开发培训社区商业新大盘与步行街经营专业培训讲义

1、1社区商业与商业步行街开发社区商业与商业步行街开发及运营培训讲义及运营培训讲义杨宝民 主讲清华大学国际商业地产运营班教授中国商业地产联盟专家委员深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理 QQ:250703408杨宝民先生介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；商业地产与IT复合型知识结构现代零售业创新经营研究现任深圳市摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学国际商业地产运营班客座教授，中国商业地产联盟专家委员。曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，物业管理总公司总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。EMAIL:本人核心竞争力：商业地产创新经营与策划业态规划、营销与商业运营商业

2、地产开发和管理实务NEW MALL商业管理公司简介 星联国际深圳市新摩尔商业管理有限公司是一家中日韩三国合作的专业商业管理公司，由杨宝民先生与日本及韩国商业专家共同创办的专业购物中心与商业步行街运营管理公司，拥有中日韩三国商业专家，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。 与NEW MALL拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩住宅区策划方面，制定了专业流程。江禾先生星联国际机构中国区总裁 代表项目：青岛颐和星苑百万平方米大盘错误类型原因今后注意事项立交桥下建设大型商业物业大型立交桥特别是双立交和多层立交严重影响商业物业可见性 立交桥30

3、0米半径内 不设商业物业围绕社区盲目建设一圈商铺 体量过大形成商铺一定比住宅价格高的惯性意识普通社区商业体量在0.5平方米/人；靠近商圈体量另计。大盘社区商铺分布在街区 没有纵深较大的核心商业区 100亩 以上大盘已经是小镇规模需要综合考虑社区超市、邮局、银行网点、会所、电影院、餐厅等设施1000亩以上大盘需要较大进深130米左右 留出集中区域布置社区商业快车道傍边设立大型社区商业人流无法停留慢车道才适合建设商业在旧城改造中盲目拆除菜市场保留人气非常重要传统菜市场尽量保留，即使拆除也要建设好新的市场后保证连续经营一楼没有停车位 或项目停车位不够充足顾客不方便尽量在一楼设置绿地停车场大盘的发展趋

4、势 1.居住社区理论创新 注重和谐发展 2.大盘品牌的连锁开发奥龙计划房地产大盘品牌连锁开发的案例“奥龙计划”的最终目标是要使奥林匹克花园成为中国零售业连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌。我认为奥龙计划的缺点是：支撑理论研究不够深入，人材经营没有提升到相应高度，特别是缺乏无形资产经营高级人材，因此奥龙计划有待完善。提出看法的理由：奥林匹克花园质量不过关，对投诉业主进行威胁，反映出金业集团的质量管理基本功不过关，客户营销的精髓没有领悟。郭梓文团队深圳十大明星楼盘鹿茵翠地通过对深圳各个房地产企业营销方式的调查，发现如下缺点： 广告作用下降，营销费用大，投入人力

5、较多，但是营销的效率普遍低下。 营销环节多，传统营销方式过分依赖中介代理商，发展商与中介商配合中信息共享与知识共享程度低。直销是令人关注的营销方式，直销方式在电脑业取得巨大成功，美国公司成为最成功的个人电脑公司。作为出身电脑专业的房地产职业经理人，我一直思考房地产营销战略创新，通过从事社区服务与营销工作，我探索出房地产直销方式，直销模式能够简化销售环节，直销模式能够降低营销费用。通过研读娃哈哈集团服务销售终端的案例，发现成功的营销模式，无不是向社区延伸。美国沃尔玛公司在深圳开设大型超市成功后，采取社区店模式，大举覆盖深圳零售市场。如何让居住在社区中人群，用最适宜的方式获取售楼信息，如何让社区中

6、的人群传播房地产公司的口碑，这是我一直思考的问题。实践证明，走房地产直销之路是我国房地产企业营销发展的主导方向。直销对营销队伍的服务品质提出了更高的要求，直销模式要求房地产企业建设成为学习型组织。鹿茵翠地规划创新可体验环境 根据项目理念设计要求，为了突出度假氛围，鹿茵翠地的园林构思重点考虑东南亚巴厘岛风格。为了体现巴厘岛的神韵，在有限空间内设计出精品园林，新世界地产委 托 泰 国 g r e e n architects 公司设计整个园林。理想居住社区整体营造理论及其在千亩大盘中的应用 1000亩体验式生态文化型大型居住区规划设计与建筑策划创新课题 课题研究人员：杨宝民、李敏、罗展帆、郑东明、

