时间国际品牌策略研究报告

1、时间国际品牌策略建议方案2005.Feb前言本案的目的明确明确.探讨探讨.发展发展.目的。方案的根本目的是进行产品的销售。本案涉及的品牌提升方案、品牌整合传播策略、产品理念的导出、产品包装设计以及定价策略及媒体传播的问题，均是为此根本目的进行服务的。营销策略及传播方案。本方案将会运用部分房地产市场调查数据提供部分的营销策略的建议、进行量化的房地产区域市场分析比较，进行产品SWOT分析探讨（试案），导出实质卖点，进而形成差异化的宣传表现方案及终端话述的使用技巧，促进销售。完善。进行品牌的提升和发展、形成并完善品牌整合传播策略。为确保企业多产品顺利销售与企业的可持续发展，品牌整合、品牌提升的工作是

2、必不可少的。品牌的提升与发展，是需要诸多方面整合运作，同时也非一蹴而就的。我们的解决之道：我们的解决之道：（宏观）综合（宏观）综合“树法树法”形成整体传播策略形成整体传播策略（微观）三座标定位法（微观）三座标定位法确定确定品牌表现策略品牌表现策略形成整体传播策略形成整体传播策略双重定位双重定位 精准表现精准表现综合情况研究综合情况研究分析分析推论推论品牌整合方案品牌整合方案综合综合“树法树法”综合情况研究综合情况研究整体市场研整体市场研究究局部市场表局部市场表现现主要竞争对主要竞争对手比较手比较自有品牌力自有品牌力检测检测消费者分析消费者分析媒体投放监测媒体投放监测产品产品SWOTSWOT分析

3、分析销售/市场潜力评估促销策略品牌发展价格策略产品发展新产品策略分析分析推论推论双重定位双重定位综合分析综合分析三座标分析三座标分析+ +三座标精准定位三座标精准定位市场背景竞争对手品牌表现策略品牌管理品牌表现策略创意策略文案策略整合传播方案销售辅助媒体计划同步市场推广技术手册海报等售点广告品牌识别手册销售手册互动网络策略效果评估建立品牌资产/健康测试及监督系统预算控制重点考虑重点考虑品牌管理方品牌管理方案案品牌表现策略品牌表现策略品牌整合传播方案品牌整合传播方案INDEXINDEX I. I.综合情况分析综合情况分析II. II. 1. 1.大环境分析大环境分析III.III. 2. 2.写

4、字楼宇市场研究写字楼宇市场研究IV.IV. 3. 3.营业用房市场研究营业用房市场研究V.V. 4. 4.竞争分析竞争分析II. II.交叉研究交叉研究品牌表现策略品牌表现策略III.III.品牌整合策略品牌整合策略What a market will we face?1.1.大环境分析大环境分析宏观经济环境分析房地产市场政策环境描述2.2.写字楼宇市场研究写字楼宇市场研究甲级写字楼市场的现状写字楼宇的价格水平区间与走势主要投资结构模式与投资者类型北京甲级写字楼的未来发展趋势3.3.营业用房市场研究营业用房市场研究影响商业地产市场快速发展的原因商业营业用房类型与现状商务地产现状及趋势热点业态模

5、式与客群特征总体市场发展特征研究4.4.写字楼写字楼+ +底商式项目的分析总结底商式项目的分析总结 I. I.综合情况分析综合情况分析20042004年市场运行的宏观经济环境分析年市场运行的宏观经济环境分析房地产市场宏观经济环境分析房地产市场宏观经济环境分析q市场运行环境将继续改善。市场运行环境将继续改善。(1)预计2004年GDP增长8%左右。(2)固定资产投资加速增长。2003年固定资产投资增幅将近30%，预计2004年也将保持较快增长。(3)预计2004年货币供应量继续较快增长。(4)居民收入增长将进一步加快。 q物价总水平将扭转下降趋势。物价总水平将扭转下降趋势。2004年1-11月份

6、，居民消费价格同比上涨0.9%。预计2004年物价总水平上涨幅度将会超过3%。物价水平回升，为改变居民消费心理和促进消费增长将发生积极作用。 20042004年市场运行存在的主要问题年市场运行存在的主要问题值得我们高度注意值得我们高度注意房地产市场宏观经济环境分析房地产市场宏观经济环境分析q近年来消费在国民经济中地位有所下降。近年来消费在国民经济中地位有所下降。(1)最终消费在GDP中比重有所下降。最终消费率2000年为61.1%，2001年下降为59.8%，根据2002和2003年投资、消费增长趋势，预计最终消费率还将有所下降。(2)城乡居民消费在最终消费中比重下降，从1996年的80.4%

