房产中介风险防范

1、房产中介风险防范宣传手册苏州建筑房地产律师网联系人：房修楼江苏名仁律师事务所律师联系方式:Email:二手房中介行为的风险,您了解吗？随着国家房贷新政的深入施行,全国一线城市房地产成交多呈量价齐跌态势,广州一手房成交均价环比下跌13.49%,降幅位居多个城市之首.据中国指数研究院监测数据显示,5月24日至5月30日,北京、上海、广州、深圳等多个城市成交面积环比下跌,个别城市成交跌幅环比达51.13%,价格也呈现下滑的态势.业内人士指出,局部城市受调控影响,交易量或进入“空窗期.在一手房成交低迷的背景下,很多业主把目光转向了二手房,在二手房交易过程中,二手房中介这个群体起到了很大的作用.但是在这

2、个交易过程中,中介行为存在的风险,并不是每位中介都了解.如托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险,中介效劳费支付和计算的佣金风险,房屋买卖或租赁合同无效的标的风险等等.由于很多二手房中介并非专业法律人士,因此很难做到专业的风险躲避和防范.但是这些法律风险,必须得到较有效的防范和躲避,才能保证整个中介行业的健康开展,中介本身不受伤害.正是基于上述原因,我们才把目光转向二手房交易这个领域,致力于为您提供房产中介机构法律风险防范效劳.苏州建筑房地产律师网系江苏名仁律师事务所以房修楼律师所开办,曾经接受过?扬子晚报.扬子楼市?、?现代快报.金楼市?、?苏州楼市?、?居周刊?、?苏州建筑业?搜房网?、

3、?焦点地产网?、?新浪乐居网?等媒体采访,就有关房地产、建筑工程法律问题撰写文章、发表法律意见、答复网友提问,为购房者提供商品房买卖、二手房交易的法律咨询和效劳.我们希望通过对房产中介机构和经纪人法律地位的分析、房产中介的政策、市场及法律风险的研究、中介机构二手房交易风险防范讲解、典型案例的探讨,能使众多房产中介机构意识到法律风险的存在,并能有效采取防范举措.希望我们的专业和努力能帮您取得事业上的更大开展！一、中介公司法律地位研究一、涉及中介公司的房产买卖纠纷的引发原因房屋买卖过程通常包括签订合同、办理贷款、产权过户等多个环节,涉及房地产、合同、贷款、户籍治理等多个领域的法律政策,这些对于一个

4、初次买房或卖房的普通百姓来讲,会比拟陌生.由于交易环节多、涉及法律领范围广,房屋买卖具有很强的专业性和复杂性,需要相对专业的中介公司进行操作.同时,由于买卖双方的信息不对称,房买卖双方互相寻找对方的过程,通常是通过中介公司来完成的.因此委托中介公司获取信息并具体操作已获得普遍的社会认同,大众百姓对房产中介存有一定程度的依赖心理.而中介公司的效劳也为买卖双方省去了很多办理手续所需要花费的时间.可见,中介公司是二手房买卖市场中一个非常重要的角色.在这种前提下,如果某一个交易环节未衔接好,或者房产中介未能忠实履行义务,充分披露信息,甚至违规操作等均会引发纠纷.由于中介公司与买卖双方各有不同的利益追求

5、,使房产交易活动中存在大量的不标准现象.对于很多纠纷的发生,中介公司难辞其咎.从法院的审理实践中可以看出,涉及中介公司的房屋买卖纠纷主要有以下几类：1、为追求高额利润,中介公司违规与买卖双方签订所谓的“出售合同,隐瞒真实的房价信息,试图从直接交易中赚取差价.当事人得知实情后引发诉讼,要求中介公司予以返还.2、基于剧烈的市场竞争,为顺利取得中介费,一些中介公司急于促成交易,在买卖合同中虚填房价,签订所谓的“阴阳合同,帮助客户到达少缴税或多贷款的目的,致事后引发纠纷.3、因中介公司相关收费违规或要求收取未约定的费用而引发诉讼.主要表现为超出政府定价向当事人收取中介费,以多种名义从当事人交纳的房款中

