关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函

1、关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函各公司债券承销机构：为促进公司债券市场规范、健康发展，加强对房地产、产能过剩行业公司债券发行人的信息披露和偿债能力要求，强化投资者保护机制和契约条款安排，强化募集资金用途管理，强化承销机构核查要求，深圳证券交易所（以下简称本所）现对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。具体要求函告如下。一、房地产业公司债券分类监管（一）适用对象房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。（二）基础范围和综合指标房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，

2、“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件，综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类，根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。1.基础范围发行人应资质良好、主体评级AA 对于私募债券发行人，可引用发行人其他公司债券或债务融资工具的相关有效期内的评级报告，不强制单独为此次发行出具评级报告 及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业 实际控制人为省级（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计

3、划单列市的政府及其组成部门；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。对于存在以下情形的房地产企业不得发行公司债券：（1）报告期内违反“国办发201317号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；（2）房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；（3）前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。对因扰乱房地产市场秩序被住建部、国土资源部等主管部门查处的房地产企业，中介机构应当就相关事项进行核查并取

4、得相应主管部门意见。2.综合指标评价和遴选对符合基础范围要求的房地产企业，通过综合指标评价作进一步遴选。房地产业综合指标如下：序号指标及参数值1最近一年末总资产小于200亿2最近一年度营业收入小于30亿3最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负4最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%5房地产业务非一二线城市占比超过50%根据上述综合指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。主要指标的计算公式：扣除预收款后的资产负债率=（总负债-预收账款）/总资产；房地产业务非一二线城市占比=最近一年末涉及非一二线

5、城市房地产业务的存货、投资性房地产和无形资产的账面余额/最近一年末涉及房地产业务的存货、投资性房地产和无形资产的账面余额。主承销商应按上述要求对拟申报公司债券的房地产企业的基础范围和综合指标进行尽职核查并出具专项说明。（三）综合指标评价结果的具体要求1.对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。2.对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按以下要求作进一步披露和核查：（1）发行人应根据公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号（2015年修订）、公开发行公司债券监管问答（二）和深圳证券交易所债券业务办理指南第1号公开发行公司债券上市预审核

6、、发行及上市业务办理等相关要求，对其房地产业务作针对性披露，并对可能存在的风险作风险提示及重大事项提示。（2）发行人应结合报告期内业务规模、营业收入、现金流等因素，量化分析偿债资金来源、偿债安排的可行性，并细化偿债安排。偿债安排测算涉及现金流预测的，应提供明细及预测依据。主承销商应对偿债安排的可行性和测算依据的合理性进行核查并发表意见。（3）发行人原则上应对本次债券设置抵质押等增信措施，并在募集说明书和受托管理协议等文件中约定增信措施的具体细则，明确触发条件及相关责任人。（4）发行人应对本次债券增加投资者保护契约条款，并根据企业风险特征和承诺事项设置具有针对性的限制性条款。相关契约条款可参考附

7、件一。（5）若发行人房地产业务非一、二线城市占比超过50%，除应遵循中国证监会和交易所关于房地产企业特殊信息披露要求外，还应约定并细化存续期的持续信息披露安排。主承销商应对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，说明业务基本情况，项目建设投资及销售情况，对此的风险分析和判断等。受托管理人应完善存续期的持续信息披露安排。（6）发行人应对已做出的承诺、未来的预测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。受托管理人应做出存续期受托管理报告的持续信息披露安排。（四）承销机构对房地产企业的核查要求承销机构应强化对发行人执行房地产行业政策和市

8、场调控政策的尽职调查，加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。1.承销机构应强化尽职调查责任。对于房地产企业主承销商要出具专项核查意见，说明推荐理由、尽职调查过程、主要核查工作、内核开展情况、发行人执行房地产行业政策和市场调控政策情况、偿债保障安排和存续期信息披露安排，以及对公司债券风险和偿债能力的分析和判断，并详细列明若出现违约将采取的相关处置措施。2.承销机构应加大对发行人违法违规经营行为的核查力度。除了对发行人是否存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外，还要求对是否存在扰乱房地产业秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核