7、张立建 课题研究的创新 1、房地产开发、景观、建筑、旅游、医疗保健、社区体育多学科专家协同。 2、以华南板块作为重要研究目标，提取华南板块与深圳板块重要经验。理想居住社区整体营造理论 理想居住社区整体营造是指强化居住社区各构成要素及其相互关系，完善居住社区的各层次结构（地域社会结构、生活活动结构、归属感与凝聚力强的居住生活空间，力图实现社区社会文化环境合自然环境的协调与可持续发展的连续创作与实践过程。理想居住社区整体营造的研究内容 （1）与社会政治、经济文化及居民生活、行为心理需求的发展与特征相适应、有利于促进社区主体间交往的物质形态空间建构的研究； （2）体现社会公平与民主参与的、科学的社区

8、组织管理、规划设计、开发建设的机制建构研究; （3）有利于居住空间环境生态化、可持续发展的技术与资源利用研究等; （4）知识型社区服务理论的研究与应用，社区文化的建立与完善。千亩大盘规划理念的创新 传统的规划方法，对于居住的基本功能考虑较多，已经形成比较成熟的规划理论。面对生态居住社区的新要求，面对人们在居住社区平衡身心和商业等功能的迫切要求，旅游规划与商业规划方法受到重视，将生态旅游规划、商业规划与建筑规划相结合，设计新型大社区已经成为新的方法。红星滨江综合项目的初步建议200亩项目的产品 组合一、精品酒店、艺术馆、高端餐饮酒吧、滨江公寓、别墅、住宅引进新加坡精品酒店 面积在万平方米 建议引

9、进悦蓉庄酒店二、建议天心区政府牵头办学，大型房地产公司参与投资，给予指标。依托项目滨江项目， 支持天心区政府引进深圳国际交流学院 办好出国高中三、引进谭府私房菜等著名餐饮 四、建立滨江湖湘文化艺术馆 5000平方米滨江艺术馆2010年5剑桥，5牛津社区商业分类 划分为5万平方米以上区域型社区商业中心和社区型商业中心（邻里中心） 1.酒店和商业街区及集中商业结合 区域型能够形成综合体。 2.与批发商圈相邻的社区商业中心（以长春1500亩大盘与家居商圈相邻为例） 3.与零售商圈相邻的社区商业中心 4.相对独立社区大盘社区商业（北京世纪城，深圳华侨城纯水岸） 5.CBD相邻的社区商业中心案例类型1

10、社区商业街区和五星级酒店组合深化千亩大盘研究，提升居住文明水平，形成品牌连锁开发新格局。体验式社区商业步行街与会所一体化运作，形成社区商业与文化中心。引进深圳物业管理顾问，通过将星河湾物业管理体系和酒店管理结合，丽江物业管理可以达到新的高度，新摩尔拥有高品质大盘物业管理体系知识产权，达到深圳物业管理水平。杨宝民与李敏先生千亩大盘和商业街区案例之一长沙碧桂园威尼斯城位于长沙县城,总占地近万亩商业规划 五星级酒店与社区商业街区五星级酒店 碧桂园设立很多别墅,拥有高消费群体,同时设立县城非常高档的五星级酒店,带动大盘档次提升。商业规划与招商存在的问题 商业规划不理想,项目商业价值下降 导致施工中改建

11、的浪费案例类型2 普通社区商业的经营模式 500-1000平方米社区超市+社区服务业态 一般人口在2000-5000人之间案例类型3上海松江泰晤士小镇餐饮休闲商业旅游结合泰晤士小镇位于松江新城开发区西区居住区组群以及新城市商务中心区之间.文诚路与滨湖路交际口,并通过文诚路、思贤路和嘉松公路与市区贯通.总占地面积面积33万平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市长韩正和英国商务部部长休伊特女士剪彩开始建造。大盘规划思想的创新-小镇生活阿特金斯-李剑波先生项目总体规划泰晤士小镇作为松江新城核心区之一，由英国阿特金斯公司规划设计，定位于典型英国风格小镇, 有取舍地移植了英国泰晤士河