6、扣除中介费之外的其它费用而引发纠纷.4、中介公司提供的格式合同中存在相关“霸王条款,免除自己的责任而限制委托人的契约自由,使得局部中介公司未能提供相应的居间效劳而依然要求上、下家支付中介费从而导致纠纷发生.5、房屋存在质量或权力瑕疵,而中介公司未进行严格的审查,甚至给一些诈骗分子以可乘之机,从而引发纠纷.分析上述几种情形的发生原因,利益驱动自然是最根本的诱因.而从法律层面上分析,中介公司对自己定位不明确却是最直接的原因.多数中介公司都冠以房地产“咨询、“中介公司的名号,而经营范围那么“包罗万象.这往往使得中介公司的权利意识无限放大,而对自身的责任的熟悉那么被弱化.如前所述的情形1,赚取差价的行

7、为,说明中介公司扮演着一种炒房者的角色,对于哄抬房价、扰乱市场秩序,这些中介起到了推波助澜的作用.从中介公司的角度来说,它们认为自己所从事的是一种行纪行为,所签订的合同所履行的手续也都根据行纪的规定进行.实际上,无论从法律法规的相关规定还是从房地产登记机关的操作程序来看,中介公司都无法完成以自己的名义购置房屋这一行为,而能否以自身名义购置所委托的标的物恰恰是行纪合同最明显的法律特征.中介对自身的定位不明使得他们采取了一些不合理的做法,带来了纠纷的大量产生.再如情形4、5,前者是中介过于强烈的要保护自身的利益而促成霸王条款的出现,后者是中介没有尽到应尽的义务而给委托人带来损失或不必要的麻烦.在笔

8、者看来,中介公司与委托人的关系中,由于存在着专业知识、技能与信息等多方面的不对称,在法律上的权利义务上也应当作出不对称的安排.中介公司的利益当然要得到保护,一些违背诚信原那么的房屋买卖双方跳过中介私下交易的情形也大量存在.只是笔者认为,在交易过程中,中介公司应当承当起更多的注意义务.由于委托了中介公司,一些房屋购置者或房屋出售方在房屋买卖过程中的注意义务就应当转嫁到中介公司身上去.剩余的两种情形2和3,都是由于中介公司的违规操作所引发的.情形2是中介公司“好心过度引起的,作为受托人应当从委托的利益出发,但这是以不违反法律法规以及相关政策的规定为前提的.作为房地产的专业机构,在教会委托人“如何做

9、某些事情的同时,也应当告知委托人“不能做某些事情.情形3是中介违反了有关收费的相关规定引起的,之所以有了规定还出现这种情况,在于中介公司无法界定中介效劳的具体内涵,有意或无意将一些事务划在收费限额所限制的事项之外.从而导致总数超出收费上限.中介公司的地位不明确导致的权利义界限不明带来了很多纠纷,我们将通过论述房产中介在房产交易过程中的地位,为其他相关的法律问题寻求答案.二中介公司在房产交易过程中的法律地位1、从中介公司所从事的事务看中介公司的法律地位实践中,中介公司所从事的事务主要有两类,一是帮助买卖双方完成寻找对方的过程,二是为一方或双方提供咨询或代为办理产证过户、贷款等等手续,而这些手续也

10、是以交易成功为前提的.第一类事务是中介公司为了促使房屋买卖交易的实现,为委托人寻找买家或卖家,报告订约的时机,在买卖双方有意向进行交易时,中介公司会作为双方订约媒介提供效劳.在这里,中介公司分别从事着报告居间和媒介居间两种业务.在中介公司与委托人所签订的合同中,第一类事务也是约定的主要内容.根据我国合同法第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的时机或者提供订立合同的媒介效劳,委托人支付报酬的合同.因此,中介公司在房屋买卖交易中,所扮演的角色是一种典型的居间人的角色,中介合同也是一种的居间合同.而第二类事务中,也有很多是中介公司提供订约的媒介效劳,如为买卖双方提供咨询并帮助起草

