叶县房地产调查分析报告

1、调查分析报告市场动态1市场概况相比去年，2022年上半年叶县楼盘市场到达了一个新盘推出的顶峰：恒运叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源到达2800套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造工程及检察院团购工程，近期会逐步推出，由此可见2022年叶县房地产市场的竞争是比拟剧烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，局部楼盘已公布价位，初步统计截止 到目前市场去化量在800套左右包括认筹，这个数量与推出市场的2800套房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年局

2、部 楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体 观望态度较重，相当一局部客户的购置信心未得到有力激发。2、楼盘销售比例表工程广诚美林湖恒运叶府巨恒祥和佳苑巨恒祥和盛世恒基国际佳晟龙城九龙城龙祥花园房源262套416套一期220 套162套约336套530套80套625套二期272套三期470套销售认筹一期销售约190套认筹约90套未销售认筹约200套销售约30套销售约300套二期销售约200套，三期未销售销售认筹率约86%约55%约38%约38%约48%二期销售约73%二、工程情况一恒运叶府1. 工程概况工程地址：叶县中岗向

3、东150米化肥厂生活区开发商：叶县恒运房地产开发销售代理：恒星参谋工程规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有6栋小高层，416套包含2#楼 72套安置房建筑风格现代简约风格工程定位中档物业费用未疋主力户型销售起价内部预计2500元/ m2销售均价约 2550 元 / m2销售最高价约2630元/ m左右付款方式一次性、按揭、公积金销售率1期推出220套停车方式地上车位促销策略前50名交5000元抵10000元；4月中旬公布价位并开盘推广方式单页2. 工程优劣势工程优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路之间今年会修通一条人民路贯穿两条路，但不直接临路，比拟安静适合居住；且接近新城区，周边

4、配套成熟；电梯房，户型设计合理；天然气，壁挂炉取暖。工程劣势：社区规模小，景观一般，工地暂时未开始开工。3. 近期动态14月2日排号优惠细那么：前50名交5000元抵10000元，并在4月中旬开盘时按排号先后顺序进行选房，50名以后交5000元排号,只有优先选房的权利，无优惠；2当天排号情况如下：上午：8点一一11点半交钱的有72名；下午：2点一一5点半交钱22名；当天共计交钱客户94名。34月16日开始交定金按照排号顺序开始选房，选房之后定金不退。4.策略效果通过以上分析，可以看出恒运叶府通过排号到开盘周期在半个月，他们的开盘思路是通过前50名排号优惠5000元房款，首先使很多客户当天凌晨4

5、点左右开始在售房部门口排队，通过客户积极的购房情绪，造成案场热闹的场面，使当天排号就到达94批左右，最主要的因素在于，他们在开盘前承诺客户房价最高不超过2590元，在叶县县城商业繁华的地段，这个价位一般不是很高，根本上到达了客户心理价位预期，最终在 4月16日开盘前根本上无流失客户，共签约成交房源共 190余套，一期房源销售率到达了 86% 销售效果比拟乐观。二佳晟龙城1.工程概况工程地址：昆阳大道与叶鲁路交汇处开发商：平顶山佳晟房地产开发销售代理：平顶山中坤地产参谋工程规模：占地2亩、总建筑面积约1万平米左右，建有1栋12层小高层，住宅总计80套。相关指标：建筑风格现代简约工程定位中档物业费

6、用0.7兀/ m2左右主力户型2/2/2 85 讥 90 怦；3/2/2 128 m2销售起价内部预计2200元/ m销售均价约2400元/ m销售最高价约2600元/ m左右付款方式一次性、按揭、公积金销售率未开盘停车方式地上车位促销策略目前工程正在接受排号，有优先选房权，交20000兀可以选定房源推广方式客户短信、单页、报广2. 工程优劣势工程优势：地理位置较好，周边配套丰富。 工程劣势：户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺。3. 工程分析本工程是从3月初开始推出交20000元诚意金可选定房源，按排号顺序选房，无优惠，之前承诺开盘当天如价位不适宜客户可有 权退款

