新城级商务中心区(北京昌平CBD)的欲望控制与引导

1、新城级商务中心区的欲望控制与引导以北京市昌平新城东部新区商务中心城市设计为例郑瑞山 刘宏【摘 要】本文以北京市昌平新城东部新区商务中心城市设计为例，针对新城级商务中心区的功能定位以及特色挖掘进行了初步探索。在昌平新城东部新区商务中心区城市设计中，首先从宏观区位出发，通过对昌平与北京其它新城的横向比较和北京目前的商务中心体系的纵向定位研究，确定了昌平新城东部新区商务中心区的功能和规模定位；在合理定位的基础上，挖掘昌平自身优势和基地环境特色，从空间构成、功能结构、绿化景观、交通组织、土地集约利用等多方面进行综合研究，提出了具有特色的新城商务中心区城市设计方案。【关键词】新城；商务中心区；功能定位；

2、特色城市空间；设计方法1. 背景城市商务中心区的规划建设近年来成为我国城市发展中的热点之一。商务中心区的建设能够给城市带来更高地价的城市中心区土地、促进高端的城市职能和服务产业的发展、形成现代化的城市中心区形象。基于众多诱人的建设前景，从各大直辖市、省会城市到中小城市，再到一个城市的某个片区，都提出了自身商务中心区建设的目标。面对不同规模的城市和片区的商务中心区城市设计，应当在宏观区域分析的基础上，找准自身定位，结合产业发展和自然环境优势，突出特色，才能够使商务中心区的城市设计符合城市的发展的客观规律，推动城市功能的升级。本文以北京昌平新城东部新区商务中心区的城市设计为例，探讨新城级商务中心区

3、的合理功能定位与富有鲜明特色的城市空间设计方法。2. 昌平新城商务中心区的定位2.1昌平新城在北京总体规划中的定位在新一轮北京总体规划确定的“两轴两带多中心”城市空间结构中，昌平新城是西部发展带上的重要节点。北京市城市总体规划中确定昌平新城将承担疏解中心城人口和功能、聚集新的产业、带动区域发展的功能。昌平新城是重要的高新技术研发产业基地。引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能。（表1）表1 昌平新城与周边新城综合比较表昌平顺义通州亦庄密云延庆大兴区位中心城北部东北东部东南北部西北南部与中心城联系交通八达岭高速立汤路京承高速京通快速路 地铁八通线六环五环、京津通道京承高速京承高速京开高

4、速功能定位重要的高新技术研发产业基地东部发展带的重要节点，重点发展新城之一，北京未来发展新城区东部发展带的重要节点，重点发展新城之一东部发展带的重要节点，重点发展新城之一东部发展带重要节点，水源保护地，国际交往中心重要组成部分国际交往中心重要组成部分国际化旅游休闲区北京未来面向区域发展的重要节点主要产业发展方向高新技术研发、旅游服务、教育现代制造业、空港物流、会展、国际交往行政办公、商务金融、文化、会展高新技术产业与现代制造业，商务、物流都市型工业、旅游度假、会议培训都市型工业、旅游度假、物流生物医药等现代制造业，商业物流、文化教育规划人口规模60万人90万人90万人90万人35万人35万人6

5、0万人从经济发展水平上看，在北京的远郊区县中，昌平处于中上游位置，但与三个重点新城通州、顺义和亦庄相比，昌平在经济和产业发展水平等方面还存在一定的差距。从功能定位和发展方向上来看，昌平与其它新城存在不同程度的重叠和竞争关系，如在高新技术产业的发展上与亦庄和大兴存在一定竞争。但是，昌平紧邻北京市位于海淀区的高教文化区，受中关村科技园区的直接辐射影响较大，有发展高科技产业的地域优势。从人口规模上看，昌平在北京的新城中处于中等规模，在北京北部地区仅次于顺义。从区位环境上来分析，通州、顺义和亦庄都处于北京的东部发展带上，而昌平位于北京市北部。与同处北京北部的延庆、密云相比，昌平与中心城的联系更加紧密，

