子商务在房地产中介行业的应用期刊论文-贵州财经学院学报 2001(06相似文献(10条1.期刊论文规范房地产经纪行为的法律思考-以房地产经纪业中的法律关系为线索-商场现代化2005,""(19规范房地产经纪行为应理清房地产经纪业中的法律关系.目前在房地产经纪机构的准入、经纪人资格的认定、经纪机构的经纪行为等方面都存在急需解决的问题.

17、针对存在的问题,应尽快制定规范房地产经纪活动的法律法规,提高经纪机构及经纪人员市场准人的门槛,引入保证金制度.行业管理部门应严格执法,加强市场监管,加大处罚力度.中介机构的行业协会应加强对中介机构的诚信教育、自律教育、法制教育和素质教育,将房地产经纪机构及从业人员的行为纳入诚信体系.2007,""(1房地产经纪市场的运行效率是房地产市场发展水平的重要标志,也是衡量其是否成熟的主要标准,研究房地产经纪市场的运行效率具有重要的意义.由于目前对我国房地产经纪市场运行效率的研究基本上处于空白,借鉴美国房地产经纪市场运行效率的研究成果,可以为开展我国房地产经纪市场运行效率的研究提供指

18、导.3.学位论文赵庆祥房地产经纪行业发展研究以房地产经纪组织演进为例2006我国的房地产经纪行业既有悠久的历史,又是一个新行业。新中国成立以后,随着社会主义改造的完成,房地产交易停止,房地产经纪活动逐渐消失。直到1978年之后,房地产市场逐步建立,房地产经纪行业随着房地产业的复兴慢慢发展起来。改革开放以来,在房地产开发投资持续增长、住房制度改革不断深化的背景下,我国的房地产经纪行业经历了由复苏、形成(1978-1992年到快速发展(1992年之后的过程。房地产经纪组织作为房地产经纪行业的主体,也经历了从个人到企业再到行业组织的演进过程。房地产经纪行业是一个有机的、能够不断自我完善的复杂系统,房

19、地产经纪组织是其重要的组成部分。房地产经纪行业的发展是一个不断自组织(组织化的过程,不同的发展时期,房地产经纪组织的形式不同。从组织形式演化和组织结构变迁的角度,剖析房地产经纪行业的发展,可以透视房地产经纪行业发展的机理。房地产经纪组织的变迁是外生变量和内生变量共同作用的结果,房地产交易量的增加和信息技术的发展是房地产经纪组织演进的主要外因,房地产经纪组织的博弈是房地产经纪组织演进的主要内因。一定意义上,房地产经纪组织演进的原因也是房地产经纪行业发展的内在动力。目前,我国的房地产经纪行业发展过程中出现了诚信缺失、发展失范等问题,解决这些问题需要依靠房地产经纪行业组织的完善与发展。房地产经纪行业

20、自律组织(学会、协会等的发展,关键在于信息平台的建立和制度、规范的制定。行业自律组织发展的长远目标,是将房地产经纪行业塑造成自我组织、自我创新的行业。我国的房地产经纪经行业经过近30年的发展,其发展轨迹逐渐明晰,发展规律也日渐显现。本文从房地产经纪行业发展的高度,以房地产经纪行业发展的历程为背景,房地产经纪组织的演进为主线,组织演进以及行业发展的动力机制为剖析点,依据丰富的数据资料,结合科学的理论方法,较深入地探讨了房地产经纪组织演进的机制,较系统地总结了房地产经纪行业发展的路径。本文在研究过程中,运用了制度经济学、信息经济学的理论,并尝试着引入了系统科学的自组织理论。房地产经纪组织的演进是房地产经纪行业发展过程一个缩影,通过分析房地产经纪组织的演进过程研究房地产经纪行业的发展,不仅可以认识