7、，80套房源已预订完，4月27日开盘当天通过跟踪了解，开盘效果并不理想，仅有30批客户缴纳了购房定金，主要原因是由于在排号前销售员对客户说价位在 2300元左右，但是在开盘当天价位却涨至 2500-2688元之间，由于大多客户接受不了这个价位的调 整，促使很多已排号的客户选择放弃。三龙祥花园1. 工程概况 工程地址：叶廉路东段开发商：叶县龙祥房地产开发销售代理：平顶山博特地产咨询工程规模：占地约50亩、总建筑面积98000平米左右，共建有14栋小高层，目前销售的二期总计 272套 相关指标：绿化率35%建筑风格现代简约楼间距最大20米取暖方式无工程定位中档物业费用未疋主力户型92 m2二室两厅

8、两卫 140 m2，二室两厅一卫 134 m2 /127.6 m2，两室两厅销售起价8层电梯房2200元/ m2销售均价二期 2400 元 / m销售最高价2590兀左右/ m2付款方式一次性、按揭、公积金销售率一期：98%二期：约80%右停车方式地上车位促销策略一次性付款，优惠 2%推广方式户外广告、单页2. 工程优劣势工程优势：具备一定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。工程劣势：周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖、燃气及其它特色配套。3. 工程分析本工程根本上无销售策略，由于五证齐全，可直接交首付按揭，优惠方面只有一次性付款可享受2%勺优惠，虽然工程自身品质及

9、位置有所欠缺，但是进入2022年以后，工程的2400元均价已经整体低于县区其它区域楼盘，二期销售率已到达 80%左右，下一阶段 将重点关注三期销售价位及进展情况。四巨恒祥和佳苑1. 工程概况工程地址：广安路与叶舞路交叉口向北 50米路西开 发商：平顶山市巨恒房地产开发销售代理：平顶山市巨恒房地产开发 工程规模：占地约30亩、总建筑面积5万平方左右，共建有3栋小高层，192套建筑风格现代简约风格工程定位中档物业费用未疋主力户型3-2-1 123.81 怦；3-2-1一 118.25 m2； 3-2-2 126.47 m2； 3-2-2 135.94 m2； 3-2-2 131.26 m2； 2-

10、2-1 98.80 m2；销售起价2399销售均价约2500元/ m销售最高价2819付款方式一次性、按揭、公积金销售率52%停车方式地上车位促销策略4月15日开始交30000元认筹金可直接定意向房源不排先后顺序，5月15日开盘，无优惠。推广方式单页2. 工程优劣势工程优势：处于270亩生态园内，现在1#已盖至4层、工程进度快。一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。双气配套。酒店式 24 小时物管。工程劣势：小区规模小，虽紧邻270亩生态园，但所处位置仍不属于叶县未来居住潜力地区。3. 工程动态2022年4月2日售房部进场河南大鹰广告做宣传，4月15日开始交30000元认筹金可直接定意向房源

11、不排先后顺序 目前未 公布优惠，已交90户左右，5月15开盘，共销售房源约92套。4. 分析目前工程4月15日开始交30000元认筹金，不排先后顺序，无优惠，由于地理位置好等原因，最主要的因素在于案场人员口中对客户承诺的是他们的房价肯定不会超过恒运叶府的价位，间接说明了本工程的房价会低于2630元，也促使一局部客户选择本工程，5月15日开盘当天共成交90套左右，效果较好，其中最主要原因为 2529的均价比拟合理，根本上到达了客户心理价位预期。五恒基国际1. 工程概况工程地址：昆阳大道与叶舞路交叉口 开发商：新恒基地产销售代理：平顶山博特地产工程规模：工程占地面积约28亩、总建筑面积约6万平方米

