论居民小区停车位、车库的归属与利用

1、论居民小区停车位、车库的归属与利用兼评 物权法第 74 条的得与失【学科分类】物权【摘要】 随着我国城市居民收入的增长与城市疆域的扩展，居民拥有私家车的数量急剧增长，但是居民小区停车位的增长却相对缓慢，小区停车位成为稀缺资源。由于目前的法律对小区停车位、车库的归属和利用缺乏明确规范，现实生活中围绕小区停车位、车库产生了大量纠纷。人们都将纠纷解决的希望寄托在即将生效的物权法上。笔者经过分析认为物权法第74 条关于小区停车位、车库的归属与利用的规定，既有进步也有缺陷，并在缺陷的基础上提出自己的完善建议。【关键词】停车位；车库；归属和利用；首先满足业主需要【写作年份】2007 年【正文】引言法律研究

2、固然少不了对某一理论的合理性论证，但是终究还是为了解决实际问题。有时候，一个问题的研究，其理论价值比起其实用价值要黯然失色得多。笔者本文要研究的居民小区停车位、车库归属与利用问题就是其中一例。之所以要研究这一问题，就是要解决现实生活中围绕“停车难 ”小区业主、开发商与物业管理公司之间产生的大量纠纷。而这些纠纷产生的根本原因在于中国城市居民私家车的拥有量及增长量远远超过小区停车位的供应量和增长量。一方面，随着中国汽车工业的蓬勃发展与城市居民收入的增长，城市居民拥有私家车的数量急剧增长。（参见下文表一、表二）并且这一趋势还将继续持续一段时间，据国家发改委副主任张新宝的预测：加入世贸组织后，中国汽车

3、产销进入快速增长期，汽车大国地位已经确定。预 计千一五”期间中国汽车产销仍将保持快速增长态势，尤其是私人轿车 增长更快。”表一：中国内地平均每百户城镇居民年底拥有家庭汽车量表二：2005年中国全国及个别城市平均每百户城镇居民拥有家庭汽车 量另一方面，小区居民在享受高速出行方便的同时， 正日益面临一个问题， 即停车难”的问题。造成小区居民 停车难”的原因主要有两个：一是城 市居民小区停车位从整体上无法满足居民的停车需要。广州市汽车年增长率为17% ,但车位增长率每年仅4%;上海市平均每百套住宅拥有停 车位8.4个；天津市目前有七成以上小区存在机动车停车难的问题。二 是，有些小区的居民虽然有位停车

4、，但需向开发商或物业管理公司支付 高额的停车费。据报载，广州新停车位均价已超过房价1000多元，深圳车位年租价最高已达到12000 元，比租高档写字楼还贵。北京、上海等地的停车位价格最近一个时期也都大幅上涨，部分停车位价格已经远远超过同地段的房价。有专家惊叹，停车位涨得比股市、楼市都要凶，价格贵得像豪宅。小区停车越来越难（贵）导致业主、开发商、物业公司之间的纠纷越演越烈。这些纠纷主要集中于小区停车位、车库属于业主共有还是开发商所有；物业管理公司是否有权收取停车费等问题，其实还是车位、车库的归属和利用问题。社会各界都将问题解决的希望寄托在即将生效的物权法身上。物权法到底是如何规定小区停车位、车库

5、的归属以及这种规定能否有效解决现实生活中的纠纷呢?小区车位、车库归属的立法之争居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。所谓车库,指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。一种是地面非封闭型停车场。这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征； 地面停车场的开发几乎不需要成本，而车库的开发成本相对较高。两者之间差异是如此明显，在其归属问题上法律应当区别对待，这一点下文论述物权法第74

6、 条之得时再仔细探讨。对物权法的立法过程稍微有所了解的人都知道，物权法的制定过程可谓是空前的：其诞生历经八次审议。关于物权法条文的争议，大则牵动着国家的基本经济制度，小则关系着人们的日常生活与邻里纠纷。小区车位、 车库的归属和利用问题的争议就是后者的典型代表。理论界对物权法应当如何规定小区车位、车库的归属问题一直存在重大分歧，物权法的起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。其中比较有影响力的观点有四种：小区停车位、车库应当属于业主共有；小区停车位、车库应当归开发商所有；小区停车位、车库的归属依照当事人的约定；应当以是否计入公摊面积决定小区停车位、车库的归属。一、业主共有小区停车位、车库的所有权应

