项目经理工作守则

1、 湖北武汉葛洲坝物业管理有限公司项目管理处经理工作守则第一节 总 则1、在物业公司领导下，项目管理处经理（主任）负责所管物业项目的各项管理工作，带领项目全体员工为业主提供优质服务；2、贯彻执行国家有关政策、法令、法规，完成公司下达的各项经营管理服务目标，保证各项管理服务工作完善落实；3、已贯标项目要认真按照ISO 9001:2000标准建立和保持质量管理体系，未贯标项目也要参照ISO 9001:2000标准建立质量管理制度，提供优质服务。第二节 日常管理工作1、在公司的指导下确立项目管理处的组织机构并规定其岗位职责以及相互关系，提出项目管理处的管理人员人选，协调指导项目各岗位工作；2、在公司的

2、指导下完成项目各管理服务岗位的作业文件；3、制定每月、每周工作计划并确保工作计划的完成，检讨计划未完成的原因并找出解决办法，撰写各类文件报告及工作总结；4、定期组织项目管理例会，解决工作中遇到的困难，及时了解员工的思想动态，确保人员稳定；5、加强与开发商或业主委员会的沟通，主动了解他们的服务要求及工作意见，并妥善处理，依据服务合同，尽力提供优质服务；6、按要求定期对项目的各岗位工作情况进行检查，对检查出的问题要及时进行整改，对检查和整改情况要有详细记录；7、虚心接受公司、业主的监督与检查，对存在问题及时进行整改，并及时向公司反馈业主对物业管理服务情况的信息；8、按要求参加各种会议，并按要求向项

3、目管理处员工传达会议精神，做好会议记录并存档；9、不断提高员工的素质，定期组织员工进行各种培训，并做好培训记录，定期对员工工作情况进行考核；10、关心员工生活，特别是高温和寒冷季节，要为员工提供较好的工作环境和劳动保障；11、对电梯维保、保洁等外包项目的工作进行日常检查和督促，每月对外包项目进行工作评定，作为公司结算的依据。第三节 安全管理1、项目管理处经理（主任）是所管项目安全工作的第一责任人，要牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，认真贯彻落实公司有关安全生产的规程、规定和制度；2、熟悉项目的地形地物，熟悉项目区域内治安状态，熟悉小区的基本情况（包括楼层结构、消防、监控等器材与业主入住情况

4、等），做好区域内安全防范工作，消除安全隐患；3、妥善处理所管项目一切紧急突发事件和业主投诉，要求处理迅速，做好详细文字记录，并将事件经过和处理结果及时按相关文件要求上报公司，力求减少事故损失，将不利影响降到最低；4、以定期检查和抽查相结合的方式对安全秩序维护岗位的工作进行检查，对不合格工作（服务）作出相应的处理；5、通过宣传栏、温馨提示等方式提醒业主加强自我安全防范意识，规避公司在项目运作中所存在的安全责任和风险；6、结合本项目实际情况，编写物业应急预案，并组织员工学习和演练。第四节 财务管理1、严格遵守各项财经纪律和财务制度，加强物业收入控制管理，按照公司规定和要求及时上交项目所收取的各种费

5、用，确保所有收入及时上交公司；2、建立物业收入明细台帐，台帐内容包括物业费、停车费、水费、电费、租金等全部收入项目，并按公司财务要求上报；3、建立每日收入流水帐，并按公司财务要求每日上报；4、建立本项目资产台帐，负责组织项目的资产清理盘点工作，确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。资产清理盘点工作二级及以上项目每月组织一次，三级项目每季度组织一次；5、严格按照公司所规定的收费标准进行收费，不得私自进行任何收费的减免，对于特殊情况需要进行收费减免的，必须向公司写出书面减免申请及减免理由，经公司批准后方可执行；6、对于本年度内应收而未能收到的费用，管理处应在次年1月5日前写出报告上报公司，报告内容包括