6、由于延庆、密云的发展受到空间局限较大，在昌平发展商务办公职能对于北京北部地区能够起到较强的带动和辐射作用。因此，昌平东部新区商务中心区应当立足昌平、面向北京，主要服务和辐射北京北部地区。在产业定位上，应当发挥高科技产业相对发达的优势，重点吸引高科技产业的总部办公和相关配套商务职能。2.2昌平新城规划与街区控规对商务中心的定位在昌平新城规划中确立了 “两组团、一条产业走廊、两条生态廊道”的新城空间布局结构，本次规划区所在的东部新城即昌平新城昌平组团的东扩地区，是昌平新城主要的发展方向，是昌平实现新产业聚集和带动区域功能提升的主要空间。东部新区商务中心的建设对于昌平新城公共服务设施结构的形成具有重

7、要意义，是昌平新城产业结构调整和城市职能提升的重要城市功能板块。此外，东部新区商务中心区紧邻新城规划中所确定的“两条生态廊道”之一的“蓝色走廊”东沙河东侧，具有得天独厚的自然生态环境。图1 北京金融体系分布图2.3从北京市的商务中心布局看昌平东部新区商务中心定位目前北京市的商务中心基本形成了以金融街和建外CBD为两大核心，各区次一级的商务中心各具特色的局面（图1）。分析北京市已有的商务中心布局，有助于确定昌平商务办公职能的发展目标和商务中心区规模的确定。金融街和建外CBD目前是北京两大集中的商务办公区，金融街以全国性的银行总部和中央直属的金融贸易企业为主，而建外CBD则以吸引跨国公司总部和地区

8、总部为重点，成为国际金融功能区和现代服务业的聚集地。除以上两个市一级的商务办公区外，北京市其他地区也分布了许多次一级的商务功能集聚地区，如海淀区的中关村、丰台区的丽泽商务中心等。可以看出，北京市目前的商务中心区已经形成了一定的规模和体系分布，作为一个新兴的商务中心，昌平新城东部新区商务中心在高端商务产业竞争中中面临较大的压力，必须在定位上采取错位发展、突出特色的思路，在制定发展方向和发展模式中必须重视以下三点：明确自身优势条件，突出特色；避免商务功能过于单一，完善综合商务配套；采用多种手段应对商务中心区的交通环境压力。2.4昌平东部新城商务中心区发展定位通过以上的分析，我们为昌平新城东部新区商

9、务中心区制定以下发展定位：立足昌平、面向北京，建设辐射北京北部地区的区域性商务中心区。发挥环境资源优势，营造真正的花园式办公空间，建设生态型商务中心区。发挥高科技产业优势，重点吸引高科技产业总部办公落地昌平，建设以高科技产业办公为特色的商务中心区。2.5昌平东部新城商务中心区建设规模分析未来昌平新城的人口将达到60万，相当于一个大城市的规模，并且昌平东部新区商务中心区的辐射范围不仅限于昌平，而是辐射北京中心城北部地区的区域性商务中心区，其建设规模应当与职能定位和辐射范围相适应。从另一个方面来讲，北京市中心城和其他新城内的商务办公空间都在迅速发扩展，昌平新城东部新区商务中心应当本着务实的态度，避

10、免盲目求大制定超出自身发展实力的建设规模目标。在昌平新城东部新区街区控规中，本次规划区137.5公顷的用地内总建筑面积约172万平米，其中商业服务类用地的建筑规模约71万平米。与其他北京的中心城区和新城商务中心规模类比，我们认为是基本符合昌平自身发展阶段目标的。考虑到商务中心区生态环境建设的需要和昌平土地资源有限的因素，适当增加公共绿地的规模同时提高商务办公用地的建设强度，实现商务中心区土地价值最大化。3. 特色城市空间设计理念3.1 基于城市主要道路肌理，建立具有场所感和秩序感的城市公共空间在昌平东部新区的上位规划中，道路网设计基本采用了方格网布局，其中在本次规划范围内，东西向主干道崔昌路与

