房地产交易管理制度与政策

1、L/O/G/O周天建周天建环境与测绘学院土地资源管理系环境与测绘学院土地资源管理系二一二年十二月二一二年十二月房地产制度与政策房地产制度与政策Real Estate Systems and Policies 第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房地产交易管理概述房地产交易管理概述 房地产转让管理房地产转让管理12主要内容主要内容房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基本制度，房地产交易管理机构及其职责本制度，房地产交易管理机构及其职责房地产转让概述，房地产转让的条件，房地产转房地产转让概述，房地产转让的条件，房地产转让的程序

2、，房地产转让合同，以出让方式取得建让的程序，房地产转让合同，以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定济适用住房上市的有关规定商品房销售管理商品房销售管理3商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策房屋租赁管理房屋租赁管理房地产抵押管理房地产抵押管理45主要

3、内容主要内容房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转租租房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，房地产抵押登记，住房抵押贷款证券化涉及的抵押房地产抵押登记，住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，最高额抵押权，房地产抵押的效力，权变更登记，最高额抵押权，房地产抵押的效力，房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现第六章第六章 房

4、地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策掌握掌握 1学习要求学习要求 房地产交易的基本制度房地产交易的基本制度;房地产转让的概念和分类房地产转让的概念和分类;房地产转让房地产转让的条件的条件;房地产转让的程序房地产转让的程序;以出让方式取得建设用地使用权的房地以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让产转让;以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;商品房预商品房预售的条件售的条件;商品房预售许可商品房预售许可;商品房预售合同登记备案商品房预售合同登记备案;商品房现售商品房现售;商品房买卖合同商品房买卖合同;房地产抵押的概念房地产抵押的概念;房地产作

5、为抵押物的条件房地产作为抵押物的条件;房地房地产抵押的一般规定产抵押的一般规定;房地产抵押合同房地产抵押合同;房地产抵押估价房地产抵押估价;房地产抵押房地产抵押登记登记;最高额抵押权最高额抵押权;房地产抵押的效力房地产抵押的效力;房地产抵押权的实现。房地产抵押权的实现。第六章第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策熟悉熟悉 2学习要求学习要求 房地产交易管理的概念和原则房地产交易管理的概念和原则;房地产转让合同房地产转让合同;已购公有住房已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定和经济适用住房上市的有关规定;商品房预售的概念商品房预售的概念;商品房销售代理商品房销售代理;商品房销

6、售中禁止的行为商品房销售中禁止的行为;商品房屋租赁的条件商品房屋租赁的条件;商品房屋租赁合同商品房屋租赁合同;房屋租赁的概念房屋租赁的概念;房屋租赁登记备案房屋租赁登记备案;商品房屋转租商品房屋转租;住房抵押贷款证住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记券化涉及的抵押权变更登记了解了解 3房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构及其职责第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则一、房地产交易管理的概念和原则 概念概念是指是指政府房地产管理部门及其他相关部门政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政采取法律的、行政 的、经济的手段，对房地产交易活动进

7、行指导和监督，是房的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房 地产市场管理的重要内容地产市场管理的重要内容形式（三种）形式（三种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产抵押房地产抵押房屋租赁房屋租赁原则原则（民事行为）（民事行为）自愿自愿公平公平诚实信用诚实信用第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）（三大交易基本制度）2.1 房地产价格申报制度房地产价格申报制度为何要申报为何要申报关系到国家的关系到国家的税费税费何种情况需要申报何种情况需要申报（如实申报）（如实申

8、报）转让申报成交价格时转让申报成交价格时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产经纪人在代办有关交易手续时房地产经纪人在代办有关交易手续时第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）（三大交易基本制度）2.1 房地产价格申报制度房地产价格申报制度 如成交价格明显低于正常成交价格的处理如成交价格明显低于正常成交价格的处理 成交价格明显低于正常市场价格的，以成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格评估价格作为缴纳税费的依作为缴纳税费的依 据据 并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按

9、不低于房地产行并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行 政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续 如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新重新 评估评估对重新评估仍有异议的，对重新评估仍有异议的，可向法院起诉可向法院起诉第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）（三大

10、交易基本制度） 2.2 房地产价格评估制度房地产价格评估制度依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估2.3 房地产价格评估人员资格认证制度房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师房地产估价师执业资格证书执业资格证书个人具有执业资格，通过个人具有执业资格，通过 考试取得考试取得房地产估价师房地产估价师注册证书注册证书受骋于某家评估公司，通过注受骋于某家评估公司，通过注 册取得（具体执业，评估报告上可签字）册取得（具体执业，评估报告上可签字）第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及

