绿景公寓物业管理方案

1、绿景公寓物业管理方案第一章 规模及使用特点绿景公寓占地面积7500 m2，总建筑面积约32000m2，绿化率35%，建筑高度22层，地下一层是车库和设备房，地上13层为商场，45层为写字间，6层以上是住宅。用户多样化，各种类型物业的工作时间各不相同，为节省能源，中央空调也会在每天的不同时间段采用不同的运行方式。绿景公寓管理处在开发商和物业管理公司的领导和支持下，将建立一支高素质队伍，实行标准化管理，提供高标准效劳。管理处将配备28人，在物业接管移交以后，物业公司力争通过一段时间的管理运作，使物业管理品牌与绿景公寓的品牌相匹配，扩大绿景公寓的社会知名度和美誉度，促进楼盘的招商和销售，使大厦物业保

2、值增值，在同时期同档次物业中保持竞争优势，使绿景公寓成为淄博一流的商场和住宅。第二章 效劳标准定位一、常规性效劳内容及效劳范围：一、前期物业管理效劳内容：1、 提供物业管理行业相关法律、法规、技术标准标准。2、 可行性研究、方案设计、初步设计、施工图设计审阅，提出建议完善设计细节。3、 提出节能、环保及平安方面建议。4、 参与工程施工质量监理及竣工验收5、 物业管理本钱分析及测算6、 工程管理机构设置及资源配置7、 选派物业管理处经理8、 人员培训理论、实操、军事训练及销售人员的物业管理知识培训9、 重点阶段专家现场指导二日常物业管理效劳内容：1、房屋建筑主体的管理2、房屋设备、设施的管理3、

3、环境卫生的管理4、绿化管理5、公共秩序管理6、消防管理7、车辆疏导8、定期举行社区文化活动9、公众代办性质的效劳三、日常物业管理效劳范围：1、 写字间局部以每间办公室的户门为界2、 商场局部以进入商场的入口为界3、 住宅局部以每户的户门为界4、 以上区域的划分，户门或入口以内区域由业主用户自行管理，以外区域由物业公司进行管理。二、特约效劳内容：一、有偿效劳1、代订机票、火车票；2、商务效劳打字、复印、过胶、收发 、收发Email；3、接送飞机、火汽车效劳；5、 代叫出租车、汽车出租效劳；6、 户内维修效劳只收本钱和人工费；7、 代办EMS特快专递效劳按国家特快专递局规定标准收费。8、 办公区域

4、绿化美化效劳；9、 客户委托的其它效劳。二、无偿效劳工程1、代订报刊、日常收发效劳；2、代购鲜花效劳；3、小维修工具箱出借效劳；4、代订酒店客房效劳；5、客户生日恭贺、代订生日蛋糕效劳；6、搬用车出借效劳；7、代付各种公用事业费效劳；8、接待外来参观客人；10、 网络客户意见反应与问题求救；11、 软件下载；12、 网上公共信息查询；三、效劳标准我司提供物业管理效劳时，首先依据国家相关标准，国家无标准的，依据行业标准，行业无标准的依据企业标准。对绿景公寓的物业管理我司均按以下标准中的最高要求执行。行业标准1、房屋接管验收标准ZBP 30001-90：建设部批准。2、危险房屋鉴定标准CJ13-8

5、6:城乡建设环境保护部批准。3、房屋完损等级评定标准试行：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。4、房屋修缮范围和标准试行：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。5、房屋修缮技术管理规定试行：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。6、房屋渗漏修缮技术规程CJJ 62-95: 建设部批准。7、房屋修缮工程施工管理规定试行：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。8、民用房屋修缮工程施工规程CJJ/T53-93: 建设部批准。9、房屋修缮工程质量检验评定标准试行：城乡建设环境保护部批准。1985/1/1试行。10、全国物业管理示范住宅小区标准11、全国物业管理示范大厦

6、标准第三章 管理目标、指标一、管理目标乙方接管本物业后，即按照ISO9001国际质量管理体系标准管理，务求使大厦的物业管理工作日趋标准化、标准化，并使大厦符合国优标准。二、分项指标1. 房屋完好率100%2. 管理费收缴率95%3. 大型及重要机电设备完好率99%4. 消防设施、设备完好率98%5. 绿化完好率95%6. 道路完好率98%7. 大厦公共照明亮灯率90%8. 卫生保洁率98%9. “四害消杀合格率98%10. 急修及时率100%11. 维修质量合格率98%12. 治安、刑事案件发生率1%/年13. 重大火灾事故发生率014. 汽车被盗事故015. 各类档案、资料收集、整理合格率9

