公司收购行为法律风险防范指引

1、公司收购行为法律风险防范指引为了规范公司收购行为，防范法律风险，保护我司的合法权益，根据土地管理法、城市房地产管理法、物权法和公司法等相关法律法规的规定，结合我司实际情况，修订本指引，供相关部门参考。一、收购房地产开发项目的法律风险1.项目不真实的法律风险：转让方虚构房地产开发项目或者虚构开发地块，骗取我公司财产。（判定项目公司是否拥有地，以及签订合约，要以股权拥有量为准；共有的情况下，签订协定或由大股东收购全部股份再与我司签订合同）防范措施：签约前先向政府有关部门核实项目的真实性，必要时公司派出专业人员进行调查核实。2.转让方法律主体资格存在的法律风险：（1）转让方公司是虚构的；（2）转让方

2、不具备法人资格，没有独立行为能力；（3）转让方不是房地产项目的权利主体（如关联方或股东等）对所转让的房地产开发项目没有处分权。（城中村改造项目可以因为相关政府批文而取得处分权）防范措施：（1）签约前到政府有关部门核实转让方主体的真实性以及有无独立法人资格；（2）签约前先确定转让方与所转让的项目的权利人是否一致。3.项目权利瑕疵的法律风险：（1）所要转让的权利如土地使用权等有无依法登记；国有土地出让合同能否得到履行，转让人有无违约情况以及是否要承担相应的责任等；（2）所要转让的权利有无设定抵押、设定地役权、有无出租等；（3）是否达到法律规定的转让条件，如是否按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋

3、建设工程的，是否完成开发投资总额的百分之二十五以上等；（不适用于以项目公司转让的形式）（4）所要转让的国有土地是否政府划拨，有无政府不同意转让的情形；（5）房地产项目有无被司法机关查封；（6）土地用途、期限、面积和容积率等是否符合我司要求。（7）建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立。（8）土地使用权是否存在争议。防范措施：（1）签约前除要求转让方提供相应的证件和文件的原件之外，还应当向政府有关部门、司法机关、金融机构进行核实；（2）约定转让方的违约责任和赔偿责任；（3）约定我方单方解除合同的权利；（4）争议解决的方式尽可能避免选择仲裁。二、收购房地产项目公司及其股权的法律风险1

4、.项目公司是否合法取得国有土地使用权、项目有无瑕疵或其他隐患的法律风险：（1）项目公司是否合法取得了国有土地使用权；（2）项目公司房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权。防范措施：（1）查看国有土地出让合同的有关约定，审查项目公司有无违约；（2）向政府有关部门调查了解项目公司办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的可能性；（3）约定因违反国有土地出让合同致使项目公司受到处罚等转让方应当承担的责任。（开发中心拿地不一定以取得该证为前提）2.股权项下权益不真实的法律风险：（1）股权项下的权益根本不存在；（

5、2）股权项下的权益并不属于转让方所有；（3）股权项下财产的数量或质量与转让方承诺的不一致；（4）权利存在其他瑕疵。防范措施：（1）要求转让方提供能证实其拥有股权项下权益的全部合法证明文件的原件；（2）向相关政府部门查询核实这些证明文件的真实性。3.未完成拆迁补偿安置的法律风险防范措施：（1）审查核实转让方移交的被拆迁人的户数、面积及拆迁补偿安置资料；（2）到房管部门查询拆迁补偿安置的情况；（3）明确拆迁安置的责任以及费用的承担；（4）约定转让人隐瞒拆迁安置情况所应承担的责任。4.相邻关系对房地产项目的法律风险防范措施：（1）即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，也要审查与邻近的建

6、筑是否保持一定的距离和适当的高度，是否妨碍相邻建筑的通风、采光和日照等；（2）了解房地产项目在建设过程中与周边的单位和居民的矛盾是否十分紧张，是否可能造成工期延期、成本增大等。 5、建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立的法律风险：物权法的实施，使国有土地分层出让成为可能。防范措施：（1）向政府部门了解规划情况；（2）评估分层出让对我方项目的影响以及是否符合受让的目的。6.项目公司隐瞒债务的法律风险防范措施：（1）查明项目公司收购前的债权债务，可通过委托审计来查清公司的资产负债；（2）由股权转让方出具承诺对转让日前隐瞒的项目公司的债务承担赔偿责任，由于转让方的恶意，该赔偿责任约定

7、时应当加重。（全面审计，合同约定保证及追偿方式）7.项目公司预期债务的法律风险：（1）项目公司曾对外提供担保，很可能承担担保责任；（2）项目公司对外所签合同已构成违约并将要承担违约责任；（3）项目公司正在进行或将要参与的诉讼案件可能败诉和承担责任；（4）项目公司股权转让前的违法行为，股权转让后可能受到的处罚。防范措施：（1）要求转让方提供对外提供担保的情况和全部资料，必要时到有关部门进行核实；（2）要求转让方提供全部合同，并对这些合同进行审查分析和法律风险评估；（3）要求转让方提供全部诉讼案件情况和资料，必要时到相关法院进行查询；（4）在转让合同中约定由于项目公司在收购前的违约、侵权、违法等行

8、为，致使项目公司在收购后受到的损失，均要由转让方负责赔偿；（5）要求转让方提供相应的有效担保或留下一定比例的转让金作为保证金。（明确以工商登记部门变更的日期为股权变更的日期，再移交法人章、公司章）8.股权质押、股权被司法机关查封的法律风险防范措施：（1）签约前先向工商部门查询核实所收购股权是否存在上述瑕疵；（2）签约前要求转让人办理涂销、解除等手续。9.具名股东与隐名股东不一致，具名股东与实际控制人不一致的法律风险防范措施：（1）签约前了解隐名股东的真实意图；（2）以具名股东签字为准。（以工商登记机关的具名股东签订）10.股权不能交付的法律风险：转让方不及时办理交付股权变更手续。防范措施：（1

9、）要求转让方在约定的时间内办理完毕股权变更登记；（2）要求转让方提供合法有效的担保；（3）将股权变更登记到我公司名下之前股权转让金的支付金额应尽可能减小；（4）签订股权转让合同时，要求对方向我方提交工商登记机关要求提交的股权变更所需的文件的原件以及委托手续原件等完整资料，在对方不办理变更手续时我方根据需要可自行办理。11.股权转让需要经过批准的法律风险：外商投资企业股权转让需要经过行政审批。防范措施：向外商投资审批机关了解被转让的股权是否存在不批准转让的情形。12.项目公司股权出让方有多人的法律风险防范措施：全体股东均需作为转让方签字，不能签字的需出具经公证的委托书委托他人代签或表明意见，严禁

10、在合同中设定第三方的义务。13.劳动人事关系的法律风险防范措施：在收购协议中要明确员工的去留，避免收购后出现劳动纠纷。14.税务方面的法律风险：项目公司可能存在大额漏税，收购后可能发生税务追缴和处罚的风险（普遍存在，要求提供相应发票，约定阴阳合同以那份为准）防范措施：全面审查项目公司的财务和税务状况，对可能追缴的税费作充分的考虑，应约定此前所发生的被追缴税款以及行政处罚要由对方承担。三、收购其他项目公司股权的法律风险收购其他项目股权的法律风险和防范措施，与收购房地产项目股权基本相同，具体操作中可参考本指引第二条中的相关提示进行。除上述的防范措施外，在签订合同时，要熟悉相应的法律法规，充分考虑法律风险