11、买卖合同文本等.只是一些纯属为特定买卖合同一方进行的劳务型事务不具有居间合同的典型性,即是中介公司不存在,委托人也能独立完成,如协助办理登记过户手续、贷款手续、户口迁移手续等.但这并不影响整个中介行为的居间性质,由于它们都是在买卖合同成功签订、居间行为完成后进行的.2、从相关法律法规规定看中介公司的法律地位对于房地产中介这个效劳性行业,目前仅有?城市房地产治理法?、?城市房地产中介效劳治理规定?、以及?关于房地产中介效劳收费的通知?等几部简单的法律法规、规章进行标准.各地的行政部门根据本地房地产市场开展状况也相继出台了一些地方性法规,但其效力、范围、处分力度尚不能满足中介市场健康开展的需要,亟

12、待进一步完善.从仅有的几部法律法规我们也可以看出立法者的一些思路.?城市房地产治理法?第五十六条规定,房地产中介效劳机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产中介机构等.?城市房地产中介服务治理规定?第二条写明“本规定所称房地产中介效劳,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产中介等活动的总称.本规定所称房地产咨询,是指为房地产活动当事人法律法规、政策、信息、技术等方面效劳的经营活动.本规定所称房地产中介,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动.可见,在房地产买卖过程中可能涉及的房地产咨询、房地产中介都被定义为典型的居间行为.因此也就排除了房产中介公司从事房产行纪业务的可能性

13、.另一方面,行纪合同的主体具有限定性,必须是经批准经营行纪业务的法人、自然人或其他组织.虽然市场上的一些中介公司的经营范围非常广泛,但没有任何一家房产中介公司得到过从事房地产行纪业务的批准.也就是说,在中国的房地产市场上,并不存在也不允许存在中介公司充当房地产行纪人的现象.至此,我们可以得出这样一些结论,中介公司所从事的中介效劳属居间效劳.房地产中介合同属于包含委托办理其他事项的居间合同.三房地产居间的法律特征1、居间合同的法律特征居间合同是双方当事人约定一方为他方提供、报告订约时机或为订立合同的媒介,他方给付报酬的合同.居间人提供的是一种信息效劳和媒介效劳,最显著的特征是居间性,即居间人不是

14、上下加任何一方的代理人,其效劳行为是事务性行为,不是法律行为.不能决定买卖最后能否成功,也不能承当上下家任何一方的权利和义务.居间人在交易中是完全独立于房地产买卖双方的民事主体.可以参加双方当事人对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的代理人,而是中间人.归纳起来,居间合同具有以下法律特征：1居间人为委托人提供订约效劳,其目的是为了形成合意,最终订立合同.2居间人在居间活动中向委托人仅仅提供订立合同的效劳,但不做订立合同意思表示.3居间合同必须具备一定的主体资格.现有的规章归定中介公司人员的职业资格标准过于宽泛.4居间合同属于有偿、诺成、不要式合同.2、房地产中介在居间活动中的义

15、务房地产居间具有居间行为的共性,如居间人具有接受委托和报酬请求权等权利.同时,由于房地产交易的一些特殊性,在很多方面房地产居间也有其自身的特殊性,居间人的义务更加具体、严格,主要有：（ 1完成委托事项的义务居间人应根据合同约定为委托人效劳,完成委托人交办的事项.这一点是任何居间行为的共性.居间人的主要义务在于报告订约时机或提供媒介效劳,应尽力促使将来可能订约的当事人双方达成合意,排除双方所持的不同意见,并依照约定准备合同,对于相对人与委托人之间所存在的障碍,加以说合和克服.对于促成交易才“有利可图的房产中介来说,完成这些义务并不成问题.（ 2根据法律、法规的归定收取报酬我国?合同法?规定:“居

16、间人促成合同成立的,委托人应当根据约定支付报酬.对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定.我国合同法对居间人的报酬实行的是约定优先制,这种约定既包括当事人的事先约定,又包括事后达成的补充协议.（ 3忠实的义务居间合同的居间人就居间活动有忠实义务,主要包括：一、居间人应将所有知道的有关订约的情况或商业信息告知委托人.合同法第425条归定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告.居间人成心隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求报酬并应当承当损害赔偿责任.二、不得对订立合同是使不利影响.三、居间人对于