7、5%16. 员工队伍严重违纪率1%/年17. 公共文体、休闲设施及建筑小品完好率96%18. 住户违章处理率100%19. 住户有效投诉率%/月20. 住户投诉处理率100%21. 管修人员持证上岗率90%22. 业主、住户对管理效劳工作综合满意率95% 第四章 管理处组织架构一、组织架构图管理处经理1名客服主管1名工程主管1名护卫主管1名财务和公司共用大堂岗3名车库道口岗3名外围巡逻岗3名楼层巡逻岗3名车库巡逻岗3名电工3名水工1名绿化工1名清洁工4名管理处经理资审表姓名近五年主要工作业绩及担任职务性别/年龄职务职称 物业管理上岗证编号专业、学历联系 在本工程承担工作管理处经理二、各类人员素

8、质标准1、详见我司制定的?岗位说明书?，附件一 2、以上工作人员全部为合同聘用制人员。第五章 管理处物资装备配置方案 一、物业管理用房1、物业效劳中心办公室一间，面积50平方米左右，内设卫生间。2、管理处主任办公室一间，面积20平方米左右，紧靠效劳中心办公室或设在效劳中心办公室内。3、维修值班室一间，面积25M2左右。4、维修班仓库一间，面积20 M2左右。5、保安宿舍三间，每间25 M2左右，宿舍附近应设有卫生间和洗漱间。6、管理处经理值班宿舍一间，面积15 M2左右。二、物资装备情况详见：附件二?物资装备明细表?。 第六章 管理方式一、管理模式物业的产权形式决定了物业管理的范围及模式。绿景

9、公寓为多元化产权的物业，绿景物业公司将对绿景公寓实行全委管理，物业管理的范围，按第二章一二的效劳内容进行划分。绿景物业管理将在绿景公寓建立物业管理处，安排一位具有丰富物业管理经验的人员担任管理处经理，负责大厦的物业管理工作。拟采用甲方监督、绿景物业公司总部定期检查监督并提供技术支持、绿景公寓管理处进行统一专业化管理相结合的管理模式。甲方风景70管理处鸿嘉物业公司职能部门及班组风景70大厦设备管理是大厦物业管理的难点、重点，我公司采用的维修体制为：管理处不仅负责设备的使用管理运行、操作、监控等及用户的室内维修，而且还要对设备进行专业化维修保养日常维护、一级、二级保养，中修、大修、故障维修、更新改

10、造，特种设备分包给专业公司维修保养。维修模式为：三级保养制与方案预修制、状态维修、事后维修相结合的维修模式。根据设备故障模式，对符合磨损规律故障模式的设备，如电梯、水泵、中央空调冷水机组等做定期三级保养，定期进行中修、大修。对符合直线型故障模式的设备，如供电设备、电子设备进行三级保养、探测性维修、状态维修。土建维修采用定期检查清洁、零星养护与方案养护相结合的模式。业主室内维修、特约效劳采用酒店式、一站式效劳模式。保安效劳采用半军事化管理与人性化效劳相结合的模式。以上模式由绿景物业实践证明是先进、完善的管理模式，根本杜绝了事后维修对广阔客户工作、生活造成的损失与不良影响。它适合绿景公寓，可为一流

11、物业效劳提供保障。（一） 工作流程1、 设备保养、检修流程管理处制订保养方案公司审批 no yes管理处进行实施，填写记录 管理处工程主管检查返工no yes填写验收单 资料整理归档2、室内维修工作流程图客户提出维修 效劳中心 难度大 一般维修发派工单专业工程师修理完毕，由客户验收并签派工单，收取费用。 约定时间维修维 修解释并估价3、效劳中心接待客户流程按工作要求做好接待准备工作。看见客户进入效劳中心时，所有暂无接待工作的员工都应起立，向客户问好致意；有接待工作的员工那么可点头微笑致意。客户走到谁的工作台前，就由谁来负责接待该客户，要主动问询有何效劳需求，假设是自己的分工范围内，按效劳程序和