9、查，并出具明确核查意见。3.承销机构应强化房地产业的信息披露。在募集说明书中，承销机构应当督促发行人对房地产业务相关事项作针对性披露，并对可能存在的风险做风险提示及重大事项提示。同时，约定并细化存续期的持续信息披露安排。二、产能过剩行业公司债券分类监管（一）适用对象产能过剩行业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的煤炭、钢铁企业。煤炭、钢铁企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。（二）产业政策和综合指标产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。本所仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券，并根据综合指标评价将企业划分为正常类、关注类和风

10、险类。1.产业政策煤炭、钢铁企业应严格落实国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见等相关产业政策 相关产业政策包括国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见（国发201341号）、关于对违法违规建设生产煤矿实施联合惩戒的通知（发改运行20151631号）、关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见（国发20166号）、国务院关于煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见（国发20167号）、关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见（中国人民银行 发展改革委 工业和信息化部 财政部 商务部 银监会 证监会 保监会）等。要求，不得存在违反相关政策新增产能或其他违反产业政策的情形。（1）对于违反国家相

11、关政策要求的煤炭产业，本所暂不受理其发行（挂牌）申请，包括但不限于以下情形：a.违反国发20167号文新增煤炭产能的；b.未按照国发20167号文化解煤炭过剩产能的；c.不符合国发20167号文要求，存在不安全生产、违法违规建设、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年的；d.根据关于对违法违规建设生产煤矿实施联合惩戒的通知，存在违法违规建设生产行为的煤矿，被相关部门实施联合惩戒的发行人。（2）对于违反国家相关政策要求的钢铁企业，本所暂不受理其发行（挂牌）申请，包括但不限于以下情形：a.违反国发201341号文及国发20166号文新增钢铁产能的；b.未按照国发20166号文化解钢铁过剩产能的；

12、c.不属于工信部公布的钢铁行业规范条件三批企业名单中的企业及企业所属集团的。发行人、主承销商和发行人律师应当对照国家化解过剩产能相关政策以及省级主管部门规划，说明或核查是否存在相关情形及其对发行人的业务经营和偿债能力的影响，出具专项说明或核查意见，并提供相关依据。其中，若省级主管部门尚未制定相应去产能规划，则要求省级主管部门对发行人本次债券的发行出具推荐函。2.综合指标评价和遴选对符合国家产业政策相关要求的煤炭、钢铁企业，通过综合指标评价作进一步遴选。煤炭和钢铁业综合指标如下：序号指标煤炭业指标参数值钢铁业指标参数值1最近一年末总资产小于400亿小于800亿2最近一年度营业收入小于150亿小于

13、450亿3最近一年度毛利率小于10%小于5%4最近一年度净利润小于0小于05最近一年末资产负债率超过75%超过80%6最近两年（三年）经营性净现金流量平均值小于0小于0根据上述综合指标，将煤炭、钢铁企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。主承销商应按上述要求对拟申报煤炭、钢铁企业的综合指标进行尽职核查并出具专项说明。（三）综合指标评价结果的具体要求1.对于评价结果为“风险类”的发行人，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。“风险类”发行人若通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AAA级的，可归为“关注类

14、”。2.对于评价结果为“关注类”的发行人，发行人及主承销商应按以下要求作进一步披露和核查：（1）发行人应根据公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第23号（2015年修订）、公开发行公司债券监管问答（二）和深圳证券交易所债券业务办理指南第1号公开发行公司债券上市预审核、发行及上市业务办理等相关要求，对其产能过剩业务作针对性披露，并对可能存在的风险作风险提示及重大事项提示。（2）发行人应结合报告期内业务规模、营业收入、现金流等因素，量化分析偿债资金来源、偿债安排的可行性，并细化偿债安排。偿债安排测算涉及现金流预测的，应提供明细及预测依据。主承销商应对偿债安排的可行性和测算依据的合理性进行核查并

15、发表核查意见。（3）发行人原则上应对本次债券设置抵质押等增信措施，并在募集说明书和受托管理协议等文件中约定增信措施的具体细则，明确触发条件及相关责任人。（4）发行人应对本次债券增加投资者保护契约条款，并根据企业风险特征和承诺事项设置具有针对性的限制性条款。相关契约条款可参考附件一。（5）发行人应对已做出的承诺、未来的预测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。主承销商应出具专项核查意见，按照上述要求对发行人涉及事项进行核查并发表意见。同时，主承销商应进一步说明企业推荐理由、尽职调查过程和主要核查工作、内核开展情况、偿债保障安排和存续期信息