12、边小镇的规划理念与建筑风貌，追求“人与自然和谐共存”的美好场景。项目建筑风格英式建筑风貌 泰晤士小镇设计充分发挥松江良好的生态环境基础，引入英国泰晤士河边小镇风情和住宅特征，体现松江新城浓烈的现代化、国际性、生态型以及旅游文化气息。项目商业规划英国泰晤士主题文化大盘.配备10万平方米左右宾馆、超市、餐厅、电影院等综合设施1平方公里的小镇，除了教堂、市政厅、中学、商业街等功能性社区公建设施外，还建有会所、幼儿园、影院、超市等社区配套设施，配套设施在点缀之整体风格的同时，亦满足和丰富了民居的日常生活。公建设施和商业服务设施占总建筑面积的。项目生活配套泰晤士小镇商业区6万平方米，将锁定“婚庆服务产业

13、”、“情景会展产业”、“文化创意产业”三大产业，以及辅助这些产业的“餐饮、酒吧、娱乐、住宿”等配套服务业。公共设施图片 松江美术馆和电影院典型商业示例 超市休闲餐饮大型餐厅全湖景球形翠晶餐厅位于扇形中央绿化带东侧的人工岛上，紧靠游艇码头，与面积约400亩的华亭湖相邻，环境优美，秀色可餐。餐厅以半球形的玻璃结构建成，顾客可以在用餐的同时，透过玻璃窗欣赏华亭湖和松江新城区的美景。餐厅总占地面积：716m2 总建筑面积：1243m2。有地上建筑2层。2楼有4个包房，可容纳80人左右，一层是可容纳约125人左右的大厅。预计五月一日前正式开业.目前只是内部营业接待政府官员.营业后人均消费:一层大厅80元

14、,二楼包房100元案例类型4 专业MALL与社区商业结合 北京中国皮革城与社区商业结合 项目占地600亩 开发面积100万平方米 物业类型 五星级酒店与快捷酒店、专业皮革城，写字楼，社区大盘与社区商业结合新摩尔公司2007年底论证，2008年 初由深圳中汇建筑设计事务所设计区域型购物中心与综合体的研究方法 市场调查与可行性研究： 1.对社区人口结构与周边3公里半径人员状况进行细致研究。 2.研究当地消费习惯与消费文化。 3.调研当地建筑文化特点与风俗习惯商业与房地产的结合点购物中心与步行街购物中心投资巨大，投资回收期长，财务风险较大，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力

15、与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败。 可行性研究包括如下内容：1. 1用地选择 （一）用地区位和交通人口状况（二）用地经济状况 ，此外对竞争对手需要进行详细分析。（三）用地物理状况 重点考虑用地形状，用地的完整性，用地的可进入性。1.2类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力1.3承租户与制定承租政策 青岛颐和星苑项目周边有大型购物中心，因此只是设置社区商业街区购物中心与步行街可行性研究1.4金融支持与财务分析（） 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞

16、争力。（） 购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。（） 对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，商业人材普遍出现短缺。 .6 购物中心发展战略建议购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。 如何进行社区商业定位？如何

17、科学确定社区商业规模？ 根据市场调查情况和企业资源整合能力确定社区商业规模 一般区域型购物中心10万平方米以内 社区商业中心4万人规模社区商业总规模在5万平方米以内 其中集中零售面积在1.5万平方米以内 普通1万人规模社区在2万平方米以内，其中集中；零售面积5000平方米左右北京苹果社区临近CBD 北京苹果社区，位于北京东南三环，这个区域在北京的城市功能很大程度上可以说是中央商务区的后花园，聚集了多个大规模住宅项目。苹果社区总占地16万平方米，建筑总规模是70万平方米，住宅的售价在7000元/平方米以上。苹果街由“苹果商业街”和“苹果二十二院街”组成，是北京著名房地产项目4万平米苹果商街位于转

