1、区域市场调研

1、第一部分区域市场调研1.1 调研目的：对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。1.2 调研范围：范围涵盖渤海五路以西、渤海十一路以东、黄河十六路以南、黄河八路以北这样一个密闭的区域里，主要调研项目有“北海隆庆苑、北海明珠、北海花园、北海嘉苑、二十里堡、李南浦、麒麟阁等项目。1.3 区域描述：该调研区域位于滨州市区中北部，紧邻在建中北海板块，道路状况相对理想，距离市中心区域的空间距离也较进，是今年房地产 项目相对较多的新兴区域，尤其是小产权、村证项目众多，整体品质不是很高

2、，营销推广水平明显逊色于市区商品房项目。目前区域 内黄河十五路尚未贯通，该路段的预期通行对本案的影响极为重要。1.4 项目调研简述1.4.1 项目调研信息A、北海隆庆苑1.环境：项目位于渤海8路与黄河15路交叉口东南角，北临黄河16路，东临渤海5路，南临黄河15路，西临渤海8路，周边生活配 套有滨州职业学院，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有沾化电厂小区，工商局生活小区街。2规划：项目总占地10672平米，总建筑面积为11842.61平米，项目共3栋楼，规划70户，一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层 为阁楼。面积落点为137-150平米，主力面积为137-150平米，主力房型为

3、三室两室二卫。3建材：水，电，天然气，暖气地暖。为初装修，地面为地砖，墙面抹灰。4价格：五层价格为1250元/平米，买5层增阁楼，车库价格为1500-1600 （20-30平米）。5行销：项目没有售楼部为为郑家村民集资建房，由村委会对外买房。6 .媒体：无7 .去化：现在还有5楼4套房子未售8 .客源：附近村民9优劣势：优势：四面环水，环境幽雅。紧邻北海及奥林匹克公园。教育配套齐全。劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。交通不便，公交线路较少，规模小，户型比较单一。无专业物业，物业只是由 村委管理。每月每户20元左右。B、北海嘉苑1.环境：项目位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角，北临黄河十四

4、路，东临渤海九路，南临黄河十二路，西临渤海十一路，周边 生活配套有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有滨城区政府生活小区， 工商局生活小区。2规划：项目总占地50万多平米，总建筑面积为20多万平米，项目共分为三期，一期为畅清园，共24栋楼，共500多户，二期为华清园，共35栋楼，共740多户，三期为燕清园，共30栋独栋别墅，43栋双拼，7栋联排。共500多户，项目多为一梯两户， 一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层为阁楼。面积落点为90-150平米，主力面积为135-150平米，主力房型为三室两室二 卫，其他为两室房型。小区四面环水。项目南侧建

5、有16层和19层商务办公楼、3层会所，还有7层的文化中心、商业。3建材：水，电，天然气，暖气地暖。4.价格：1层销售价格为2100-22007s/平米（1楼带私家小院），二层价格为1800元/平米，三层价格为1900元/平米，四层价格为1700 元/平米，五层价格为1500元/平米，顶层阁楼价格为1000元/平米，车库价格为2100 （20-40平米）5行销：售楼部位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角，共一层，建筑面积为200平米左右，售楼部有总体沙盘，设计小巧，有 5个户开模型及一栋楼的整体模型。有 4销售人员，3女1男，统一着装，服务热情，比较专业。6媒体：售楼部，广告，户外看板。7去化：

6、一期早已经入住，二期共售 10栋楼，200多户，其余未建但已经被团购。三期现在未动工，还没有对外销售。8.客源：老师，附近居民，部会为学生家长。9优劣势：优势：交通便利，绿化率高，四面环水，景色好，环境幽雅。归模大，容积率低，居住舒适度高。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。教育配套齐全。劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。公交线路较少，户型比较单一C、北海花园 1.环境：项目位于渤海八路与黄河十四路交叉口，北临黄河十五路，东临渤海八路，南临黄河十二路，西临渤海九路，周边生活配套有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有沾化厂生活小区，北海嘉苑

7、生活小区等。2规划：项目总占地41.52万平米，总建筑面积为31.45万平米，项目共规划98栋楼，分三期建设，其中一期 48栋楼现在已经全部入 住，二期为30栋楼，正在建设中，三期为15栋楼还未动工。二期为工商局小区，一层为车库，二到六层为带阁楼的多层住宅。 使用年限为50年，交房时间为2008年5月份，小区内配套有3.建材：水，电，天然气，暖气地暖。4价格：不对外销售。5行销：无6.媒体：无7.去化：项目一期被滨城区政府占用，二期、三期为工商局占用。8客源：城区政府，工商局人员。9优劣势：优势：交通便利，环境幽雅。归模大。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。教育配套齐全。劣势：距市中心