7、下降到2001年的77.9%。q扩大城乡居民消费还面临较多困难。扩大城乡居民消费还面临较多困难。(1)居民储蓄和投资倾向增强，消费倾向减弱，造成消费需求增长相对缓慢。(2)农民收入增长困难，农村市场开拓面临不少障碍。（3）不同收入阶层居民消费不平衡的矛盾突出。（4）城镇低收入群体扩大，就业和社会保障压力加大。 q市场经济秩序还比较混乱。市场经济秩序还比较混乱。社会信用体系建设严重滞后，对经济发展和扩大市场流通的制约作用日益明显。此外，国内商业领域对外开放的限制将进一步放开，步伐将进一步加大，而国内流通业现代化程度还比较低，不能很好地适应加入WTO后市场竞争的需要。 房地产市场政策环境描述房地产

8、市场政策环境描述 2004年，政府加大宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。 q国土资源部下发了关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管国土资源部下发了关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知理的决定的通知 通知认为，土地市场治理整顿的成果还是初步的、阶段性的，圈占土地、乱占滥用耕地的问题尚未根本解决。为巩固土地市场治理整顿成果，确保暂停农用地转用审批到期后，有效防止投资规模扩张的“反弹”，各地必须认真贯彻落实决定提出的各项防止“反弹”的措施。 q1010月月2828日央行突然加息；同日，对房地产市场产生重大影响的电视日央

9、行突然加息；同日，对房地产市场产生重大影响的电视电话会议在北京举行电话会议在北京举行 电视电话会议上，国务院总理温家宝作了重要讲话，要求继续加强和改进土地管理。更多地依赖市场手段，这是宏观调控变化的一个风向标，强调用价格机制来调节市场的供求关系。 政策政策现象分析现象分析事实上，宏观调控以来，作为重要调控对象的房地产行业的热度并没有减弱，房价仍在上升。正是在这个背景下，央行决定加息对房地产市场的需求进行影响，同时由市场来调节土地供应。因此，日前国土资源部的官员已经证实，自今年4月份以来在全国范围内冻结的农用地转建设用地的禁令在10月31日已经解禁，地方政府将可以重新启动土地开发、招商和投资计划

10、。作为房地产市场最为惹眼的上海，在温家宝总理主持的电视电话会议之后的一天就作出了强烈的反应。10月29日，上海市房地局推出了大量住宅用地，加大了土地供应量。根据上海市国有土地使用权2004年第3号出让公告，这次公告总计推出了14个区以及新江湾城共44幅国有土地使用权，总面积高达277.7万平方米，其中纯居住用途的地块面积高达247万平方米，占到将近九成份额。从加息和土地政策两个方面的变化看，中央政府对房地产市场的态度已经表现十分明显，也表明了比较坚定的决心。看来几天前还在激烈争辩的“房地产泡沫论”已经变得毫无意义了，中国房地产市场的由热变冷已经是个明显的趋势。房地产市场环境概述房地产市场环境概

11、述 q20042004北京房地产开发总体景气指数分析（北京房地产开发总体景气指数分析（1 13 3季度）季度） 市统计局日前发布本市今年1至3季度房地产开发景气指数。前3季度本市房地产开发完成投资870.6亿元，房地产开发景气指数（简称“京房指数”）值为102.6，比1至2季度上升2.8点，比上年同期下降1.5点。从一年来的运行情况看，一季度由于受全国投资高速增长等因素影响，京房指数上升至110.0点，成为2002年以来的最高点。进入3月份后，国家采取了一系列宏观调控措施，在信贷、土地、投资项目清理等方面限制投资的过热增长，京房指数逐月回落，6月份回落至99.8点，处于不景气区间。7月份后京房

12、指数有所恢复。1至3季度京房指数的8个分指数与1至2季度相比，呈1升7降格局。其中正面影响总指数的惟一因素是土地购置费分指数大幅度上升了43.8点，这主要是由于今年以来，宏观调控将严格土地管理等作为政策手段之一，1至2季度土地购置费分指数一度下降了44.2点，1至3季度这一指标出现了恢复性反弹；从其它分指数来看，与1至2季度相比，仍略呈下降趋势，其中开发投资分指数、完成土地开发面积分指数分别下降3.7和2.8个百分点，对总指数产生了较大的影响。房地产市场环境房地产市场环境简单总结简单总结 总体来看，1至9月本市房地产开发投资、施工面积、竣工面积等开发指标同比都仍然保持了两位数的增长，同时销售面