18、基因苹果南侧，是由2万平米独立的苹果二十二院街和北侧底商商业街与组成的一条体验式现代商街 ，充分诠释“自然、人文、现代”的特质，为CBD带来了独特的人文氛围。街区介绍2万平米独立的苹果二十二院街，其商业形态是一种特定的商业形态，是以休闲和文化产业为主的特定商业形态，可以有画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，这些商业形态需要这样的具有人文气质的院落空间来完成。同时，街北底商商业规划有银行、中小西餐厅、大型中餐厅、苹果数字多厅影城、大型KTV娱乐城、名品店、精品超市、连锁型洗衣店、冰淇淋店、美容中心、健身会所、邮局等，对院街商业业态进行补充， 街南街北互为对应，商业价值成倍提升。 底商

19、地下一层： 2000平米运动超市、3000平米生活超市、500平米会所、游泳池等配套设施规划院街地下一层：主要为物流通道和库房，院街商铺的功能用房。 购物中心和步行街招商计划 购物中心或步行街业态规划与经营计划，后做招商营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用，并得到发展商的支持。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。招商专家青山正人招商工作 1、招商工作流程是什么 2、如何制定招商工作进度表 3、招商工作中各种表格汇总分析 4、招商部岗位责任制 5、如何强化

20、培训招商部员工招商工作流程 1.制定招商计划 2.确定招商团队 3.主力店招商【提前准备】 4.分散品牌商户招商(需要把握好招商时机，根据入口人口情况进行集中宣传】招商进度表 根据开业时间采用倒推方法做好进度表 一般开业前预留三个月装修时间 一般开业前半年作为品牌商户集中招商时间，可以集中开展相关招商活动长沙奥林匹克购物中心项目开发进度建议科目内容和时间具体业态规划设计项目定位和商业布局业态设计策划一个月提交初步方案二个月2007年月月商业建筑策划三个月两个月内提交初步方案12月结束招商摸底与主力店招商四个月主力商家招商工作提前启动，根据商家要求完善商业设施及方案1012月商业视觉形象VMD与

21、初步装饰方案一年2008年3月月建筑方案设计阶段六个月12月2008年月招商工作展开一年半施工图设计四个月月8月工程开工8月施工准备一个月时间2008年3月开工具体品牌招商工作启动大量品牌商家招商工作2008年月装饰方案设计八个月年月工程封顶月2008年12月装修及景观施工五个月2009年1月-2009年5月内部装修工作三个月5月7月试营业一个月-9月正式开业5月主力店可以先开业2009年10月集中招商 招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。 社区商业的主力店 1.区域型商业中心 主力店

22、可能包括百货、大卖场（8000平方米以上），品牌酒店（例如如家、假日快捷），大型餐饮名店 2.社区型主力店 包括超市，餐饮店 社区主力店在相对独立社区可以采用加盟自营方式，一般可以由社区业主委员会参与，吸纳社区人群就业。10万平方米区域性购物中心的主力店引进问题 核心主力百货店可能有两个或两个以上，因此，在招商策划中，我们建议发展商最好委托MALL运营顾问公司自营一个主力店，由运营顾问公司负责主力店招商任务，统筹考虑零售经营业户与主力店的业态关系，加强对业态的调控能力。为什么说招商不专业招了也白招？ 1.结合社区特点根据业态方案招商 避免好高骛远 2.招商与经营需要统筹考虑，对于不适合社区商业

23、的商户或经营能力不佳的商户，今后还是需要淘汰。对商户信誉需要提前了解。案例分析社区品牌商户资源从那里来？ 1.本市购物中心的现有商户，例如大卖场的商户是社区商业重要来源，例如大润发等大卖场。 2.本社区经营者加盟或自己经营自创品牌。 3.自营少量社区服务内容租赁原则 租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用基本租金浮动租金与优质服务做法，浮动租金与销售额挂钩，将整个购物中心真正作旺。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。业态与租金关系在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策划流程发现了如下

24、缺陷：发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成都高新区也集中了白领人群。成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人

25、流，但是百货等主力业态必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。业态理念设计创新 不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而且大型商业房地产更存在战略创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要打破房地产就是建筑与环境的局限，跳出房地产狭小的专业范畴，把握新世纪客户的精神追求，挖掘区域文化的精华，将商业、旅游、体育、文化产业等与房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施的手段，客户的满意才是成功的检验标准。 东