8、较远，周边生活配套太少。公交线路较少。D、北海明珠1.环境：项目位于黄河15路与渤海9路交叉口东北角，北临黄河16路，东临渤海8路，南临黄河5路，西临渤海9路，周边生活配套 有滨州职业学院，滨州技术学院，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有郑家村，滨城区政府生活小区，工商局 生活小区。2规划：项目总占地20万多平米，总建筑面积为15.9万平米，项目共分为三期，一期建筑面积为 6.9万，共288户，二期现在刚开工， 三期为别墅明年动工。项目为一梯两户，一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层为阁楼。面积落点为146-167平米，主力面积为146-167平米，主力房型为三室两室二卫，四室两

9、厅。3.建材：水，电，天然气，暖气地暖。初装修，地面为地板砖，塑钢窗，外飘窗南北通透。框架结构，集中供热。墙面抹灰，两套厨具。 搬家具即可入住。4价格：销售均价为2480元/平米，顶层阁楼价格为1500元/平米，车库价格为1500 （20-30平米），管理人员说元旦后价格会调整到 3000元/平米。5行销：项目没有专门设立售楼部，只是在项目内办公室接待，无专业人员。6.媒体：无7去化：现在建设为一期，共288套房，但对外只有60套，共两栋楼，现在已经售出20套左右。8客源：主力为沾化厂人员。9优劣势：优势：绿化率高，环境幽雅。归模大，容积率低，居住舒适度高。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区

10、齐全。周边教育配套齐全。劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。道路未通，正在建设和规划中。户型比较单一，面积太大。E、二十里堡1.环境：项目位于渤海九路与黄河十路交叉口西北角，北临黄河十一路，东临渤海九路，南临黄河十路，西临渤海十一路，周边生活配套有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有市电大，中医院，锦城花园，建设小区等。2规划：项目总占地21万平米，总建筑面积为22万平米，项目共规划40栋楼，5栋小高层，35栋多层。共1500多户，项目一期共携出8栋楼，一梯两户，共210户。面积落点为107-140平米，全为三室户型。小区内建有会所，幼儿园，和一

11、条商业步行等。3建材：水，电，天然气，暖气地暖。4价格：二层价格为1818元/平米，三层价格为1700元/平米，车库价格为1600 （20-35平米），阁楼为1370元/平米。物业费为0.26元 /平米/月。一次卜t付款为98%,按揭首付30%其中天然气开口费为2600元，其他费用为15000元。5行销：售楼部位于渤海九路与黄河十路交叉口西北角，共一层，建筑面积为70平米左右，售楼部没有沙盘和模型。有 5销售人员，女2男，统一着装，服务热情，比较专业。而且来人先由女销售人员接待作来客登记，称呼你为XX老师，然后由主管再来接待。给售楼打电话也是先由女销售人员接电话，在由主管打回来接待。6媒体：报

12、纸广告（消费之友），户外看板。7.去化：项目推出8栋楼，其中有4栋楼早已经售完，现在又推出4栋楼，为期房销售。8客源：政府部门，企业人士，附近居民等。9优劣势：优势：交通便利。归模大。小区内配套区齐全。附近教育配套齐全。距市中心更近，方便上下班以及购物。劣势：周边生活配套不成熟。公交线路较少，只有三室户型，太单一，出售体量少。开发周期过长。F、李南浦1.环境：项目位于渤海十路与黄河十路交叉口东南角，北临黄河十路，东临渤海九路，南临黄河八路，西临渤海十路，周边生活配套有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有市电大，中医院，锦城花园， 建设小区等。2规划

13、：项目总占地18.29平米，总建筑面积为20.6万平米，项目共规划2000多户，沿街为2层商业一期共7栋楼，现售3栋楼共8 个单元，一梯两户，共120户。面积落点为94-138.03平米，其中两室面积落点为 94-104平米，三室面积落点为110-138.03¥ 米。而1#-49每栋楼建筑面积为3391.55平米，建筑高度18.23米，建筑楼层为5层，每栋楼东西总长为55.88平米，南北总 长为12.30平米。3 .建材：水，电，天然气，暖气地暖。4 .价格：二层价格为1900元/平米，三层价格为1938元/平米，五层价格为1590元/平米，车库价格为1800（20-35平米），阁楼

