珠宝文化创意产业园项目可行性实施报告

1、第一章总论第一节项目概况1、项目名称：珠宝文化创意产业园项目2、建设单位：3、建设地点：4、项目总占地面积：90000平方米5、项目总建筑面积：约314547平方米6、项目总投资：约人民币15亿元7、项目建设周期：项目分四期建设：一期已完成：2008年至2011年建设的万辉珠宝城为第一期，总 占地面积约7500平方米，总建筑面积约12000平方米，总投资约16000 万元。二期拟开发期为：2012年6月至2013年6月为第二期，通过三 旧改造即达珠宝金行有限公司地块， 总占地面积约12000平方米，总 建筑面积约37000平方米，总投资约11100万元。三期拟定开发期为：2013年7月至201

2、6年6月为第三期，通过整合南到羊大路，西到熹涌工业大道西，东到熹涌河涌，北到即达珠 宝北线，总占地面积约70500平方米，总建筑面积约221000平方米, 总投资约63000万元。四期拟定开发期为：2016年7月至2018年6月为第四期，完善 五星级酒店及高端商场等服务配套项目，总投资约60000万元。第二节项目建设单位区XX有限公司成立于2012年，注册资金3000万元，为股份制 公司。由伦教街道办投资控股，吸收优质实业、风投公司组建，主营 业务是房地产开发；房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物 业管理，自有物业出租，珠宝首饰生产、销售，咨询策划、国商业、 物资供销。第二章项目建设的背

3、景第一节项目建设的宏观背景区勇担全省深化行政管理体制改革试点重任， 大刀阔斧推进“石 破天惊”的大部制改革，初步构建起职能配置科学合理、机构设置综 合精干、权责划分明确清晰的党政组织架构， 改革模式在全省得到推 广；全面推开简政强镇事权改革，激发镇街发展活力；在全省率先探 索政社相对分离的基层治理格局，实现村（社区）行政服务站全覆盖； 确立新一轮改革方向，以社会建设的总目标统领行政审批制度改革、 农村综合改革、社会管理改革三大改革，不断将改革由体制向体制外 延伸；全力落实地级市经济社会事务管理权限，推动各项事业加速发 展。又一次站到历史前沿，成为外瞩目的改革先锋。2011年区委十一届十三次全会

4、确定了“城市升级引领转型发 展，共建共享幸福”战略目标，未来五年的奋斗目标是：宜居城乡展 现新面貌，网络型城市 基本成型，滨水组团和卫星小城焕发活力。 转型发展驶入快车道，智造动力充沛，发展质量显著提升。协同共治 进入新阶段，社会建设勇当尖兵，公共治理再当先锋。实现城市品位、 生活品质、文明水平与经济地位同步升级。三大功能片区指在区域一体发展的基础上，根据各镇街的地理区 位、产业结构、资源禀赋，将全区分为东、北、西南三大功能片区。 东部片区以大良、容桂、伦教为主，发展主题为“阳光智城”，定位 为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能， 发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚

5、信息、人才、资本、技 术等优势城市资源，打造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区； 北部片区以北滘、村、乐从、龙江为主，发展主题为“创意新城”， 重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市圈，以工业设计、文化创 意和现代信息物联技术增添产业活力，以城市意识和国际元素塑造都 市魅力，带动专业镇转型升级，打造现代创意设计和商贸物流基地； 西南片区以勒流、杏坛、均安为主，发展主题为“生态新城”，重点 发展先进制造业和生态休闲旅游业，探索低碳生产、生活之路，打造 生态产业示基地。2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、 贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核 心技术

6、产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。2.5产业突出生产性服务，突破传统的产品生产流通方式，以市场发 展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计、虚拟工厂为表现 手法，从而把整个产业价值链联系起来。综上所述，区成为中国产业转型的先锋，在发展现代服务业，尤 其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高 度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力， 为本项目的规 划建设创造了良好的宏观环境氛围。第二节项目建设的微观背景本项目选址在区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主要是 综合考虑区熹涌村当前良好的微观环境。伦教是核心城区，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三