26、方时代广场作为大型MALL购物中心，面对全球的顾客开放，不仅接纳购物休闲人群，也面向世界接纳旅游群体，不断吸收国外商业文化精华，为我所用。我们以深圳人的热情笑迎天下客，将儒家文化的人文关怀落实到服务细节。深圳社区购物中心理念设计购物中心与步行街的休闲娱乐 策划21世纪是海洋的世纪，大海是人类的故乡。海洋不仅有无穷无尽的保障，而且远古人类就知道海水具有保健功能，不论是海水沐浴，还是利用深层海水开发健康食品，人类对海洋的合理利用与开发刚刚开始，海水疗法是人类提炼总结出来的有效健康保健方法。挖掘我国古老的海洋文化，提炼海洋保健的精华，运用现代科学技术设备与手段，策划独具特色的海洋活水健康保养中心，让

27、“生命加油站，健康储蓄所”成为现实。我们的策划是以海洋保养中心和娱乐项目吸引人流，形成购物、旅游、休闲一体化的新型购物中心。业态布局设计业态布局设计 楼层经营内容层家居生活用品家居生活用品层儿童服装及用品儿童服装及用品层运动世界运动世界层休闲装与皮具休闲装与皮具层男装与绅士用品男装与绅士用品、层女装与女性用品女装与女性用品2层青春少女装青春少女装1层璀璨时尚馆（珠宝、精品、化妆品）璀璨时尚馆（珠宝、精品、化妆品）负1层家电、超市家电、超市东方时代广场购物中心业态布局东方时代广场购物中心业态布局 国际先进水平的业态设计方法 根据经营管理的预测与模拟分析进行业态设计 预测方法：商业经营的实际经验与

28、知识，市场调查的经验数据，根据消费人口变化与特征，商业发展趋势预测 因此，商业业态的设计需要丰富经验的商业地产专家与零售业专家设计 杨宝民青山正人许载宁模式 业态设计收费标准波浪型全接触式动线设计 通过立体空中购物走廊设计，合理利用垂直电梯与扶梯，让顾客进入二层以上商场象进入一层商场一样方便。 让顾客与商铺全接触， 提高商铺的商业价值平面动线立体动线地下空间业态的合理规划华夏城地下室业态规划 深入黄石与北京参考同类项目，运用自身经验独创业态设计案例长春1500亩项目有关数据表明，2007年，长春商铺市场的供应量将超过70万平方米。这样的开发量，对于长春这样规模的城市，商业地产的供应面积与需求量

29、将趋近失衡。据不完全统计，长春市现有商圈的总体商业商铺总面积大约为120万平方米，加上其他社区商铺和专业卖场及部分潜在的商业项目，保守估计将达到300多万平方米。 远达大街、东荣大路、东环城路远达大街、东荣大路、东环城路周边的商业分布周边的商业分布（1）远达大街是本区域主要干道，集中了本区域经营状态较好的商业业态，但类型分布不均，多以汽修类为主，这也是影响区域经济发展的一个遗留问题。（2）东荣大路同样是本区域主要商业经营街路，与中东瑞家隔街相望，但商业分布无序，主要是物流为主的商铺，配以餐饮和小型商品供应商铺，这样的布局现在来看，非常不科学、不合理。此类商业若是想发展，必须要进行集中管理，才能

30、得以发展和进步。（3）东环城路属于城市主要交通道路，临近便利的交通道路却很少有商业类型存在，其原因是原有的工厂围墙占据商业位置，使临街商业没有得到发展。2、内商业街的商业布局本区域内商业街现有布局以南北为轴，呈现两横一纵商业趋势。分别以同康路、乾安路为横向，纵向以太有街为主。商业分布较为集中，但规模不大，属于初始化发展状态。家居批发商圈现状及本项目对策 东荣大路临近本项目，因此本项目一方面可以服务该商圈，另外可以设置相关业态与该商圈融合，提升项目商业价值。社区商业的实际判断方法与诊断结果 现场诊断方法 1.观察 社区特点 2.假设业态 3.论证业态设计与商业建筑策划结合 4.寻找到最佳方案长春

