标杆地产集团---成本造价----一线地产对标分课件

1、中梁与海成成本对标分析汇报目 录l 公司简况及管控模式l 执行成本对标分析联盟管理二中心l 投前成本对标分析l 对标结论分析3一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述l 2019年前，以万州为中心、布局万州周边，计17个项目；l 2020年调整战略布局、加强外拓，总部搬至重庆主城；l 2020年已获取7宗土地，其中:首次进入重庆主城、获3宗地块。 1、项目概况：海成地产在大重庆共23个在售项目，7个待售项目，其中：一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述2.1、布局相同区域为：南坪、开州、铜梁；2.2、相同区域的项目状况：南坪项目为中梁操盘，海成合作；开州项目为金科

2、操盘，中梁、海成合作。序号 公司名称测算项目（新项目）在售项目备注相同区域不同区域相同区域不同区域1海成南坪项目巫山、奉节、云阳、渝北、北碚、开州铜梁2个项目开州2个项目万州8个、奉节5个、巫溪项目、巫山项目、梁平2个、彭水项目30个项目2中梁南坪项目人和、垫江铜梁项目铜梁项目开州项目德感、江津、永川、垫江、云阳、六公里、李家沱12个项目 2、项目分布区域分析：551.1、海成成本组织架构分二级半管控：总部、区域公司、项目部万州区域公司奉巫区域公司项目成本负责人集团成本总部项目成本负责人项目成本负责人项目成本负责人项目成本负责人项目成本负责人四川项目成本彭水项目成本经济监管部1.3、海成成本人

3、员数量未设置区域公司的项目由总部直接管控1.2、海成另设经济监管部，管控架构同成本主要职责：深入一线项目，负责项目现场所有收方工作，包括不限于隐蔽工程序号序号机构机构人数人数项目数量自操盘项目数量1集团总部530个（约1人/项目）17个（约1.8人/项目）2奉巫区域63万州区域124经济监管部85合计31一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述 1、组织架构概况序号序号组织组织人数人数项目数量自操盘项目数量1新渝区域929个（约1.17人/项目）24个（约1.42人/项目）2重庆区域63昆明区域74滇中区域85联盟中心46合计34中梁成本人员数量 方案指导设计 报规前完成经营决策

4、版6中梁目标成本预备会为考核版目标成本投前投后闭合关注点集团副总裁审批成本调整 成本、利润闭合 材料、人工涨幅超过5% 提高品质（事情审批） 政策变化、政府违约海成目标成本经营决策版为考核版目标成本经营指标不下滑关注点集团总裁审批成本调整一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述 2、目标成本管控l相同点：考核版目标成本，成本跟进方案，提供决策依据；l不同点：中梁强调投前投后闭合，管控投资风险，强调高周转； 海成经营决策版时间快，更关注经营结果，强调利润率。 拿地版-方案版-经营决策版 投前版-投后版-预备会版-预结版-结算版 无调整制度7中梁 1、动态成本：每月回顾、30日前完成

5、线上审批，线下通过动态管5大台账进行实时更新，大区审核；2、经济拉网：大区每月对项目进行经济拉网，排查成本风险；3、总包施工图预算：图纸内审后6个月完成控股三审；4、签证变更：一月一清，一月一结，签证变更控制率为3%，具体按成本科目预留；5、成本策划：关注成本优化控制点：地下三大块、精装修策划；6、结算管理：竣备前60天完成预结版目标成本编制，交付后一年完成所有的结算；土建总包、装修总包以及合同结算金额150万的合同的结算需集团二审；海成1、动态成本：线下编制，暂无系统的检查和审核机制2、巡检：不定时检查，点对点沟通机制3、总包施工图预算：图纸内审后4个月完成定案4、签证变更：进入总价包干预算

6、，之后按实际发生计入，经济监管部门专职收方，签证变更管理比例3%；5、成本策划：暂无成本策划要求6、结算管理：按土增税清算节点倒推7、总包方式：总包实行大总包模式（总包含公区装饰、门窗、栏杆、外立面装饰等），按建筑平方面积单方包干8、无全过程咨询，结算要求第三方二审一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述优点：海成过程经济资料管控较严，专职团队进行隐蔽过程收方管理，实行大总包模式；缺点：动态成本管控体系进一步搭建中，结算暂无时间要求。 3、动态成本管控8海成成本管控特点01借鉴之处02 区域深耕优势：成本水平、供方资源、配置标准 重视项目过程经济管控 成本管控体系正在完善中，20