7、当归属于业主共有，即属于建筑物区分所有权人的共有财产，主要理由有：1 、从物（附属设施、配套设施）赞成小区停车位、车库的所有权应当属于业主共有的学者认为小区停车位、车库从法律性质上来说是相对于房屋建筑物（主物）的从物（也有称之为配套设施、附属设施）。 主要依据有二：一是从功能上看，车位、车库是为了辅助业主实现生活居住的功能；二是从行政法来看，我国从国务院到各地政府都规定了居民小区停车位、车库的配建标准，说明我国法律已承认停车场、车库作为小区主建筑的配套设施（从物）。既然是从物，那么按照从物随主物一并转移的法则，小区停车位、车库应当随着整栋建筑物一并移转给业主共有。2 、 “房随地，地随房 ”原

8、则有学者认为停车位、车库属于建筑物的一种。按照“房随地，地随房 ”原则， 业主在购买房屋的同时，亦同时购买了房屋及整个小区所占用的土地使用权，无论停车场还是车库，都依附于土地之上，也应当随着土地使用权的转移而一并移转给业主。3、向弱者倾斜原则有学者认为小区停车场、车库属于必需且稀缺的资源，一方面业主必须使用停车场或车库，另一方面这些资源又极其有限。假如将其所有权归属开发商所有，业主势必会受到后者的盘剥。假如法律规定由当事人自己约定归属，业主明显处于劣势，最后仍然难逃高昂代价的命运，而生活现实也似乎印证了这一点。小区停车位、车库的所有权应当归属于业主共有这一观点体现了广大业主的利益，也得到了许多

9、学者的支持。上述理由都非常有说服力，但是这一观点也有自己的缺陷：一是，对没有车的业主来说显得不公平。如果法律规定小区车库归全体业主共有，那么开发商势必会将车库的开发成本以及可预见的利益分摊到购房价格中，结果导致房价升高，没有汽车的业主却要“无辜 ”地承担这部分代价。二是，现实生活中小区车库归属极其复杂，如果现在法律规定小区车库归业主共有，那么会产生一系列 “后遗症 ”。如开发商已经将某些车位高价卖给部分业主，如果法律规定小区车库归业主共有，这些业主的利益怎么保护，他们是否还要支付使用费才能使用车位。还有某些小区的开发商本来就打算将车库卖给业主以外的人，就没有计入公摊面积，现在法律规定小区车库归

10、业主共有，虽然维护了业主的利益，但是否对开发商不太公平。二、开发商所有赞成小区停车位、车库的所有权应当属于开发商的主要理由有二：1 、 独立客体说有学者认为“小区停车位、车库是可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体,也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。”因为 “就车库来说 ,其在建筑物内形成了一定空间,但车库四周的范围是明确的,且具有独立的出入口,所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物,因而可以作为独立的财产”。那么小区车库就不必遵循从物的一并转移法则。2 、 “谁投资，谁受益 ”原则停车场、车库和房屋一样都是由开发商投资建造而成的，按照“谁投资，谁受益 ”原则，开发商应当享有最初

11、的所有权。而且依照民法原理，建造建筑物是属于原始取得所有权的一种情形。笔者认为虽然独立客体说有一定的道理，但是其似乎更适用于盈利性的停车场或车库，过分强调独立客体说而忽视小区车库与小区住房之间的密切联系也是不妥的。小区车库虽然可以作为单独的交易客体，但是不能将之绝对化，车库与住房之间的密切联系决定小区车库应当首先考虑住房人的停车需要。另外，在小区停车位资源及其短缺的情况下，将其所有权归属开发商所有，业主很容易会受到后者的盘剥。三、依照当事人的约定该观点认为小区停车位、车库的归属和利用应当由当事人自己约定。约定优先的观点得到了物权法草案的一直支持。其理由如下：1 、体现私法自治原则研习民法的人都

12、知道，私法自治是民法的核心原则，当事人之间的权属安排应当交由当事人自己决定，国家应尽量不要介入民事活动。将小区停车位、车库的归属和利用交由当事人自己约定正是体现了这一理念。2、一定程度上实践中也是这么做的小区停车位、车库的归属和利用由当事人自己约定基本上反映了现实情况。 “从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定归业主专有或者专用的。”法律规定应当尊重生活实践。笔者认为当事人约定优先固然体现了私法自治的理念，应当予以坚持。但是私法自治或合同自由是建立在双方地位平等的基础上，而开发商和业主之间实质上是不平等的，仅仅执着于私法自