17、所提供的信息,成交时机以及后来的订约情况,负有向他人保密的义务.（ 4不得从事违反、躲避法律法规和社会公德的委托活动,更不能指导房屋买卖双方从事这样的活动的义务遵循老实信用原那么是民事活动的一项根本原那么,作为应当熟知房产方面法律法规的房产中介,更加不得违背这一原那么.中介公司假设指导买卖双方当事人达成违背法律法规或社会公德的合同,如文章开头所列举的为减少税收而虚填房价等情况,就会导致合同的无效或局部的无效,也就是说,买卖房屋这一交易行为并没有成功促成或交易行为存在瑕疵.在居间合同中,居间人取得报酬的前提是促成合同成立,无效的合同或合同条款都应当视作自始不存在,因此居间人不应当取得报酬或取得全

18、部报酬,已经取得的,委托人有权要求返还.同时,由于中介公司作出了违背法律法规规定的事情,对维护市场秩序有治理责任的行政部门也应当对其作出处分.四中介公司作为居间人的法律问题1 、中介公司注意义务的限度忠实义务要求居间人向委托人如实报告,如实报告的前提必须是居间人对与订立合同有关事项的彻底了解和知悉.在房地产居间过程中,最主要的合同事项在于买卖的标的物房屋的实际情况.房屋作为一种具有较高价值的“大件不动产,具有很强的特殊性.房屋的质量具有外表瑕疵和隐藏瑕疵之分,而权利方面的瑕疵有些可以从登记机关的登记中反映,有些却无法反映.房产中介是否具有房屋瑕疵的审查义务呢？当事人的义务来源有三种,即法定义务

19、、约定义务和附随义务.?城市房地产中介效劳治理规定?所确定的强制性义务中没有规定上述义务.附随义务是当事人基于老实信用原那么而产生的辅助义务,显然不能要求房产中介承当房屋质量权利瑕疵担保这一主要义务.但是,根据房产中介的忠实义务,它负有向委托人如实报告的附随义务,房产中介相对于一般人具有专业上的优势,提供专业知识方面的咨询效劳也是它完成居间效劳的必经阶段.它应该从专业角度提醒买房人就房源信息中可能产生问题的事项进行审查、核实,同时帮助委托人审查相关事项.即对于房源信息的真实性,房产中介负有审查义务和提醒义务.居间人应当尽可能了解所获得信息的真实性,即应当用尽一切可以利用的合法手段.中介至少应做

20、到以下几方面的核实工作：1听取房屋出售人的陈述,了解房屋根本情况,查看身份证、产权证、户口簿等权证原件；2到房地产管理部门、房地产交易中央查询房屋的登记情况、有无抵押存在等；3到房屋现场实地观察,观察房屋的座落、朝向、环境、以及房屋外表可直接看到的质量问题.这些要求可能高于实践中的一些中介的做法,特别是要求中介查询房产登记情况,但这可以有效预防一些欺诈犯罪,对于增强中介的自我保护也是大有裨益的.可以看出,中介承当的是一种类似“善意治理人的谨慎的注意义务.其中的审查义务是形式审查,即对于房屋质量的外表瑕疵和相关权证和登记机关的登记可以反映出来的瑕疵进行审查.只有在房产中介怠于行使或审查过程中出于

21、严重过失没有发现应当发现的问题时,才视为该义务的违反.如果房产中介尽到这两项义务,它可就买房人在交易中受欺诈不负责任；反之应与售房人共同承当相应民事责任.中介违背上述义务,给购房者带来了损失,如居间合同有约定那么承担违约责任,无约定,那么应当承当直接损失的赔偿责任.2 、中介的非居间行为前问题到过,房产中介在促成买卖后,其居间行为已经完成.接下来的登记过户、办理贷款等手续并非中介的法定义务.实践中,买卖双方或一方委托中介办理这些手续的情况不在少数.实际上,这些行为并非居间行为,而是属于委托合同或代理的法律关系范畴.而我们对于中介收费的归定,没有区分两种效劳,中介与委托人所签订的合同,也通常没有