7、20年前处于结算成本阶段，正在转型阶段； 深耕优势，基准成本符合当地市场水平，规避投资成本风险； 重视过程经济管控，成本问题及时暴露； 供方资源稳定，大总包模式一定程度上能降低成本，提高招标效率； 合作项目多，13个（共计30个项目）均为合作方主责成本。一、海成地产简介 I 项目概况 I 管控模式 I 综述目 录l 公司简况及管控模式l 执行成本对标分析联盟管理二中心l 投前成本对标分析l 对标结论分析序号项目名称南坪四公里项目1占地面积1035012总建筑面积2921223容积率2.004可售面积2029225可售比69.46%6地下室面积796207总车位数23388单车位面积35重庆工商

8、大学 海峡路江南大道南湖路回龙路SITE第二师范学院学府大道江南立交内环快速广黔路江南殡仪馆二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述 1、南坪四公里项目概况 海成方案较我司总建面减少3954.6，其中：洋房较我司减少14044，高层较我司增加938511 2、南坪项目投前测算二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述序号项目整体中梁南坪A海成南坪B 差异C=A-B1售价水平13500131643362工程成本307129301413楼面地价6430643004可售比69.40%70.30%-0.90%7.337.33% %中梁利润率中梁利润率6.28%6.28%海成海

9、成利润率利润率u主城项目净利率不低于5%u区县项目净利率不低于8%u利润点管控较灵活海成投前测算要求：中梁投前测算要求：u二线 净利润率不低于9% IRR35%u三线 净利润率不低于10% IRR40%u四线 净利润率不低于11% IRR50%1229302930海成测算海成测算30713071中梁测算中梁测算 3、南坪项目成本测算二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述同口径修正：按我司标准成本口径剔除桩基、土方、挡墙等非标成本后，标准成本相差26元/m2、非标项相差149元/m2序号科目名称海成中梁A海成修正B差异A-B1标准成本270624972471262非标成本2265

10、754261493合计29303071289717528972897海成测算海成测算13二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述 1、标准成本差异分析 I 业态单方项目高层洋房地库中梁单方海成单方中梁单方海成单方中梁单方海成单方主体结构工程126011751227120016341598水电110491104911015消防40353020168220三网合一11711700外立面73668292019门窗1561721621792014公区装修62111581173044智能化20102012200泛光亮化505000电梯42796010900外立面栏杆4242514602合计

11、182017451816183119821912经分业态产品对标：业态单方差异为-1575元/m2；主要差异项为水电、公区装修、电梯。14二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述序号科目名称中梁A海成B差异A-B 一、标准成本1开发前期准备费用10896122主体建安工程费19591923363小区管网道路218231-134园林环境工程费133137-45开发间接费用7985-6小计2497247126 1、标准成本差异分析 I 主要差异点l固定性成本高98元/m2l弹性成本（敏感+功能）低77元/m2标准成本中梁比海成高26元/m2，其中：15二、投前成本管理 I 投前测算

12、I 差异分析 I 综述 1、标准成本差异分析 I 固定性差异分析项目中梁A 海成B差异A-B差异说明固定性成本前期准备1081044主体建网工程费218245-27智能化及海绵城市间接费及其他79763小计1742168798标准成本主体建安中梁比海成高117元/m2，其中：l水电我司单方110元/m2，海成单方50元/m2，我司较海成高60元/m2l模板工程单方我司单方167 元/m2 （综合单价66元/m2），海成单方 117元/m2（综合单价38元/m2），我司较海成高50 元/m216二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述 1、标准成本差异分析

13、 I 弹性成本差异分析项目中梁海成中梁单方A海成单方B单方差异A-B敏感性成本外立面 基座（3层以下）仿石材涂料，基座以上真石漆全真石漆594613门窗断桥铝合金型材650元/断桥铝合金型材550元/m29398-5地上大堂装修170028005171-20地下大堂装修不配置1400标准层装修9001000园林景观大区景观面积单方460元/大区景观面积单方500元/110137-27功能性成本电梯西继迅达通力3562-27外立面栏杆景观阳台：锌钢玻璃栏杆 生活阳台：矩管焊接铁艺栏杆景观阳台：锌钢玻璃栏杆 生活阳台：锌钢组合栏杆3151-20小计379465-8617二、投前成本管理 I 投前测

14、算 I 差异分析 I 综述 2、非标成本差异分析：序号科目名称中梁A海成B差异A-B 二、非标成本1土石方200901302桩基154239-853挡墙177621154前期非标费用443410小计575426149非标成本分析：l 土石方：海成外运单价30元/ m2 （参考区县），我司外运单价100元/，结合工程量的差异、单方影响130元/ m2 ； 2020年5月31日定标单方为 90 元/m2l 桩基：海成测算桩基20米，我司测算桩基10米，此项约影响单方85元/ m2l 边坡、挡墙：中梁强排充分考虑地形复杂情况，分三台设置，最大限度考虑场内挖填平衡，台地设置不规整，挡墙设置量较大，此项