13、治，无异于不顾弱者的“死活 ”。因此，笔者认为在车库归属问题上，法律应当在坚持私法自治为原则的同时，还应当补充国家强制力的干预。关于这一点在下文评析物权法第74 条 “用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 ”时还会详细论述。另外，依照当事人的约定来确定停车位、车库的归属，如果出现当事人没有约定（包括达不成约定）和约定不明的情形时怎么认定车库的权属。虽然合同法第61 条提供了补救措施如协议补充、参照合同有关条款、交易习惯确定等，但是如果仍然无法确定的，立法者或法官又得重新面临小区停车位、车库的归属问题。四、以是否计入公摊面积决定有学者认为应当根据成本和面积“分摊 ”情况来判定产权归业主

14、还是开发商。如果房屋在销售时，开发商将停车位、车库成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位、车库产权就应当归业主，如果没有就归开发商。支持这一观点的学者有许多。其主要理由在于：1 . 这样做体现了公平原则其一，业主与开发商之间的公平。如果法律直接规定小区停车位、车库归开发商所有或业主共有，难免会出现计入公摊面积却没有获得车库所有权与没有计入公摊面积而获得车库所有权的情形。前者，对业主极其不公的。而后者，鉴于开发商的逐利本性，一旦失去利益驱动，他们建造车库的积极性必然会受挫，结果只能对业主更为不利。其二，有车业主与无车业主之间公平。规定车库归业主共有的一个最大弊端就是导致无车业主也必须分摊购

15、买车库的成本，却没有利用车库的必要，这样做既有失公平也影响效率。另外，在共有情形下，关于停车场、车库的利用也将更加复杂。2 .公摊面积原则得到了司法实践的支持2003 年 11 月 12 日， 南京市鼓楼区人民法院认为“被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本事实应予认定”，判决 “星汉城市花园小区车库归业主共有”。这一判决在全国引起轰动，也被学者引为经典案 例，而且公摊面积原则深得某些法官的赞同。笔者认为公摊面积从公平的角度来看确实很有说服力也很有吸引力，但是它却不适宜作为判断车库权属的一般标准，因为公摊面积涉及有关建筑的专

16、业问题，普通民众无法清晰得知。可以设想假如每一个小区的车库归属都要适用公摊面积标准，由此造成的成本会有多大。另外，在开发商与业主所掌握的信息严重不对称的情形下，即使让开发商承担举证责任的情形下，这一标准的可行性也值得质疑。综上所述，在笔者看来，小区停车位、车库是稀缺资源，法律要做的就是合理分配这种资源，以满足业主停车的需求。解决小区停车位、车库的归属问题应当考虑以下原则：（ 1 ）鼓励开发原则。既然小区停车位、车库属于稀缺资源，法律在确定其归属时就应当本着有利于增加而不是减少这种资源的原则。将车库看作为独立的交易客体，采纳“谁开发谁受益原则 ”，无疑能够鼓励开发商开发更多的车位，从长远来看对业

17、主也是有利的。鼓励开发原则根本上来讲就是市场调节原则。（2）国家强制力的适当干预原则。上文说道，小区停车位、车库归属应当遵守市场原则，自由交换。但是奉行绝对的市场自由原则，开发商必定会利用其经济上的强势地位盘剥业主，所以又需要国家强制力的适当干预。国家干预应当体现在：一是政府依照城市发展现状和规划制定强制性的小区停车位、车库配建标准，来保障小区业主基本停车需求的满足。其属于行政法的范畴，不属于本论文探讨的范围。二是，法律应当对小区内车位、车库的出售或出租施加必要的限制，规定小区停车位、车库应当首先满足小区业主的需要。这是因为如果完全遵循市场原则，那么开发商为了赚取高额利润，可以自由将小区车位出

18、让或出租给业主以外的人，从而剥夺了小区业主的应有权利。三是，价格干预，保护小区业主免受不合理的盘剥。除了行政干预手段外，还可以赋予业主以价格异议权。 如果开发商出售或出租车位的价格过高，小区业主有权向法院提出异议，由法院依照公平原则做出直接干预。物权法第74 条的得与失物权法第74 条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是，区分了车库与（占用小