7、角城市 群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商 务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市 资源，打造民营经济总部基地。伦教目前有长鹿农庄、香云纱基地、木工机械城、华润万佳、万 辉珠宝城等农庄、文化基地、专业展馆、购物中心、珠宝主题公园等 为结构的多种商贸业态。与此相对应的文化产业群规划上，有伦教敬贻职业中学，位于大 良的南方智谷，职业技术学院，位于北窖的省工业设计城，将形成区 文化产业的基本格局。对比珠宝产业发达区域的市的文化与商贸服务产业规划布局可以发现，区目前尚没有一个以珠宝首饰主题的大型集聚基地。以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头的，居然没有一个珠

8、宝产业的聚集区， 因此，携中国珠宝两大巨头及众多珠宝企业的珠宝产业园已经势在必 行。伦教做为中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地，倒避 企业转型升级，淘汰落后产业。也迫切需要高端商业中心带动地段整 体转型。自周大福、周生生设厂于伦教，20年来聚集了大量专业的珠宝人才。随着人民医院、体育馆、五星级酒店的建设，龙洲路升格为326国道，万科等一大批地产落户伦教，消费力巨大的伦教同样在成熟城 区需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。 按照新的伦教整体规划，羊大路边的熹涌工业区已全部规划为商业用 地，因此，综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营 商氛围等因素，伦教街

9、道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产 品与商贸集散地的首选。第三节项目的市场环境分析本项目选择的珠宝首饰行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的 发展空间。而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一体的集 聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体， 还可以利用其所处的优 越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常 休闲、旅游、娱乐和学习的重要场所。首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，2010年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足5%,市场潜力十分巨大。全国每年有近1000万对新人喜结良缘，因结婚而 产生的消费高达2500亿元。众多世界知名珠宝名

10、牌，更是非常看好 中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。从中国珠宝产业的整体格局来看，黄金珠宝企业的国市场销售额 约占全国1/3,市场占有率居国第一。珠宝产业年产值在 430亿元以 上，生产能力占国珠宝市场 70%以上。珠宝产业成为了经济腾飞新 的“增长引擎”和“城市名片”。从市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城、水贝工业 区、沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产 和交易的七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。 但水贝珠 宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主的珠宝产业园升级的过程。 水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪 80年代的建筑，外表旧，区道路

11、 狭窄，区临街一楼和厂房一楼大部分以汽车维修、 装饰材料和杂货店 为主，与珠宝、商业等经营环境难以相容。市分多次投入巨资对水贝 区域进行市政改造，通过三旧改造的办法，将一个工业区变成了今天 以商贸为主的真正的珠宝时尚商城。相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福、 周生生两大巨 头的，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售的， 却没有产品展示和销售 的集散场所。综上可见，尽管同样拥有众多强大实力的研发、 设计和制造企业， 以及便利的交通条件、大量的消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻 祖周大福、周生生两大巨头的，却没有产品展示和销售的集散场所。 这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。 水贝珠宝产业

12、园的发 展历程，也为珠宝产业园的建设提供了可借鉴的样板。在对的消费市场进行深入的市场调查后显示，区域消费水平极高。2010年区GDP高达1935.6亿，区域零售消费总额已经达到 500 亿元。这些数据都足以说明区已经具备了发展高档商业零售业态的经 济基础和消费基础。而且，项目所在的伦教街道，聚集了万科沁园、 唯美嘉园、涛汇领御花园、海琴水岸、凯蓝名都、涛汇领御居住区等 高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强的消费能 力，足以让项目发挥聚集人气的作用。第三章项目建设的指导思想和原则第一节项目建设的定位本项目的定位是“立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有 旧工业区进行翻新和改造，

13、建设具有区域性影响力的珠宝首饰产业与 商贸积聚基地，并通过赋予基地文化涵，使其成为伦教乃至全新的珠 宝文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下：1、“立足伦教”正如在本报告第三章中所分析的，从目前区和伦教的未来产业发 展布局来看，缺少高水平、上档次的珠宝首饰产业集聚基地，这和伦 教相关产业在乃至全国的实际地位是不相称的。 因此，本项目的建设 首先是弥补了伦教珠宝产业的一块产业空白。 中国两大珠宝巨头周大 福、周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教的坚实基础。2、“产业与商贸集聚基地”产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的 经济效应。因此，本