31、千亩大盘规划的完善与修改 社区商业业态 设计依据是什么？ 1.商圈情况 2.周边人口 3.本社区情况建筑策划意见社区商业建筑策划 百联西郊购物中心位于上海西郊的长宁区新泾地区，是百联集团旗下一家全新的商业中心和社区中心。占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为6.25万平方米。购物中心公共活动区域面积1.7万平方米，停车面积1.9万平方米。拥有免费机动车停车位550个、非机动车停车位2500个。建筑设计特点百联西郊购物中心由百联集团投资5. 6亿人民币，聘请美国著名购物中心专业设计公司JEDER国际建筑事务所，和上海现代建筑设计集团江欢成设计事务所共同设计完成。捷得将百联购

32、物中心设计成一个现代村落风格的社区中心。这里的中心广场为大家提供了音乐会、展览、节日庆典、餐饮、购物等一系列活动的理想场所。整个建筑物分地下二层和地上四层。购物中心采用开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过贯穿东西两侧出入口的步行街、室外与室内交替的环型走廊和天桥、开敞的园林景观中心广场，将三个区域的建筑有机地组合成一个整体。业态特点其中：4.4万平方米为国际国内连锁业态；餐饮业1.2万平方米，娱乐休闲业5500平方米，便民服务业2000平方米左右。大型生活超市1家、百货公司1家、专业卖场4家、主题餐饮29家、专卖店62家、娱乐健身5家、社区服务14家。目前有包括友谊百货、世纪联华、HOLA

33、特力屋、迪卡侬、永乐家电在内的共116家商家入驻。招商中的亮点 运动专卖店与家居招商 餐饮引进星巴克社区商业建筑设计思想的创新 基于社区购物中心特点突出参与性，目的地，好奇心，具有较好便利性。 社区核心商业要集中不要过于分散，便利商业需要分布在社区内100米距离能够方便购买的地方。 社区商业街区长度200米左右合适，形成环形商业街区周长最好控制在400-800米以内。购物中心与步行街的商业网点分割 图 商业网点分割流程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案 商铺分割原则 a)

34、 根据业态设计优化与顾客动态流线的要求，按照洋流理论的回旋要求，合理分割商铺，确保每个商铺面向通道，没有死角。b) 根据消费者购买力与投资能力、愿望，对商铺进行多种规格、面积的分割,参考已经购买商铺面积要求统计数据，确定分割面积比例。c) 合理确定公共分摊面积，确保用户商铺较高实用率，通过流线的合理设计最大限度分割出商铺面积。d) 合理确定动态流线，有利于开业后实际运营工作。对于出售以后的大商铺，客户可以再分割，同类面积规格商铺，客户可以购买多套组合。 在烟台等地项目业态设计与商铺分割工作中，深感结构形状的重要性，在设计方案完成后一定要首先进行业态设计合初步商铺分割，根据初步分割意见内部结构形

35、状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。销售比例 销售部分面积（项目投资额30%收益）%每平方米单价 发展商要有能力开发下一期项目。 具体销售要详细根据市场情况进行商铺分割，详细计算销售哪些部分，制定价值策略，这是我们操作过的商铺销售策划方案要系统回答的问题。 社区商业的销售模式通过经营提升商铺销售价值融资创新 信托融资： 以项目为杠杆 招商主力店成功以后进行信托融资 香蜜湖水榭花都项目是深圳信托融资最成功的一个项目 现代商业步行街 现代商业步行街的策划是购物、商业文化与休闲娱乐多种策划的集成。 运用海洋的洋流理论对现代商业步行街布局进行理性策划，确保商业步行街的繁荣。法国巴黎 国际一流的

36、商业步行街具有特征：1、 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。2、 它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。3、 商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 银座商业街区在日本人的心目中，银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。银座业态特征拥有日本最多的商业老字号 例如历史悠久文明全国的木村屋世界最大的画廊街日本最大的展览设施街日本地方大众媒体的中心银行密度最高的