19、区公共场地的）地面停车场，并规定了不同的归属原则。二是，关于小区车库的归属采当事人约定原则；地面停车场直接归业主共有。三是，对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足（本小区）业主的需要。物权法第74 条能否公平而有效的解决现实中问题，这既是本文的研究目的之一，也是笔者判断物权法关于小区停车位、车库的归属与利用规定的得失标准。74 条之得首先， 物权法区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。笔者在第二部分开头就谈到车库与地面停车场的区别，认为两者区别主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，地面停车位不具备建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，

20、而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；而地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中， 而且其占用的道路或其他公共场地属于全体业主共有财产。既然车库与地面停车场两者之间差异是如此明显，在其产权归属问题上法律自然应当区别对待。物权法起草过程中关于小区停车位、车库归属问题之所以难以达成一致，其中很大一部分原因就在于将两者的归属混为一谈。 物权法区别对待露天停车位和车库，体现了立法者试图平衡业主和开发商两者利益的努力，也是立法技术精细与进步的表现。其次， 物权法将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式：出售、出租或者附赠等方式。“这就是说,法律上

21、给予了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性,如果开发商在合同中做出了保留车库所有权的约定,那么 ,他就获得了车库所有权。”这实际上是遵循了市场调节原则，如果开发商觉得房屋获利更高，他可以放弃车库的所有权，将其以出售、附赠等方式出让给业主；如果他觉得经营车库的利润更大，它可以保留车库的所有权，将车库租给业主使用。开发商由于建设了车库， 所以他天然获得主动地位，以决定自己是否要保留车库所有权。物权法承认了开发商的这种天然优势地位，从而保障了开发商开发更多车库的积极性，从长远来看是有利于业主的。就像允许开发商从建设商品房中获取利润从而保障城市的住房需要那样。另一方面，物权法规定用于停放汽车的车

22、位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定，间接承认了小区车库车位的可以作为独立的交易客体，为以后业主再次出让或转租车位提供了法律依据。第三， 物权法将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。正如笔者前面分析的，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位即地面停车场，几乎不需要花费建设成本，其占用的土地已经属于业主共有财产范围，开发商没有理由主张地面停车场的所有权。物权法将之归属于业主共有是合理的。现实生活中， 小区的物业管理公司向业主收取地面停车费，由于停车费的性质及其法律依据含混不清，造成了不少的纠纷。物权法将地面停车位直接归属业主共有，业主

23、缴纳的费用不是停车位的租金，而是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应当依法或协议承担相应的赔偿责任。第四，物权法第74 条第 1 款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（本小区）业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制。虽然法律承认了小区车库、停车位可以作为独立交易的客体，可是小区车库、停车位毕竟与小区及小区内的业主有着千丝万缕的关系。随着城市的发展，小区作为都市人的主要栖息地，其功能不再局限于居住，而是应当不断满足小区居民生活方便需要，停车就是其中的一项重要需求。为此， 许多国家的行政法都

24、规定了小区停车位、车库的配建标准。现实生活中开发商为了追逐高额利润，而将车库高价出让给非业主，极大地损害了业主的利益。物权法规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（本小区）业主的需要，正是对这一问题的积极回应。这一款的规定实际上对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。二、物权法第74 条之失笔者认为 物权法第 74 条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义。但是同时笔者认为物权法第74 条也有失误或是遗漏，而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多“隐患 ”。首先，物权法第74 条第 1 款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首

25、先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性。正如前面笔者谈到的“首先满足业主的需要”体现了国家对车库转让自由的一定程度限制，但是这一限制仅仅是一种原则性的宣誓还是具有某种法律效力的规则，法律没有明确，这给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。其次，物权法第74 条第 2 款虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属，留下了“隐患 ”。物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议，起草者对待此问题也摇摆不定，多次易稿。最终出台的物权法选择了由当时人约定，但是只要有约定就有可能存在约定不明或没有约定的情形， （

26、现实生活中的大量纠纷可以证明约定不明或没有约定的情形确实存在）在这种情形下，立法者的立场甚为重要，但是物权法却回避了这一问题，不能不说是一大遗憾。物权法第74 条的完善一、 “应当首先满足业主需要”的理解与适用物权法第74 条第1 款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。（一）如何理解“应当首先满足业主需要 ”关于如何理解“应当首先满足业主需要”学界一直有不同的观点。有的学者认为 “首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”有的学者认为