22、作出区分.因此,履行非居间效劳范围内的过错往往成为买卖方不支付居间费用的抗辩理由.对此,我们认为,由于我国房地产居间报酬确实定是采用的“法定限额内的约定制,在不超出法定限额的前提下,当事人约定的报酬自然是对应居间人为委托人利益所进行的一切劳动,即对应居间劳动和非居间劳动两类劳动.在当事人未区分两类效劳范围的前提下,居间人促成买卖双方交易成功,是完成了合同的主要义务,非居间性质的效劳即使存在过错也不能抹煞合同主义务完成这一事实.应根据居间人的劳务合理确定.3 、中介公司作为“代理人参与房屋买卖,或分别与买卖双方签订“房屋买卖合同在房屋买卖过程中,房产中介的正常角色应当是中间人,可以参加双方当事人

23、对合同的商定过程,但不参加合同的订立,也不是任何一方的代理人.而房地产市场比拟常见的情形是,房屋出售方或买受方因时间或专业知识的缺乏,“全权委托某中介公司以某个价钱出售或购置某房屋,并出具相应的委托书.中介公司也以代理人的身份在房屋买卖合同上署名.在笔者看来,这种情况并没有否定我们对房产中介的法律定位.在房屋、价格都以特定的情况下,作为“代理人的中介公司并没有以自己的名义进行某些决定的余地,因此,房产中介所从事的仍旧是居间行为.在房产中介分别与房屋买卖双方签订房屋买卖合同的情况下,应视不同情况作不同分析.假设买卖双方对同一标的物交易的意向一致,价款金额大致相近,可认定双方实质上房屋买卖合同成立

24、.由于无论房产中介签订的合同冠以什么名称,它起到的作用都是居间斡旋的作用,以最终到达买卖双方意思一致为目的.由于不存在一份买卖双方签署的合同,假设一方拒绝配合,另一方在办理产权过户登记等手续时会存在麻烦,此时只有诉至法院,法院应当支持.在存在两份由中介签订的针对同一房屋的买卖合同的情况下,房屋的价款往往存在差额.这是房产中介意图赚取差价的通常做法,一些交易由于当事人的疏忽或无知得以最终完成.事后当事人发现存在差价,就会发生纠纷.中介公司获得的这局部差价属于不当得利,应当予以返还,返还的对象及返还的数额存在争议.已经有一些卖家起诉要求返还的案例,多数得到支持.对此,我们首先要确认应当以哪份合同的

25、价格为准.合同签订肯定存在先后,由于针对的是同一个房源,中介通常会首先与出售方签订合同,由于它要确定出售方肯以某个价格出卖该房并且该价格有利可图,然后再与买受方签订合同.此时由于无法取得产权,中介的行为属于无权处分他人财产,与买受方的购房合同是否有效需要得到出售方的追认,如果得到追认,应当根据后一个合同确定房屋的实际出售价格.如果得不到,房屋的交易根本无法进行下去.4 、意向金模式的合法性随着房地产市场的开展,一些中介公司在实际操作中采用了一种意向金的模式.意向金模式的根本特征包括：购置人对特定房屋有明确而具体的购置意向；购置人委托中介机构向出售方议价确认；购置人签署居间议价委托时,向中介机构

26、支付一定数额意向金或诚意金,并同意在中介方议价成功时,将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方,作为买卖担保也有一些中介在意向金的处理上略有不同.意向金转定金的居间议价模式,是在市场开展过程中约定俗成的,符合居间效劳的自身特征,首先,意向金条款并不必然违背现有法律规定,只要符合公平原那么和老实信用原那么,符合意思自治的法制思想,应确认其合法性；其次,意向金模式符合居间效劳行为的自身特征.居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋效劳.在斡旋过程中生效的要约和承诺,及时地用定金担保的方式确定下来,符合交易谈判的时效性原那么.综上所述,房产中介在房屋买卖过程中处于一个居间人的地位,当然这并不排除它完成