12、规定办理。假设客户的需求不在自己的工作分工内，应礼貌地介绍给负责此项工作的同事，而该同事应马上起立问好，接待客户，并按效劳程序和规定办理。4、送别客户当效劳完毕，客户要离去时，负责接待该客户的员工要起立鞠躬15，礼貌道别，在该客户走出效劳中心大门前方可坐下。同时，所有暂无接待工作的员工都应起立相送，有接待工作的员工那么可以微笑送别。二信息反应建立信息反应及处理机制，以不断提高管理质量、效劳水平，并不断提升品牌。除了正向的行政管理体系及检查监督体系中的信息反应之外，在日常工作之中由效劳中心全面负责客户对本公司管理效劳意见的反应，由公司各部门、管理处专业班组负责各专业信息反应及处理意见的具体实施。

13、1、公司信息反应及处理机制： 公司总部 社会专业公司 管理处 专业部门 检查催促 专业公司派驻 协调配合 信息反应 管理处人员 各专业班组 主管人员 日常监督检查管理处经理2、客户信息反应及处理 效劳中心根据类别，通知有关部门客户有任何需求，可直接通知效劳中心 清洁班维修班信息反应护卫班根据规定程序，完成工作 二、体系控制原理依据ISO9001的过程方法思想及系统论、信息论、控制论原理：物业、参与物业管理的人、资源、活动、信息等构成了一个系统ISO9001称体系，物业管理的全部活动，可看成由数个过程有机组成ISO9001可把其分为四大过程：管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改良，类似制造

14、业中的一个个工序。这数个过程又可以看做是由许许多多个子过程组成。如果每一个子过程受控，系统整体便受控线性状态，系统就能向我们设想的目标前进。识别过程及关键活动，分析各过程的相互关系及作用，建立标准、标准，对照标准在事前、事中、事后进行检查，纠正偏差，对过程实行前馈、实时、反应控制是物业管理质量控制的根本原理。为此我公司经过数年的实践，建立了一整套完备的企业标准、标准，掌握了现代化的体系诊断、检查技术，总结了大量纠正偏差的措施、方法，并就每一子过程的控制形成文件程序，并可根据物业特点，量身制作过程管理方案，绿景物业公司形成了一个开放型的技术体系，具备了强有力的保障能力。三、实施措施企业管理体系的

15、“三性一率，即有效性、适宜性、充分性和效率是保证体系健全和运作的关键。 “说到、做到、持续有效是实施ISO9001的一条根本原那么。说到、做到，容易理解、实施，而如何做到体系持续有效运行却是难以把握的。我司通过ISO9001国际标准与物业管理实践过程中的不断研究，将提高有效性的一些方法措施提炼出来。以下即为公司在体系有效性方面制定的措施：一三个标准的建立首先，将公司所提供的效劳活动进行一次细分，然后在作业指导书中，将细分出来的每一项效劳活动制定出效劳标准、效劳提供标准和效劳质量控制标准。1、效劳标准效劳标准规定了效劳以及效劳应到达的标准和要求，即效劳质量标准。在推行ISO9001之初，根据公司

16、质量方针和质量目标，明确公司应向业主提供哪些效劳，这些效劳又由哪些分项效劳进行支撑；每一项效劳的分项和效劳的定量及定性的质量指标制定出来后，才能在执行中落到实处。物业管理行业提供的常规效劳，如平安效劳、清洁效劳、维修效劳、环境效劳、社区文化效劳；其中清洁效劳的总体标准就是干净、整洁，细分那么为地面、地下室、标准层、花园草地的清洁这四个分项效劳。以标准层的保洁质量验收标准为例：标准层保洁质量验收标准楼层通道的墙面、地面釉面墙砖：使用中等力度，纸巾擦拭60厘米长，纸巾无污染。釉面地砖：目视干净无杂物及污迹，可反映通道照明灯轮廓。玻化地砖：目视干净无杂物，无污迹，有光泽。后楼梯台阶及扶手目视台阶面干

17、净无污迹；用纸巾擦拭扶手外表60公分长，纸巾不被明显污染。公共设施、设备(含消防栓、防火门)使用纸巾擦拭60公分长、纸巾不被明显污染；使用纸巾擦拭门上冒头30公分、门板60公分之后，纸巾不被明显污染。管道、楼道的天花板及顶棚用纸巾擦拭管道上皮部60公分长，纸巾不被明显污染；目视天花板无蜘蛛网，无明显污迹。清洁工作标准制定后，就能让清洁员工知道工作的执行深度，从而防止清洁员工的工作疏漏。同样，其它类效劳也制定了相应的效劳标准以确保公司所提供的效劳质量。2、效劳提供标准效劳提供标准明确了每一项效劳活动怎样做，以保证效劳标准的实现，也就是将效劳过程的每个工作阶段的假设干个质量活动程序化，从而对它的每

