《项目工程管理手册》

1、内部资料注意保密，不得外传新城地产流程管理体系文件工程工程管理手册文件编号：XCDC-YY-SC-01版本：VA.1孙峰、陆建中 日期:裴建东 日期:2022年7月31日2022 年7月 310审批:王晓松 日期:2022年7月31日发布日期：2022年7月31日实施日期：2022年8月1日1 总 那么2 根底性管理工作流程3过程管理流程3.1 工程筹划阶段管理3.2 工程准备阶段管理3.3 工程实施阶段管理3.4 工程验收阶段管理4 工程实施各阶段表单1 总那么1.1手册编制说明编制目的通过?工程工程管理手册?将公司在工程开发过程中的工程管理要求、实施方法 进行归纳，便于工程管理人员系统了解

2、、查询工程实施过程中应该遵循的制度与流程， 从而提高工程团队整体协作效率。编制原那么：1从房地产工程管理角度对工程管理各阶段的重点工作进行归纳、梳理，提示每个阶段通常涉及到的管理工作、技术与质量要点。2从公司管理角度，将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容参加手册。3不便于在手册中大量展开的内容以文件发布编号、文件名称为标识，以便于在 公司文件体系内查询为原那么。应用本手册考前须知1本手册使用应结合公司发布的 ?权责手册?、?组织管理手册?、?工程管理手册?C 2本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲突，应以各专业 的流程、指引为主。1.2各阶段管控成果准备阶段：工程开发方案；

3、工程主项方案；工程全景方案；合约规划、材料设备采购分判表； 工程总体采购控制方案； 工程施工规划大纲；现场三通一平施工阶段：开工取得施工许可证； 根底施工完成土 0； 施工样板确定； 水电定位验收 样板区房毛坯作业结束； 样板区房验收； 主体施工到达预售条件； 主体验收 脚手架撤除 功能试验通球、通水、蓄水、淋水完成 土建与精装交接六方签字完成 精装修施工样板 精装修房内部验收 配套施工完成； 景观施工完成验收交付：工程竣工验收、备案；内部预验收；交付预验收；物业接管验收；工程后评估2 根底性管理工作2.1根底性管理工作要点2.2现场签证管理流程术语和定义现场签证：是指对施工管理中发生的零星事

4、件确实认。例如：因设计变 更引起的撤除、地下障碍的去除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承 包单位施工的零星工程在施工合同之外等。变更及签证的操作原那么n本着事前有约束，事后可追溯的原那么对变更、增减的提出必须有书面的 正式文件变更及签证的审批所有涉及变更的事项，由工程公司统一在网上平台上发起 ?变更通知单? 怪审批。?变更通知单?应扼要阐述其原因，并注明施工部位、内容等要求。特急事件不能及时提供书面文件的，应在相关部门负责人口头通知后由工程公司整理后及时补发正式的书面文件。2.2.4签证申报时间具体要求1、 需计量签证的工程应在每道

5、工序完工后48小时内，须隐蔽工程工程必须在下道工序前完成工程计量签证，需要提前的应提前24小时提交报告。2、 假设需计量工程为最后一道工序，要求施工单位最迟在工程完工7 日内完成工程签证。签证在信息平台上填报的要求1、签证单的签核依据：相对应的“通知单和合同2、 作为上传附件的签证单，需是经过专业工程师、工程PM和本钱部共同 签核完成后的签证资料。系统将对应各个标段自动连续编号，上传的签证单附件编号需与系统中的编号一致，否那么审核人将退回，以保证签证编号的连续。签证自内容填写具体规定1、正确完整填写办理签证的工程名称、施工单位名称、施工日期、签证依据 等自然情况。2、在签证正文栏内简单扼要阐述

6、时间、地点、施工部位、内容、数量、是否 使用甲供材、完成情况等，能以图示表示的必须画示意图，并标明相关尺寸。2.3招投标管理流程是否可取消或不再单独做招投标管理流程范围：适用于公司工程、材料设备招投标工作。供应商引入及考察工程类供应商考察及资格预审考察小组资格预审及考祭重点工程、本钱2人以上1、营业执照、资质证书、平安许可证、诚信手册；2、企业简介、工程经理简介、工程经理近三年施工的同类工程简介；3、企业和工程部主要负责人员专业资格证书、现有施工设备数量及型号和使 用状态；4、拟分包工程工程及分包人情况；5、现场考察供应商近两年已完工及在建工程6、企业材料生产工厂考察米购类供应商考察、资格预审