16、披露安排，以及对公司债券风险和偿还能力的分析和判断等，并详细列明若出现债券违约将采取的相关处置措施。受托管理人应在受托管理协议中，按照上述要求明确约定发行人涉及事项的持续信息披露安排。三、房地产、煤炭和钢铁行业公司债券募集资金要求房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。具体要求如下：（一）募集资金规模的合理性测算发行人应结合报告期内业务规模、流动资金敞口、未来发展规划及投融资计划、募集资金用途等方面，说明募集资金规模的合理性。若涉及现金流预

17、测，应提供预测依据。主承销商应对募集资金规模及其测算进行核查，对募集资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。（二）募集资金用途的监管要求1.募集资金用于还贷。发行人应逐笔披露拟偿还借款或其他债务的具体明细，及各项借款或其他债务到期情况。募集资金偿还银行贷款或其他债务后，发行人的债务篮子应当保持适当分散，保持债券（包括债务融资工具）和银行贷款存量的合理匹配。2.募集资金用于补充流动资金。发行人应明确用款主体，对流动资金进行测算，并在募集说明书中作出相关披露，解释说明测算选取增长率等指标的合理性。测算方法可参照银监会2010年发布的流动资金贷款管理暂行办法。（具体测算公式参见附件二）。原则上，补充

18、流动资金的规模应不高于所测算的新增流动资金额度。发行人应审慎确定单次募集资金申报额度中用于补充流动资金的规模。主承销商应对流动资金测算及其依据进行核查，对流动资金规模和测算依据的合理性发表明确意见。3.房地产企业募集资金用于项目。应符合如下要求：（1）根据国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知的要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%。（2）发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权

19、机构决议、相关主管部门批准文件、签署的相关协议等。（3）发行人应针对募集资金监管专户，约定存续期的监管机制和信息披露安排，并提供相应的监管协议。4煤炭、钢铁企业募集资金用于项目。应符合如下要求：（1）根据国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知的要求，钢铁项目最低资本金比例应不低于40%，煤炭项目最低资本金比例应不低于30%。（2）根据国家政策，煤炭企业原则上应停止新建煤矿项目、新增产能的技术改造项目和产能核增项目；确需新建煤矿的，一律实行减量置换；在建煤矿项目应按一定比例与淘汰落后产能和化解过剩产能挂钩，已完成淘汰落后产能和化解过剩产能任务的在建煤矿项目应由省级人民政府有关部门予

20、以公告。钢铁企业原则上不得用于新增产能项目。（3）发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权机构决议、相关主管部门批准文件、签署的相关协议等。（4）发行人应设立募集资金监管专户，约定存续期的监管机制和信息披露安排，并提供相应的监管协议。（三）募集资金使用的存续期披露要求对于房地产企业，发行人应完善信息披露机制，在存续期定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况、执行房地产行业政策和市场调控政策情况进行及时准确的信息披露。受托管理人应完善受托管

21、理报告的披露机制，对发行人规范经营和募集资金使用等情况作出持续信息披露安排。对于煤炭、钢铁企业，发行人应完善信息披露机制，在存续期定期报告和临时报告中对募集资金实际使用情况以及化解过剩产能政策执行情况进行及时准确的信息披露。受托管理人应完善受托管理报告的披露机制，对发行人募集资金使用及执行行业调控政策等情况作出持续信息披露安排。本方案自下发之日起执行。附件一：投资者保护契约条款附件二：公司债券流动资金需求量测算参考公式深圳证券交易所二一六年十月二十八日附件一：投资者保护契约条款一、交叉违约保护条款1.触发情形发行人或合并范围内子公司的债务（公司债/债务融资工具/企业债/境外债券/金融机构贷款/

