工程部管理手册

1、工程部管理手册北京华厦兴业物业管理有限公司2009年5月目 录1、工程部的组织架构2、工程部的职责2.1 部门主要职责2.2 工程部班组职责2.3 工程部各岗位职责2.3.1 工程部主管的岗位职责2.3.2 给排水维修技工的岗位职责2.3.3 综合维修技工的岗位职责2.3.4 配电运行电工的岗位职责3、工程部的管理制度3.1 客户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 月报告、年报告制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维

2、修或工程施工对外承包招标制度3.11 报告制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14 有毒物品的处理规定3.15 发生意外时的处理规定3.16 安全用电管理制度3.17 防火及消防安全管理制度3.18 值班及交接班制度3.19 机房管理制度3.20 机房安全防火管理规定3.21 水泵房、水箱间管理规定3.22 配电室管理规定3.23 机房钥匙管理制度3.24 机电设备房出入管理制度3.25 设备故障处理规定3.26公共部位巡检制度1. 工程部的组织架构工程部主管（1）综合维修班组（2）强弱电班组（4）给排水班组（3）计划人员编制：10人2. 工程部的职责2.

3、1 部门主要职责A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B. 日常运行管理C. 对业主/租户提供的有偿服务D. 对装修工程进行监督管理E. 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1 在物业主任领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策；2.1.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据；2.1.3 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理；2.1.4 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编

4、制年度计划经报批后实施；2.1.5 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果；2.1.6 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等；2.1.7 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业主任下达的各项技术、经济指标；2.1.8 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配

5、电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班；2.1.9 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平；2.1.10 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业主任、工程部主管及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行；2.1.11 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立

6、环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制；2.1.12 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行；2.1.13 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作；2.1.14 负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的；2.1.15 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员

7、的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平；2.1.16 检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工；2.1.17 解答物业管理处一切有关工程之问题及查询，应对物业内业主/住户之投诉，尽力为他们解决工程有关问题；2.1.18 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响；2.1.19 外聘维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外聘给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令

8、设备的寿命得以延长。可外聘维修或施工的设备及工程有：a. 直燃机组b. 电/扶梯c. 楼宇自控系统d. 电话交换机系统e. 消防报警系统f. 保安监控及技术防范系统g. 水处理系统及水箱清洁h. 电脑系统i. 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程j. 设备系统改造工程k. 其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2.2 工程部班组职责给排水与综合维修班组的职责范围：a. 文成杰座所属区域内的所有采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等。b.

9、上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。c. 文成杰座所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。d. 文成杰座所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.2.2强、弱电班组职责范围：a. 文成杰座所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、

10、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等。b. 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。c. 文成杰座所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。 做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工程师或工程部主管，并详细分析故障的各种现象

11、，汇报上级取得总维修方案。负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对维修单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。 做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。 班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部主管，同时提出个人建议或解决措施。 做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。 做好

12、所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。 做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。 做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。 认真贯彻执行工程部及工程部主管、班组工程师下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。配合物业管理处负责向业主/租户提供有偿服务。 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。 做好不

13、同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.3 工程部各岗位职责工程部主管的岗位职责直接上级：物业主任直接下属：班组工程师岗位职责：a. 贯彻执行物业主任的指令，负责工程部的日常管理，对物业主任负责。b. 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。c. 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业主/住户及各部门提供良好的服务场所和条件。d. 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。e. 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报物业主任审批后执行。f. 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定

14、的标准。g. 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。h. 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。i. 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。j. 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。k. 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。l. 负责协调同物业管理处其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。m. 确保

15、物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。n. 为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交物业主任审批。素质要求：a. 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。b. 自然条件：35岁以上，身体健康。c. 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。d. 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。e. 工作经验： 在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程工程部主管3年以上或副工程部主管5年以上；具有7年以上技术管理经验。

16、f. 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。给排水维修技工的岗位职责直接上级：工程部主管岗位职责：a. 按照主管的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。b. 及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。c. 严格执行物业管理处和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。d. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。e. 发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交主管审阅。f.

