新形势下执行力提升浙大网新学员版本

1、黄博文版权所有整理ppt行业新形势下团队执行力提升策略行业新形势下团队执行力提升策略黄博文版权所有整理ppt目 录一、当前房地产行业形势下探讨执行力的意义1、行业形势简述2、在新形势下，行业游戏规则的变化3、应对游戏规则变化的法宝-执行力提升二、执行力提升1、执行力的基础-乐观、精神与意志、主动性、沟通与协作2、执行力的保障和提升路径计划管理（PDCA）（解决“任务及目标”的问题）优化并执行业务流程（解决“怎么做及能不能”的问题）绩效管理及激励（解决“愿不愿”的问题）自我审计（执行力提升的内在机制）黄博文版权所有整理ppt新形势下房地产行业规则的变化新形势下房地产行业规则的变化一、宏观形势简析

2、（金融（房地产、汽车引发）、实体经济）一、宏观形势简析（金融（房地产、汽车引发）、实体经济）PULTE、LENNAR、CENTEX、KBH、HORTON处于破产边缘处于破产边缘二、新形势逼出行业新规则二、新形势逼出行业新规则1、房地产企业在新形势下面临的挑战（融、投、开发、管理、资源）、房地产企业在新形势下面临的挑战（融、投、开发、管理、资源）2、现金流致胜（项目现金流、企业现金流）、现金流致胜（项目现金流、企业现金流）3、周转率致胜（现金流（开发周期）、商业、储备）、周转率致胜（现金流（开发周期）、商业、储备）三、新行业规则下，房地产企业需要什么样的人才三、新行业规则下，房地产企业需要什么样

3、的人才1、融资人才（多元化）；投资人才（基于价值）、融资人才（多元化）；投资人才（基于价值）2、营销人才（策划、渠道与客户挖掘）、营销人才（策划、渠道与客户挖掘）3、成本人才（前期）、成本人才（前期）4、人才特性（抗压与乐观、经营意识、管理技能、速度、执行力）、人才特性（抗压与乐观、经营意识、管理技能、速度、执行力）黄博文版权所有整理ppt新形势下房地产行业规则的变化（续）新形势下房地产行业规则的变化（续）ROE净利润净利润/股东权益净利润股东权益净利润/销售收入销售收入*销售收入销售收入/总资产总资产*总资产总资产/股东权益股东权益 销售利润率销售利润率*总资产周转率总资产周转率*财务杠杆财

4、务杠杆公司多层设计小高层设计高层设计06年设计目标07年设计目标多层开盘小高层开盘高层开盘招商天数天数金地天数天数万科天数天数1、在资源保证的前提下，影响周转率的关键因素：项目层面：开发周期、成本现金流、销售现金流公司层面：资金使用效率、资产结构（负债率、土地储备、 持有物业）、融资投资开发节奏匹配2、影响开发周期的关键因素：内部关键因素：策划定位、设计、招标、施工、销售外部关键因素：报批报建（政府关系）、市场周期3、招商与万科、金地开发周期比较：从土地价款支付起算（单位：月）黄博文版权所有整理ppt新形势下房地产行业规则的变化（续）新形势下房地产行业规则的变化（续）现现金金流流债务融资债务融

5、资股权融资股权融资时间时间节点节点+-项目1项目2项目3公司公司黄博文版权所有整理ppt投入资本投入资本周转率周转率成本现金流成本现金流销售速度回款速度资金使用效率资金使用效率持有物业持有物业销售现金流销售现金流空置率持有期限租金水平资金占压与沉淀资金闲置vs.储备市场风险大小匹配性开盘时间工程付款进度工程进度竣工时间设计周期施工周期报批报建策划周期政府风险产品标准化活动前置决策效率人工效能合作伙伴招标周期并行工程分期开发规模签约速度按揭放款速度价格、预期与需求弹性营销传播市场竞争度市场饱和度商业销售销售时机价格预测和执行偏差及时的土地机会多项目节奏协调按揭保证金项目公司日常存款项目现金流峰值

6、现金流偏差现金流平滑性其他占压与沉淀资金的情况政府关系影响因素影响因素开发周期开发周期地价支付进度质量标准资金供给风险限制资金调度的合作条款限制资金调度的开发贷款注释：以上不考虑将投入资本进行长期投资的情况经验曲线新形势下房地产行业规则的变化（续）新形势下房地产行业规则的变化（续）黄博文版权所有整理ppt执行力效率融资：多元、快投资：谨慎、准建设：控制节奏营销：快、准、狠房地产企业应对行业新规则的法宝房地产企业应对行业新规则的法宝黄博文版权所有整理ppt执行力的内在基础1一、乐观1、对宏观及行业的未来乐观2、对企业的未来乐观（创新、复合地产、金融地产、网新背景、浙大背景、外资背景等）二、精神与