14、项目在定位中，着眼于构建完整的珠宝经济链条， 从产品的开发设计，至V制造加工，至雋端展示交易，特别是利用目前 现有周大福、周生生珠宝在全国的连锁店将珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有的高端销售场所，实现零售、旅游、文化相结合的销售模式， 再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成一个微缩的产业 生态圈。圈上下游配套企业、同行竞争企业以及公共服务企业利用集 聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入。 高端展示 交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在的珠宝首饰等 奢侈品，并提供五星级的酒店餐饮住宿服务。3、“文化涵”与“文化休闲与旅游购物中心”本项目并非单纯的、传统意义上的工业园

15、区或高新技术园区， 也 不是单纯的批发市场。从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水 平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化涵的项目。 之所以如此， 和项目选择的产业主题有很大关系。珠宝首饰本身就不是一般的商 品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴；同时， 此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比 重是很高的。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的 从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是区中心城区， 区人群的消费水平和整体素质较高， 加上美食及水乡文化，所有这些 因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲、娱乐购物为外在吸 引的珠宝首饰产

16、业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集 人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团的中心，进一步形成对周边 地区的带动和辐射。第二节项目建设的优势综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具 有十大竞争优势：1、区域优势从的整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现了珠 宝产业的聚集，也为项目的发展预留了广阔的空间。 而从区的经济和 产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业 发展的强大引擎，成为经济文化中心北扩的催化剂。同时，由于伦教 毗邻番禺沙湾珠宝产业园、珠宝产业群，珠三角地区的珠宝首饰和工 艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的地位，这为实现区

17、在珠三角城市群的区域中心，及巩固区在珠三角经济发展中所处的引领 和带动地位将会起到积极的作用，反过来，也为项目的未来运作成功， 奠定了基础。2、交通优势项目所处的伦教，105国道南北而过，326国道东西而过，距一 环、北二环、广珠轻轨站、碧桂路等不足 5分钟车程。如此便利的交 通条件，使得项目吸引消费群体、带动周边经济发展以及便捷的物流 服务成为可能。3、规模优势项目总占地面积为90000平方米，总建筑面积约270000平方米, 在以珠宝首饰为主的文化产业基地， 已经具备相当的规模，足够对周 边产生较大的影响。4、定位优势项目的定位并没有一味地追求大、 新、奇，而是结合实际的情况， 突出区域性

18、领先和产商结合的特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购 物中心上，这使得项目未来聚集人气的能力大大提升， 而且也符合项 目所在区域周边地区的现实发展情况，从而借助已经发展起来的成熟 社区环境促进项目自身的成功运作。5、功能优势项目提供的是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工， 从交易展示到休闲娱乐高端消费，因此，不同需要的客户都可以在本 项目中找到适合自己的服务容，并且特别为中小企业的需要设计了面 积适合的开发设计工作室和集中的多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制的需要，又不失其体面。类似的功能考虑在项目规划中还 可以找出很多，充分体现了项目强大的功能优势。6、专业优势本项目并不是简单意

19、义上的旧工业区翻新后的商业地产开发项 目，而是具有明确发展诉求和深厚文化涵的项目，项目建设方将与中 国地质大学（）、复旦大学、华南理工大学、美术学院、珠宝行业协 会、展览业、珠宝检测中心、电子商务网等专业海外商协会合作，不 仅聚集厂家和商家，还主动为其搭建对外出口和交流合作的桥梁， 使 其真正实现生意上的成功。因此，本项目具有很强的专业优势。7、营销优势本项目将依托众多的专业合作伙伴，将国际贸易、旅游概念、展 会经济等结合在一起，可以帮助入驻单位促成大宗交易成功，因此项 目具有强大的营销优势。8产业优势珠宝首饰乃至整个中国文化产业目前正处在历史上的最好时期，以此为概念的商业行为势必成为商业潮流