18、一步骤进行控制。例如：平安效劳是由大堂、巡逻、道口、车场四个分效劳项组成，其中道口车辆进场这个分项效劳的工作程序是：(1) 发现有车进入辖区时，立即走近车辆并向司机敬礼。(2) 在刷卡同时，车管员应迅速在?机动车停车场车辆出入登记表?上准确填写各栏目。(3) 在刷卡毕后，道砟将自动开启放行。(4) 假设后面有紧跟车辆，应示意其停下并礼貌地面带微笑地请其稍等。 (5) 假设临时停车，应主动提醒其按行驶路线及停车位行驶和泊车；(6) 假设是营业性停车场，按有关规定收取费用。当司机不按规定交费时，应做好耐心细致的解释工作，礼貌地按?执勤中遇到不执行规定、不听劝阻者的处理?程序执行。(7) 当遇到公安

19、、军警及政府部门执行公务的车辆要求进入辖区时，在礼貌地查核证件后可放行，但应将情况在?值班记录?上详细记录，以备查核。以上就是道口车辆进场的7个步骤，严格按照每个步骤工作并加以控制，才能最终保证车辆进场效劳标准化完成。同样，大堂、巡逻、车库管理效劳均有相应的工作程序。ISO9001就是靠对每一个“过程的控制而最终使整项效劳不出漏洞。在制定效劳提供标准时需注意的是各个工作阶段的接口不留空白之处。3、质量控制标准质量控制标准规定了怎样去控制效劳的全过程，即怎样控制效劳质量环节各个阶段的质量，特别是效劳提供过程的质量。制定质量控制标准，包括以下四方面内容：(1) 识别关键活动；(2) 分析关键活动，

20、选出标准并加以控制；(3) 规定特性评价方法；(4) 建立控制手段。我们按照质量控制标准的四方面内容，举例说明物业管理行业如何制定此标准。首先识别对效劳质量有重要影响的关键活动。比方与业主直接打交道的维修、保安、收款活动，还有不与业主直接打交道的设备管理活动等，都是企业的关键活动。第二步是对每个关键活动本身进行细致地分析，在分析的根底上选出关键活动的特性，把这些特性加以控制，就可以保证这些关键活动的质量，从而保证全过程的效劳质量。例如维修效劳活动的特性是维修的质量、维修的等待时间。对维修的质量可以通过加强维修人员的培训严加控制，控制维修的等待时间可以从两方面考虑：一是接到需求到达住户家中的时间

21、，二是具体的维修操作时间。将这两个时间给予具体规定连同维修质量的控制，再加上维修人员标准化的礼貌语言，从而控制整个维修效劳质量。第三步是规定特性评价方法。如对效劳质量的满意程度，可采取某种规那么的抽样调查方法，比方定期向业主发放?征询意见调查表?或查验业主在维修效劳?派工单?上的签署意见等，均可对这些特性进行评价。最后一步是建立控制手段。有了活动特性的评价方法，对活动特性进行测量还不够，怎样才算到达效劳质量要求，或者说实现了优质效劳呢？当然就应有一个规定的界限加以衡量，并进行适当的控制。如公司要求平安效劳满意率到达95%，维修效劳满意率到达95%，才算优质效劳。护卫人员开启电子门锁不应超过5秒

22、钟等，通过定量规定来建立控制手段，完成上述四步后，即可对某项效劳制定出一整套质量控制标准。质量控制标准与效劳标准和效劳提供标准相互衔接，形成一个完整的文件化体系。为了评价公司的所有效劳质量活动是否开展得有效，并且到达公司本身及业主的要求，我司还开展了两个评定工作。二两个评定的建立 当三大标准制定后，随即开展的是两个评定工作，即效劳质量的内部评定工作和外界评定工作包括客户和社会。见检查监督机制。通过以上的检查来防止出现不合格效劳的倾向，以消除客户的不满意。效劳质量的优劣最终还是取决于客户的感受和评价，在这里我们注意了以下几点：对在效劳中和效劳后的客户评价给予同样重视；采取多种形式和方法，引导客户

23、对效劳质量作出评价；对客户的评价进行统计和全面的分析，排除主观因素的干扰，得出结论；假设客户有不满意倾向，立即采取纠正措施补救，并使客户能够觉察到。当客户评定和内部评定不一致时，我们会吸取客户提出的有益的意见、建议，并将内部评定和客户评价所提出的问题和建议加以统计分析处理，这对效劳的改良是最有效的方法。“三个标准和两个评定是公司在效劳质量形成过程中，为到达控制员工行为、提高体系运作有效性、增加客户满意度的目的而制定的效劳质量控制体系。另外，公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一，公司始终认为持续培训和考核是加强员工工作能力和增强效劳意识的必要手段。第七章 物业管