13、积、销售额保持了同步增长，销售价格上扬，空置面积与上一季度相比出现了下降。这表明：目前本市的房地产开发业仍然处于一个比较活跃的阶段。目前本市的房地产开发业仍然处于一个比较活跃的阶段。目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于明后年投资的增长。房地产开发投资增长的后劲，将不利于明后年投资的增长。一些先行指标来看，本年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降。2.2.写字楼宇市场研究写字楼宇市场研究 q甲级写字楼市场的现状甲级写字楼市场的现状受到上半年宏观调控政策的影响，写

14、字楼市场投资额增幅有所下降。从全国范围内来看，第二季度写字楼市场供应充足；同时，经济发展带来需求活跃，使各地对写字楼需求量增加，尤其是主要城市中心地段的甲级写字楼需求旺盛，使空置面积下降。今年第二季度全国写字楼平均销售价格同比上涨了23.10%，租金水平稳步上升。写字楼投资持续增长，但增幅大幅减少写字楼投资持续增长，但增幅大幅减少第二季度全国写字楼投资额为151亿元，同比增长24.59%，增幅比第一季度下降了43.41个百分点。上半年写字楼竣工面积同比增长了21.40%。全国主要城市甲级写字楼新增供应增加全国主要城市甲级写字楼新增供应增加第二季度的国际投资大厦上市，使北京甲级写字楼办公面积总存

15、量达到292.40万平方米。第二季度北京新增12个写字楼项目，58.60万平方米，主要分布在朝阳区。20052005写字楼宇市场研究写字楼宇市场研究 q20052005全国写字楼市场发展趋势将呈现以下特点全国写字楼市场发展趋势将呈现以下特点 : :随着2004年“紧收”政策的出台，20052005年度年度市场价格会逐步趋于稳定，市场价格会逐步趋于稳定，尽管有个别开发商迫于资金压力会采取打折等优惠促销策略，但是不会影响写字楼整体价格稳定趋势。随着个别地区随着整体产品品质的提高，出现价格稍有上涨的现象。由于整体宏观环境的持续良好发展，写字楼租赁市场会变得活跃起来。受“紧收”政策的滞后影响，北京市写

16、字楼租金出现触底反弹，北京市写字楼租金出现触底反弹，国贸、建国门、国贸、建国门、朝阳区朝阳区的租金价格出现的租金价格出现小幅上升趋势小幅上升趋势。 20052005写字楼宇市场研究写字楼宇市场研究 q写字楼宇的价格水平区间与走势写字楼宇的价格水平区间与走势 甲级写字楼销售价格上涨甲级写字楼销售价格上涨。今年全国甲级写字楼市场需要旺盛，平均销售价格同比上涨了23.10%。 。 全国主要城市新增供应写字楼销售价格（单位：元全国主要城市新增供应写字楼销售价格（单位：元/ /平方米）平方米） 城市城市北京北京上海深圳杭州成都销售价销售价格格12,92512,92514,00018,00010,3111

17、1,0902,780全国主要城市新增供应写字楼销售价格（单位：元全国主要城市新增供应写字楼销售价格（单位：元/ /平方米）平方米） 【数据来源：中原研究部提供数据整理所得】 第二季度，北京市2004年第二季度甲级写字楼加权租金为5.64元/平方米/天，与上季度基本持平。其中东长安街建国门区域和CBD区域分别上升了3.30%和2.70%，相对上升幅度较大。中关村区域同比下降0.60%。 主要投资结构模式与投资者类型主要投资结构模式与投资者类型 q主要投资者类型分主要投资者类型分个人投资者选取投资方向的要素个人投资者选取投资方向的要素 ： 1.1.置业门槛和投资回报置业门槛和投资回报 2.2.写字

18、楼的区位写字楼的区位3.3.写字楼的档次形象写字楼的档次形象4.4.写字楼的品质写字楼的品质5.5.软性配套与物业管理软性配套与物业管理 q公司选取写字搂的要素公司选取写字搂的要素 1.1.公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等公司自身状况，包括公司的资金计划、开支预算等 2.2.公司未来发展情况公司未来发展情况3.3.物业的保值与增值物业的保值与增值 4.4.周边客户资源的情况周边客户资源的情况 5.5.物业本身档次或管理状况物业本身档次或管理状况 6.6.充分尊重员工对办公地点的意见充分尊重员工对办公地点的意见 北京甲级写字楼的未来发展趋势北京甲级写字楼的未来发展趋势 q未来未来7