17、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。g. 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，具有团结协作精神。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历及空调制冷维修证书、电、气焊操作证书d. 工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，2年以上的空调系统或给排水系统维修工作经验。2.3.3综合维修技工的岗位职责直接上级：工程部主管直接下属：无岗位职责：a. 服从主管及领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。b. 按照主管及领班的安排，依

18、据维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。c. 严格执行物业管理处和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。d. 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管审阅。e. 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点待命。素质要求：a. 基本素质：工作认真负责，聪明灵活，耐心仔细，精益求精。b. 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。c. 文化程度：具有技校以上学历，具有相关专业证书d. 工作经验：具有3年以上物业设备维修工作经验，具有

19、电气、管道、空调、焊接、钳工、土木、油漆等综合维修能力。 配电运行电工的岗位职责直接上级：强电主管直接下属：无岗位职责a. 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。b. 认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并立即上报，防止隐患酿成大故障。c. 按照主管的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。d. 严格执行物业管理处和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统的正常运行。e. 严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。f. 每班必须对配电室进行清洁，使地

20、面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。g. 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。h. 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。i. 按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。素质要求：a. 基本素质：具有认真负责，踏实肯干的工作精神和作风。b. 自然条件：身体健康，年龄在22岁以上。c. 文化程度：具有技校以上电气专业学历。d. 工作经验：具有3年以上变电设备系统运行操作、维修保养的工作经历。e. 特

21、殊要求：持有有关部门领发的高/低压配电上岗证操作证。3. 工程部的管理制度3.1客户报修及投诉处理管理制度a. 正常情况下，有关设备方面的投诉应向客服部提出，由客服部填写维修单，交工程部执行。b. 客户可以直接向客服部提出，也可以向工程部、物业主任办公室或其他任何一个部门，以及任何物业管理处的员工提出。c. 任何一个部门或员工接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告客服部，由客服部发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向物业主任报告。d. 严禁推托现象，回答客人问题时严禁说“对不起，我不知道。”、“对不起，这不是我们的事情”，“不归我们管”、“您找某某部门吧”等等e. 工程部当

22、班员工在接到故障投诉后应该在10分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向上级汇报，由上级判断并组织力量排除。f. 如遇设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况，应该认真修复，使客人满意。g. 如设备本身的工作参数达不到设计标准，或是产品质量问题，应向客人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。h. 如是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求，应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，严禁使用生硬的口气答复客户，“没有办法”，“就是这样”等等。3.2 入户维修服务规范a. 凡进户工作的员工必须有较强的服务意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平

23、和服务水准的过程。b. 正常情况下入户维修应先预约，说明进户工作内容，得到客户的同意。c. 除非遇到紧急情况，不得在未得到客户同意的情况下进户工作。d. 员工到达客户单元门口应轻轻敲门。客户开门后，员工应说“先生（小姐、太太），需要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢谢！”e. 如进入客户单元必须将鞋子穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应高于地面一定距离。f. 工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向主人打招呼，并说一声“非常对不起”。g. 如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔）可以配备吸尘器，一边操作，一边吸去尘土

24、；更能体现优质服务。h. 工作结束，收拾好工具，应向主人介绍维修保养情况，并告诉客户正确地使用设备的注意事项，并请验收，客户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉客户具体情况良好或有什么问题，及注意事项等。i. 离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打扫干净。j. 步子要轻，工具袋应背在肩上，如提在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身面对客户说：“谢谢，再见！”k. 整个工作期间不得收受客户的任何馈赠物品及小费，也不能借用客户的工具、抹布、家具等等。3.3日常报修制度a. 维修单是工程部进行维修工作的依据。b. 维修单由客服部负责填写，一式三联，交工程部主管，由工