12、 共1栋12层小高层和1栋19层高层共计530套，此外还有一栋12层写 字楼。相关指标：绿化率35%建筑风格现代简约风格楼间距最大35米取暖方式中央冷暖空调工程定位中端物业费用未疋主力户型销售起价销售员口中得知约 2200元起销售均价约2500元销售最高价未疋付款方式一次性、按揭、公积金销售率未销售停车方式地下停车场促销策略交诚意金选定房源，小套交3万，大套交5万，价格未正式公布推广方式户外墙体广告，宣传单页，户外展示厅2. 工程优劣势工程优势：地源热泵中央冷暖空调，24小时热水，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。工程劣势：老城区环境不佳，拆迁工作进展慢，停车位较少。3. 工程分析恒基国际工程

13、距离美林湖工程较远，处于老城范围内，该工程最为引人关注的就是首家提出地源热泵式中央空调，该系统可具备供暖、恒温、新风置换、恒湿、24小时热水等多种功能，整体配套本钱较高，目前该工程正处于意向金收取阶段，小套3万、大套5万，客户可以选定房源，但是价格尚未公开，经过分析，此意向金收取方式的主要原因可能是开发商启动资金短缺，通过此诚意金收 取方式缓解资金压力。该工程最值得关注的是推出体量较大，共计530套房源，其定价策略与整体营销策略对于工程整体销售将起到至关重要的作用，下阶段工程组也将对其进行重点关注。六1.工程概况工程地址：九龙路与建设路交汇处 开发商：河南金九龙房地产开发 销售代理：朝阳地产参

14、谋工程规模：占地约60亩、总建筑面积10万平米左右，共建有24栋多层及小高层，住宅总计约 625套、目前二期共四栋八层电梯房及 小区16#楼王多层6+1，二期房源共计152套、三期最终确认的户型及价格尚未公开，三期整体未启动。相关指标:绿化率40%建筑风格欧式楼间距二期楼间距约18米取暖方式无工程定位中高档物业费用多层：0.38元/ m电梯房：0.8元/ m2主力户型一梯两户 3/2/2 127.86 讥 135.36 讥 143.86 m2销售起价二期所剩房源起价 2818元/ m2销售均价二期所剩房源均价约 2860元/ m2销售最高价二期所剩房源目前最高2890元/ m2付款方式一次性、

15、按揭、公积金销售率一期 95% 二期 85%停车方式地下停车场，车库 480个促销策略延续年前局部优惠活动送空调活动已经终止，目前购房一次性付款优惠2000兀，按揭优惠1000兀推广方式车体广告，户外广告，宣传单页2. 优劣势分析工程优势：现房销售、五证齐全、小区绿化景观已接近成型、叶县首家地下停车场+地下储藏室、双气配套、工程品质较高工程劣势：楼间距偏小，二期尾盘定价过高、参观现房后发现房屋布局存在缺乏、房屋施工中存在瑕疵。七祥和盛世1.工程概况工程地址：县委北侧昆鲁大道与农航路交汇处开发商：广发房地产开发工程规模：工程占地25亩左右 建筑面积5万平方米 共5栋17层高层 约384套左右,一

16、期推出三栋，两栋板式高层一梯二户及一栋典式高层一梯四户。相关指标：绿化率30%建筑风格现代主义楼间距最大36米取暖方式地暖+壁挂炉工程定位中高档物业费用预计1元/ m2主力户型3/2/2 136 讥 140.5 讥 143.19 m2销售起价2608销售均价2972销售最高价3298付款方式一次性、按揭、公积金销售率52%停车方式地上车库，地下停车位促销策略4约份开始内部认购，5月9日开盘，交5000优惠5000兀房款，签合冋的按揭客户再优惠2000兀房款，一次性暂未透漏。推广方式DMI单页、户外广告2. 优劣势分析工程优势：全为高层电梯房、赠送壁挂炉，智能电梯、地下停车场工程劣势：楼间距较窄