24、理效劳费测算物业管理效劳费标准为 元/平方米/月，具体标准祥见：附件三?物业效劳费用测算表?。第八章 中央空调运行方案及费用测算一、中央空调冷水机组运行费用：绿景公寓大厦6月至10月提供冷气，写字间供冷时间8：0018：00，商场供冷时间9：0021：00。开机方案夏季6月1日-8月31日92天秋季9月1日-10月31日61天8：00-18：0010小时开2台主机920小时开1台610小时19：00-21：003小时开1台276小时开1台183小时年冷水机组不含新风机、风机盘管耗电 度，电费单价按0.65元/度，折合月耗电费用 元。供冷面积按 平方米计算，平均单价为：月耗电费用/供冷面积= 元

25、/平方米/月。二、中央空调系统维护费用中央空调系统维护保养费用为： 元/平方米/月，祥见附件四：?中央空调维护、耗能费用测算表?。三、空调费价格综合运行费用及维护费用得出绿景公寓中央空调价格：写字间空调耗能费为： 元/月/平方米，按供冷季交费。写字间空调维护保养费为： 元/月/平方米，按全年交费。商场空调耗能费为： 元/月/平方米，按供冷季交费。商场空调维护保养费为： 元/月/平方米，按全年交费。我司空调管理的经济原那么是“不亏不盈，在保证效劳质量的根底上，对甲方提供最大限度的价格优惠。第九章 管理处多种经营设想为了增加管理处收入，增强管理处自身造血功能，我司在接管绿景公寓大厦以后，将充分利用

26、大厦的一切可利用资源开展多种经营活动，设想如下：一、成立商务中心。把物业效劳中心于商务中心合二为一，利用效劳中心的设备，开展以下业务：1、 提供打字、复印、 、电子邮件收发等效劳。2、 经营一些日常办公用品，如复印纸、 纸、墨盒等。3、 与商家联系，在大厅设置自动售货机，经营饮料、矿泉水等。4、 在一层大堂设置自动擦鞋机，采用投币方式，由商务中心统一售币。5、 在商场门前安装IC卡公用 ，商务中心出售 卡，并出售报纸杂志等。二、开展广告出租业务1、 利用大厦外立面做广告位出租给用户。2、 在电梯轿厢内设计好广告位，租给用户做广告。第十章 便民效劳和社区文化活动设想便民效劳设想物业管理处对绿景公

27、寓的业主们特约效劳总的追求是：“麻烦有我承担，舒适任您享受。具体工程遵循“有需即办、保本即可的原那么设置，效劳工程的内容、质量与收费标准公开、明确，并要努力在周到细微、丰富多样、张显个性上做文章。目前初步拟订的便民效劳工程主要有：1、 信件代收发效劳-免效劳费2、 报刊代订效劳-免效劳费3、 鲜花、礼品代订效劳-免效劳费4、 出租车代叫效劳-免效劳费5、 有线电视代办效劳-免效劳费6、 代办效劳-免效劳费7、 牛奶代订、送效劳-免效劳费8、 机票/火车票代订效劳-加收路费9、 代收、送衣物清洗效劳-加收效劳费10、 代订外卖效劳-免效劳费11、 代冲胶卷效劳-免效劳费12、 提醒提示效劳-免效

28、劳费13、 代购纯洁水-低于零售价格14、 接送客人效劳-视耗用时间15、 临时仓储效劳-根据具体情况16、 少量搬运效劳-根据具体情况17、 收发效劳-低于市场价格18、 打字-低于市场价格19、 复印-低于市场价格20、 塑封-低于市场价格21、 文整-低于市场价格22、 常用维修工具、电器便民借用-免效劳费当借用较贵重或较大的物品并需要送货上门，将根据具体情况适当收费。23、 钟点家政效劳-按照市场价格确定收费标准24、 大理石打蜡-按照市场价格确定收费标准25、 木地板打蜡-按照市场价格确定收费标准26、 清玻璃除尘、清洗和消毒-按照市场价格确定收费标准27、 清洁地毯饰毯吸尘和清洗-