20、的新宠。9、政策优势由于本项目的选题完全符合区政府的发展规划，还弥补了城市产 业布局中的空白，所以区街两级政府对项目都会给予政策方面的扶持 和倾斜，进而使进入项目的商家受惠。10、管理服务优势本项目采用建设单位成立专业项目管理公司的方式，统一经营、统一管理、统一推广，从而确保项目能够顺利实施。加上新品研发平台、设计产品交易平台、文化创意发布平台、电子信息服务平台、金 融服务平台、研发设计人才交流平台、配套服务平台这七个平台的综合运营，保证进入项目的商家成功。第三节项目建设的指导思想和原则一、项目建设的指导思想本项目建设的指导思想是“以文促商，以商养文”。历来“文”、“商”二者之间难以相容，随着

21、改革开放的不断深入， 尤其是各级政府对于发展文化产业的高度重视， 将“文化”与“产业” 相提并论，为我们发展相关项目创造了良好的宏观环境。所谓“以文促商”，就是通过赋予普通的商业行为以文化涵和主 题，提升商业行为的档次，使其传递的不仅仅是商品本身的价值，还 有其隐含的文化。这样，可以提咼交易的成功率，并且提升产品交易 过程中的价值增值空间。所谓“以商养文”，就是利用交易获取的收益，反哺为交易成功 创造条件的文化本身。单纯的文化与文化产品，不与市场化的商业交 易行为相结合，不能满足消费群体的需求，只能是阳春白雪，曲高和 寡。而能够走入寻常人家的文化，则更加具有生命力。能够认识和接 受文化中的不同

22、侧面需求，并接受通过商业行为促进文化的交流， 才 能为文化的发展提供更多的发展空间。二、项目建设的原则1、特色性原则特色是项目成功发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜 力就会愈强。突出珠宝文化主题、融入文化、休闲和购物、覆盖完整 的产业链条等等都是本项目的特色。园区规划要秉承“绿色、自然、恬静、适宜、环保”的要求，努 力保护原始生态环境，重视环境综合治理，严防项目建设和项目运转 过程产生新的环境污染，注重和周边和平医院、区人民医院、体育馆、 长鹿农庄、羊大路绿道等相关项目的协调发展，与水乡融于一体。2、先进性原则项目的建设应具有一定的前瞻性， 要能适应国际、国产业发展的 趋势。单纯的制造

23、加工或者产品批发集散地已经趋于饱和，为最大限度缩短产业链条流程，更加吸引消费群体，创造良好的采购环境，本 项目的建设就是巧妙地将生产与商贸相结合，将商贸与展示相结合。3、经济性原则项目建设的目的是为了带来更大的经济效益， 促进地方经济协调 发展。因此，要始终遵循经济性原则：一是项目建设要在保持高标准 的前提下，力求降低项目投资；二是要注重项目的经济效益，防止建 设低效益或效益项目。从项目定位的确立就可以看出，本项目更加务 实。4、生态环保原则项目虽然不存在重污染产业，但仍然要注重“生态环保原则”。 在规划布局上，应充分利用绿化、园艺等点缀产业园区，采用节能设施和屋顶绿化等。第四章项目建设容第一

24、节项目的功能规划根据本项目的定位，项目建设容的功能够规划概括为“一中心、 一基地、五区域”。所谓“一中心、一基地”表示本项目涵盖了满足“专业”与“大 众”两方面的需求。单纯的“专业”会使项目变成传统意义上的加工 制造园区，缺少与市场和消费群体的良好互动；单纯的“大众”会使 项目变成没有产业依托的传统意义上的商业街区， 不利于使商业氛围 更上档次，缺乏后劲。“一中心”是指“珠宝文化旅游中心”，“一基地”是指“珠宝 首饰加工交易基地”。围绕上述两个主题，整个项目从功能上将分为 五个区，即“生产加工区”、“展示交易区”、“文化旅游区”、“教 育研发区”和“公共服务区”。一、生产加工区专为珠宝首饰和工

25、艺礼品类产品的加工制造而划分的区域，除成品组装和加工外，与此类产品相关的配套零部件制造也包含在本区。 通过吸引更多同类型产品的加工与制造厂商进入园区， 一方面使产业 逐步产生集聚效益，降低生产制造过程中的产业链成本；另一方面，最大限度缩短产业制造与展示交易之间的距离，取消众多的中间环 节，使产业更贴近市场。二、展示交易区专为生产厂家和批发零售商进行珠宝首饰与工艺礼品类产品交易和展示的区域。在这个区域里，厂家可以全面展示自身的产品，形 成永不落幕的展览交易会。而专业批发商则可以利用具备集聚效应的 交易区域进行专业产品的交易。根据展示和交易容的不同类别，该区 域共包含6个子功能区：1、珠宝首饰展示