17、、景观缺乏卖点，过于偏重大面积户型3、总结5月9号前客户可到售房部领取一张邀请卡，同时销售员告知当晚交5 0 0 0元意向金可享受5 0 0 0元房款优惠，另外可参加抽奖，当天客户凭邀请卡到登记台登记，领取一张抽奖卡入座，当晚到场人员约4 0 0人左右，开盘主要以晚会表演形式开始，同时主持人现场宣布今晚交5 0 0 0元意 向金可享受5 0 0 0元房款优惠，截至晚会结束共交意向金客户约12 0批左右，另外现场工作人员通知价位明天公布，交意向金的客户明天可到售房部选房。截止到5月20日房源共销售约200套左右，主要针对的是高端客户，并且多是关系客户，另外2972的叶县第一高房价，直接造成多数客

18、户持观望态度，局部交意向金客户已退订。优惠方式凡属内部购房客户者，可享受每平方优惠40元 5月9日晚交5000元意向金的客户可享受5000元优惠 一次性付款购置顶层者，总房款优惠2%按揭客户除享受以上优惠外，可再享受2000元房款优惠 一次性付款客户优惠暂未透漏八美景城1.工程概况工程地址：广安路与叶舞路交叉口向北 20米路东开发商：叶县金世家房地产开发公司销售代理：自行销售工程规模：占地，总建筑面积不祥，共建有 3栋小高层，267套建筑风格现代简约风格工程定位中档物业费用未疋主力户型销售起价未疋销售均价未疋销售最高价未疋付款方式一次性、按揭、公积金销售率未销售停车方式地上车位促销策略5月1日

19、进场开业，到访客户赠送小礼品啤酒起盖器推广方式单页2.优劣势分析工程优势：临近公园，是天然氧吧，且周边也正在建两个新小区；周边配套成熟，双气：天然气;工程劣势：小区规模小，小区内景观配套一般，且工程位置偏向叶县南，未来升值空间小。3. 当前动态5月1日进场开业，到访客户赠送小礼品啤酒起盖器叶县区域局部竞争楼盘销售情况工程名称目前报价元/平米优惠幅度销售及楼盘动态海龙湾九龙城2800元加目前按揭可优惠1000兀房 款，一次性可优惠2000元， 年前送空调，现已截止二期在售房源约128套，从开盘截止到目前销售率 50%左右，现均价涨价在2800元左右，一楼价差 在100兀左右，剩余近60套左右。目

20、前没有很好 的促销宣传方式。现根本上有来访量无成交量。因 为是现房，价格过高，客户接受程度不是很高，通 过房管局了解得知，目前还有 300余套房源为售。巨恒.祥和盛世未出未推出房源未售，春节前入场，沙盘已到位，工程方面二 栋楼地基已挖好，已出地面，目前推广方式为DM 单页、户外，据说是在5月初开盘龙祥化园2350元加一次性付款优惠2%二期房源约270套，销售率90%左右，价位适中， 主体已封顶。三期房源约470套，从售房部了解到 现在只做诚意客户登记，登记约50%左右，具体开 盘时间未定。工程方面三期共7栋，初了临街的高 层没开工，其它有的出地面了，有的在做根底。佳晟龙城2500-2688 元

21、 / m2无优惠，开盘当天订房客户可参加抽奖未售，房源约80套，从售房部了解到，目前工程 正在接受排号，有优先选房权，交20000元可以选 定房源，到开盘时如无购置意向可退款，目前房源 已预订完毕，4月27日正式开盘，由于价位过高， 目前只有30批左右的客户已交定金，效果一般。恒基国际置业参谋口中得知均价约2500元/m暂无房源约530套，未售，目3月份推出交诚意金选定 意向房源，具体额度在30000到50000,已交诚意 金客户200户左右，工程方面主要是拆迁区，工程进度缓慢。推广方式 DM单、户外、户外展厅、大鹰报。恒运叶府2590 元或 2630元/ m?最高价前50名交5000抵100