27、该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权。笔者认为第一 种观点本身就是不明确的、有歧义的。因为这种观点对于开发商就价格无法与业主达成协议时能否对外出售或出租的问题，其实可以有两种回答：如果答案是否定的，说明这些学者突出对业主的保护；如果答案是肯定的， 那么这种观点其实已经接近优先购买权或优先承租权了。究竟哪一种观点更为合理呢？笔者认为第一种观点着重于保护业主的意味更浓，但是认为即使谈判僵局出现也不让开发商对外出售或出租，对于开发商是一种比较严苛的限制，如果没有缓和的机制，可以预想到开发商与业主之间将会展开永无休止的斗争，物权法“定纷止争 ”的目的就难以实现。第二种观点即业主对小区车

28、库享有优先购买权或优先承租权，虽然优先购买权或优先承租权对小区车库的对外出售或出租施加了一定的限制，但是一般观念上认为行使优先购买权必须是在同等条件下，开发商很容易借助这一点来规避“应当首先满足业主需要 ”这一条款的束缚，使法律保护业主的目的落空。相比之下，前笔者更倾向于改造传统的优先购买权（优先承租权）制度来解决这一问题。笔者认为既然优先购买权方案的缺陷在于“同等条件 ”使得开发商容易规避法律，所以可以从“同等条件 ”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。（二）业主优先购买权（优先承租权）制度设计1 行使优先购买权或优先承租权条件是否必须为同等条件虽然理论上一般认为优先购买权（

29、优先承租权）应该在同等条件下行使，有些国家的民法典甚至对此做了明文规定。但是笔者认为“同等条件 ”并不是牢不可破的。法律的目的在于利益平衡，优先购买权制度的出现是一种保护倾斜，“同等条件 ”是为了平衡。如果“同等条件 ”运用的结果造成另一种倾斜，我们有理由修正它，使法律的天平再次平衡。在小区停车位出售或出租的情形下，业主处于绝对劣势，开发商为了多获利，可以轻易引用“同等条件 ”而将车位出让给业主以外的人或以此相要挟来让业主被迫承受高价，这样立法者希望通过“首先满足业主的需要 ”保护业主利益的目的就很容易落空。因此笔者建议法律应当进行适当干预，可以赋予业主一定期限内的异议权。如果业主觉得开发商定

30、的价格过高可以表示异议，并可以提请与双方无利害关系的专业机构进行合理估价。如果仍然有异议的，可以向人民法院起诉，人民法院可以运用自由裁量权， 对价格做出直接干预，当然这种干预也必需建立在专业估价机构结论的基础上。2优先购买权或优先承租权的主体小区车库优先购买权或优先承租权的主体（包括权利主体与义务主体）的判断是一个非常复杂的问题。（1 ）义务主体。我们通常理解的小区车库优先购买权的义务主体主要是指开发商，但是其它依法取得车库所有权的主体（业主或非业主），再次出租或转让车库时是否也成为义务主体。在笔者看来，既然立法者规定“首先满足业主的需要 ”是为了解决小区业主停车问题，那么在出现小区车库车位向

31、外转让的情形时，无论谁拥有车库的所有权，都应当受到“首先满足业主的需要 ”的限制。（ 2）权利主体。我们通常理解的“首先满足业主的需要”是指满足拥有汽车的业主的现实停车需要，但是没有汽车的业主能否主张优先权呢？假设某些业主在车库首次出售时没有汽车，开发商便将当时“多余 ”的车库卖给了业主以外的人员。经过两年后，业主买了车却没有车位停车，他们能否主张该条款来保障自己的权益？从效率的角度来讲当然不可以了。但是从正义角度出发，这似乎对后买车的业主不公平，而且能够同时买房子和车的居民毕竟不多。笔者认为可以赋予没有汽车的业主以优先购买权或优先承租权，业主可以将这个车位出租或转租来获取收益。另外业主也可以以缴纳一定费用为代价，与开发商签订将来才生效的买卖或租赁合同，并通过相应公示制度来保障自己的权益。3违反 “首先满足业主需要 ”原则而出售或出租车库的效力如何“首先满足业主需要 ”既然意味着出业主对小区车库享有优先购买权或优先