22、其他融资）出现违约（本金、利息逾期/债务已被宣告加速到期/其他附加速到期宣告权认定的违约形式）或宽限期（如有）到期后应付未付，或上述债务单独或累计的总金额达到或超过一定金额或发行人最近一年/最近一个季度合并财务报表净资产一定比例的，视同发生违约事件，需启动投资者保护机制。2.处置程序（1）信息披露。发行人应在知悉上述触发情形发生之日起按照发行文件约定时限及时进行信息披露，说明事项的起因、目前的状态和可能产生的影响。（2）通知。发行人、受托管理人知悉上述触发情形发生或其合理认为可能构成该触发情形的，应当及时通知本期公司债券全体持有人。（3）救济与豁免机制。受托管理人应在知悉（或被合理推断应知悉）

23、触发情形发生之日起按照受托管理协议约定时限召开持有人会议。发行人可做出适当解释或提供救济方案（增加担保/提高票面利率/其他），以获得持有人会议决议豁免本期公司债券违反约定。持有人有权决定是否豁免（无条件豁免/享有回售选择权/有条件豁免）。 发行人应无条件接受持有人会议作出的上述决议。如果持有人会议未获通过的，视同未获得豁免，则在该触发情形发生之日（若有宽限期的，在宽限期到期之日），发行人承诺履行下列投资者保护措施中的一项或数项：a.发行人承诺本期公司债券本息应在持有人会议召开的次日立即到期应付，履行还本付息责任；b.本期公司债券持有人可在持有人会议召开日的次日提起诉讼或仲裁；c.发行人提前赎回

24、；d.投资者选择性提前回售；e.增加抵质押或第三方担保等信用增进措施；f.其他投资者保护措施。（4）宽限期机制。给予发行人在发生触发情形之后的一定期限的宽限期，若发行人在该期限内对相关债务进行了足额偿还，则不构成发行人在本期公司债券项下的违反约定，无需适用救济与豁免机制。二、事先约束条款（一）财务指标承诺条款1.触发情形发行人（合并财务报表/母公司财务报表）在本期公司债券存续期间可约定下列事项，若未遵守约定事项，则触发投资者保护机制。a.资产负债率不超过_%；b.最近一年末扣除预收款后资产负债率不超过_%；c.发行人全口径公司类信用债券累计募集规模（已发行/核准未发行/在审）不得高于最近一期净

25、资产的_%；d.扣除非经常性损益后净利润不得为负；e.年度/年化净资产收益率（经审计）不得低于_%（不含），且最低净利润不得低于人民币_万元（不含）；f.有息债务每年增长率不得超过_%；g.未偿还公司债券余额占有息债务（包括金融机构贷款、债务融资工具、公司债、企业债等）的比例不得超过_%。发行人及受托管理人需约定按 （年度/半年度/季度）监测。2.处置程序如果上述财务指标承诺的触发情形发生，应立即启动投资者保护机制，处置程序可参考交叉违约条款。（二）事先约束事项1.触发情形发行人在本期公司债券存续期间可约定下列约束事项，若未遵守约定事项，则触发投资者保护机制。a.（限制出售/转移重大资产）发行

26、人拟出售或转移重大资产（单独或累计金额超过发行人最近一年经审计合并财务报表的净资产_%及以上）或重要子公司（单独或累计营业收入或净利润贡献超过发行人最近一年经审计合并财务报表营业收入或净利润的_%及以上）；b.（股权委托管理协议变更）发行人拟解除重要子公司（单独或合计营业收入或净利润贡献超过发行人最近一年经审计合并财务报表营业收入或净利润的_%及以上）股权委托管理，解除后发行人不再控制该子公司的；c.（质押或减持上市子公司股权）拟对所持上市公司股权质押或减持的；d.（名股实债）发行人拟新增“名股实债”规模占发行人最近一年经审计的净资产的_%及以上的；e.（专项偿债资产变更）发行人承诺特定资产不作其他用途如出售、转让、抵质押等，仅作为本期公司债券偿债资金来源，拟对上述资产进行抵质押或转让的；f.（对外提供重大担保）发行人（及其合并范围内子公司）拟对合并口径以外的主体提供超过发行人最近一年或季度（以较低者为准）合并财务报表的净资产_%以上的担保的；g.（债务重组）发行人拟对本期公司债券进行债务重组的；或重组事项对本期公司债券不利影响的。2.处置程序如果上述事先约束事项的触发情形发生，应立