7、考察小组资格预审及考祭重点采购、设计、成 本、工程可选3人以上1、企业法人营业执照、事业单位法人代码证、税务登记证及其有关资质 以及资信证明；2、业务经营情况及近三年主要业绩工程证明；3、生产许可证、产品的型式检验报告、质量检测报告、备案证、推广证 等如有；4、产品样册及小样；5、企业材料生产工厂考察其它类供应商资格预审考察小组资格预审及考祭重点合作专业人员2 人以上1、企业法人营业执照、事业单位法人代码证、税务登记证2、业务实施水平根据不同的类别考虑233招标根本要求234制定招标方案编制招标方案方案流转审批发标与答疑招标条件类型工程类材料设备类招标30万以上直采1政府垄断含前期类；2、已签

8、订框架协议的战略供应商供应商数要求：推荐供应商数量满足中标率低于50%每月25日前编制招标工作方案工程总经理根据合约规划组织制定招标方案，提交城市公司工程部协调汇总后报城市公司总经理审批执行。招标方案招标小组要求招标方案审批流转附件要求工程总、城市公司工程部经理、工程、本钱、技术假 设需要1、承包范围、界面、开工时间、工期、单位入围 条件、入围投标单位数量、现阶段图纸、工程质量 及工地要求等；2、依据招标内容及目标本钱编制工程量清单；3、制定评标标准4、合同主要条款，如：进度款支付方式、违约处 罚方式、质量及要求、工期、保修、核价结算方法 等，原那么上按公司公布的招标文件及合同范本执行1、招标

9、方案/文件2、推荐供应商审批表3、合同模板以公司发 布的最新版为准招标小组成员负责对推荐供应商资格预审资料进行初审，假设为新供应商，需进行 考祭并经审批纳入供应商库后，方可列入推存供应商说明：1、招标小组长的选择原那么： 工程类：招标小组组长为工程总； 非工程类：招标小组组长为所在专业部门经理或总监。2、招标小组职责： 工程专业：负责工程、采购类招标事宜的工艺要求、方案、施工组织设计等要求的编制、审查； 技术专业：负责工程、采购、技术类招标事宜的技术指标信息的编制、审查； 财务 / 本钱专业：负责各类招标事宜的标底编制，审查投标人投标报价的准确、真实、合理性，并分析经济标；2.4工程材料设备类

10、采购管理流程是否可取消或不再单独做招投标管理流程供应商管理 供应商考察1、属于首次合作的供应商，根据实际情况需要进行考察的，应由发起部门组 织相关人员进行考察。2、供应商考察应由发起部门、城市公司工程部、技术部、本钱部和运营管理 中心采购条线相关人员参加，发起部门编制?供应商考察报告?供应商推荐1、 初次在公司范围内合作的供应商，采购经办部门采购PM需填写?供应 商资格预审表?，并报城市公司工程部、运营管理中心采购条线和分管副总裁审批。2、在公司范围内有合作经历的 合格供应商，可直接入围招标、采购供应商选 择范围。供应商信息库建设经公司审批通过的供应商，由运营管理中心采购条线负责纳入公司 统一

11、的供应商资料库中。采购规划采购规划依据主责部门时间要求输入条件输出成果运营管理中心1月30日前1、公司年度经营方案2、上一年度采购品类金额分析3、上一年度供应商结构分析?材料设备分类分级管控表?明确材料供应方式、管控级别和采购方式，并初步明确战略采购的范围，报总 裁室审批。主责部门时间要求输入条件输出成果工程工程PM工程开发筹划评 审后15天内发起 流转工程开发筹划评审?采购分判表?审批流转：工程工程经理 伸请-工程总经理审核-工程采购PM-城市公司专业负责人工 程-城市公司管理负责人工程审核-运营管理中心采购总监审批主责部门输岀节点要求输入条件输出成果工程工程PM工程主项方案流转完成后15天

12、内发起流转1材料设备选型定板清单2?采购分判表?3?工程主项方案?4工程合约规划?工程总体采购计 戈弭审批流转：工程工程经理申请-工程总经理审核-工程采购 PM-城市公司运营经理-分管 副总经理审核-运营管理中心采购总监审批主责部门输岀节点要求输入条件输出成果工程工程PM工程全景方案流转完 成后15天内发起流 转?工程主项方案?甲供材收料授权书?审批流转：工程工程经理-采购PM-城市公司专业负责人工程审批-工程本钱PM-总部 专业负责人采购备案主责部门输岀节点要求输入条件输出成果工程工程PM每月20日前1?工程总体采购方案?2?工程主项方案?3工程合约规划?工程月度采购计 戈弭审批流转：工程工