27、一些非居间性质委托事项.相对于其他居间活动,房产中介承当着更多审查注意义务.随着我国房地产市场的开展,相关法律的完善,房产中介在我们的经济活动中会起到越来越重要的作用.二、当前我国房地产中介机构开展面临的风险当前,我国房地产中介机构的开展还面临许多不利因素,要克服许多风险.主要表现有：为提升社会地位,改变房地产中介行业在社会上的不良形象,中介机构要克服诚信风险.在内部治理上,房地产中介机构要采取有效举措提升员工的忠诚度,强化员工遵守法律法规的观念,防范员工的不法行为对公司利益的损害；同时还要防范员工做私单等欺骗行为,预防做冤大头.另外,房地产中介机构在提供中介效劳之后,业主或客户有逃避佣金的可

28、能,需要防范市场欺诈风险.而且,房地产中介机构要时刻面对市场变化,经营风险也需要时时防范.还有,房地产中介机构在拓展自身业务时,也要充分考虑自身条件,预防盲目扩张.对房地产中介机构而言,只有克服了以上风险对长远开展的阻碍,才能够在剧烈的市场竞争中生存并开展壮大.1、社会诚信风险在我国房地产中介行业开展过程中,由于市场准入门槛低,许多中介机构素质不高,一些非法的中介机构也混迹房地产中介行业,极大地损害了消费者的利益,贬损了房地产中介行业的社会形象.消费者的不信任,直接影响了房地产中介行业的开展,房地产中介机构重树诚信应该是当务之急.2、中介人员治理风险目前在我国房地产中介机构中高素质人才缺乏,从

29、业人员呈现以下特征：比较年轻,学历层次不高,从业时间短,业务素质低,流动频繁,急功近利思想严重.在这样的背景下面,很多房地产中介人员专业知识贫乏,“捞快钱思想严重,不能向消费者提供完善的中介效劳.一些中介人员甚至欺骗消费者,骗取佣金、定金,或者利用公司资源做“私单等等.这些中介人员的所作所为,直接损害了消费者的权益.3、市场欺诈风险在房地产中介活动,中介机构为业主或客户提供效劳,业主或客户向中介机构支付佣金.但局部业主或客户在享受了房地产中介机构提供的效劳以后,却逃避其应当承当的支付佣金的义务.典型的情形有二手楼中介业务中的“飞单现象等等；在一手楼业务代理上,房地产开发商也常常拖欠甚至拒付代理

30、佣金.在现实生活中,人们对房地产中介机构欺骗消费者的现象义愤填膺,但却对中介机构上当受骗的情形关注很少,房地产中介机构往往有苦说不出.无可讳言,业主或客户逃避佣金的行为破坏了房地产中介活动的市场运行规那么,它可能导致一家房地产中介机构的灭顶之灾,限制了房地产中介行业的长远开展.4 、市场变化风险国家一系列的宏观调控政策的出台,特别是第二套房贷政策出台之后,各地观望情绪日渐加重,成交量的急剧萎缩,各地中介倒闭之声不绝于耳.交易平台从紧,金融从紧,两大瓶颈制约行业,使房产中介出现了断炊的危险,从业者面临着转行,老板面临着裁员.社会的开展也对房地产中介行业的运行模式提出了更高要求,房地产中介服务的内

31、容和方式也日渐变化,业务范围逐渐扩大,效劳领域逐步延伸,今天房地产中介的效劳内容与行业开展之初相比有着本质的区别.市场竞争的加剧需要中介机构改良效劳理念和效劳技术,探索新的业务类型和经营方式.5 、业务拓展风险以目前的情况来说,企业靠人海战术、盲目开店来争夺市场份额是不理智的行为,治理粗放的最终后果是企业市场抗风险水平差,只能通过关闭店面,裁员,来躲避风险.房产中介是围绕百姓去做“链条效劳的,为了营建这个链条去服务购房者,这样的企业生存力才会长久.房地产中介机构为了开展,需要拓展新的业务,但新业务是双刃剑,也有可能会伤及机构本身.由于现在二手房中介收费较低,一些中介机构变成了变相的房地产投资甚