25、程部主管负责接单签字，并根据报修内容及重要性，分派维修人员。工程部维修人在完成维修后将第二联维修单交予业主/住户留存。c. 维修人员在维修完工后，需经报修部门或客户签字认可。d. 工程部主管在收到维修工人送回的第一联及第三联维修单后，核实耗用材料和实用工时，若维修项目为收费维修项目，工程部主管应第一时间将收取的现金及第三联维修单一同交予财务部，并由财务部开具相应的收据；工程部主管每日定时将第一联维修单汇总后，交回客服部核销。e. 在核销维修单时，如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知客服部预计完成时间。f. 当情况复杂，报请物业主任协调解决。在发生使用部门或客户对工程部

26、的投诉时，应以维修单为据。g. 在接到报修电话后，对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应进行应急处理，并在值班日记上记录报修时间及修理内容，第二天由工程部主管安排检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向工程部主管汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。3.4月报告、年报告制度a. 工程部主管必须每月向物业主任提交月报告，月报告必须按工程部月工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。b. 所有月度工作报告均应填写工程部月工作量汇总报表。c. 工程部年度工作报告由工程部主管负责编写。d. 月报告的主要内容l 本月计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等

27、。l 本月维修单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本月反单率等等，l 下月工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。l 人员变动情况l 本系统各设备的运行情况。l 零配件的更换及使用情况，库存情况。l 操作规程是否存在改善意见。l 能源的使用情况。l 特别事故。l 是否有明显须改进的工程事项。l 整体意见。e. 年报告应包含的内容l 在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，l 制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。l 设备运行方案之改进意见l 设备功能的加强、设备运行的稳定性、可靠性的提

28、升方法。l 重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。l 环保节能管理计划。l 人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。3.5能源管理制度a. 成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。b. 节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。c. 工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。d. 供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常

29、调整和保持三相电流的平衡。e. 制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。f. 空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。g. 照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。h. 照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。i. 工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。j. 工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等

30、现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。k. 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。l. 工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。m. 充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。n. 加强管道保温材料的维护保养。o. 照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。p. 在可能情况下，通过技术改造，使电梯/电扶梯达到智能管理和运行。q. 尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如:声控开关、光控

31、开关、时间控制开关、延时控制开关等。r. 合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。s. 经常检修设备，使设备保持良好的润滑、密封的运行状态。3.6设备技术档案管理制度a. 各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定借用程序借用。b. 每一台设备应设立一张设备登记卡，并按设备系统分别装订成册。设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。c. 每一独立客户单元需设立一张单元设备档案卡，以便于掌握对客户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。d. 工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗

32、失技术档案，未经工程师主管或物业主任的批准，不得随意复印、外借，否则应按员工守则的相关规定进行处罚。3.7新增、改装及报废设备管理制度a. 凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、建筑物承载允许值，安全及环保等要求核实后，报请上级批准后方可进行。b. 工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。c. 新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。d. 物业设备需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备，由使用班组提出申请，报请部门主管批准后，由工程部安排计划进行。当

33、改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门主管报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备或拆除建筑物结构者，应追究责任。e. 相同设备的更新和报废必须同时办理。f. 设备的报废必须遵循以下原则：² 政府指定的淘汰产品² 已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理成本昂贵的设备。² 因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备² 无法修复的设备g. 设备的报废

34、，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。3.8工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度a. 日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。b. 日常手用工具的初次领用，必须经工程部主管批准；需要更新时，必须以旧换新。c. 日常维修材料和备件，由各班组根据需按月填写采购申请单，制定月度采购计划，报工程部主管审批后提交物业主任，经物业主任审批后由物业主任安排统一采购。d. 特殊情况下，计划采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各班组填写采购申请单，经工程