37、商业中心国内商业步行街普遍存在如下问题： 1、经营序列矛盾。 2、商业利润下滑。 3、商业功能单一，文化休闲功能不强。 空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。 王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占，餐饮企业占，休闲、娱乐、酒店、服务等占。 提升档次。 营造环境。 加快发展数字王府井。东门步行街改造措施： 1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分

38、两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16 2、拆除违法建筑，改造部分建筑设施 3、注重文化设施建设 深圳东门步行街未来发展战略的意见 1、决心拆除全部违法建筑，流出空地，增加绿地。 2、运用城市经营理论，不仅将东门市政建设相关内容向企业开放，而且通过政府政策调节，鼓励企业拆除成片低矮老式建筑，集中建设高层建筑，多流出绿地，增加通透性。 3、改革完善步行街管理体系，提高准入门栏，将低素质经营者淘汰出东门，让优秀的经营者近来，提升东门形象。 4、加大交通治理力度与道路改造力度，拓宽美化周边道路。 理念设计、文化定位、发展规划 理念设计是商业步行街策划的灵魂，理念设计的提出建立在充分的调查研

39、究基础上，步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新，兼顾历史特点，更重要的是有利于未来发展。洋流学说与商业步行街布局 洋流的形成有许多原因，主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系，但洋流流动的方向和风向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析1、 洋流流畅区资源流通过速，难以停留累积，成为鱼类迁徙的路径，无其它特殊条件很难形成资源聚集，如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源，那么会吸引鱼类聚集。2、 反之，洋流回旋使大量生物滞留，回旋区内食物丰富

40、，吸引鱼类；由此产生食物链，对各种物种产生吸引，从而形成资源富饶区域如：渔场、海底矿藏。可见回旋使资源和生物聚集。 精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮 理想的商业步行街与购物中心布局模型由于我国近五年来重新规划设计的商业步行街较多，许多设计单位都在探索商业步行街的设计创新，许多国外一流设计公司开始服务中国商业地产项目，例如，美国JERDE建筑设计公司就为中国商业地产客户提供服务，该公司设计的美国环球影城商业步行街项目就是一个典型的设计项目，其设计思想对于我国设计商业步行街具有启示。商业步行街设计创新 美国环球影城商业步行街

41、为例美国环球影城商业步行街美国环球影城商业步行街总体效果照片总体效果照片 JERDE公司设计这个项目的思路是将环球影城商业步行街设计成为顾客的目的地，通过丰富的画面引导顾客愿意向步行街的内部走去，通过设计可参与性的业态，让顾客停留更长的时间。美国环球影城商业步行街美国环球影城商业步行街美国环球影城商业步行街总体效果照片总体效果照片 美国环球影城平面图美国环球影城平面图环球影城步行街立面 目的地 参与性 好奇心MALL商业步行街的招商策划与代理 鉴于目前商品品牌雷同现象严重，建议在差异化招商，不同品牌组合设计方面下功夫，实现招商创新，与商业文化主题相对应，加大进口品牌引进的比例，与韩国日本及香港

42、地区密切合作。 招商代表收费标准一个月租金商业步行街的经营管理 商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略，制定好发展规划，规划好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，运用市场手段，执行建筑规划，组织社会力量建设商业步行街。 商业街的具体管理工作如下：物业服务 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。 丽江商业网点规划研究 区域经济特点的把握 城市规划和商业网点规划研究同步 根据城市化进程特色，研究在旅游特色城市合理商业布局，完善城市功能，加快新城区的城市化建设步伐，

43、提高城市生活质量。鱼米河商业步行街开发策划、鱼米河商业步行街运用洋流理论布局，尽量构成环形人流循环体系。通过不同业态划分，缩短顾客心理距离，划小核算单位，按照不同业态组织针对性经营。提取营销基金，根据销售额提取，亿元销售额投入万元经费。业态创新的思考吸引白领顾客参考案例美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到。准确细分市场 参考案例 韩国东