11、南环路与南北向主干道内环西路呈正交，无形中为规划区建立起一个正南北方向的道路形态秩序。而沿东沙河东岸的南丰路因顺应东沙河自东北略向西南偏转的河流走向而形成与正交路网呈8度顺时针偏转的角度，形成在正交道路网上叠加的另一种斜向秩序。（图2 a）城市设计方案以城市主干道的两个方向的秩序为基本空间构成依据，形成南北正交的路网为基底，正8度倾斜支路为变异的两种秩序相叠加的城市道路系统。街区内部建筑布局延续这两种秩序规则，形成在统一中追求变化的城市界面，并且巧妙利用两种方向的夹角，用建筑和城市道路限定形成半环形楔形绿地，包围并凸显出正方形的商务办公核心区。各个功能板块的建筑与公共空间组织形成既有规则又有变

12、化和趣味的城市空间场所。（图2 b c d）图2 空间构成设计理念分析a 城市主干道b内部道路组织两种秩序的叠加 c 街坊布局与功能板块 d 叠加绿地与开放空间3.2 基于城市生态环境，建立联通的生态绿地系统规划中的昌平东部新区商务中心西侧紧邻东沙河，东沙河自北向南流经昌平新城城区，西侧为昌平老城区，东侧为昌平东部新城，东沙河两岸生态自然环境十分优越。根据昌平新城规划，沿东沙河两岸将规划建设生态湿地公园，成为昌平新城内重要的生态绿地走廊。在本次城市设计中，充分利用基地所处的优越生态环境，规划设计半环形生态绿地公园，将商务中心区内部的绿地和开放空间与东沙河滨河生态湿地形成联通的生态环，最大限度的

13、将东沙河湿地公园的生态价值和景观价值引入到商务中心区，营造生态化的商务中心区景观环境。（图3）图3 城市设计总平面3.3 基于城市公共交通，建立立体化、综合化的内部交通体系在城市设计中充分考虑公共交通对于昌平新城东部新区的发展带动作用，对规划经过昌平新区的轨道交通S2线的选线进行充分研究，结合轨道交通站点进行综合化的地下空间开发利用。在商务办公核心区内规划建设地下交通环廊，对地下空间进行整体开发利用，避免各个地块内部地下空间各自为政、无序开发。注重人性化的步行交通体系，通过地上架空连廊、地面步行街和地下通道组织便捷安全的步行交通体系。（图4）图4 交通组织剖面示意图3.4 基于城市活力与综合开

14、发，采用多功能混合的用地布局图5 功能结构分析图单纯商务功能往往会使城市商务中心区由于功能过于单一而失去活力，在本次城市设计中注重城市功能的适度混合和多样化发展，除主导的商务办公功能外，增加多种不同功能的商业性和服务性用地，将商务办公、创意产业、商业服务、休闲娱乐和文化展示以及居住等多种功能有机组织在一起，考虑一天中不同时间段内市民的活动要求，打造24小时活力中心区。4. 城市设计方案特色简介4.1 紧凑有序的功能结构三核联动，集聚发展在规划区自北向南分别布局商业服务核心、商务办公核心和商住混合服务核心，形成集聚优势，带动三个区域的发展。（图5）北部综合商业服务区以轨道交通站点为核心，利用公共

15、交通人流集聚、可达性高的优势发展零售商业和文化娱乐产业。中部商务办公区以大型绿化屋顶为标志的公共服务带为核心，通过地上地下立体化的步行和机动车交通组织，将商务中心区各地块联系在一起。在商务办公核心区集中布置高层商务办公建筑，形成昌平东部新区的标志性城市景观。南部商住混合区以组团中心绿地和配套服务设施为核心，形成功能完善、配套齐全的商业、办公、居住等多功能混合的功能组团。4.2 立体生态的绿化景观绿带渗透，连接东西城市绿廊根据上位规划，本次规划的商务中心区东西两侧分别是城市生态景观廊道和东沙河生态湿地廊道。规划的中央绿地公园将将原本分离的两条城市绿化廊道进行联通，实现城市生态绿地的联通化和网络化