15、约增加115元/m218二、投前成本管理 I 投前测算 I 差异分析 I 综述 投前成本管理对标综述：l中梁与海成目前投前测算以标准成本+非标成本框架进行测算1、固定性成本：水电安装、模板工程均低于我司水平，影响单方约117元/m2;2、敏感性及功能性成本：公区装修、园林景观、电梯、外立面栏杆配置标准高于我司，影响单方约86元/m2;3、中梁与海成在主城区的项目较少，适配均通过产品对标取得，高品质项目配置标准化需进一步夯实。l若剔除桩基、土方等非标因素，海成标准成本同口径低于我司约26元/m2，其中：l因强排方案及测算单价差异，海成非标成本约低于我司149元/m2，但与近期定标合同相较，我司前

16、期测算的准备工作、单价的合理性优于海成。目 录l 公司简况及管控模式l 执行成本对标分析联盟管理二中心l 投前成本对标分析l 对标结论分析序号项目名称海成星光上院1占地面积376532总建筑面积1041943容积率2.004可售面积74123.65可售比71.14%6单车位面积33.72 1、项目概况：海成星光上院&中梁长安天越三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述序号项目名称中梁长安天樾1占地面积1648162总建筑面积3964373容积率1.84可售面积2926045可售比73.81%6单车位面积32.17124KM 项目定位均为C标，项目进度均为19年开建项目；

17、项目业态为：高层、洋房、别墅（长安天越有少部分别墅）。 2、项目成本汇总表分析序号项目名称海城星光A垫江项目B差异A-B差异说明1固定性成本18871954-67海城设计费、室内水电、地库结构指标优势明显2敏感性成本325385-60我司项目的高层配置断桥铝合金、外立面全真石漆3功能性成本13610531主要差异为电梯和栏杆工程4非标项29820395土石方、桩基、护坡、人防是否异地根据项目实际情况无对比可行性5小计26462647-1标准成本范围内海城成本优势大约在95元/m26口径差异3700370海城原始口径包含土地款资本化利息189元/m2和大市政配套费180元/m27合计301626

18、47369三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述主要差异分析： 1、固定性成本 I 前期准备费三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述序号项目名称海城星光A 垫江项目B差异A-B1设计费5056-61.1方案及概念2418-111.2施工图设计费171.3景观设计费7.57.40.11.4其他设计费181352勘查、报建、临设等302913 3合计：开发前期准备费8085-5星光上院平面效果图l设计单位资源：海成基本属地化优选设计院（源道），我司为战略直委；l设计单价：海成方案及施工图设计为25-27元/m2，我司设计限额为34-37元/m2，该项差11元/m2。

19、 1、固定性成本 I 总包工程三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述序号项目名称海城星光A垫江项目B差异A-B金科战略总包1土建工程123412241012452措施费165185-201503室内水暖电57114-571034 4总包合计14561523-671498l入围条件：我司要求是30强合作范围；海成是固定7个施工队伍进行施工，且这些承包人基本上不对外承接工程业务；l价格差异：水电安装固定单价57元/m 2（老板直接定价），市场是亏损状；l承包模式：大总包，含桩基、门窗、公区装修、保温、栏杆、防水材料、配电箱等，通过范围扩大生产范围来弥补水电安装主要差异分析：长安天樾

20、项目长安天樾平面效果图注：金科战略单方为使用金科战略单业态单方带入我司天樾项目得到的单方，三个总包单方均含保温、防水；三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述序号项目名称海成星光A垫江项目B差异A-B1门窗81107-262外立面71105-343公区精装修5357-44景观12011645总包合计325385-60主要差异分析：l门窗工程：洋房为铝合金530、高层为塑钢350，双方配置基本一致，但由于业态组合差异（海成高层34.6%，洋房37%，我司别墅占比11.9%，洋房37.5%，高层23.9%），导致单方比海成高；l外立面：海成高层外墙为质感涂料42，我司真石漆53，洋房