7、意志1、只要精神不滑坡，办法总比困难多2、亮剑精神-狭路相逢勇者胜三、主动性1、带着方案请示2、补位3、思想前置4、沟通与协作（换位思考、拓展知识面、流程与模版、文化）黄博文版权所有整理ppt执行力的内在基础2投资主导阶段投资主导阶段l利用关系资源获取相对廉价、支付条件宽松的大块土地产品主导阶段产品主导阶段l招募优秀的关键人才l整合优质供应商l最初产品精雕细琢l之后复制成熟产品l简单有效的管理管理主导阶段管理主导阶段l充分发挥规模效益l规范精细的管理l从内部培养人才l资本有限时可通过战略合作扩张规模资本主导阶段资本主导阶段l大力展开并购整合l增持经营性物业l组织瘦身，反官僚1234关键关键战略

8、战略举措举措阶段性阶段性目标目标l奠定生存发展基础l建立口碑l复制产品lpreIPO与IPOl复制公司l快速周转l规模经济l财务稳健l市场或产品线重构销售销售规模规模l50万m2/年l50-200万m2/年l200-800万m2/年l 800万m2/年l职能制的项目公司或城市公司l无总部l运营控制型总部，关键专业资源集中l多项目城市公司逐步出现营运副总、项目总l战略总部，经营放权l区域内核心城市强大，平衡矩阵发育成型，按片区管理或事业部制l战略+投资型总部l商业资产也许独立IPOl形成总部区域公司片区或城市事业部结构组织组织发展发展产品产品构成构成l根据地块特点，被动型的开发，不能主动选择产品

9、种类（业态）l形成1-2种竞争力很强的主力产品l被动型开发商业l产品线不断丰富l大量复制+少量创新l适时增加经营性物业l产品线重构l经营性物业比重明显增加区域区域布局布局l1-2个城市l机会导向l3-5个城市l零星分布在几大区域l1-2个城市占有率靠前l6-20个城市l同一区域有多个城市l核心城市占有率高l 20个城市l间距更近，呈连绵带l占有率位于区域前列执行力执行力企业发展的不同阶段，执行力的含义也不同企业发展的不同阶段，执行力的含义也不同房地产企业发展阶段的黄博文模型房地产企业发展阶段的黄博文模型黄博文版权所有整理ppt执行力的内在基础3制度流程（工作标准、要点）制度流程（工作标准、要点

10、）绩效管理绩效管理薪酬、长期激励机制薪酬、长期激励机制企业战略规划企业战略规划跨年度滚动经营规划跨年度滚动经营规划年度业务和管理工作计划年度业务和管理工作计划组织管控（架构、权责）组织管控（架构、权责）黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之计划管理1计划管理是实现组织目标的重要控制手段，提高工作效率，加强部门沟通合作计划管理是实现组织目标的重要控制手段，提高工作效率，加强部门沟通合作的良好方式。的良好方式。黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之计划管理2计划管理要点1、计划闭环(5W2H)2、PDCA：计划、行动、评价、改进3、严肃性4、项目开发计划（案例分析）5、公司经营计划（案例分析）

11、下-上信息决策案例案例分析分析黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之流程优化1一、流程的通病1、复杂、冗长2、有三级，缺二级、一级3、办事的过程，缺各节点的标准和要点二、流程优化的目标1、提升执行力和效率2、提升工作和产品质量三、流程优化的主要方法1、理顺2、简化3、建立各节点的标准、要点和模版黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之流程优化2：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。说明及图例：说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重

12、叠。：代表关键里程碑：配合专业的任务。项目论证项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价、目标成本进度款、工程变更、结算入伙事务管理客服报建工程施工配合设计配合建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及

13、施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建 办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理销售配合采购管理材料设备验收招标采购开开开开工工开工项目决算采购材料调研，选型定板规划设计单体设计部品设计目标地块研究报告黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之流程优化3黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之绩效管理绩效管理的螺绩效管理的螺旋上升循环旋上升循环签定业绩签定业绩合同合同绩效辅导绩效辅导/ /监控监控绩效考评绩效考评考核结果考核结果应用应用制定绩效制定绩效指标指标 战略及中期规划 明确公司年度经营目标 找出目标实现的关键驱动因素，并有效分解到部门，形成一套考核指标体系 确定指标结构及权

14、重 制定衡量标准 起草业绩合同 审批并签订关键岗位的业绩合同 进行相关绩效辅导，提高绩效水平 定时召开经营检讨会对绩效目标完成情况进行监控，并及时提出改进意见 采集考核数据 业绩评估 能力评估 计算考核得分 适当的宣布形式 绩效考评结果运用，如加薪、晋级等 合理的反馈典型的绩效管理体系主要由五个环节构成典型的绩效管理体系主要由五个环节构成绩效循环绩效循环=执行力循环执行力循环通过强化绩效管理来提通过强化绩效管理来提升执行力升执行力黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之绩效管理（续）绩效管理体系的基础和前提条件绩效管理体系的基础和前提条件1、强化战略规划管理，逐步完善战略规划功能；强化战略沟通2、强化2-3年经营规划、年度计划与预算管理、项目计划与预算3、规范管控、组织管理4、整合业务流程，制订权责制5、成本管理体系6、信息系统 黄博文版权所有整理ppt执行力提升路径之激励一、激励要素一、激励要素1、机会激励2、无形价值激励3、有形价值激励二、中层激励二、中层激励1、中层管理者如何自我激励2、中层管理者如何通过激励下属来提升执行力三、激发员工自我激励动机三、激发员工自我激励动机四、从四、从“足球比