19、7年年“3+13+1”将左右北京甲级写字楼发展棋局将左右北京甲级写字楼发展棋局 。“31”指的是2004年2010年近7年内对北京甲级写字楼价格影响深远的三大因素和一个关键事件。全球“新经济”浪潮致使企业对办公地址和办公环境的需求发生重大改变 、区域经济圈的发展蓬勃兴起 、宏观调控 以及2008年北京奥运 。 需要关注的是北京城市整体规划修编 已明确将北京城市发展方向确定为“宜居”q未来几年都是北京写字楼供应较为集中的时期未来几年都是北京写字楼供应较为集中的时期 。从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为200 万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其他地区在150万平方米左右

20、，潜在供应量在1000万平方米左右。 q低密度写字楼将大发展低密度写字楼将大发展 。非典以及EOD的兴起q健康、环保将更受重视健康、环保将更受重视 q定位定位“企业总部企业总部”开发开发 q综合建筑体写字楼将越来越多综合建筑体写字楼将越来越多 北京甲级写字楼的未来发展趋势北京甲级写字楼的未来发展趋势的重要结论的重要结论 综上因素，在宏观背景下，一方面北京甲级写字楼的需求将保持持续增长态势，另一方面，奥运前甲级写字楼的性价比能够到达一个最合理的水平。我们可以得出奥运前后北京甲级写字楼市场的三个重要结论： （1） 奥运前后，价格作为最重要的调节杠杆，写字楼市场供需关系重新洗牌，80%以上的企业会重

21、新更换物业，甲级写字楼市场有望迎来巨量成交；（2） 奥运前甲级写字楼作为财富的重要载体集中放量成规模，新北京多特色、分层次的商务格局已然成型，企业更加明确的寻找适合本企业发展的财富策源地；（3） 随着企业流向的愈加明确。产业聚集愈加明显，马太效应加强，企业空间分化持续加强，各商务中心的功能特色越加明显。3.3.营业用房市场研究营业用房市场研究( (本章略本章略) ) 268 351 0300 1 3062 175 419 3100 2 39422 3942买方性质买方性质/ /统计统计销售套销售套数数销售面积销售面积(m(m2 2) )面积比面积比（% %）销售金额销售金额( (￥) )均价均

22、价( (￥/m/m2 2) )国内企业单位购买9 5 6772 5 677258%6 2313 5100 1 0976外省市个人购买288 2 0202 2 020221%3 9186 3900 1 9397本市城镇居民购买214 1 8416 1 841619%2 8061 3300 1 5237国内行政、事业单位购买14 8941% 2797 1000 3 12833 1283外国个人购买3 3810% 996 2100 2 6139 2 6139本市农民购买40%华侨、港澳台同胞购买30%合计535 9 7109100%13 4124 8800 1 38113.3.营业用房市场研究营业用

23、房市场研究( (本章略本章略) ) 买方性质/统计销售套数销售面积(m2)面积比（%）销售金额(￥)均价(￥/m2)本市城镇居民购买335411541146%269757002697570049844984国内企业单位购买164211421136%16730800167308003972外省市个人购买61403140312%16351500163515001165411654国内行政、事业单位购买37897%467400059205920合计5811816100%647320005478无论预售还是过户购买，本市城镇居民、国内企业单位、外省个人成为主要的消费客无论预售还是过户购买，本市城镇居民

24、、国内企业单位、外省个人成为主要的消费客群群 预售仍然占据主导地位预售仍然占据主导地位 总量上涨约总量上涨约10%10% 4.4.项目周边地区产品研究项目周边地区产品研究( (本章略本章略) )4.4.项目描述项目描述( (本章略本章略) )地理位置地理位置优秀优秀 交通路网条件交通路网条件 优良优良 软硬件软硬件条件条件 出众出众本项目级别定位本项目级别定位高级高级 周边竞争周边竞争 激烈激烈在整体态势趋向良好的情况下，我们面对什么问题？Hows going we are?II.II.交叉研究交叉研究品牌表现策略品牌表现策略找到问题 分析解决我们在沟通中了解到的问题？1. 无法形成宣传合力，广告宣传声音略低2. 广告宣传面临很重的支持销售的压力3. 整体调高价格的可行性4. 优势不明显从广告宣传角度是什么问题？1. 要卖的出！找到或制造卖点2. 要立的住！提升品牌形象3. 要叫的响！整合传播4. 要找到差异性实现差异营销5. 定价策略广告营销辅助通过对市场、消费群体、产品的研究找到或制造差异卖点转化创意表现形成品牌整合支持终端销售形成品牌的整合传播实际中问题的表现是什么？在阅读宣传品后我们看到的（只批判、不表