11、其职责 房地产交易管理机构房地产交易管理机构国务院建设行政主管部门（住建部）国务院建设行政主管部门（住建部）省级省级建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所房地产交易管理机构的职责（自学）房地产交易管理机构的职责（自学） （1）制定法规）制定法规执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定 具体实施办法具体实施办法 （2）监督交易秩序）监督交易秩序整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交 易、经营等活

12、动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的 合法权益合法权益第一节第一节 房地产交易管理概述房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构的职责（自学）房地产交易管理机构的职责（自学） （3）办理手续）办理手续办理房地产交易鉴证等手续办理房地产交易鉴证等手续 （4）协助征收税款）协助征收税款协助财政、税务部门征收与房地产交易有协助财政、税务部门征收与房地产交易有 关的税款关的税款 （5）提供信息）提供信息为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示 行

13、情等各种服务行情等各种服务 （6）发布信息）发布信息为政府宏观决策和正确引导市场发展服务为政府宏观决策和正确引导市场发展服务第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述 概念概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为将其房地产转移给他人的行为合法的转让方式合法的转让方式（本质，（本质，只要权属发生变更只要权属发生变更，即视为转让），即视为转让）买卖买卖赠与赠与房地产作价入股房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）一方提供土地使用权，另一方

14、提供资金（合作开发）企业被收购、兼并或合并企业被收购、兼并或合并以房地产抵债的以房地产抵债的其它其它第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述 实质实质房地产权属发生转移房地产权属发生转移房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述房地产转让的分类房地产转让的分类根据根据转让的对象转让的对象地面上有建筑物的房地产转让地面上有建筑物的房地产转让（房地合一）（房地合一）地面上无建筑物的房地产转让地面上无建筑物的房地产转让土地使用权转让土地

15、使用权转让根据根据土地使用权的获得方式土地使用权的获得方式以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让根据根据转让的方式转让的方式有偿转让有偿转让买卖、作价入股、抵债等，双务行为买卖、作价入股、抵债等，双务行为无偿转让无偿转让房地产赠与、继承等，单务行为房地产赠与、继承等，单务行为第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 一、房地产转让概述一、房地产转让概述【2009年真题年真题】下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债房地产抵债B.房

16、地产作价入股房地产作价入股C.房地产买卖房地产买卖D.房地产继承房地产继承【2008年真题年真题】房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）权利，并承担一定的义务。（）第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 二、房地产转让条件二、房地产转让条件转让的一般条件转让的一般条件（转让建筑物和在建工程）（转让建筑物和在建工程）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资 总额的总额的25%以上以上（在建设工程）（在建设工程）属于成片开发的，形成工业用地或者其他建

17、设用地条件属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地土地 使用权证书使用权证书第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 二、房地产转让条件二、房地产转让条件不得转让的情形不得转让的情形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地 产权利的产权利的依法收回土地使用权的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的房地产权属有争议的房地产未依法登记领取权属证书的房

18、地产未依法登记领取权属证书的房地产法律和行政法规规定禁止转让的其他情况法律和行政法规规定禁止转让的其他情况第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序 （六步曲）（六步曲） 程序程序转让当事人签订书面转让合同转让当事人签订书面转让合同当事人在转让合同签订后持有关文件到房地产所在地的房地产管理当事人在转让合同签订后持有关文件到房地产所在地的房地产管理 部门部门申报成交价格申报成交价格管理部门做出是否受理的答复管理部门做出是否受理的答复房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产 进行进行现

19、场查勘和评估现场查勘和评估（成交价格、是否是纯土地）（成交价格、是否是纯土地）当事人按照规定缴纳有关税费当事人按照规定缴纳有关税费房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序 （六步曲）（六步曲） 相关规定相关规定房地产转让，先办理房地产交易手续房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）（有交税的环节）再办理房地产的变更登记再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）（变更房屋所有权证书）再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申

20、请变更土地使用权登记申请变更土地使用权登记第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 四、房地产转让合同四、房地产转让合同 双方当事人的姓名或者名称、住所双方当事人的姓名或者名称、住所房地产权属证书的名称和编号房地产权属证书的名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限房地产的用途或使用性质房地产的用途或使用性质(与土地出让合同一致与土地出让合同一致)成交价格及支付方式成交价格及支付方式房地产交付使用的时间房地产交付使用的时间违约责任违约责任双方约定的其它事项双方约定的其它事项第二节第二节 房地产