21、均为真石漆，以及别墅产品外墙系数较高导致外立面成本较高；l景观工程：海成大区景观卡位400，我司大区景观卡位330，海成项目容积率2，我司项目容积率1.8，折算同容积率2.0情况下我司项目景观单方较低27元/m2。 2、敏感性成本 I 成本差异25海成景观海成大区景观成本卡位400元/m2折算到项目为120元/m2中梁景观中梁大区景观成本卡位330元/m2，折算到项目为116元/m2海成大堂海成挑空大堂+软装重点打造（1.2W-4W/个）折算大堂单方350-1200中梁大堂单层大堂+普通软装AB当卡位200-400元三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述 2、敏感性成本 I 现

22、场照片（景观、大堂）26三、执行成本管理 I 目标成本 I 差异分析 I 综述 2、敏感性成本 I 现场照片（入户门、架空层）海成入户门海成采用1170*2050子母，单价2180元/樘中梁入户门中梁配置970*2050单开门配机械锁，1070元/樘海成架空层海成软装打造费200-400元折算单方11元/m2三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述主要差异分析：l栏杆工程：海成洋房和高层均配置镀锌玻璃栏板295元/m，我司项目配置镀锌焊接栏杆177元/m；l电梯：海成采用奥的斯，我司为西继迅达均为合资产品，品质上奥的斯略优于西继迅达；l泛光照明：海成注重小区氛围打造，墙面设置轮廓

23、灯带，我司注重前期售楼部打造，大区满足基本要求即可；l智能化：中梁更注重小区后期维护管理，智能化配置项多于海成。 3、功能性成本 I 成本差异序号项目名称海成星光A垫江项目B差异A-B1外立面栏杆57 3126 2电梯58 535 3泛光照明10 55 4智能化11 16-5 5总包合计136 105 31 28 海成阳台栏杆以镀锌夹胶玻璃栏，每延米295元/m三、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述 3、功能性成本 I 现场照片（栏杆、电梯） 中梁阳台栏杆中梁配置镀锌组合栏杆集采价格177元/m海成电梯合资奥的斯品牌中梁电梯合资西继迅达三、执行成本管理 I 目标成本 I 差异分

24、析 I 综述 地质情况： 项目处于江岸且存在大量回填土，根据地勘报告持力层深度在30-35m。 方案特性： 重庆桩基形式基本为旋挖桩和人工挖孔桩，施工资源和价格稳定，但本项目桩基深度较深，导致施工难度大和工期长。项目名称单栋工程量单价合价（万元）桩基30 检测费386002.28 承台209.180016.73 合计165.31 原单栋方案测算： 4、过程成本管理动作剖析：奉节景江苑专项方案优化三、执行成本管理 I 目标成本 I 差异分析 I 综述施工图纸l 持力层较深、需降水处理，成本较高；l 冲积沙土成孔难度大，需钢护筒跟进；l 深度较大导致旋挖桩施工周期加长。

25、4、过程成本管理动作剖析：奉节景江苑专项方案优化 问题剖析：可否将端承桩改为摩擦桩？施工照片 旋挖桩特点：l 端承桩、数量少、施工慢、造价高l 适用范围：适用于各种复杂地质l 使用情况：重庆应用广泛 管桩特点：l 摩擦桩、数量多、施工快、造价低l 适用范围：深持力层、高回填使用情况：重庆极少应用施工图纸施工照片三、执行成本管理 I 目标成本 I 差异分析 I 综述成本牵引优化要求设计现场踏勘，并根据地勘中间稿，验证管桩可行度，对比测算实际荷载和地址情况测算管桩和旋挖桩效益进行对比，过程中进行交圈沟通，提高方案推进效率。方案二根据设计计算调整，单承台桩基根数调整2-3根500管桩，共计76根。序

26、号序号项目名称项目名称单位单位工程量工程量 单价（元）单价（元） 合价（元）合价（元）1500AB管桩m3405.54001362200根据管桩数量计算=3405m/400m/天=8.5天，对边旋挖桩12天，单楼栋结余3.5天 4、过程成本管理动作剖析：奉节景江苑专项方案优化三、执行成本管理 I 目标成本 I 差异分析 I 综述 制度卡位：公司不受快开盘要求，在重庆地区大胆尝试管桩基础形式，在项目进行试桩检测后，管桩方案完全可落地。 工程成本：最终比选管桩方案较旋挖桩方案单楼栋降低成本约30.9万元，共计12栋高层，合计结余成本370.8万元；最终方案经济效益 4、过程成本管理动作剖析：奉节景