32、至开发,资金投入量很大,一旦投资失误,将全盘皆输.总之,我国的房地产中介机构还有非常大的开展空间,市场潜力巨大.促进房地产中介行业的开展,防范开展中的风险,需要房地产中介机构自身的努力,同时也需要社会观念的改变以及政府有关部门的法律保护.房地产中介机构要做的是未雨绸缪,通过种种举措来取信消费者,树立品牌,获得社会认同,提升管理水平,增强法律意识和创新精神,以获得健康、持续开展.三、房地产中介企业风险防范举措作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险.目前,我国房地产中介机构在执业过程中面临许多问题,要克服许多风险,主要包括：要提升社会地位,改变房地产中介在社会上的不良形象,克服诚信风险；要克服客

33、户个人信用状况不好而产生的信用风险；要克服交易风险；要克服执业过程中因业务过失而给客户带来损失的业务过失风险；要克服市场竞争风险.一、诚信风险防范我国对房地产中介人的要求比拟低,一些素质不高的人也混入其中,极大地损坏了消费者的利益,影响了房地产中介人的整体社会形象.所以,中介人应该在以下方面做好工作来赢取消费者.第一,必须取得房地产中介人执业资格,国家每年举办的执业资格测试目的就在于标准房地产中介人的行为,在从业时,必须向顾客出示执业资格证书；第二,房地产中介人必须增强自律,实行阳光操作.在中介效劳的过程中向消费者提供有关市场行情和交易物业的所有真实信息,认真履行其义务.第三,尽快提高自身的执

34、业道德和修养,好的职业道德和修养比熟练的职业技能更能赢得消费者的信任.二、客户信用风险防范客户信用状况好坏直接影响房地产中介人的工作业绩.一些信用不好的购房者通过和中介人的屡次接触套取房源信息,逃避支付佣金.要防范这种风险,需要做到：第一,加大信用体系建设,目前在我国信用体系还不是很完善,较好的方法就是通过银行获得个人信用账户,预防这种风险.第二,加大力度宣传房地产中介人的重要作用,为其从业提供比拟好的社会背景和舆论环境.第三,政府有关部门要加大执法力度,对逃避佣金的行为加以制裁.三、房产交易风险防范1、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险当一方违约时,是退还买方、卖方还是谁也不退,能否抵

35、扣拥金？以托管的定金为例,如无特别约定,一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清楚后几个工作日.但在交易过程中发生一方违约时,未到达合同约定的放定条件时,是否应该退还守约方？买方认为应该退还给买方,其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金,而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳,中介也不可能将其交给卖方,故应退还给买方.卖方认为应该交还给卖方,其理由是：如果买方违约,那么上述定金自然应该交给卖方没收；如果卖方违约,也不能放给买方,由于卖方已经向买方开具了定金收据,中介公司又向卖方开具了定金托管收据,因此托管的定金已经属于卖方所有,即假设是卖方要双倍

36、返还定金给买方,也应由买方向卖方直接主张,中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方.同时,摆在中介公司还有一个更重要的问题是,中介公司是否充分证据证实哪一方违约.因此,在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时,法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符,由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方时,不时会被法院判定中介公司与“违约方承当连带赔偿责任.为此,为减少中介公司的风险,中介公司在无证据证实任何一方违约的情形下,最好的做法就是谁都不放,既不放给卖方,也不放给买方,当然也不去抵扣佣金,直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止.2、

37、中介效劳费支付和计算的佣金风险常见纠纷主要有因买卖双方私下交易俗称“跳单产生的中介效劳费纠纷；买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介效劳费支付和计算纠纷等.买卖租赁双方通过中介公司提供的效劳后,发生跳单、违约情形不付佣金时,前章已详细阐述,在此不再重复.本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时,应注意如下事项：1合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额,预防一方违约不排除卖方违约时,中介公司在无法收取佣金时,向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据.2对于佣金支付时间和条件,最好不要随意添加不可预测或不可限制的附加条款.比方有业务员在合同中约定,如卖方在6月1日前无法收