21、转让管理房地产转让管理 五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让 原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人可多次转让可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所 拥有的土地使用年限，是拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权原出让合同约定的年限减去原土地使用权 已经使用年限后的剩余年限已经使用年限后的剩余年限转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方

22、（国土 部门）和市、县政府部门）和市、县政府规划主管部门规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出的同意，签订建设用地使用权出 让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 两种处理方式两种处理方式由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金可以

23、不办理出让手续的情况可以不办理出让手续的情况转让后的土地仍然符合划拨用地条件转让后的土地仍然符合划拨用地条件国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地其它其它私有住宅转让后仍用于居住的私有住宅转让后仍用于居住的第二节第二节 房地产转让管理房地产转让管理 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 可以不办理出让手续的情况可以不办理出让手续的情况出售公有住宅的出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不

24、可分割转让的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条 件的件的根据城市规划土地使用权不宜出让的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形收益金的上缴收益金的上缴由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应

25、 当扣除已缴纳的土地收益当扣除已缴纳的土地收益第二节第二节 房地产房地产转让管理转让管理 七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分用地大部分 是划拨的是划拨的（1999年年4月上市限制已取消）月上市限制已取消） 国家在国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面等方面 给予优惠给予优惠第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理一、商品房预售的概念一、商品房预售的概念 概念概念指房地产开

26、发企业将指房地产开发企业将正在建设中正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承的房屋预先出售给承购人，由承 购人购人预付定金或房价款预付定金或房价款的行为的行为（房子还未竣工验收）（房子还未竣工验收）管理法规管理法规城市房地产管理法城市房地产管理法商品房预售实行预售许可，取得商品房预售实行预售许可，取得商品房商品房 预售许可证预售许可证原建设部原建设部城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法商品房预售管理的细商品房预售管理的细 化规定化规定第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理二、商品房预售的条件（四条件）二、商品房预售的条件（四条件） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书已交付

27、全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(建设用地规划建设用地规划许可证许可证) 持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 办理了预售登记，取得办理了预售登记，取得商品房预售许可证商品房预售许可证五证齐全：五证齐全： 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 、国有土地使国有土地使用权证用权证、 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 、施工许可证施工许可证和和商品

28、房预售许可证商品房预售许可证。第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理三、商品房预售许可三、商品房预售许可 预售许可预售许可由由开发企业开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许 可证可证申请预售许可证提交的资料申请预售许可证提交的资料商品房预售许可申请表商品房预售许可申请表开发企业的营业执照和资质证书开发企业的营业执照和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明工程

29、施工合同及施工进度说明工程施工合同及施工进度说明（证明能按时完工）（证明能按时完工）商品房预售方案商品房预售方案第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理四、商品房预售合同登记备案四、商品房预售合同登记备案 开发商应当与承购人签订书面预售合同开发商应当与承购人签订书面预售合同预售人（开发商）预售人（开发商）应在签约之日起应在签约之日起30日内日内持合同到县级以上政府房持合同到县级以上政府房 产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续（不是登记，不是预（不是登记，不是预 售合同生效的条件）售合同生效的条件）禁止禁止商品房预购人将购买的未竣工的商品房预购人将购

30、买的未竣工的预售房再转让预售房再转让【2008年真题年真题】商品房预售合同登记备案应由（）商品房预售合同登记备案应由（） 办理。办理。A.房地产开发商房地产开发商B.房地产销售代理机构房地产销售代理机构C.商品房预购人商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同房地产开发商和商品房预购人共同【2006年真题年真题】商品房预售合同由商商品房预售合同由商品房预售人办理登记备品房预售人办理登记备案手续。（）案手续。（）第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理五、商品房现售的条件五、商品房现售的条件 开发企业具有营业执照和资质证书开发企业具有营业执照和资质证书(主体问题主体问题)取得土地使用权证书

31、或使用土地的批准文件取得土地使用权证书或使用土地的批准文件持有建设工程规划许可证和施工许可证持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收（与预售的最重要区别）已通过竣工验收（与预售的最重要区别）征收搬迁安置征收搬迁安置已经落实已经落实供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设其他配套基础设 施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期物业管理方案已经落实物业管理方案已经落实第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理六、商品房销售代理六、商品房销售代理 概念概念是指房地