13、程经理申请-工程总经理审核-工程采购PM-城市公司专业负责人工 程-城市公司管理负责人工程审批-运营管理中心采购总监备案主责部门输岀节点要求输入条件输出成果工程工程PM满足合理采购周期?工程月度采购方案?采购工作联系单?审批流转：工程工程经理-工程本钱PM-工程技术PM-工程总经理-工程采购PM-城市公司专 业负责人工程-城市公司管理负责人工程-运营管理中心采购总监备案主责部门输岀节点要求输入条件输出成果运营管理中心采购条线每月30日前?工程月度采购计 戈卩?材料设备采购与招 标方案?公司级243采购实施1、按照?采购分判表?，属于战略采购的，由运营管理中心采购条线根据?材料设备战略采购作业指

14、引? 组织招投标并签订战略采购框架协议。已签订战略合作协议的，具体合同签订由工程公司工程经理负责。2、 非战略采购的材料，由城市公司工程部根据?工程招标管理流程?组织招投 标，运营管理中心采购条线参与价格洽谈。招标工作完成后，由 城市公司工程部 签订采购合同，并经网上 EKP/明源系统 网上流转城市公司运营部主导的材料设备采购，价格确定后应1天内报总部运营管理中心采购条线备案。244进货管理主体事项工程采购PM主要材料设备进场前，组织供应商进行交底，协调供应商排产并组织供 货工程采购PM材料设备供应过程中的供货协调工程工程PM负责材料设备供应过程中的现场界面和总包配合运营管理中心 采购条线负责

15、对城市公司运营部和工程公司材料质量检查执行情况和检查效果进 行监督抽查。2.5施工样板作业指引样板实施方案1、工程公司编制施工样板实施方案，并列入?工程施工规划大纲?样板名称评审时间负责人毛坯装饰样板间精装交接样板层屋面防水窗边防水地下车库顶板防水其他“其他评审工程可包括混凝土工程、砌体工程、二次结构、水电安装厨卫 间水电立管、点位等、外装饰含保温等，据各工程不同技术特点及各分项 工程重要性、质量控制难易度自定。2、运营管理中心等专业部门评审?工程规划大纲?中施工样板实施方案。样板施工、过程控制1、按样板方案开展各分项工程的样板施工，并加强过程控制和必要信息记录;2、工程公司对施工样板进行分项

16、自查，并完成自改。样板评审工程向城市公司工程部发出?施工样板评审表?，填写相应信息;1、城市公司工程部组织多方对工程样板进行重点分项工程的样板评审；2、 填写?施工样板评审表? 评审意见，各方签署，城市公司运营部存档;工程严格按照评审意见进行样板整改，且自改完成大面施工通过过程监督，加强现场检查，确保样板落地。2.6供应商考核评价管理方法261工程类供应商考核评价262采购类供应商考核评价采购类供应商考核评分标准评价纬度权重评估标准总分值：55分4分3分2分1分商务、本钱相融性15%接受，无条件融合洽谈，可融合洽谈，有难度纠纷，难融合排斥，无法融合资金实力15%主动垫资从不催款按合同催款发生停

17、工催款制造冲突催款合同意识10%站在业主角度， 全力兑现承诺服从，无条件遵守合同理解，偶尔谈条 件找借口，无视合同约定钻空子，恶意利用合同工作配合10%为甲方着想积 极主开工作无条件配合能正常供货被动服从经常冲突供货质量10%口碑、实际品质较高质量稳定、保护到位材料质量稳定偶尔岀现质量问题一直有质量问题材料检验10%预检预控能力 强检验资料标准满足材料验收要求偶尔缺少检测检验资料问题较多解决问题能力10%帮我方解决难 题没岀现过问题正常供货偶尔岀问题经常岀问题与总包协同10%积极合作无条件配合偶尔谈条件有条件配合经常冲突送货及时10%提前准备积极供货能够主动及时送货经协调能及时送货偶尔等待送货

18、经常断供停工2.7根底管理工作常用表单编号表单名称成果主责人/部门相关要求存档部门A-01工程工程形象进度周报工程公司工程公司 工程公司每周三上传系统系统中保存A-02月度招标方案工程公司工程公司 工程公司每月20日前填写工程公司工程公司/运 营管理中心A-03月度采购方案工程公司工程公司 工程公司每月20日前填写工程公司工程公司/运 营管理中心A-04采购工程联系单工程公司工程公司 工程公司工程公司工程公司/运 营管理中心A-05甲供材现场交底单工程公司工程公司 工程公司工程公司工程公司/运 营管理中心A-06月度付款方案工程公司工程公司 工程公司每月20日前填写工程公司工程公司/运 营管理