29、按照市场价格确定收费标准28、 真皮沙发清洗护理-按照市场价格确定收费标准29、 效劳日常保洁(开荒)-按照市场价格确定收费标准30、 车辆清洗-按照市场价格确定收费标准31、 清洁抽油烟机-按照市场价格确定收费标准32、 清洁排风扇-按照市场价格确定收费标准33、 清洁空调过滤网-按照市场价格确定收费标准34、 安装洗衣机-低于市场价格35、 安装抽油烟机-低于市场价格36、 安装排风扇-低于市场价格37、 安装电热水器-低于市场价格38、 安装气热水器-低于市场价格39、 安装防盗门-低于市场价格40、 安装水表-低于市场价格41、 安装洗手盆-低于市场价格42、 安装洗菜盆-低于市场价格

30、43、 安装门锁-低于市场价格44、 安装玻璃-低于市场价格45、 安装灯具、门铃等-低于市场价格46、 安装水管-低于市场价格47、 安装阀门-低于市场价格48、 安装室内电路-低于市场价格49、 维修浴缸堵塞-低于市场价格50、 维修浴缸漏水-低于市场价格51、 维修洗手盆、洗菜盆堵塞-低于市场价格52、 维修马桶漏水-低于市场价格53、 维修马桶堵塞-低于市场价格54、 疏通地漏-低于市场价格55、 维修水龙头漏水-低于市场价格56、 维修水表漏水-低于市场价格57、 维修抽油烟机-低于市场价格58、 维修排风扇-低于市场价格59、 维修电热水器-低于市场价格60、 维修气热水器-低于市

31、场价格61、 维修室内电路-低于市场价格62、 维修 -低于市场价格63、 维修电源插座-低于市场价格64、 维修电表箱开关-低于市场价格65、 修补瓷砖-低于市场价格66、 刷油漆-低于市场价格67、 维修灯具-低于市场价格68、 维修铝合金拉手-低于市场价格69、 维修各类门-低于市场价格70、 搬运用车出借效劳-免效劳费其他个性化效劳设计1、自动售货饮料机效劳大堂、会所等处；2、效劳中心提供兑换硬币效劳；3、 擦鞋机效劳；4、 IC卡公用 效劳；5、 代购花卉效劳；6、 小药箱效劳：管理处将准备常用医药小药箱，免费提供，以备业主家急需；7、 针线包效劳：管理处将准备针线包及钮扣，免费提供

32、，以备业主急需；8、 会所场地出租，为客户举办酒会、沙龙、生日Party等提供场地，并提供相关的效劳；9、 接待外来观光客人；10、房屋代管：业主长期出门不在家时，可代业主照看房屋，并定期清扫卫生、开窗通风等；11、房屋租、售中介，不动产投资咨询；12、婚礼、纪念庆典等，提供礼仪、护卫等效劳。亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇?村级党建工作的调查报告?范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出： “ 加强和改良党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部

33、工作和战斗力的根底。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改良工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创立“五个好村党组织、“五个好乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 一完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并之后，设立党总支的条件已根本成熟

34、。县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村因党员缺乏xx人之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区开展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支党支部一党小组党员中心户的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分表达了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组

35、织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 二发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性如何表达?通过调查全乡实施的“先锋工程不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报15件实事，并填写?农村党员实事申报登记卡?，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广阔农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的

36、联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村开展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富工程；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计谋等“六个一的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部开展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创活动。在村党支部的领导下，

37、按农户居住区划分为假设干小区，确定“双带能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创立。xx乡在“3+1小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会村理事会互助组根本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡效劳理事会的党员干部

38、到达xx人，占农村党员总数xx人的xx，占有“双带能力党员xx人的xx，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带着村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等效劳，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村开展蔬菜xx亩。 三推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度。XX乡XX村开展“一主两翼的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体表达。 一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，

39、以代表联系会和代表监事会为“两翼的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分表达人民当家作主的愿望。结果是村“两委与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会和“代表监事会使民主决策、民主理财、民主监督等更加标准和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事

40、恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群

41、关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 四突出了经济建设这个中心。 调查说明，各地在党的建设上不是空对空，不是做外表文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的开展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，到达了“三通一平，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带着老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；开展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 一年轻党员开

42、展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx。有一局部党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏开展经济的头脑，更不用说发挥“双带作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的奉献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕开展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员开展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速开展，农业科技含

43、量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，开展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 二党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支支部有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的气氛，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支支

44、部为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 三班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会开展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何表达“三个代表的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就开展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心开展经济；有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺乏民主的气氛，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 一实施“三培工程。 “三培就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条