32、产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专委托专 门的房地产中介机构门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式代为销售的一种经营方式（经纪公司）（经纪公司）特点特点必须签订委托合同必须签订委托合同房地产中介机构可以房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用中介机构的销售人员应具有相应的资格条件中介机构的销售人员应具有相应的资格条件【2009年真题年真题】房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（）以外的其他费用。（

33、）第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理七、商品房销售中禁止的行为七、商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人 （一楼多卖）（一楼多卖）开发企业不得采取开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式返本销售或变相返本销售的方式销售商品房销售商品房（回（回 购）购）不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款预定款 性质性质的费用的费用（定金、排号费）（定金、排号费）商品住宅必须按商品住宅必须按套套销售，不得分割拆零销售销售，不得

34、分割拆零销售禁止禁止商品房预购人将购买的商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行未竣工的预售商品房再行转让转让实行实名制购房，推行商品房实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案预售合同网上即时备案第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.1 商品房买卖合同的主要内容（格式合同）商品房买卖合同的主要内容（格式合同） 当事人名称和姓名、住所当事人名称和姓名、住所 商品房基本情况商品房基本情况 商品房的销售方式商品房的销售方式 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 交付使用条件及日期交付使用

35、条件及日期 装饰、装修标准承诺（精装修、毛坯）装饰、装修标准承诺（精装修、毛坯） 供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关 权益、责任权益、责任第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.1 商品房买卖合同的主要内容商品房买卖合同的主要内容 公共配套建筑的产权归属（车位）公共配套建筑的产权归属（车位） 面积差异的处理方式面积差异的处理方式（合同约定面积与产权登记面积）（合同约定面积与产权登记面积） 办理产权登记有关事宜办理产权登记有关事宜 解决争议的办法解决争议的办法 违约责任违约责任 双方约定

36、的其他事项双方约定的其他事项第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.2 商品房合同的计价方式商品房合同的计价方式计价方式计价方式按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套内建筑面积或按建筑面积计价按套内建筑面积或按建筑面积计价产权登记方式产权登记方式按建筑面积进行登记（仅有这一种方式）按建筑面积进行登记（仅有这一种方式）【重点重点】商品房建筑面积构成（两部分组成）商品房建筑面积构成（两部分组成）其中，套内建筑面积其中，套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内阳台面积套内阳台面积+套内墙体面积套内墙体面积 第三节第三节 商

37、品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.3 误差的处理方式误差的处理方式衡量误差的指标衡量误差的指标面积误差比面积误差比误差的处理误差的处理合同有约定的从其约定合同有约定的从其约定合同未作约定的合同未作约定的按原则处理按原则处理【重点难点重点难点】误差的处理原则误差的处理原则面积误差比绝对值面积误差比绝对值小于等于小于等于3%的的，据实结算房价款（多退少补），据实结算房价款（多退少补）第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.3 误差的处理方式误差的处理方式面积误差比绝对值大于面积误差比绝对值大于3%时时买受人买受人有权退房

38、有权退房。退房的开发企业应当在买受人。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期提出退房日期30 日内日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息支付已付房价款利息买受人不退房的买受人不退房的产权登记面积大于合同约定面积时，（补）产权登记面积大于合同约定面积时，（补）面积误差比在面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足之内的房价款由买受人补足超出超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积的，（退）产权登记面积小于合同约定面积的，（退）面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3%以

39、内的部分房价款由开发企业以内的部分房价款由开发企业返还买返还买 受人受人绝对值超过绝对值超过3%的房价款由开发企业的房价款由开发企业双倍返还双倍返还买受人买受人第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 【2008年真题年真题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价售价4 000元元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退

40、房，则该，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40 000B.53 600C.66 800D.80 000第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 【2007年真题年真题】商品房买卖合同约定面积为商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为平米，价格为4000元每平米，交付使元每平米，交付使用时，产权登记面积为用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。定。根据有关规定最后结算的房价款

41、应为（）万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 【2006年真题年真题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分 摊的共有建筑面积摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应

42、据实计算房价款商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.4 中途变更规划、设计中途变更规划、设计发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内日内，书面书面 通知买受人通知买受人买受人有权在通知到达之日起买受人有权在通知到达之日起15日内日内做出是否退房的书面答复。如做出是否退房的书面答复。如 未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发

