物业管理基础知识

1、董董 岩岩 Dyy-Dyy-主要介绍的内容主要介绍的内容一、物业和物业管理一、物业和物业管理二、物业管理主要内容二、物业管理主要内容三、物业管理相关机构三、物业管理相关机构董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-物物 业业 是指已建成并交付使是指已建成并交付使用的住宅、工业建筑、公共建筑用的住宅、工业建筑、公共建筑用房等建筑物及其附属的设施、用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。设备和相关场地。物业含义主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地物业的含义

2、物业的含义二、物业的分类二、物业的分类物业的分类居住物业商业物业工业物业其他用途物业根据使用功能不同董董 岩岩 Dyy-Dyy-小思考：小思考：物业的单位是？董董 岩岩 Dyy-Dyy-建筑物区分所有权建筑物区分所有权 物权法物权法 第七十条第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业的认识与分析：物业的认识与分析：分析推导：分析推导： 共有物业：全体或部分业主拥有；共有物业：全体或部分业主拥有；（一）物业构成（一）物业构成 专有物业：个别业主拥有。专有物业：个别业主拥有。 物业的认识与分析物业的认识与分析 结构基础、结构

3、、天面；结构基础、结构、天面；1、共有物业范围、共有物业范围 空间有效空间；空间有效空间； 配套设备、设施和场地。配套设备、设施和场地。 户内面积以门窗为界限；户内面积以门窗为界限；2、专有物业范围、专有物业范围 阳台面积阳台垂直投影；阳台面积阳台垂直投影； 户内归属业主的建筑如隔墙等。户内归属业主的建筑如隔墙等。物业的认识与分析物业的认识与分析物业的认识与分析物业的认识与分析3、共有物业产权人业主、共有物业产权人业主 全体业主共同拥有全体业主共同拥有业主共有业主共有产权形态产权形态 部分业主共同拥有部分业主共同拥有物业特点分析（5）：问题的产生：问题的产生：谁来提供运行、维护和管理保障？谁来

4、提供运行、维护和管理保障？（三）共有物业管理1、业主自行管理、业主自行管理 经济上是否合算经济上是否合算 分析分析 技术上是否可能技术上是否可能 法规上是否允许法规上是否允许 共有物业管理分析（1）矛盾：矛盾： 共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。 解决的有效途径：现代物业管理制度。解决的有效途径：现代物业管理制度。房地产房地产E网网董董 岩岩 Dyy-Dyy-小思考：小思考：董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩

5、岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-物业管理物业管理 是指业主通过选聘物业服务企是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的区域内的环境卫生和相关秩序的活动。活动。董董 岩岩 Dyy-Dyy- 主体：业主选聘物业服务企业 依据： 物业服务合同 内容：合同是谁和物业服务企业签订的呢？董董 岩岩 Dyy-Dyy- 如果在您管理的

6、物业区域内，有业主的汽车丢失，物业服务企业该赔偿么？董董 岩岩 Dyy-Dyy-百度女员工被杀案保安被判百度女员工被杀案保安被判15年年 2006年2月18日凌晨，百度在线网络技术（北京）有限公司员工、32岁的王女士在公司内被杀害，作案者是当年还不满18岁的保安王恒。当日，王恒持刀潜入办公室，欲对临时加班留宿的王女士图谋不轨。在遭到王女士的反抗后，王恒使用随身携带的折叠刀猛刺王女士的颈部、胸部十余刀，致使她当场死亡。事发后王恒自首。 据了解，百度公司位于银科大厦内，银达物业公司是该大厦物业服务单位。王恒是淮南保安公司应百度公司邀请派遣的保安员。 2007年8月，王女士家属提起诉讼，要求凶手王恒

7、、淮南保安公司、银达物业公司对王女士的死亡承担连带赔偿责任。董董 岩岩 Dyy-Dyy-分析分析一、 事发后王恒自首。由于王恒属于未成年人，同时具有自首情节，一中院以故意杀人罪判处其有期徒刑15年。赔51万。二、被告人所属公司对选派及监管负有管理之责也应承担连带赔偿责任。三、百度公司承租银科大厦的部分楼层用于办公，且自行聘有保安，故银达物业公司对于百度公司的办公区仅负有防范外来人员进入的保安义务。百度公司所聘用的保安公司的保安人员属内部人员，进入百度公司的办公区属正常进入，其要求银达物业公司承担法律责任，于法无据。董董 岩岩 Dyy-Dyy-物业管理条例物业管理条例 第三十六条物业服务企业应当

