酒店项目可行性报告

1、湖州吴兴皇冠大酒店项目可行性研究报告第一章总论1、1项目概况本报告所陈述的对象为湖州吴兴皇冠大酒店，以下简称本项目本项目位于位于湖州市米兰广场，交通便捷，是湖州市吴兴区的地标性建筑。 酒店营业面积近2万平米，是湖州地区最大的豪华酒店之一。 酒店的经营涵盖了 餐饮、桑拿、KTV客房等服务设施，并且统一按四星级标准进行装修，计划总 投入近4500万元。酒店拥有行政套房、行政商务房、温馨玫瑰房、商务大床及标准间等多种类 型和规格客房95间。房内布置简约时尚，配有电视音响系统、客房自行控制的 中央空调系统，并配备国际国内直拨电话、免费高速宽带上网及电脑使用和24小时的贴心服务，房间的隔音效果做到 45

2、DB以内，完全确保宾客的商务及隐私 需求。吴兴皇冠大酒店的行政套房、行政商务房所特有的休闲区能让每一位入住该 房型的客人在舒适的休息之余享受悠闲的休闲娱乐体验。温馨玫瑰房能让每一对 入住的情侣享受到无可比拟的浪漫情怀。吴兴皇冠大酒店的餐饮娱乐设施相当齐全， 现代化的设备和标准化的服务管 理将给宾客带来不同凡响的休闲时光。酒店餐饮共有餐位900余个，风格不同的餐饮包厢 36间。富丽堂皇的宴会 厅更是酒店的一大亮点，特聘的粤菜名厨定能让每一个光顾的客人食指大动。KTV 共有各类包房40间，全部使用高端音响配置，包房装修高贵时尚，是娱乐消费 的最佳场所。酒店的桑拿设备齐全装修豪华，是客人最佳的休闲场

3、所。1、2项目提出的背景及建设必要性湖州经济发达，人均消费水平较周边城市要高，在湖州进行综合性酒店投资 回报较快。酒店项目的资金流动较大，能更好的拉动吴兴区的经济建设。 一般情 况下高星级酒店一旦建成开业对周边的商铺、房产的提升都会有较大帮助。本项目所用建筑为誉华集团下属米兰广场主体建筑。米兰广场是目前吴兴区 唯一的大型公共广场。本项目的建成将填补吴兴区在高星级标准综合性酒店方面 的空白。本项目的建成会产生较大的经济效益和社会效益。1、3可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而 作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、

4、 项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4主要技术经济指标总建筑面积：22000平方米餐饮经营面积：4360平方米娱乐经营面积：3770平方米客房经营面积：6110平方米桑拿经营面积：4430平方米物业租用年限15年 年租金500万元1、5施工进度计划1、5、1 2009年4月5日基建动工1、5、2 2009年7月5日安装工程动工1、5、3 2009年8月5日内装修动1、5、4 2009年11月15日装修结束1、5、5 2009年12月18日开始试营业第二章市场调研及前景预测一.市场形势分析（一）客观区域市场分析本项目的定位是：建设一家在湖州地区排名前三，在吴兴地

5、区第一的四星 级标准酒店。酒店是高投入高产出的产业。项目所处的市场形势利好。从湖州市来看，是我国近年来旅游餐饮业发展迅速的城市之一。湖州的大 型餐饮和酒店市场远没有达到饱和，市场空间较大。特别是吴兴区大型的餐饮、 娱乐、酒店项目较少，本项目的出现能填补吴兴区在这方面的空白。（二）市场供求分析吴兴区人口及中小型企业较多，目前消费较集中在湖州浙北商业圈， 但浙 北商业圈停车交通较本项目的位置来说并没有任何优势。本项目建成营业后将吸引大部分吴兴区的本地消费人群，并通过一系列的 广告宣传推动迅速在湖州地区创立品牌效应。通过多渠道的促销会拉动整个米兰 广场的人气。本项目是综合性酒店，能解决大部分不同客人

6、的消费需求， 并且可以作为 度假型酒店对周边城市形成销售覆盖。第三章项目定位3、1主题定位湖州吴兴皇冠大酒店高星级标准酒店，大型综合性酒店湖州一流酒店，一流服务，一流享受客房-数字化概念客房餐饮-以粤菜高档菜肴结合杭帮菜特点紧贴本地消费者口味KTV-豪华而不失时尚，优质的高品位服务桑拿-温馨舒适的休闲享受3、2功能定位满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，完善的一站式服务。3. 3开发该项目目的定位：1 .投资收益的最大化2 .创建湖州皇冠大酒店的品牌形象；3 .为拉动吴兴区地经济建设和社会繁荣做出贡献；4 .增强在市场竞争力；5 .增强客户满意度，提升客户重复消费率；3. 4市场定位

7、市场定位实际上就是选择消费对象，确定项目的目标消费者是哪一类人。3. 4. 1、以湖州地区作为划分标准对目标客户层的分析3. 4. 2、以上海为核心的长三角地区3. 5规模与设计客房：标准间共56间、商务大床房共26间、商务套房6间、温馨玫瑰房共 4间，豪华套房共2间，行政套房1间。共计客房数量为95间。客房按四星级 标准设计，设计风格为古典欧式。餐饮：700平米宴会厅1个，各类包房36间。按四星级标准设计，设计风 格为古典欧式。KTV共有包房40间，设计风格为现代欧式。桑拿：共有按摩房19间，足浴房36间，洗浴区2000平米。设计风格为现 代欧式。4. 6建设与装修高标准建设。针对本项目特点

8、，充分利用米兰广场的资源优势，将其建成湖 州最大的星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现 其硬件优势。装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。3. 7入市姿态及推广时机定位酒店项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的开业时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，酒店项目应该以最完整的形象出现， 即所谓最佳姿态，它应该是: 主体工程已基本完成 配套设施已全部到位 外部环境与内部配套已衔接到位 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 酒店的管理模式、服务项目、收费标准已确定 有关的手续及服务人员已全部准备就绪第四章投入成本与经营预计一、投入成本分析：4. 1.

9、 1装修成本投入：客房区域总面积为6110平方米，按每平米装修投入需1500元计算，客房区域装 修总投入为916.5万元。餐饮区域总面积为4360平方米，按每平米装修投入需1500元计算，餐饮区域装修总投入为654万元。娱乐区域总面积为3770平方米，按每平米装修投入需2000元计算，娱乐区域装 修总投入为942.5万元。桑拿区域总面积为4330平方米，按每平米装修投入需1200元计算，桑拿区域装 修总投入为520万元。装修总投入预算为3033万元。（含装修、暖通安装、给排水、天然气、蒸汽管道、 隔墙、消防、弱电等项目费用）4. 1. 2固定成本投入：家具类：客房每间平均投入约 7000元共计

10、66.5万；餐饮家具按900人标准餐饮投入约45万；KTV包房每间平均投入约6000元共计24万；桑拿家具投入共计约30万元。家具投入总计约165.5万元。家电类共计约300万（含KTV音响安装、清洁设备、客用无盘工作站、酒店管理软件及相关硬件）棉织品类共计约120万餐具及厨房设备投入共计约160万其他共计100万固定成本投入总计约845.5万元。记入固定成本折旧费用总计约 3878.5万元，分5年待摊完成，平均每年固定成本折旧为775.7万元。开办费用及开业准备金约为 500万元。二、经营预计4. 2. 1经营成本分析:人力成本能耗费用物料费用财务费用餐饮27261.5820146客房120555536.5娱乐3333.2511128桑拿733715436.5全年经营成本预计