43、企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由 开发企业承担违约责任开发企业承担违约责任第三节第三节 商品房销售管理商品房销售管理八、商品房买卖合同八、商品房买卖合同 8.5 保修责任（前面章节已讲解，自己看看）保修责任（前面章节已讲解，自己看看）是指开发企业对购买人承担的保修责任是指开发企业对购买人承担的保修责任保修期从交付之日保修期从交付之日起计算起计算【辨析辨析】两种保修责任两种保修责任施工合同的中保修责任施工合同的中保修责任是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期从从工程竣工验收合格之工程竣工验收合格之日起计算日起计算购买合同

44、中的保修责任购买合同中的保修责任是开发企业向购买人承担责任的保修期是开发企业向购买人承担责任的保修期从从商品房交付之日商品房交付之日起计算起计算第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 一、房屋租赁的概念及分类一、房屋租赁的概念及分类 概念概念是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承 租人向出租人支付租金的行为租人向出租人支付租金的行为（民事活动）（民事活动）分类分类按按房屋所有权的性质房屋所有权的性质分类分类公有房屋的租赁公有房屋的租赁私有房屋的租赁私有房屋的租赁按房屋的按房屋的使用用途使用用途住宅用房的租赁住宅用房的租赁

45、非住宅用房的租赁非住宅用房的租赁办公用房租赁办公用房租赁生产经营用房的租赁生产经营用房的租赁第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策 双方持有的证明双方持有的证明出租人的证明出租人的证明公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定 的其他证明的其他证明私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证承租人承租人必须持有身份证明必须持有身份证明承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求共同居住人要求继承原租赁关继承原租赁关 系的，

46、出租人应当继续履行原租赁合同（如夫妻双方）系的，出租人应当继续履行原租赁合同（如夫妻双方）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权共有人有优先承租权租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履 行行（即买卖不破租赁）（即买卖不破租赁）第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 二、房屋租赁的政策二、房屋租赁的政策 【2006年真题年真题】 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（）。关系的，出租

47、人（）。 A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效 B.可以收回房屋出租给其他人可以收回房屋出租给其他人C.可以要求增加租金可以要求增加租金D.应当继续履行原租赁合同应当继续履行原租赁合同【2007年真题年真题】房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）转让房屋所有权。（）第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 三、房屋租赁的条件三、房屋租赁的条件 不得出租的情形不得出租的情形未依法取得未依法取得房屋所有权证房屋所有权证的的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其

48、他形式限制房地司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地 产权利的产权利的共有房屋未取得共有人同意的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的权属有争议的属于违章建筑的属于违章建筑的不符合安全标准的不符合安全标准的抵押未经抵押权人同意的抵押未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同 4.1 租赁合同的一般内容租赁合同的一般内容当事人姓名或者名称及住所当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落、面积、装修及设施状况房屋的坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁用途租

49、赁期限租赁期限租金及交付方式租金及交付方式房屋修缮责任房屋修缮责任转租的约定转租的约定变更和解除合同的条件变更和解除合同的条件违约责任违约责任当事人约定的其他条款当事人约定的其他条款第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同 4.2 租赁合同必备条款说明（四项）租赁合同必备条款说明（四项）租赁期限租赁期限租赁期限租赁期限不得超过不得超过20年年，超过，超过20年的年的部分部分无效无效租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自 续订之日起续订之日起不得超过不得超过20年年租赁用途租赁用途应按合同约定的应按合同

50、约定的用途使用用途使用，确需变动的，应当征得出租人，确需变动的，应当征得出租人 同意，并重新签订租赁合同同意，并重新签订租赁合同承租人与第三人互换房屋时，承租人与第三人互换房屋时，应事先征得出租人同意应事先征得出租人同意，原，原 租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同 4.2 租赁合同必备条款说明（四项）租赁合同必备条款说明（四项）租金及交付方式租金及交付方式房屋的修缮责任房屋的修缮责任出租住宅用房，出租住宅用房，自然损坏自然损坏一般由出租人负责修复一般由出租人

51、负责修复经营用房，修缮责任由双方当事人约定经营用房，修缮责任由双方当事人约定房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以 折抵租金或由出租人分期偿还折抵租金或由出租人分期偿还第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同 4.3 租赁合同的终止租赁合同的终止自然终止自然终止租赁合同到期，续租的应提前租赁合同到期，续租的应提前三个月提出三个月提出符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的因因不可抗力不可抗力致使合同不能继续履行的致使合同不能继续履行的人为终止人为终止无效合同的终