22、00优先选房前50名交5000元抵10000元，并在4月中旬开盘时 按排号先后顺序进行选房，50名以后交5000元排 号，只有优先选房的权利，无优惠；巨恒.祥和盛世置业参谋承诺不 会超过?恒运叶 府?无优惠2022年4月2日售房部进场河南大鹰广告做宣 传，4月15日开始交30000元认筹金可直接定意 向房源 不排先后顺序 目前未公布优惠，已交 90 户左右，5月初日开盘。美景城未定未定5月1日进场开业，到访客户赠送小礼品啤酒起盖器竞争楼盘优劣势分析汇总工程名称优势劣势海龙湾九龙城现房销售、五证齐全、小区绿化景观及水系 已接近成型、叶县首家地下停车场+地下储 藏室、双气配套、工程品质较高。周边生

23、活配套不完善，楼间距偏小，二期尾盘定价过 高、参观现房后发现房屋布局存在缺乏、房屋施工中 存在瑕疵。巨恒祥和盛世全为高层电梯房、赠送壁挂炉，智能电梯、地下停车场楼间距较窄、景观缺乏卖点，过于偏重大面积户型，龙翔花园具备一定价格优势，现房或准现房销售、五证齐全，全电梯房，工程进度快。周边整体居住环境较差，楼间距窄，无供暖及其它特 色配套。佳晟龙城地理位置较好，周边配套丰富，位于主干道 附近，商业繁华区。户型均南北不通透，整体规模较小，无优势配套、无绿化，品质仍有欠缺恒基国际地源热泵中央冷暖空调，24小时热水，周边配套成熟，交通便利紧邻汽车站。老城区环境不佳，附近村庄多，比拟嘈杂，拆迁工作 进展慢

24、，停车位较少。恒运叶府工程优势：属于老城区，在叶廉路与叶舞路 之间今年会修通一条人民路贯穿两条路， 但不直接临路，比拟安静适合居住；且接近 新城区，周边配套成熟；电梯房，户型设计合理；天然气，壁挂炉取暖。社区规模小，景观一般，工地暂时未开始开工。巨恒祥和盛世小区身在270亩生态园内，小区的东面面向 公园是铁艺栅栏。现在1#已盖至4层、工程进度快。一梯两户，户型设计合理，户户南北通透。双气配套。酒店式24小时物管。小区规模小，虽紧邻 270亩生态园，但所处位置仍不属于叶县未来居住潜力地区美景城临近公园，是天然氧吧，且周边也正在建两个新 小区；周边配套成熟；双气：天然气；目前2#楼准备盖3层1#楼

25、和3#楼已经做完根底小区规模小，小区内景观配套一般，且工程位置偏向叶县南，未来升值空间小。总结：1、销售价格：目前叶县在售工程中，龙翔花园、恒运叶府等工程对外报价集中在2400-2590元加之间，未售工程祥和盛世、祥和佳苑、恒基国际等工程即将在近期推出，从销售人员口中得知对外报价均价在2500元-2600元/平方米，价位略高，主要由于楼盘地理位置优越，工程中高档定位等因素价位高于其他已售楼盘工程，尤其是这几个工程是年前刚刚启动的工程，价格虽未正式公布，但蓄势待发，客 户关注程度很高。总体来说，竞争楼盘工程价格根本均价处在2400-2600元/平方米之间，已售工程一方面为稳定前期客户，一方面结合市场，出现稳中上涨趋势，但总体来说，县区大局部客户对于房价略高的楼盘在接受能力上是有一定的限制，在此表价下，如假设 不结合优惠，有价无市现象在所难免。以上几个楼盘在2022年里针对我们美林湖工程定价是有一定的影响力，同时也为我们工程近期开盘推出策略提供了有效地决策意义，近期会重点关注竞争楼盘的动态及开盘