设备服务作业规程及服务方案

1、设备服务作业规程及服务方案（一）设备设施运营维护xx 物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专 用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、 严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优 质、经济的服务保障。1、供水系统（ 1）总体供水设施每月检查一次。（ 2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（ 3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年 冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。（ 5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。2、供配电系统（ 1）建立和完善有关规章制度，包括电气设

2、备运行操作规程、 安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交 接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持 有上岗证书；保持配电房清洁卫生， 每周清扫地面及擦拭配电柜表面， 要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；（ 2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、 高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定 时抄表做好记录，出现异常及时处理；（ 3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行 1 次测试、 试验等项目的维修保养； 每年对变压器外部、 低压配电柜进行 2 次清 洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使 用

3、人）；每年检测 1 次保安接地电阻；每年检测 1 次配电房主要电器 设备的绝缘强度； 每年检测 2 次配电房内消防器材， 保持消防器材完 好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测 1 次；（4）潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器 设备干燥。（ 5）每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马 上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。3、公共照明系统 公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、 机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系 统的使用率高、故障频繁， 因此，管理的重点在于平时做好各照明系 统的维护保养工作，加强日常巡

4、视，保证照明系统外观整洁无缺损， 无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能 问题也是物业服务中关注业主满意的重点。（ 1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为 100%左右。（ 2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。（ 3）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。4、暖通系统 空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日常的管理过程中， 保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运 行正常，中、小修无特殊情况当天完成。定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。 发生空调系统跑、 漏水时，应确定其位置，然后

5、迅速关闭相应的 控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次。每年 9 月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴 承，翅片，过滤器。协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。5、音像及其配套设备设施等 工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别； 发现异常， 及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工 作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有 效保护；分系统定时检查和记录各部分、 各监控点的工作及运行状态， 定 期对各类信息、数据进行统计分析，形成

6、日、月报表。6、电梯系统电梯使用频率高， 故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将 直接影响楼内业主的使用； 维护管理的要求较高， 处理故障的难度较 大，安全性要求极高的设备， 是今后办公楼设备管理的一个重点和难 点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下， 积极配合监督专业外 包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。7、乘客电梯维修保养规程 常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保 养，每部电梯每月二次，每次不少于 4 小时；半年保养，每部电梯每 次不少于 8 小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年 不少于每次不少于 16 小时，做全面的检查保养。零维修：

7、小修，故障停梯接到报修后应在 10 分钟内迅速到达现 场立即抢修。中修：周期定为 3 年，做全面检修保养。大修：电梯中修后继续运行 3 年时间，因设备部件磨损严重，需 更换主机或更换较多的机电配套件， 以恢复设备原有性能而进行的全 面彻底的维修。8消防系统消防系统主要包括如下设备:消防系统是办公楼一个不可或缺的系统， 是防范和处理消防事故 的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节， 因此必须确保其 设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保 养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制 主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防 系统联动

8、试验、检测。9、弱电系统弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。安全防范系统的作用是车辆进行监控， 保障办公楼的安全，保证 的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、 电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查； 红外报警系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。信息网络系统 的作用是内外的信息交流， 楼宇智能化控制包括综 合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其 特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。（二）维护维修服务注意事项1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。2

9、、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及 警示措施后，方可进行工作。3、维修完毕，立即清理现场。（三）设备设施管理运作模式1、设备管理模式由于设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实 施 “点阵统一，重点控制 ”的设备管理模式。设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜 等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端 设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式 报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路 等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水 龙头、排水口等都是单独的每一个“点” ，

10、所有这些点综合在一起， 就形成设备控制的“阵” 。以工程部为管理枢纽， 统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制, 从而保证设施设备系统的正常运行。项目管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查，定期试验、检 修给排水系统水质良好，排水正常水箱定期消毒、水质定期检验，排水系统定期清理、疏通空调系统空气清新、制冷、暖效果好

11、设备定期维护、检修、清洗对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行 24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、 消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的 工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，达到统一监管， 提高服务质量的效果；对日常维保、业主报修、紧急情况处理等实行 统一控制。2、管理措施针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要 设施设备实行专项管理。(1) 设备档案资料管理:设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括:验收记录、测试记 录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建

12、筑结构图、使用维护说明， 遗留问题处理协议和会议记要等。制作设 施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。重要设备维修资料档案管理a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次， 每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。b、设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册， 每月统计一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。c 、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措 施等资料，由工程部汇总存查。（2）人员管理人员管理有两层含义： 人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能 证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。 设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任 到人，建立设备台账制度记录设备运行情况。（3）制度管理建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、 日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、 安全