房地产估价报告修改思路及报告常见错误

1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产估价报告修改思路及报告常见错误一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。 二、详细检查报告。1、法律依据性要素。产证资料：旧有房地产。土地使用权证及房屋所有权证；在建工程。土地使用权证建设用地许可证建设规划许可证施工许可证以及规划部门审定的规划总平面布置图；预售商品房。商品房预售许可证、商品房买卖合同及购房付款凭证。 2、描述性要素。估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致

2、（如面积前后是否一致）；影响因素描述。 个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。 三、分析测算过程。价格内涵及技术路线是否正确；基础数据是否准确。参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。计算过程是否有误。关

3、键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。 四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。评估报告常见错误1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。    2、估价对象描述不全。    （1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）    （2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；    （3）建筑

4、物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；    （4）区域及个别因素描述不具体；    （5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）     3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）     4、各种评估方法中的错误：     一、比较法：     1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；     2、可比实例的币种未

5、说明；     3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；     4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；     5、日期修正计算错误；     6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；     7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；     8、修正幅度过大，单项修正超过20%；     9、计算结果有错；     10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；  

6、60; 11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（房地产估价理论与方法P127）； 二、收益法 1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）； 2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况； 3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算； 4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；     5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；     6、计算毛收入时未考虑空置

7、率（或入住率）；     7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；     8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；     9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）（房地产估价理论与方法P199）；     10、某些计费基数未说明基数数值的来源     11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；     12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利

8、率）；     13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；     14、计算错误     15、最终综合确定估价结果时没说明理由。     16、评估结论没有大写；     17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；     18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、假设开发法 房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资

9、者购买待开发房地产应交税费   1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；   2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；   3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；   4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；   5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。 四、成本法（未考过）房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润   1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；  

10、; 2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；   3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用）；   4、 成本法计算贷款利息时计息期有错；   5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）； 6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）    A.直接成本利润率对应的基数:     （土

11、地取得成本+开发成本）    B.投资利润率对应的基数:       （土地取得成本+开发成本+管理费用）    C.成本利润率对应的基数:     （土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费）    D.销售利润率对应的基数:       （开发完成后的房地产价值）   8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计  （1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；  （2）建筑物经济寿命晚于土地

12、使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（房地产估价理论与方法P165）   9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。 房地产估价报告书常见错误一、报告书不完整1、没有委托方；2、没有估价方；3、没有作业日期；4、没有估价师声明；5、没有估价的假设前提和限制条件；6、没有附件；7、没有估价目的；8、没有估价时点；9、没有价值定义；10、没有估价依据；11、没有估价人员；12、没有估价原则；13、没有说明。 二、估价结果报告书部分内容描述不清    1、土地使用权年限不清，如50年（少年

13、限起止）；2、土地使用权性质不清，如集体还是国有；3、土地使用权人不澹?、是否具有使用权证；5、是否具有房屋所有权证；6、房屋用途不清；7、房屋结构不清；8、房屋建成年代不清；9、房屋权属不清；10、土地生熟程度不清；11、地价类型不清；12、土地用途不清；13、土地容积率不清；14、建筑密度介绍不清；15、绿化比率不清。 三、估价方法运用错误1、市场比较发达的地区要用市场比较法；2、有收益或潜在收益的要用收益法；3、待开发条件的要用假设开发法；4、无上条件的可用成本法。 四、估价技术路线常见错误1、损害赔偿的房地产评估，出现前的情况如何；2、拍买保留底价要注意；3、用市场比较法评估的房地产扣

14、除折旧不对；4、旧有房地产的技术路线，运用成本法时，采用房地分估的方法。首先确定重置价的标准，所评估的标的物是什么标准，然后确定标的物的重置价，其次得出房屋的成新率，土地的价值运用市场比较法求出，然后相加得出旧有房地产的价值。 五、市场比较法注意问题1、交易情况和交易目的不同；2、交易状况不清；3、成交价描述不清；4、成交日期不清；5、付款方式交待不清；6、可比实例和估价对象处在同一供求圈；7、用途要相同；8、建筑结构要相同；9、权利性质要相同；10、交易类型与估价目的相吻合；11、交易日期与时点相接近；12、成交价格正常或可修正为正常价；13、可比实例原则上不能超过一年；14、修正单项不能超

15、过20%，综合修正不能超过30%；15、修正项目出现错误，如临街的应在区域因素而在个别因素修正了；16、修正方向，如分子、分母修正问题；17、加权时出现矛盾，最接近的应附于大的权数； 六、收益法方面的问题1、公式运用错误；2、净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等）；3、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的，投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，不同用途的房地产具有不同的资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率；4、有效的收益年期不对。 七、成本法注意的问题1、采用了实际成本

16、；2、价格构成不全（土地取得成本、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、利润）；3、新开发的土地没有注意可转让比率；4、利息、利润的计算基数不对（取得土地成本+开发成本+管理费）三者的和再乘利息率或利润率5、折旧问题。 八、假设开发法注意的问题1、各种费用及成本是否具有客观性；2、计算时是否有漏项（购买土地时应交税费）；3、销售税费的内涵；4、买方承担的税费（契税应有买方交纳，基数为3%5%，交易费各负担一半）；5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题；6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系，计算价值时要考虑销售期；7、动态计算时不在扣除利息和利润。 九、其它方面1、收益法中宾馆办公用

17、房、大堂在计算时考虑，不能再计算其价值；2、不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备，不能再单独计算价值；3、结论不能直接写为多少（结论也不能少大写金额）；4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题，划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；5、用词、用语不当；6、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准；7、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数；8、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100-120元/平方米；9、市场比较法中系数的取值要有依据；10、净收益的扣除项目要全；11、税费中不能列支所得税；12、物业的资本价值

18、求取时，应注意有效使用年期。*1、估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。 2、税费通常为“二税一费”等而不包括所得税和土地增值税等。 3、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折南到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。 4、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。 5、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。 6、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。 7、注意成本法估价中的技术路线是否有误。 8、市场比较法中，房地产状况修正中单项因

19、素不能超过节20%，综合修正不能超过30%。在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。 9、估价报告的有效期不应超过一年，应用的有效期为自完成估价报告之日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的情况下，估价报告的有效期不能超过半年。 10、注意估价结果报告中，金额大写是否和前面小写及估价技术报告中的一致，且大写金额不能有误。 11、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项，而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。 12、价值定义的说明，如评估的是拍卖价格

20、、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。 13、从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。 14、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目（如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等），收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由。 15、成本法中采用的残值率不和房地产估价规范中一致的均为错。 16、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等。 17、市场比较法中选取的可比实例如超过一年，又没有说明价格是否稳定是不对的，在一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。 18、市场比较法中修正系数的位置是否有误，例本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越（+2%），则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不的。 19、在市场比较法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌，另外，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。 20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费