35、部主管和物业主任批准后，执行采购。e. 所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。f. 维修人员需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主管对领用量和耗用量进行核销，由领用人签字，并由工程部主管确认。g. 对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。h. 材料使用后要在维修单上填写清楚，并经主管确认。多余材料必须退回库房。3.9工具管理制度a. 本部门工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。部门必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。b. 公用工具、专业自用工具归工程部主管负责保管及借出（各种电动工具原则上由库房统一保管）需要时应进行使用登记。机房值班

36、用工具，应放在固定的工具柜内，并作为交接班内容之一。c. 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。d. 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。e. 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。f. 借用公用工具归还时，须由工程部主管和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿。g. 专业自用工具必须由使用人保持完好，特别是常用小型工

37、具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。h. 全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。i. 所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部主管批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。j. 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。3.10设备维修或工程施工对外承包招标制度a. 所有对外承包的设备维修或工程施工，必须以“公平、公开、公正”为原则，按照招投标程序进行。b. 招标前必须成立临时性的招标评审小组，并制定统一的标

38、书。正常情况下，任何人员不得影响评审过程及评审结果。合同签署后，当次招标评审小组自动解散。c. 招标评审小组成员必须由相关领导、相关技术人员、财务人员、行政人员组成，招标评审小组成员必须保守秘密，必须以公平、公正的态度认真参与评审，不得营私舞弊。d. 对外承包的范围必须按物业工程部的职责中的部门主要职责第2.1.19条执行。3.11报告制度a. 各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级主管：l 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。l 所辖设备除正常操作外的调整。l 所辖设备发生故障或停台检修。l 零部件更新、代换、或加工修理。l 运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向

39、。l 运行人员请假、换班、加班、倒休等。b. 各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告上级主管：l 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。l 重要零部件的更换、代替或加工修理。l 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。l 维修人员请假、加班、倒休等。c. 在下列情况下必须书面报告上级主管：l 重点设备除正常操作外的调整。l 变更运行方式。l 主要设备发生故障或停台检修。l 因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。l 应急抢修及正常检修后的维修总结。l 影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。l 系统故障或正常检修。l 系统及设备

40、的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。l 零部件更新、改造、或加工修理。l 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。l 所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。l 须与外班组或外部门、外单位联系。d. 除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。3.12安全运行管理制度a. 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。b. 各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，应随时消除不安全因素

41、，并须立即上报领班、工程师或工程部主管。c. 应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。d. 根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。e. 加强劳动安全教育，在进行高危险性的设备检修、工作时，主管应亲自到场指挥。f. 在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。g. 对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。h. 对变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。i. 易燃、易燃物品必须存

42、放在危险品仓库，并应控制最大存放量。j. 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至合适程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。k. 各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部主管提出书面申请，经批准后方可配制。l. 重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。m. 木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。n. 避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。o. 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其

43、接地电阻值应符合规范要求。p. 物业内进行电、气焊，必须取得动火证。q. 电梯维修保养时应遵守安全规定，维修人员必须互相配合并应注意联络。3.13高空及外墙擦洗工作安全操作规定a. 从事高空作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。b. 遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。c. 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等安全装置，定期检查脚手架等设施的安全性能。d. 高空作业前，必须认真检查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板等。工作人员必须配带安全带，不允许穿硬底鞋，并进行其

44、他有效保护措施。e. 作业范围周边必须加设护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外坠物伤及人员或设备设施。f. 作业人员应正确使用安全装置确保安全，一块跳板上只能站一人，且不要站在跳板两端。g. 尽量避免高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法避免则必须做好防护工作。h. 高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，避免坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。i. 高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。j. 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。k. 操作人员在2米以上检修设备，必须带好安全帽，梯子要有防滑措施，要有人扶挡及监护。3.14有毒物品

45、的处理规定a. 对怀疑有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。b. 要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。c. 建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。d. 使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。3.15发生意外时的处理规定a. 应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。b. 对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。c. 当发生事故时，要保持镇定，监

46、护人员立即关闭相关机具停止工作。应尽快将伤员撤离工作区放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他员工的帮助。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成伤害的进一步扩大。d. 抢救人员应注意自身的安全，不要盲目冒进。e. 根据伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时保护好现场以利于保险索赔。f. 出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，避免类似事故的再次发生。3.16安全用电管理制度a. 严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册； b. 各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通

47、知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。c. 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求：l 根据工作内容和需要，填写工作票。l 除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。l 应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。d. 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施：l 断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作

48、范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。l 验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。l 装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。l 悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。e.