26、交易区集中展示和交易珠宝首饰类产品。2、工艺礼品展示交易区集中展示和交易工艺礼品类产品。3、家居饰品展示交易区集中展示和交易家居饰品类产品。4、高端国际奢侈品展示交易区集中展示和交易各类国际高端奢侈品相关产品。 包含一个高端商 场。5、民间创意展示交易区面向民间，收集各类自己设计制作的工艺、饰品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平台，通过发挥群众的创造智慧，使本项目 的吸引力大幅提升。6、珠宝首饰与工艺礼品拍卖区该区域是对产品展示与交易功能的补充， 通过提供专业的拍卖服 务，面向高档珠宝首饰、限量版工艺礼品和民间孤品饰品等的交易。三、文化旅游区面向消费市场，以参与体验为主的区域，其目的是吸引

27、更多的人 群来本项目游览和消费，扩大项目影响。文化旅游区的建设将使本项 目成为区又一群众消费、休闲和旅游的中心。文化旅游区按其容类别， 包含四个子功能区：1、珠宝文化主题广场该广场以珠宝文化主题雕塑、文化小品为主，提供群众休闲和交 流，并可以作为日常举办社区文化活动的场所。2、珠宝主题体验区该区域主要是结合珠宝文化，建立珠宝博物馆、金矿、钻石矿等。 通过实物标本、互动电脑屏等多种方式，传播珠宝文化。3、酒文化体验与特色酒吧街该区域将集中全世界各地名酒，介绍和展示各地酒文化，建设顾 客专用酒窖，定期举办品酒会，珍藏名酒交换和以酒会友活动。在此 基础上，建设成特色酒吧街，引入特色文化表演项目进入酒

28、吧街，建 设小型露天电影放映场等，使本项目成为文化氛围浓厚的中高档消费 区。4、休闲会所与俱乐部休闲会所和俱乐部面向园区人员和市场消费群体，以及专为私人酒窖拥有者等提供小型聚会、休闲娱乐等服务，如餐饮、KTV棋牌、 沐足、水疗、SPA等。特别提供绝无仅有的黄金大餐。远期包含一个 五星级酒店。四、教育研发区配合珠宝首饰与工艺礼品产业主题， 尤其是文化产业的特点，集 中相关的设计开发与培训项目，不仅服务本园区客户，更面向周边地 区。本区域包含两个子功能区：1、设计开发区本区域的核心容是产品设计工作室和装饰工程与居家设计工作 室。产业链条的上游环节基本集中在此，可以形成专业创意与设计基 地，创意与设

29、计成果既可以进入展示交易区进行直接展示和交易，也可以为园区制造工厂所采用。装饰工程与居家设计工作室可以直接为 珠宝连锁店提供店面设计装修及周边日益增多的楼盘提供服务。2、培训区本区域将集中各类培训项目，包括“珠宝首饰设计”、“珠宝鉴定”、“装饰工程设计”、“动漫设计”、“工业设计”等专业培训 项目，也包括面向普通消费人群的培训项目，包括珠宝 DIY、乐器培 训、美术培训、舞蹈培训、茶艺培训、棋类培训等。通过上述项目的 实施，可以使本园区成为周边地区集中进行专业和群众培训的中心。五、公共服务区本项目中专为其他功能区提供公共服务的区域，实现新品研发平台、设计产品交易平台、文化创意发布平台、电子信息

30、服务平台、金 融服务平台、研发设计人才交流平台、配套服务平台七大功能，共包含五个子功能区：1、珠宝质量鉴定中心与国知名质量鉴定机构合作，在本园区设立珠宝质量鉴定中心， 通过提供中立的第三方鉴定服务，使在本园区经营的商家遵守质量和 诚信守则，也使来此消费的不同类型的消费者安心消费。同时，坚定 中心还将定期举办专业知识讲座，以及为个人收藏爱好者提供鉴定等 服务。2、会议与创意演播中心为充分考虑园区中小型商家的需要， 尽量降低其运营成本，园区 将设立集中公共的会议与创意与演播中心，提供商家与客户召开会 议，向客户进行创意设计演示的专业场所和设施，包括远程展示、大 屏幕演播、专业演示文件制作、专业会议