8、按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。董董 岩岩 Dyy-Dyy-消防栓没水新居尽毁消防栓没水新居尽毁 物管该赔偿多少？物管该赔偿多少？ 20楼，刚装修还未来及入住的新居着火了，消防迅速赶到现场，却发现该层楼的消防栓没有水。救火因此耽搁了15分钟，错过了最佳灭火时机。 花费11万元装修的新居化为灰烬，昨日，江北石马河街道新城馨苑小区6栋20楼一业主准备向物管公司索赔。 消防初步判断，着火点是在书房内，但是到底是什么原因引起燃烧，还需较长得时间检测。 业主要向物管索赔 “几乎所有的吊顶、地板都

9、遭烧坏了，不得不重新装修。”廖女士说，灭火的时候他们并不在现场，事后消防和邻居们才告诉他们，要不是消防栓内没有水，损失可能要小很多。“物管作为消防栓的管理责任人，没有尽责，我们要找物管进行索赔。” 董董 岩岩 Dyy-Dyy- 物管赔多少要看责任大小 功伟律师事务所沈仁刚：根据物业管理条例第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。 新城馨苑物管在此事中肯定负有责任，但责任大小，要依据火灾原因来划分：如果火灾原因是业主过错引起，那业主需要承担主要责任；如果火灾原因是物管过错引起的，那物管将承担主要责任；如果火灾原因与双方都没有

10、关系，那么双方争论的焦点将集中在消防栓无水，在多大程度上对火灾造成影响，具体加大了多少损失，这个需要有权威机构（比如消防部门）的量化数据。 .案例解析案例解析 消防栓没水火灾受损失 向物管索赔一万二判赔三千 2002年12月11日晚，成都成华区一小区停电，业主邓某的孩子点燃蜡烛做作业，不小心引燃床单。救火时发现，消防栓根本放不出水！惨遭损失的业主将物管公司告上法庭索赔1.2万元。 2004年，法院一审判决物管公司承担次要责任，赔偿受害业主经济损失3000元。法院认为，邓家失火的原因是小孩使用蜡烛不慎造成，应承担主要责任；物管公司未能保持消防设施的正常工作，物管公司应承担次要责任。 时间顺序 内

11、容董董 岩岩 Dyy-Dyy-回忆刚才讲过的内容回忆刚才讲过的内容 什么是物业管理？什么是物业管理？ 是指业主通过选聘物业服务企业，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关秩序的活动。物业建成后，业主选聘物业服务企业之前是否有物业管理呢？ 董董 岩岩 Dyy-Dyy-立项可研接管验收入伙装修管理业主大会前期开发建设施工预售预租竣工验收规

12、划设计 前期管理业委会早期介入正常物业管理 房地产开发物业管理房地产开发与物业管理阶段示意图早期介入早期介入董董 岩岩 Dyy-Dyy- 是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。早期介入的作用早期介入的作用董董 岩岩 Dyy-Dyy- 发现问题，提前解决 熟悉物业，有利于后期的管理 董董 岩岩 Dyy-Dyy-一、前期物业管理一、前期物业管理 前期物业管理招投标管理办法前期物业管理招投标管理办法 第第2条规定条规定： 前期物业管理是指在业主、业主大会前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企

13、业之前，由建设单位选聘选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业具体实施对物业的管理。的物业服务企业具体实施对物业的管理。董董 岩岩 Dyy-Dyy-前期物业管理与物业管理的区别前期物业管理与物业管理的区别1合同双方主体不同 2所处阶段不同 董董 岩岩 Dyy-Dyy-二、前期物业管理的法律规定二、前期物业管理的法律规定法律规定法律规定规定了建设单位选聘规定了建设单位选聘物业服务企业的方式物业服务企业的方式建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业明确了前期物业管理明确了前期物业管理的依据的依据前期物业服务合同房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容明确了前期物业管理明确了前期