19、中心A-07施工样板评审表工程公司工程公司 工程公司评审人员签字确认工程公司工程公司A-08工程变更单工程公司工程公司 工程公司系统流转工程公司工程公司/财 务部A-09工程签证单工程公司工程公司工程公司系统流转同上A-10供应商资质预审表工程公司工程公司 工程公司流转审批工程公司工程公司/运 营管理中心A-11推荐供应商审批表工程工程公司工程公司 工程公司流转审批工程公司工程公司/运 营管理中心A-12推荐供应商审批表材料采购工程公司工程公司 工程公司流转审批工程公司工程公司/运 营管理中心A-13开标记录工程公司工程公司/ 运营管理中心采购 条线财务部/运营管理中心A-14洽谈记录财务部本

20、钱条线/运 营管理中心采购条 线财务部/运营管理中心A-15工程巡检记录工程部/运营管理中心每月持续进行A-16平安文明施工检查要点参照内容A-17采购类供应商评分表运营管理中心运营管理中心3 工程实施过程管理3.1工程筹划阶段管理工程筹划阶段管理要点施工规划大纲操作流程工程方案批复后15天内：工程工程PM :编制完成?工程施工规划大纲?；完成自审自改；向所在城市 工程部申请规划大纲评审；编制内容要求:内容要求备注1.工程概况工程根本信息，包括规划设计、实施条件的简要描述。2.组织架构提供组织架构图。3.工程总体规划提供标段划分、场布图、施工顺序信息。4.工程难点及应对措施列举工程各阶段存在的

21、技术、质量与管理难点，并提 出针对性解决方案。5.施工目标 及管理 措施5.1质量专项质量控制措施、样板工序管控等实施方案 确定工程工程实施检查表5.2方案提供主项、全景节点方案说明各区段间推进顺序及影响因素5.3本钱提供本钱控制及降本增效策略。5.4平安文明提供突发事件应急预案组织架构。6.其他工作安 排6.1资料档案管理提供管理方案。6.2验收安排提供过程验收、竣工验收、预验收、交付验收方案。6.3物业保修管理维修工程师安排方案。3.122规划大纲评审由工程部召集运营管理中心及技术、营销、采购、工程等专业部门进行评审规划大纲流转审批丄亠评审会后10日内： 按评审意见修改?工程规划大纲?，并

22、进行网上流转审批;如因特殊情况需调整主项节点方案、招标方式时，应及时流转审批;工程公司审图作业指引审图的组织工程筹划阶段常用表单编号表单名称成果主责人/部门相关要求存档部门B-01工程全景级节点方案工程总经理流转审批、列入施工规划大纲工程公司工程公司 /运营管理中心B-02工程采购分判表工程总经理列入施工规划大纲工程公司工程公司 / 运营管理中心B-03工程总体采购方案工程公司工程公司上报方案工程公司工程公司 / 运营管理中心B-04工程施工图审图要点工程公司工程公司审图阶段参考3.2工程准备阶段管理321工程准备阶段管理要点地质勘察 勘察单位应按设计要求提供勘察任务书； 开工前应结合周边楼盘

23、的资料在勘察阶段论证桩基选型必要时通过试桩和地下室基坑围护形式。三通一平 及时协调办理临水、 临电的报批及临时排放等施工手续，临时道路出入口报批手续包括市政道路绿化迁移报批手续； 按照公司发布的?临时电缆使用方法?对工程中的临时电缆进行合理布局、管理； 组织场地平整、清理和临时道路的施工； 建议临时道路优先选择与永久性道路的结合； 协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对 于山地建筑。在场地平整时需考虑工程土方的平衡，后续回填土及景观用 土的留置； 场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的工程，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地

24、面 积小的工程，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号； 充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高局部， 经历雨季前要做好临时支护，以保证平安及防止水土流失影响地势较低部 位的结构施工参见公司内网-知识管理：标准制度>>1工程运营篇>>1.7工程工程?XCDC-YY-ZD-03 临时电缆使用方法?3.3、工程实施阶段管理331根底工程桩基、支护施工 桩基施工方案审批完成，桩施工前必须对桩位及轴线进行复核； 打桩时要求监理人员全程旁站，检查打桩线路是否按施工方案执行； 委托具有相应资质的单位进行监测3.3上1隐蔽验收 施工单位自检合格后，填写隐蔽验收资料，通知监理单位进行隐蔽验收； 隐蔽工程未办理隐蔽验收手