未来房地产发展

1、未来房地产开发盈利预测及建议（提高产品和服务质量）未来十年，由于行业地位、 调控方式的改变，房地产企业将重新进入新一轮竞争过程。更为重要的是，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变，伴随而生的是产品线结构、 城镇化布局、创新融资手段、退市选择等新型地产运作方式的孕育而生。未来十年，由于行业地位、调控方式的改变，房地产企业将重新进入新一轮竞争过程。更为重要的是，过去十年中地产的囤地、逆周期、金融杠杆等传统盈利模式将发生改变， 伴随而生的是产品线结构、城镇化布局、创新融资手段、 退市选择等新型地产运作方式的孕育而生。有理由相信， 伴随下一个白银十年的到来，是房地产行业新君王

2、企业的到来。一、提高产品、产品线结构的竞争从行业属性看、 未来房地产企业基本面临两大发展方向、 一个是向下游发展、做好自身产品线从行业属性看， 未来房地产企业基本面临两大发展方向，一个是向下游发展，做好自身产品线，主要包括空间布局和产品类型；另一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产基金。 我们首选探讨未来十年新的王者， 在下游发展中应该具备哪些特质。1 、空间布局：中小城镇“城镇化”带来的新机遇过去十年，国内大部分龙头地产企业的项目储备基本围绕城市化进程来逐步扩张。 由于城市化过程的核心就是重点发展核心城市，通过核心城市的不断壮大来带动周边区域发展。城市化过程的发展趋势在于“重要城市

3、城市化外延扩展副中心郊区城市化卫星城” 。以上的城市发展过程使得大部分公司战略布局类似“摊大饼” ，在深耕重点城市同时向其辐射区域扩张， 或者是抢先进入辐射区域等待城市扩张步伐到来从而享受基础设施改善带来的土地红利。对于下一个十年， 简单城市化已经逐步不适应国情发展。 新一任领导已经在摸索“城镇化”的执政思想。相比城市化，城镇化所提倡的核心思想在于发展具备经济潜力的县域甚至是农村经济， 使得以上县域或者农村经济体逐步升级为中小城镇， 其核心过程在于 “具备经济基础的县域或者农村地区经济发展吸纳人口发展小城镇城镇化”。因此，未来的地产王者，在项目布局上将从此前“重点城市 +X ”的二元布局转为三

4、角形阶梯布局模式。 三角形阶梯型局部模式的主要特点在于，在原有的城市化区域内求利润， 在新兴的城镇化区域内做规模，从而保证企业的盈利能力和市场影响力都不会下滑。我们相信，城镇化绝不仅仅是我们目前所看到的 70 个大中型城市。目前全国 288 个地级市， 374 个县级市， 2862 个全国县中将不断涌现新的中小新经济体。这些中小经济体也将为中国房地产新君王的诞生孕育基石。 此外，以国内战略领先的万科为例。公司在自 2008 年开始，各年项目实际新开工中一线城市开工面积占比处于下降， 而二、三线城市的项目开工面积保持逐年上升趋势。 公司已经在构建阶梯型项目布局模式 2、产品类型布局：时间轴的递进

5、 ,未来十年房地产定位将发生改变，整体而言建立“低端有保障，中端有支持，高端有限制”的房地产市场是政府引导方向。按照以上市场变化， 我们认为未来十年(2012 至 2022 年)中国房地产市场对低端、 中端和高端产品的需求大致可以划分为三个阶段。1)2012-2014 年：刚需主导。未来两年时间内由于市场供应短期难明显放大，此外保障房体系未能构建完成， 因此调控对于高端市场的消费限制以及中端市场的不合理消费需求不会放松。 我们预计市场将仍然持续以刚性需求为主，表现为普通住房成为市场消费主力。2)2015-2016 年：住房保障体系全面落成，住房升级开始。按照国家计划， 2015 年保障房体系将

6、基本落成。按照目前人口发展测算， 20% 居民人口将可以通过保障性住房解决住房问题。 因此，我们判断从此时段开始，对于高端市场限制将逐步放松， 以适应住房升级需求。此外，普通住房市场规模会受到部分保障房市场冲击。 这一时间段的市场主要表现为保障房和高端需求开始挤压普通住房需求。3)2016-2022年：住房消费理念更新，“人人有房住”不等于“人人有房产”。 2016 年后伴随中国人口红利结束和保障房体系落成，预计住房需求问题可以得到缓解。 更为重要的是， 目前政府所宣传的“人人有房住”不等于“人人有房产”的新型住房观念有望得到普及。因此，该时间段中高端市场将呈现明显增长，变现为居住改善升级、养

7、老地产和旅游地产需求等。二：提高产品的服务地产企业属于知识密集型服务业的范畴， 融合了更多的服务因素， 服务和知识贯穿于房地产企业运营的整个过程之中， 因此房地产企业是服务企业的一个重要组成部分。经营管理正在由“以产品为中心”向“以客户为中心”的方向转变。在市场需求的拉动下， “客户服务水平”事实上已经成为继“产品性价比”之后，客户选择产品提供商的第二大决定要素，尤其在产品同质化日趋严重的今天， “服务”的重要性就越发凸显，呈现出“产品差异缩小，服务差异拉大”的趋势。房地产企业是否能建立和提供具有差异化、 高附加值的服务产品和持续的服务创新体系，将是赢得消费者的关键。1.业主原则如果不关心客户

8、的现实需求和潜在需求， 房地产就不会有竞争力。努力了解和理解现在和潜在的目标购房者， 掌握他们最突出的消费心态，比如购房者的目的主要分为两种， 一种是人居环境和文化氛围所吸引，购房自己居住 ;一种是旅游中心地位，商业较发达，购买商铺有较广阔的商业增值空间。 只有这样房地产企业才能找到与他们沟通的最有效的方式方法， 取得他们思想的共鸣， 这样才有可能把房地产的理念渗透进消费者的意识之中。2.服务产品差异化“十一五规划”提出建设节约型社会，推动新建住宅和公共建筑节能、大力节约和集约利用土地。 云南的房地产企业的生态地产的理念与国家大政方针不谋而合， 地产开发思路及体验式营销， 强调人与环境和谐统一

9、的综合性环境系统， 以提升城市形态、 改善人居环境为目标，坚持和谐、 环保、生态和智能化的开发原则来彰显房地产的诸多优势。开发适合自己，有自身特色的产品形成差异化的服务，走创意新、经营新、服务新；景观奇；可持续经营的路子，不断提高房地产的整体水平。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私

10、，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能 ”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北