49、电气操作及维修必须执行下列安全组织措施l 工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气班组工程师，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。l 工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。工作许可人为工程部主管，许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。l 工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人(监护人)应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作(全部停电除外)。l 工作间断、

50、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。l 工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。l 在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。3.17 防火及消防安全管

51、理制度a. 在中央保安监控室，应具备以下资料及锁匙：l 一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图，包括：烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯位置，消防栓箱破玻璃按钮和警铃位置，消防栓和喷淋系统外接消防接合器位置、喷淋泵和消防泵位置等。l 一套清楚及准确的建筑平面图，图内明确表示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。l 一套各种消防设备之备件清单。l 一套完整之排烟通风图。l 一套完整的天然气管道分布图及阀门位置图。l 紧急情况时联络人的电话、手机号码等联系表。l 所有公共通道门钥匙。b. 所有吸烟人员必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸

52、。c. 维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。d. 不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。e. 当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要过于急躁。f. 任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和本人的动向。g. 各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑煤气/石油气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。h. 任何租户的二次装修和工程部外判施工必须遵循施工安全防火管理制度。i. 如发生火灾，工程

53、部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。j. 发生火灾时，工程部应做好以下工作：l 工程部主管前往消防控制室协调救火工作。l 迅速从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。l 通知工程师有关情况。l 通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。l 当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。l 其他当值工程人员留守岗位候命戒备。l 班组工程师应做好： 立即通知大厦直燃机房和配电室发生火警警报，关闭直燃机。 确保各消防系统运作正常。 向消防指挥员提供技术意见。 通知与消防操作无关的工程人员在工程部或本岗位候命。 根据情况改变以下设

54、备的运行状态：ü 开启适当位置的排烟系统ü 空调通风系统：在正常情况下，应将发生火灾之楼层、其上两层和下一层之空调和送风系统关闭，以防止浓烟蔓延。ü 根据消防控制室的指挥，停止客用电梯和扶手电梯。ü 根据消防控制室的指挥，开启或停止消防系统水泵运行。ü 根据消防控制室的指挥，关闭正常照明，保证应急照明。l 在直燃机房之员工应： 立刻察看全机房范围，确定警报是否源自直燃机房。 如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关闭直燃机，用现有灭火器将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻离开现场。l 当值工程人员发现所属区域发生火情时应： 立刻上报，不要独自冒险

55、， 在可能情况下，用手提灭火器尝试把火扑灭。 如发觉火势蔓延，应尽快离开现场， 与工程部保持联络及依照上级之指示行动。l 当火被扑灭或确证是误报后： 将火灾警报系统及其它消防、喷淋系统重置还原，如有消防局官员在场，须征得其同意才可行动。 如喷淋系统正在洒水，应将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。 检查受影响的楼层，并拍照作好记录。 尽快写出报告连照片和出事原因呈交物业主任。3.18 值班及交接班制度a. 值班人员应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查，如接班人未到，当班人员应坚守岗位。b. 交班：第一交设备，即设备运行状况及发现的问题，并做

56、好清洁与保养；第二交使用工具；第三交场地，交班前需进行清洗工作；第四交运行记录、值班记录和巡视检查记录。c. 接班：必须查看当天告示牌或值班记录内是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责；如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告班组工程师或工程部主管处理。d. 接班人员接班时必须检查以下工作：l 查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。l 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。l 检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。l 检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入值班记录备注栏，并由上一班人员签