44、大门市场（1）批发市场的经营可以吸取百货经营的优点，特别是陈列方面批发市场有自己特点，要充分重视设计作品展示。 （2）中国也应该有面向亚洲顾客群体的服装批发市场，通过考察，我们架设了韩国服装直接进入中国批发市场和购物中心以及百货的桥梁，韩国的服饰也非常适合中国顾客。 （3）韩国的商业经营与韩国文化传播密切结合，“韩流”对中国的服饰潮流影响会加大。韩国东大门服装批发视觉形象韩国东大门服装批发视觉形象 批发与视觉形象匹配，方便批发商采购及品牌选择。从1000个品牌降低到500个品牌以顾客的真实消费为导向确定商业规划 商业布局与业态设计是商业步行街开发盈利与否的关键内容。鱼米河商业街开发战略与盈利模

45、式创新二期政府旧址开发高品质城市综合体（具有丽江地域建筑特色），购物中心、酒店式公寓、办公楼，空中花园结合，假定实现万元以上利润。强化鱼米河商业街管理公司力量，投资万元招商运营，实现项目可持续经营战略目标，形成商业经营品牌。建议引进一流商业管理公司，实施专业化开发和管理，保证投资者利益，追求项目全胜。商业地产高级人才培养的一点思考 1.智商与情商 2.国际化视野 3.理论联系实际 从2007年上海培训学员跟踪调查反映出来的成长问题步行街经营管理人才的结构 经营总经理 招商 营销 财务商业地产方向员工个人的学习 1.寻访名师，名师出高徒，学会站在巨人的肩膀上。 2.根据岗位的需要进行自学，对于岗

46、位知识求精。 3.从事商业地产工作需要广博的知识面。 认真阅读本领域学术期刊和博士论文，进行系统的了解。与倪光南院士在省级技与倪光南院士在省级技术成果鉴定会后留影术成果鉴定会后留影地产开发与经营人才的知识结构地产高级经营人材应该具备的知识结构1.人材经营与组织创新知识 2地产规划、建筑设计与环境艺术设计知识 3.智能建筑与IT运用知识 4.地产融资与财务管理知识 5.建筑项目管理知识 6.地产营销知识除了知识以外，具备企业家精神也是选拔的重要条件。其中具备战略创新意识与能力是关键。商业地产人材的培养方法 1.从商业建筑规划与营销课程学习起步，围绕商业地产价值挖掘，集中参观解剖重点项目，请专家讲

47、解。 2.有计划设定研究课题，例如Shopping mall以及1000亩大盘社区商业策划课题。 3.注重多学科交叉学习，不同岗位锻炼与实践。 4.建立完整培训体系，减少摸索时间，善于团结同行专家，合理配置资源。美国地产业博士的培养MIT经济系经济系城市与区域经济学城市与区域经济学联邦、洲与地方政府联邦、洲与地方政府高级金融经济学高级金融经济学 I 高级金融经济学高级金融经济学II高级金融经济学高级金融经济学III斯隆管理学院斯隆管理学院金融理论金融理论投资市场与金融研究投资市场与金融研究资本投资决策资本投资决策地产业经济地产业经济地产业金融与投资地产业金融与投资地产业企业管理地产业企业管理开

48、发过程的法律监管开发过程的法律监管MIT 城市规划与研究系城市规划与研究系城市设计与开发，城市设计政策城市设计与开发，城市设计政策城市开发设计，明天的城市城市开发设计，明天的城市地理位置与开发原型地理位置与开发原型环境设计政策与影响，土地使用法律与政策环境设计政策与影响，土地使用法律与政策城市交通规划，住宅与邻居规划城市交通规划，住宅与邻居规划住宅与通信服务住宅与通信服务市区规划方法，地理信息系统市区规划方法，地理信息系统零售业人才的培养 商业零售专业人才 知名零售企业工作经验积累 研究生课程： 零售管理 Barry Berman Retailing Management / Michael Levy Barton A.weitz 超市管理，顾国建 市场营销，科特勒 市场营销管理定位、联盟，芮明杰，复旦大学出版社 企业文化第四版，刘光明 , 商业建筑规划，曾坚 购物中心开发手册,美国土地利用学会. 提倡复合型知识结构热带雨林主题中庭如何学习地产与开发商业运营专著 1.理论联系自己的实际. 2.注重动手能力,设计业态方案,参与商业建筑规划. 3.对外授权讲课,获取较高投入产出. 10