房地产项目工程造价的控制与管治_工程管理

1、房地产项目工程造价的控制与管治我国房地产起步较晚，但是进展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。但同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本掌握的留意力过分的放在了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本掌握各阶段“各扫门前雪”，不注意利用先进的项目管理工具和方法，项目运作过程中重实施轻方案等，怎样才能有效提升房地产项目成本掌握的水平。在20世纪80年月和90年月初，我国提出了全过程造价管理(whole process cost managent-WPCM)的思想和观念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与掌握必需从

2、项目立项开头直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。 0 引言就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性讨论、投资决策的基础上，对建设预备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、掌握和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺当实现。房地产项目工程造价掌握与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：1 决策设计阶段工程造价掌握1.1 实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和精确性，避开因设计质量问题消失工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案， 避开因

3、工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。1.2 乐观实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的掌握方法，也是掌握投资规模的有效措施之一。限额设计是根据批准的设计任务书及投资估算掌握初步设计，即根据批准的初步设计掌握施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满意的条件下，根据安排的投资限额掌握设计，严格掌握技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量掌握是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的掌握与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的掌

4、握。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。1.3 运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为动身点，对所讨论的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满意功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下贮存室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节省了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。1.4 加强图纸

5、会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发觉明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满意业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件供应保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量掌握在施工之前，有利于掌握工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。2 施工阶段工程造价掌握根据工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态掌握，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价掌握工作中一个极为重要的阶段。2.1 工程招投标阶段的工程造价掌握2.1.1 把好投标人资格

6、预审关。应从投标人技术力量、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。2.1.2 依据项目实际，确定合理的投标条件依据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应实行工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避开结算纠纷。确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标 前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的

7、前提下，实行合理低价中标的原则，从中选择技术力量强、管理水平高、资信牢靠且报价合理的承建单位。2.1.3 严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，留意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素担当等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。2.2 加强工程施工事中掌握2.2.1 严格掌握施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求削减变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。2.2.2 加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不行预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理支配施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以

8、真实反映实际工程造价。2.2.3 严格根据合同进行工程款支付。2.2.4 准时把握国家工程造价调价动态。2.2.5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。3 决算阶段对工程造价的掌握竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。准时、精确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的阅历教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。3.1 在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，根据施工合同和招标文件的规定，依据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要娴熟把握工程量的计算规章、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要把握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的精确性。3.2 要坚持深化现场，把握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深化现场，细致仔细的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应实行二审终审制，第一审为内审，其次审为外审，严格掌握每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。综上所述，房地产项目管理和造