14、为1100 元/平米。物业费为0.26元/平米/月。5行销：售楼部位于渤海十路与黄河十路交叉口东南角，共一层，建筑面积为60平米左右，售楼部没有沙盘和模型。有 6销售人员，4女2男，统一着装，服务热情，比较专业。而且来人先由女销售人员接待作来客登记，称呼你为XX老师，然后由主管再来接待。给售楼打电话也是先由女销售人员接电话，在由主管打回来接待。6媒体：报纸广告（消费之友），户外看板。7去化：项目现在正打桩，首推的 3栋楼，一楼已经售完，其中一楼、五楼比较好卖。8客源：政府部门，企业人士，附近居民等。9优劣势：优势：交通便利。归模大。小区内配套区齐全。附近教育配套齐全。距离市中心较近，方便上下班

15、。 劣势：周边生活配套不成熟。公交线路较少，户型比较单一。对外出售的体量太少。开发周期过长。G、祥泰。麒麟阁1.环境：项目位于渤海十一路与黄河十一路交叉口西南角，北临黄河十一路，东临渤海九路，南临黄河十路，西临渤海十一路，周边 生活配套有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有滨城区政府生活小 区，工商局生活小区。2规划：项目总占地182565平米，总建筑面积为30万平米，项目共分为三期，一期为33栋多层，共930户，二期为9栋12层小高层,共594户，三期6栋22层小高层。共720户，项目多为一梯两户，一层为储藏室和车库，多层2-6层为住宅，7层为阁

16、楼。面积落点为95.75-140.5什米，主力面积为129.8-140.5开米，三室两室二卫，其他为两室房型。项目内有水景，项目沿街将建2层商业，有50多套商铺。3建材：水，电，天然气，暖气地暖。人车分流，现代简约风格。4.价格：1层销售价格为2100-2200%/平米（1楼带私家小院），二层价格为1800元/平米，三层价格为1998元/平米，四层价格为1928 元/平米，五层价格为2060-2100%/平米，车库价格为1900 （20-40平米）5行销：售楼部位于渤海十一路与黄河十一路交叉口，共二层，建筑面积为400多平米左右，售楼部有总体沙盘，有 4个户开模型。有6销售人员，4女2男，统一

17、着装，服务热情，比较专业。6媒体：广告，户外看板。7去化：一期大部分被团购，现在只对外销售 22号楼建筑面积为2524.29平米、24号楼为3956平米。共60套房，现在已经售出50套， 只有5楼还有房子。8.客源：老师，附近居民，部会为学生家长。9优劣势：优势：交通便利，绿化率高，环境幽雅。归模大，容积率低，居住舒适度高。建筑类型多。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。附近教育配套齐全劣势：距市中心还有一室距距离，周边生活配套不成熟。公交线路较少，户型比较单一。对外出售的户型太少4.2项目调研小结根据上述项目的调研信息所得，我们可以就产品内容进行如下定性:A、项目性质：大部分是单位集资

18、或村集体性质的小产权项目，商品房项目比重还很少，一方面反映出该区位商品房开发热度还较低， 区域购房者对住宅价格的敏感程度还较高，现阶段正处于小产权住宅产品快速发展的历史阶段。B、土地年限：大部分项目的土地年限还是可以拿到 70年的使用权，加上物权法的解释，这方面问题的关注度明显下降，相对以往的 小产权房屋土地权属混乱现象，近些年的新项目都有了明显的改善和明确，说明即使是小产权住宅产品也是在严控之 下逐步完善。而日趋成熟、完善的小产权住宅市场对商品房市场的冲击是显而易见，政府主管部门的态度和执行力度 就显得异常关键。C、社区规模：区域内大部分社区的体量还是比较大的，社区总体规划一般在20-30万平方米居多，说明在这个区域市场上，只有体量足够大才能将社区概念做足，才能更加有可信度，而且土地供应上的相对充足也是该区域社区规模较大的原因之一。D:内部配套：虽然是小产权项目居多，但这些规模项目基本上都有自身的生活配套，会所、商业街、文化中心、景观广场、水景造 型等都有出现，大大提升了整个社区的品质感，也提升了整个区域的住宅品质，在这点上与市内商品房项目相差不大。E:主力户型：在滨州这样一个商品房市场发展相对缓慢的地级城市而言，商品房住宅的需求肯定是以二次置业的升级版客群为主，因 此三室户型成为市场的绝对主流，并且还是舒适性较强的大户型产品居多， 当然这也是建立在滨州市总体房价基数较低