38、到全部楼款,那么不必支付中介佣金,结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延,致使卖方在6月3日才收到全部楼款,买方因此拒付佣金.中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持.3、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起.常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋；房屋被列入拆迁范围,卖方房产证尚未办出等,导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果,从而引发第三人或购置人将出卖人起诉至法院,并往往以中介公司存在过错为由要求其承当赔偿责任.4、一方违约交易无法履行的履约风险如买卖或租赁一方违约导致交易无法履

39、行时,假设发生诉讼常常会把中介公司列为第三人,此时中介公司应注意：1中介公司是否也存在违约情形,如是否有逾期放定、逾期赎楼、丧失重要文件资料等情形,中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系,如不存在中介公司一般不会承当法律责任.2中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件,并注意保存一方违约或守约的相关证据,以保护履行方,同时也是防范自身风险.5、房屋被查封、无法赎楼、无法办理按揭等交易风险如果因上述客观或非主观成心的原因导致交易无法进行是,中介公司应注意：1看是否能够尽量采取补救举措,使交易继续进行.2假设实在无法进行,做好买卖双方的沟通、解释工作,促使双方解除合同,化解纠纷,以便另寻其它

40、交易的时机.3交易时中介公司应尽到谨慎审查义务,如及时查档,及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况,以免承当赔偿责任.6、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等内部治理风险中介公司中特别是关外、特别是租单,做私单现象可谓屡禁不绝,对于吃差价现象由于都是签订三方合同,买卖租赁价格比拟透明,但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别,同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象也偶见报端.对于此种员工内部治理问题,我们认为：1公司治理均应标准,建立健全相应规章制度,2标准业务流程,不断修正科学完善的业务电子数据系统.3增强监督机制、包括内部监督和外部监督,特别是外部监督.4收放款时,要求不

41、能仅看收据,还应详细对照合同,包括双方买卖合同、资金托管协议、补充协议等.5增强备用金治理,文员、区经等分行账务除作账面核查外,应定期或不定期对合同、单据等作抽查或全面检查.6严格制止业务员打白条,限制外用收据的治理,在公司分行或相关合同上出具严禁业务员向客户打白条的提示文字,并公布举报方式和欢送客户举报.7增强业务部门财务知识的培训、法律意识的培训、职业道德的培训.7、操作无房地产证单、阴阳合同、三方私下合同等的行政处分风险首先要说明的是,近年来,苏州陆续出台一系列关于房产中介的标准性文件,虽然对标准房产中介效劳市场起到作用,但这些标准性文件具有浓厚的行政色彩,且有些不具有严格意义上的法律效

42、力,都只是从行政上治理标准房地产中介活动.民法通那么和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题,但对居间合同的规定条款却十分有限,难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件.但是,标准中的有些“高压线中介公司如果触范,那么会有较严厉的后果,如网站公示、列为不诚信“黑名单、等.中介公司应予以预防,并特别注意：1、果断不操作无房地产证的单.2、约定阴阳合同的?价格变更确认书?上中介公司不在其上面盖章签字.3、不签订手写的三方合同,即只让买卖双方签订房地产买卖合同,再签订三方资金监管协议.四、业务过失风险防范在房地产中介人的根本义务及房地产中介行业职业标准中,对房地产中介人的执业行为进行了明确规定.比方：向

43、委托人披露相关信息,充分保证委托人的权益；为委托人保守商业秘密；在接受委托时,必须向委托人告知的有关事项等.如果没有履行相关义务或者告知不清、告知不实,给委托人造成经济损失的,房地产中介人和机构应承当相应责任.所有这些就构成了房地产中介人执业过程中的业务过失风险.要防范这种风险,房地产中介人除了要非常熟悉自己的相关业务外,更要提高自身的职业道德和修养.五、房地产中介企业合同风险防范对于房地产中介机构而言,最重要的就是要把握工程的接洽和合同的签订.1合同包括的相关内容代理关系、物业和环境条件等信息的批露,许多附录、代理协议或者授权文件、租约、物业治理合同或者其他合同.2房地产中介人在编制合同或者起草附录时必须清楚自己的权利范围(1) 充分重视业务承揽工作,认真签订每一笔业务合同.(2) 全面了解业务合作伙伴的前提下,研究拟定商务谈判方式.对于要交保证金或者