6、：未收到费用的总额、明细以及未能收到的原因及对策，作为项目绩效考核的依据；7、为控制项目费用的支出，杜绝浪费，项目所需日常办公用品、维修材料、保洁用品等，原则上先由项目提出购买计划申请，由公司集中采购后下发，特殊情况下，经请示公司同意后，可由项目先自行购买使用，然后补办手续。第五节 人事管理1、项目管理处经理（主任）对项目所属员工进行日常人事管理，负责完成员工在项目上的入职、离职等手续，负责对员工按公司规定进行考核奖惩；2、熟悉国家劳动用工制度。在制度范围内合理安排项目各岗位员工的工作与休息时间，避免员工不必要的加班加时，降低劳动用工成本，杜绝劳动纠纷。节假日除必要的工作人员外，尽量安排员工休

7、息，如因特殊情况需要加班，必须上报公司审批后才能执行；3、认真分析所管项目的工作区域、工作难度、工作时段等因素，根据实际情况提出合理的定岗定员建议，经公司批准后严格执行；4、定期向公司汇报项目的工作情况，根据项目的实际变化情况，提出人员的增减建议及其他合理化建议；5、准确掌握本项目人员的流动规律，提前做好补充人员的招聘申请并上报，以便公司掌握准确信息进行人员招聘，以保证项目的人员配置；6、按公司要求制订培训计划，并组织实施培训，不断提高员工素质和培养积极的工作态度，提高团队凝聚力和工作积极性，带领员工出色完成本职工作。7、根据国家法律法规，在公司政策范围内合理安排劳动用工，提出合理化建议，并规

8、避劳动用工风险。第六节 维修和设施设备管理1、掌握项目的房屋分布情况、结构类型，地下及地上管道的走向、分布和起止点；2、熟悉项目公共区域设施设备基本情况，组织工程部对住宅内房屋本体及公共配套设施定期进行维修及保养，确保地下排污、雨水管的畅通；3、监督并督促工程部严格执行设施设备操作规程及保养规范，定期检查工程部维修工作记录和回访记录；4、定期对项目的公共设施、设备进行巡检，不定期检查维修工具、耗材的使用情况，并做好检查记录；5、维修材料的验收、保管、出入库工作，必须做到建账立簿，并根据维修材料库存与使用情况提出材料申购计划；6、建立设备运行维修制度，包括值班记录、运行日记、运行周报、运行季报、

9、保修单、维修记录等；7、发生设备故障时，组织工程部及时抢修，防止事故进一步扩大。当设备维修结束时，要认真确定事故程度及损失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其发生原因，保证维修工作顺利进行；第七节 奖 罚1、奖励与处罚标准按员工奖罚条例制度执行。奖励与惩罚的方式分经济奖励和行政奖励，行政奖励包括公司或项目内通报表扬、荣誉证书、晋升、晋职；行政处罚包括警告、记过、降职降薪、辞退开除；2、奖励：2.1、有效完成对各部门的指导、检查、考核等业务工作，并依照项目责任书所列内容完成公司下达的各项管理目标和经济指标。2.2、提出合理化建议，经公司采纳实施后，有明显效果或创造重大经济效益的，2.3、发现

10、安全隐患，重大突发事件处理及时并上报，为公司挽回较大经济损失的。2.4、增收节支，控制成本绩效显著，3、惩罚：3.1、因项目服务管理不到位或过失引起的业主投诉，影响公司品牌形象的；3.2、因渎职或管理不善发生重大事故，造成住户或项目重大经济损失的；3.3、对出现管理违规现象隐瞒事实，对项目各部门工作人员违纪违法行为不制止或不向上级领导报告的；3.4、未落实和传达公司相关管理规章制度、会议精神的，3.5、未按培训制度定期组织员工进行专业培训的3.6、利用职务之便，泄露公司商业信息或资料，第八节 保密工作1、遵守保密原则，严禁将公司重要的保密信息外泄，不得在通信、通话、邮件中涉及本公司在商业竞争中的重要信息；2、督促项目工作人员加强