52、止无效合同的终止租赁双方的原因终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自转租的（经同意可转租）将承租的房屋擅自转租的（经同意可转租）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 四、房屋租赁合同四、房屋租赁合同 4.3 租赁合同的终止租赁合同的终止人为终止人为终止租赁双方的原因终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自拆改结构或将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途改变承租房屋使用用途的的无正当理由、拖欠房租无正当理由、拖欠房租6个月以上个月以上的的公有住宅用房无正当理由闲置公有住宅用房无正当理由闲置6个月以

53、上个月以上的的承租人利用承租的房屋从事非法活动的承租人利用承租的房屋从事非法活动的故意损坏房屋的故意损坏房屋的其它其它第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案 概念概念 租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登 记记备案备案时间时间租赁合同租赁合同签订后签订后30日内日内申请应提交的文件申请应提交的文件书面租赁合同书面租赁合同房屋所有权证书房屋所有权证书当事人合法身份证件当事人合法身份证件其他其他第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 五、房屋租赁登记备案五、房屋租赁登记备案 备案审查的

54、主要内容（自己看）备案审查的主要内容（自己看）合同主体是否合格合同主体是否合格租赁客体是否允许出租租赁客体是否允许出租合同的内容是否齐全、完备合同的内容是否齐全、完备租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策是否按有关部门规定缴纳了税费是否按有关部门规定缴纳了税费第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 六、房屋租金六、房屋租金 理论理论成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金 五项组成五项组成商品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八商品租金：由成本租金再加上保险费、地

55、租和利润一共八 项组成项组成市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成具体具体未售公房租金：由政府制定，带有未售公房租金：由政府制定，带有福利性福利性其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定（市场行为）（市场行为）以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中 所含所含土地收益上缴国家土地收益上缴国家第四节第四节 房屋租赁管理房屋租赁管理 七、房屋转租七、房屋转租 经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利

56、房屋转租应订立转租合同，也应房屋转租应订立转租合同，也应备案备案转租合同的终止日期转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念 概念概念房地产抵押是指房地产抵押是指抵押人抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向以合法的房地产以不转移占有的方式向抵抵 押权人押权人提供债务履行担保的行为。提供债务履行担保的行为。债务人债务人不履行到期债务或者发生不履行到期债务或者发生 当事人约定的实现抵押权的情

57、形时，当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人抵押权人有权就抵押的房地产有权就抵押的房地产 优先受偿优先受偿第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念 两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；如贷款合同如贷款合同 抵押人和抵押权人的抵押合同。抵押人和抵押权人的抵押合同。特点特点不转移占有不转移占有抵押人抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人可以是债务人本人，也可以是第三人抵押权人抵押权人和债权人是和债权人是同一人同一人类型（两大类）类型（两大类）预购商品房贷款抵押预购商品房贷款抵押（按揭抵押）（按揭抵押）在建工程

58、抵押在建工程抵押（开发贷款）（开发贷款）第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.1 城市房地产管理法城市房地产管理法规定的抵押条件规定的抵押条件 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时 设定抵押的设定抵押的 无论土地使用权是出让还是划拨，无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法只要房地产权属合法，即可，即可 作为统一体同时设定抵押作为统一体同时设定抵押 以单纯的土地使用权抵押的以单纯的土地使用权抵押的 土地必须以出让方式取得土地必须以出让方式取得第五节

59、第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.2 物权法物权法规定可以抵押和不得抵押的财产规定可以抵押和不得抵押的财产可以抵押的财产（与房地产有关的项目）可以抵押的财产（与房地产有关的项目）建筑物和其他土地附着物建筑物和其他土地附着物建设用地使用权建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物正在建造的建筑物第五节第五节 房地产抵押管理房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件二、房地产作为抵押物的条件 2.2 物权法规定可以抵押和不得抵押的财产物权法规

60、定可以抵押和不得抵押的财产不得抵押的财产（与房地产有关的项目）不得抵押的财产（与房地产有关的项目）土地所有权土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权集体所有的土地使用权，但法，但法 律规定可以抵押的除外（集体荒山土地承包经营权）律规定可以抵押的除外（集体荒山土地承包经营权）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施所有权、使用权不明或者有争议的财产所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产依法被查封、扣押、监管的财产其它其它第五节第五节 房地产抵押管理