物业管理业存在的涉税问题说课讲解

1、物业管理业存在的涉税问题第一节 物业管理业税务检查情况为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从 2003 年我市地税系统实施税务检查的物业管 理公司中，随机抽取了 50 个案例进行统计分析。在被抽取的 50 个案例中，有问题 46 户，有问题率 达到 92%，如图 3-1 所示。在检查有问题的 46户中，最高查补税款 114万元，最低查补税款 3400 元， 平均查补税款 15 万元。从查补税款分布看， 营业税占 71.32%，企业所得税占 17.66%，个人所得税占 6.57%，其他税种合计占 4.45%，如图 3-2 所示。由此看出，物业管理企业主要涉税问题集中在营业税 和企业所得税上。第

2、二节 营业税涉税问题上一节所述查补税款中营业税占到 71.32%，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。 首 先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占81.41%，特殊问题占18.59%，如图 3-4 所示。一、常见问题（一）未按规定结转营业收入全部或部分营业收入、 应税代收款项计入“预收账款”、 “应付账款” 、 “其他应付款”、 “长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占36.4%，计入“其他应付款”的占 42.4%，计入“应付账款”和“长期应付款”的

3、占12.15%，计入“应收账款”及“其他应收款”的占 15.2%。如图 3-3 所示。图 3-3案例 1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25 元（其中 2000 年 1 月至 12 月代收 2271986.25 元，2001 年 1 月至 12 月代收 576716 元）， 计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条：“在 中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税 的纳税义务人， 应当依照本条例缴纳营业税。 ”及第五条： “ 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳

4、务、 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 。”的规定，造成少缴营业税 5%计 142435.11 元。案例 2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的 物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止 2002年9 月，该帐户贷方余 额为 794947.08 元。该行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境 内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营 业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务

5、、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 ，和第九 条营业税的纳税义务发生时间， 为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天 的 规定，造成少缴纳营业税 39747.35 元，城建税 2782.31 元，教育费附加 1192.42 元。案例 3：经检查发现，（ 1）某物业管理公司分别于 2001 年 3 月 6 日、7 日收取某物业管理 中心物业管理费收入 49017.61 元和 7736.24 元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入 , 未申报缴纳营业税。（ 2）该单位 2001年 5月17日收取房屋出租收入 20000元，计入“应收帐款”科目，未计 应税收入

6、，未申报缴纳营业税。上述行为违反了中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华 人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳 税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不 动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额X税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率 表规定 “服务业”税率为 5%。另据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条：“凡缴纳产 品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”征收

7、教育费附加的暂 行规定第二条：“凡缴纳产品税、 增值税、营业税的单位和个人， 应当依照本规定缴纳教育费附加。 ” 鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税 3837.69 元，及城建税 268.64 元和教育费附加 115.13 元。（二）收入直接冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。案例 4： 某物业公司 2000 年和 2001 年支付给供电局的公共区域的电费分别为 1144773.28 元和 1405543.3 元，冲减了物业管理费收入，违反了 中华人民共和国营业税暂行条例第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳

8、务）、转让无形资产或者销售不动 产的单位和个人， 为营业税的纳税义务人， 应当依照本条例缴纳营业税。 ”和国税发 1998217 号国 家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税服务业税目中的代理 业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营 业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税 。”造成少缴纳营业税 127515.83 元。二、特殊问题（一）价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代

9、垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。（二）应税收入直接转入税后所得物业管理公司取得应税收入转移到 “营业外收入”科目，逃避纳税。案例 5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金， 2000 年收取业主税费合计 15313.74 元， 2001 年收取业主税费合计 20051.4 元。该企业 2000 年 7 月和 9 月分别收取代理业务劳务费 319.84 元和 4526.46 元，记入“营业外收入”科目。 2001 年 6 月代收款项手续费共计 28208.11 元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。

10、根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条、第四条 : “纳税人提供应税劳务、转让无形资产或 者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供 应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条 :“营业税的 纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并 根据营业税税目税率表“服务业 - 其他服务业”依照 5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定 缴纳营业税共计 3409.96 元。（三）暂收款项未申报缴纳营业税 物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备

11、装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营 业税。（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符 按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。（五）房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。第三节 个人所得税涉税问题一、常见问题（一） 劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理 等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式

12、代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的 税率代扣代缴税款。案例 6：某物业公司 2001 年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720 元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据中华人民共 和国个人所得税税法第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发 200347 号文 件国家税务总局关于贯彻 中华人民共和国税收征收管理法 及其实施细则若干具体问题的通知第 二条第三款的规定，补缴个人所得税 1584 元。（二） 不全额申报纳税 按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是 计入“其他应付款”等往来

13、科目，逃避缴纳个人所得税。二、 特殊问题（一） 出差补助未缴纳个人所得税。（二） 发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。第四节 企业所得税涉税问题一、常见问题（一） 不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税例 7 ：某物业管理公司 2000 年 1 月至 2001 年 12 月支付管理人员误餐补贴 73656 元计入“管 理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过 960 元），应调增利润。根据北京市地方企 业所得税税前扣除办法第三十条第一款：“ . 误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企 业所得税 24306.48 元。（二） 未结转营业收入，少缴企业所得税全部或部分营业收入、 应税代收款项计入“预收账款”、 “应付账款” 、 “其他应付款”、 “长期应付款”、 “应收账款”、 “其他应收款”往来科目， 不结转“营业收入”， 少缴企业所得税。二、特殊问题（一） 以收抵支，逃避缴纳企业所得税 物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产 的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。（二） 重复列支成本、费用 在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当