31、设施等。此类设施由于造价 较高，中小商家由于使用频率并不高，因此自己配制不经济，而通过 有需要时租用则可以大幅度降低成本，此类设施还可以考虑向园区以 外的用户开放，以扩大本项目的影响。3、电子商务服务中心项目建设单位将专为本项目开设网上展示与交易平台， 所有入驻 商家可以通过该平台不受国界限制， 与海外商家开展交易和展示，也 可以利用系统提供的专业服务进行在线支付和商家调查等， 以确保交 易的安全和快捷。4、物流服务中心面向园区商家，提供及时、周到的物流运输服务，专门制定信息、资金、人、货、车的立体分流路线和指挥中心，方便各项交易的开展。5、设计师公寓园区专门为商家设立公寓设施，服务商家员工。

32、6、建立专项基金通过和银行、风投公司合作成立专项基金，为园区企业服务。第二节项目的建设规划本项目的建设将在保留现有熹涌工业区建筑和基本道路格局的 前提下，通过对现有建筑进行翻新、加固，对区间道路进行拓宽和修 缮等，使其满足项目功能规划的需要。建设规划主要分为 4部分，即 “建筑单体规划”、“道路与园区规划”、“市政设施规划”和“园林绿 化规划”。“建筑单体规划”主要结合功能规划，按照不同功能，对现有建 筑进行改造和翻新。规划原则是依据建筑不同功能， 对于同一功能的 建筑采用同一色彩和风格的外部装饰，以区分园区不同功能的建筑。 对于建筑部的改造，则视不同产业的具体特点，采用不同的改造方法。 例如

33、，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此 可以选择建筑体量较小的原有厂房， 而对于工艺礼品类工厂，有些需 要较大规模的生产面积和较大尺量的电梯运输条件， 则可以考虑现有 园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区现存较多的员工宿 舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓、创意设计工作室、乐器培 训、艺术培训、休闲娱乐、酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面 积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻 新，使其满足功能需要。“道路与园区规划”是本项目建设规划的重头，因为根据本项目 的功能规划可见，占地9万余平方米的园区，将包含5大功能分区， 每个功能分区又包含若干子功

34、能区，未来园区工作人员与游览和消费 人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。 如何很好地将这些人群分 入到不同建筑，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的 要求。在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的 露天广场比较有难度，因此，应重点考虑开辟现有建筑首层作为人流 公共活动空间，创造有别于露天广场的另一番风情步行街， 这样可以 解决大量人员公共活动区域不足的问题， 而且还可以创造出独一无二 的别样情调。在园区靠近羊大路一侧，重点安排文化主题广场，因为此位置是 联通周边的关键，可以迅速到达周边已经相对成熟的商业街区， 融入 其中，可以带动整个园区的发展。在车位规划上，应考虑

35、园区现有道路比较狭窄的现状， 可以选择 在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场；还可以结合园区 道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的 经验。在道路改造上，应为道路融入文化涵，可以考虑按照不同的功能 划分，将珠宝文化结合世界各地具有特色的街道风格融入到本园区的 街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高， 而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中， 可以充分利用这一现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧 建筑的外墙及门面也改造成同样风格，再加入珠宝造型做为雕塑和灯 饰，地面变成爱心路、钻石路等，则园区本身也可以成为一个文化旅

36、 游的热点，再将文化产品的展示、交易融入其中，则项目将会因此成 为的一个旅游亮点。“市政市规划”方面，重点包含对现有园区供电、供水、消防、 通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中 心，将现在的露天变压器、分散的消防系统改为室干式变压器和集中 的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助 道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行一次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设 公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。除上述考虑之外，对于园区重点街道和景点，如主题广场、特色 酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛

37、围。“园林绿化规划”方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此 不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑、喷泉、绿 化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树 木、攀爬植物、花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。屋顶绿化也是本项目考虑的一个重点，由于园区建筑高低错落， 由条件将屋面改造为花园，并在花园设立特色休闲、餐饮等设施，为 客商和游客提供交流和休息的良好环境。第三节 项目总投资及构成本项目总投资预计为人民币15亿元，通过企业自筹、政府入股、 风投、土地置换股份等多种方式，分批筹集。项目各功能划分和相应 的

38、投资构成参见表1。按功能划分的项目投资构成表（表1）序号功能区项目名称占地面积（M2）建筑面积（m2）投资总额（万兀）1生产加工区珠宝首饰加工厂1,000.003,000450.0特种高端工艺加工厂1,000.003,000450.02展示交易区珠玉首饰展示交易区1,940.007,7603,230.0国际高端奢侈品展示交易区（商场）4, 488.0022, 44C41,410.0家居饰品展示交易区2,845.0017,0683,410.0玩具及动漫产品展示交易区1,488.009,1102,270.0民间创意展示交易区350.001,400280.0拍卖中心470.001,880752.03

39、文化旅游区文化主题广场（含园林景观）12,000.001,000560.0酒文化与特色酒吧街（含园林景观）22,548.009,9798,008.0珠宝文化体验区1,460.007,3001,825.0休闲会所与俱乐部（五星级酒店）21,000.00189,00075984.04教育研发区创意设计中心620.005,1,005.0培训中心1,000.003,000600.05公共服务区珠玉首饰质量鉴疋中心291.00582174.0会议与创意演示中心1,000.003,000900.0设计师公寓14,000.0022,0006,600.0海关物流服务中心1,500.006,0001,500.0

40、园区管理中心（含市政、电子商务平台、消防等）1,000.002,000600.06合计90, 000.00314, 547150,000.0合计33,527.1本项目分四期，共3年建设完成，各期投资构成参见表 2按建设期划分的项目总投资构成表（表2）项目建设期起止时间总投资（万元）1期2008年1月至2010年12月16,000.02期2012年6月至2013年6月11,000.03期2014年7月至2016年6月63,000.04期2016年7月至2018年6月60,000.0合计2008年1月至2018年6月150,000.0第五章 项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为270,000平

41、方米，修缮后的园区物业 租金等综合收益均价有望达到 50元/平方米，仅租金一项年收益约为 16,200万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现， 前期所投资金约为人民币20,000万元，按90年不变价累计滚动发展 之资金成本，项目投资回收期约4年。项目建成后，年资金收益率约 为40%其中按项目产能80%计，每年交易额咼达人民币200亿兀。同时 解决中、高收入就业2,000人，对当地就业人才及智力储备现状有较 大改善。第六章项目的运营与管理第一节 项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。即项目建设单 位在完成项目规划、立项和基础设施改造建设后，项目的招商和运营 管理委

42、托专业的商业管理公司负责。此管理模式将充分发挥专业公 司、人员和技能的优势，突出“专业的人做专业的事”，从而确保项 目能够在一开始就按照正确的方向开展。除此之外，项目将“合作” 作为管理的主要形式。其中，将重 点与专业的行业协会和商会合作，目的是扩大项目的影响，借助已经 具备相当实力的社会权威机构，帮助进入园区的商家主动扩大和挖掘 市场机会。例如，项目建设单位与区政府开展合作，将项目列为该政 府面向国际市场的重要出口展示和供应基地；与中国地址大学（）、 复旦大学等合作，将项目作为学校的教学、研究和交易展示基地；与 区旅游局、省旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为旅游景点之 一、成为省工业旅游

43、示基地、科普教育基地等等。通过上述合作，一 方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层 次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。第二节项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。所谓专业群体主要指业制造商、批发商和设计商等，其根本的目 的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件， 并更直接地进入 市场。因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与 专业的合作伙伴。这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业 氛围。所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化、娱乐和休闲购物活动的群体。对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的 购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。 包括特色酒吧、酒文化专 区、动漫体验、培训与讲座以及购物休闲等容。因此，项目在营销方 面没，将通过举办一些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。同时， 围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。第七章 项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生 的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。产业 部分主要是加工场所产生的废水、废气和废渣。对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设 立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。 所有 生活废水，进入化粪池后，在