14、物业管理的期限的期限业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止思考：思考： 业主入住后立即就要缴纳物业主入住后立即就要缴纳物业管理费么？为什么？业管理费么？为什么？董董 岩岩 Dyy-Dyy-董董 岩岩 Dyy-Dyy-三、前期管理的主要内容三、前期管理的主要内容入伙管理对二次装修的管理 接管验收1、接管验收的含义、接管验收的含义 接管验收接管验收是指建设单位将已建成经过竣工验收合格且取得房地产权证书的物业，在进行选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同后，委托给物业管理企业进行管理服务，由物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收的活动。 3、接管验收、接

15、管验收的程序的程序（1）由建设单位、物业管理企业成立交接验收小组，并讨论有关事宜，如日期、手续等。（2）由建设单位移交有关物业资料 （3）由物业管理企业进行查验。查验的方法有目测、检测和实验等方法。（4）填写查验纪录。（5）建设单位与物业管理企业双方签订交接查验单。（1）明确交接双方的权利和义务。（2）确保物业投入正常使用。（3）为今后物业管理服务打下基础。4、接管验收的意义接管验收的意义 保修（1）主体结构、基础等保修期限是设计使用年限。（2）供水、供电2年，供暖2个供暖期。思考：思考： 是不是接管验收后所有的是不是接管验收后所有的责任都是物业服务企业承担？责任都是物业服务企业承担？ 董董

16、岩岩 Dyy-Dyy-（一）入伙管理（一）入伙管理入伙：所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住 。 入伙手续文件准备 入伙手续办理流程董董 岩岩 Dyy-Dyy-（一）入伙管理（一）入伙管理入伙：所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住 。 入伙手续文件准备 入伙手续办理流程为什么不称为入住？董董 岩岩 Dyy-Dyy-建筑物区分所有权建筑物区分所有权 物权法物权法 第七十条第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。董董 岩岩 Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书 入伙手续书入伙手续书 收楼须知收楼须知 缴款通知书缴款通知书

17、用户登记表用户登记表 入伙手续文件入伙手续文件 “入伙通知书入伙通知书”物业管理企业在物业验收物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可合格后通知业主或租户可以办理入伙手续的文件。以办理入伙手续的文件。董董 岩岩 Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书 入伙手续书入伙手续书 收楼须知收楼须知 缴款通知书缴款通知书 用户登记表用户登记表 入伙手续文件入伙手续文件入伙手续书入伙手续书物业管理公司为方便业物业管理公司为方便业主、让其知晓办理入伙主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的手续具体程序而制定的一个一个 文件。文件。董董 岩岩 Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书 入伙手续书入伙手续书 收楼

18、须知收楼须知 缴款通知书缴款通知书 用户登记表用户登记表 入伙手续文件入伙手续文件收楼须知收楼须知物业管理公司告知业物业管理公司告知业主或租户在收楼时应主或租户在收楼时应注意的事项以及在办注意的事项以及在办理入伙手续时应携带理入伙手续时应携带的各种证件、合同和的各种证件、合同和费用的文件。费用的文件。董董 岩岩 Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书 入伙手续书入伙手续书 收楼须知收楼须知 缴款通知书缴款通知书 用户登记表用户登记表 入伙手续文件入伙手续文件缴款通知书缴款通知书物业服务公司通知业物业服务公司通知业主在办理入伙手续时主在办理入伙手续时应缴纳的款项及具体应缴纳的款项及具体金额的文件。

19、金额的文件。董董 岩岩 Dyy-Dyy-入伙通知书入伙通知书 入伙手续书入伙手续书 收楼须知收楼须知 缴款通知书缴款通知书 用户登记表用户登记表 入伙手续文件入伙手续文件用户登记表用户登记表物业服务公司为了便物业服务公司为了便于日后及时同用户保于日后及时同用户保持联系、提高管理和持联系、提高管理和服务的效率、质量而服务的效率、质量而制定的文件。制定的文件。董董 岩岩 Dyy-Dyy-入伙手续办理流程入伙手续办理流程一、领取、填写相关入伙资料一、领取、填写相关入伙资料二、签订临时管理规约二、签订临时管理规约三、缴纳物业管理各项费用三、缴纳物业管理各项费用董董 岩岩 Dyy-Dyy-四、领取房屋钥