27、江苑专项方案优化南坪项目概念方案报规方案施工图施工阶段序序号号项目名项目名称称项目项目进度进度拿地时间拿地时间第三方介入时间第三方介入时间定桩型定桩型建造做法建造做法落实落实地库优化地库优化土方平衡方土方平衡方案案支护方案支护方案地下三大块专地下三大块专项决策会项决策会设计优化过设计优化过程汇报（重程汇报（重点地库、结点地库、结构指标）构指标）实施版施工图实施版施工图施工图阶段施工图阶段 设计优化汇设计优化汇报报门窗、装修、门窗、装修、消防等专项优消防等专项优化化卡位指标卡位指标拿地后拿地后3天天拿地后拿地后18天天拿地后拿地后30天天拿地后拿地后30天天拿地后拿地后45天天拿地后拿地后45天

28、天拿地后拿地后60天天拿地后拿地后60天天拿地后拿地后110天天拿地后拿地后125天天拿地后拿地后150天天1南坪项目报规方案阶段2020/4/242020/4/272020/5/122020/5/242020/5/242020/6/82020/6/82020/6/232020/6/232020/8/122020/8/272020/9/2133 4、过程成本管理动作剖析：海成和我司对比l相同点：固定成本优化动作，成本跟进方案，提供决策依据；l不同点： 中梁节点更加细致； 海成参加的决策人员级别较高，重大方案比选，董事长亲自参加决策。三、执行成本管理 I 目标成本 I 差异分析 I 综述34三、

29、执行成本管理 I 项目概况 I 差异分析 I 综述 执行成本管理对标综述：海成特点：l郊县项目：海成成本水平竞争力大于中梁，主要体现在其大总包发包模式，通过扩大总包范围摊薄利润诉求降低成本。l敏感性成本：通过多年深耕了解当地市场客户诉求，弹性成本投入略高于中梁（景观、栏杆、入户门等），形成溢价。l由于公司定位和发展模式的差异，不追求高周转、方案比选更精细化。l由于规模较小，管理更加扁平化，高管决策事项推进质量和效率更高。中梁特点：l 规模复制更注重产品性价比。l 各条线体系化完善降低了人为主观判断风险。l 通过集采规模优势得以体现，大部分集采项单价优于海成。借鉴之处：l 提升产品力，区域深耕树

30、立品牌l 部分集采项进一步属地化，降低集采价格水平（如栏杆、设计费海成采购价均低于我司集采价）。目 录l 公司简况及管控模式l 执行成本对标分析联盟管理二中心l 投前成本对标分析l 对标结论分析36四、对标结论分析 I 业务提升 地上结构：洋房基本一致，但高层含量优于我司； 地下结构：海成关注车位的使用效果，以大柱网布置、层高3.9-4.2m为主；我司以小柱网、层高3.6m为主；成本优于海。 成本差异：整体结构限额对比海成经济性更高，(2*6+0.03*640)*0.75*0.6+(-5*6)*0.25=6.5产品分类类别指标项海成中梁别墅/钢筋（kg/）3636混凝土（m/）0.290.28

31、洋房24m钢筋（kg/）3836混凝土（m/）0.30.28高层80-100m钢筋（kg/）4143混凝土（m/）0.320.35非人防地库/钢筋（kg/）85110（80）混凝土（m/）0.751（0.75）注：重庆地区基本不做地下室结构底板，故标红修正为已建项目平均值牵引管控、对标超越，强抓刚性成本落地结构限额整体较接近，海成地上高层含量优于我司，后期联合设计挖掘限额空间，强夯刚性成本。37中梁敏感项T档新A档新B档新C档新D档门窗未明确铝合金600铝合金500 塑钢400塑钢350塑钢350公区大堂2700Z135002000Z124001200Z11500Z1550公区电梯厅1600Z

32、12000900Z11200500Z1700400景观530410330260海城敏感项A档B档C档D档门窗铝合金630铝合金530塑钢350塑钢350公区大堂2000元/m21800元/m2硬装1500元1200元/m2公区电梯厅11501050900850景观600500400330金科敏感项T档B档C档C-档D档门窗一事一议铝合金580铝合金480-580塑钢450塑钢420公区大堂3000200019001900公区电梯厅13001000900800景观650500400350雅居乐敏感项特级B级C级D级E级门窗一事一议铝合金620铝合金540铝合金540铝合金480公区大堂3500250025002500公区电梯厅150010001000800景观1200670570470390四、对标结论分析 I 业务提升刻意训练、对标完善，提升产品的竞争力 敏感性配置上略低于同行，需对成本进行二次规划精装投放，提升产品的竞争力、溢价能力，助力营销38项目中梁海成地下室屋面做法滤水层土工布土工布（250g/m2）滤水层排水层150mm厚碎石滤水层60mm 厚粒径为10-40 级配碎石排水层刚性层最薄处50mm C20 商品细石混凝土