16、。同时，中央绿地对商务中心区内的各个功能板块进行了自然的划分，图6 商务办公核心区鸟瞰图又可以把良好的绿地景观尽可能的融入各个用地内部。商务办公核心区内的综合服务带建筑形式采用大型屋顶绿化的方式，形成一条空中的绿化带渗透带，对地面绿地系统是有效的补充和完善，使得高层商务办公建筑享受到立体化的绿化景观，形成真正的花园式办公环境。（图6）4.3高效聚集的地下空间利用城市地下空间是为了满足提高城市土地利用效率，节约用地的要求而进行的。地下空间通过平战结合的合理开发和建设，在平时发挥经济效益的同时，为战时提供一个相互贯通的地下防护设施体系。城市中心区的地下空间在城市建设中处于日益重要的地位。4.3.1

17、依托轨道交通综合开发在昌平东部新区商务中心区地下空间的开发利用中，以轨道换乘空间交汇点形成的交通枢纽地区为核心，开发内容主要包括：地下交通设施、商业开发、地下市政设施以及管线、地下防灾设施等。图7 地上地下空间一体化利用轴测示意图4.3.2商务核心区整体开发商务核心区内高层建筑林立，各地块都会面临地下空间的使用和开发问题，规划建设的地下交通环廊，使原本各自独立的地下空间连为整体，实现地下空间资源共享。位于城市支路下方的地下交通环廊还可以与地下市政管线敷设协同考虑，形成商务核心区内的地下市政设施环廊。（图7）4.3.3网络交通整体便捷以方便人在地下空间活动为原则，不同地块间地下空间通过人行通道相

18、连接，地下轨道交通，地下步行交通，地下车行交通，地下停车设施共同组成一个网络化的交通整体。4.4.4结合地面复合利用充分利用建筑物地下空间，提高中心区土地的利用率，同时地下空间的规模和功能要和地上空间互相配合，整体协调。4.4务实合理的开发时序两横两纵，依托主干道形成城市发展轴东西向城市主干道崔昌路和南环路是联系昌平老城和昌平东部新区的重要交通纽带，规划依托这两条道路分别布置商业服务核心和商住混合功能核心，形成横向城市发展轴，带动昌平城市建设由老城向新区迈进。南北向主干道南丰路和内环西路为东部新区发展纵轴，推动商务中心由南北向中间发展，带动商务办公核心区的建设。形成商务中心区自西向东，自南北向

19、中心的发展时序。5. 结语笔者认为，商务中心区的城市设计应当首先从城市宏观背景出发，合理确定商务中心区的发展目标定位，避免盲目追求壮观、震撼的景观效果而导致设计方案与城市自身发展阶段与需求相背离。新城级的商务中心区区别于传统概念上的CBD，它的功能定位和辐射范围都具有自身的特殊性。新城级的商务中心区宜采取错位发展的思路，突出特色、形成比较优势，才可以真正启动并且保持长久的发展活力。在昌平东部新区商务中心城市设计中，我们在合理定位的基础上，结合基地环境，突出绿化环境特色，采取多种手段重点解决商务中心区内可能面临的交通问题，力图将其打造成为昌平新城东沙河畔富有特色的活力中心区，推动昌平新城的建设走

20、向更买好的未来。（图8）图8 城市设计鸟瞰图本文的研究基础主要立足于设计实践，对于设计方法与理论的总结还有很多不足之处。而城市发展中最吸引人之处莫过于其多样化和丰富性，我们只有不断地在设计实践中探索并且总结经验，才能为城市的丰富多彩做出应有的贡献。参考文献1 倪鹏飞;孙承平.中国城市:金融中心的定位研究.财贸经济,2005,(3).2 冯德连;葛文静.国际金融中心成长的理论分析.中国软科学,2004,(06).3 林奇(美).总体设计M.黄富厢,朱琪,吴小亚译.中国建工出版社,1999. 4 王正；韩冬青.格网城市区段空间形态设计设计的一种方法J.城市规划，2003，（3）：67-72.作者简介:郑瑞山，男，34岁，1979年4月出生，硕士，北京清华城市规划设计研究院，项目经理，注册规划师刘 宏，男，32岁，1981年1月21日出生，硕士，北京清华城市规划设计研究院，项目经理，注册规划师原创性声明：作者郑郑瑞山、刘宏郑重声明：所提交的论文是