20、匙四、领取房屋钥匙五、收楼验五、收楼验房房六、整改后业主入伙六、整改后业主入伙入伙手续办理流程入伙手续办理流程董董 岩岩 Dyy-Dyy-（二）二次装修的管理（二）二次装修的管理 装修的含义装修的含义 业主或使用人在办理完入伙手续以业主或使用人在办理完入伙手续以后，正式入住之前，根据自己的特点和要后，正式入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）房屋进行重新设计、求，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。分隔、装饰、布置等。董董 岩岩 Dyy-Dyy-二次装修的类别及批准权限二次装修的类别及批准权限简易装修简易装修 主体结构拆改主体结构拆改 专用设备的改动专用设备的改动 进行

21、简易装修的，进行简易装修的，应在物业应在物业服务公司备案服务公司备案凡属专用设备凡属专用设备（如消防设备、（如消防设备、电梯、煤气表及电梯、煤气表及各种管线）必须各种管线）必须报主管部门批准。报主管部门批准。向房地产行政管向房地产行政管理部门申请，经理部门申请，经房屋安全鉴定单房屋安全鉴定单位进行审定，批位进行审定，批准后向建设行政准后向建设行政主管部门办理报主管部门办理报建手续，领取施建手续，领取施工许可证。工许可证。 董董 岩岩 Dyy-Dyy-装修的管理程序装修的管理程序 物业管理的内容物业管理的内容 按服务的性质和提供的方式划分董董 岩岩 Dyy-Dyy-常规性的公共服务针对性的特约服

22、务委托性的特约服务董董 岩岩 Dyy-Dyy-常规性的公共服务常规性的公共服务 客户服务 秩序维护 房屋及设备设施管理 环境管理 .董董 岩岩 Dyy-Dyy- 秩序维护 部 保安部董董 岩岩 Dyy-Dyy-针对性的特约服务针对性的特约服务 日常生活类 商业服务类 法律咨询类 调查研究业户需求，结合自身实际进行开发。董董 岩岩 Dyy-Dyy-委托性的特约服务委托性的特约服务 根据业户需求和自身实力进行选择模块一、物业管理的日常服务与管理模块一、物业管理的日常服务与管理一、物业管理的公共性服务，又称常规性的公共服务内内 容容基本业务专项业务维修管理与设备管理物业区域的环境管理房地产房地产E网

23、网（一）物业维修管理（一）物业维修管理1、导致建筑物损耗的原因自然损坏人为损坏房地产房地产E网网2、物业维修的主要内容、物业维修的主要内容1、物业质量管理完好房完好房基本完好房基本完好房危险房危险房一般损坏房一般损坏房严重损坏房严重损坏房2、房屋维修施工管理3、房屋维修行政管理4、房屋维修资料管理（二）房屋设备设施管理（二）房屋设备设施管理1、设备设施分类、设备设施分类（给排水、电气工程、燃气设备、供暖、制冷、通风等）2、物业设备设施管理的内容、物业设备设施管理的内容基础资料管理设备的运行管理设备的养护管理设备的维修管理设备的操作管理3、房屋设备设施维修工程的分类、房屋设备设施维修工程的分类分

24、四类分四类：零星维修保养零星维修保养中修中修大修大修更新改造更新改造（三）物业区域的环境管理（三）物业区域的环境管理1、物业区域的保洁管理涵义涵义范围和方式范围和方式具体措施具体措施注意事项注意事项2、物业区域的绿化管理、物业区域的绿化管理绿化的作用绿化的作用绿化的内容绿化的内容绿化的具体措施绿化的具体措施3、物业区域的排污管理、消杀管、物业区域的排污管理、消杀管理和污染防治理和污染防治排污管理排污管理消杀管理消杀管理污染防治污染防治（四）物业区域的安保管理（四）物业区域的安保管理概述基本要求具体措施车辆管理标识管理二、物业管理的非公共性延伸服务二、物业管理的非公共性延伸服务（一）、物业管理的特约性服务（一）、物业管理的特约性服务特约服务特约服务物业管理公司接受个别住户委托而提供的或个别住户根据自身需要而自愿选择的特别约定服务。特点：特点：个别性个别性代理性代理性多样性多样性