商业发展模式的转变-只租不售

1、商业发展模式的转变-“只租不售”随着商业地产的不断火爆，越来越多的商业地产开发商纷纷宣布其商业项目未来“只租不售”。且据业内几次调研报告显示，许多一线城市的商业地产项目确实正在转向“只租不售”。那么这是否意味着“只租不售”模式将会成为商业营运的趋势？如果是趋势，做为房地产公司招商人员的我，不禁会问：恒茂*梦时代广场项目是否也会承接这一发展趋势呢？这一模式是否真正有利于商业项目的发展？商业发展模式种类今天的中国商业地产投资开发盈利模式具有多样性选择，开发商一直都是拿“租”与“售”灵活应用、互相搭配的。不同的地域、不同的政策、不同的团队变化出来的模式就不一样。不过变化虽多，却可大致归纳为三种：“只

2、售不租”，这种模式是商业地产最原始的模式，以出售产权为收入来源，快速回收投资；“只租不售”，该模式建成以后形成独立的产权，通过招商合作，以租金作为主要的收入来源；“租售结合”，这种模式通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租，另一部分销售，通过卖掉一恒茂华城项目谢容2010-9-1部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路。此外，“租售结合”还有很多变化，如：“返租销售”等。“只售不租”和“租售结合”由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少。即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上

3、。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。因此，商业单纯的“出售”开始不再适应商业地产的发展。开发商为了解决这一困境，不得不将经营模式转型。于是大部分商业地产开发商都采用“租售结合”、“又租又售”的方式。不过，租售结合的模式也有其困难。就拿目前恒茂华城商圈为例，商业运作模式采用的是租售结合，商圈内物业被分属与不同小业主。我们替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。我们认为，任何

4、一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。而且，招商工作的大部分时间在帮客户和小业主之间协商，招商计划实施有一定的阻力。因此，“租售结合”的模式，会对市场的培育、商圈统一管理、招商计划的实施带来一定的影响。“只租不售”“只租不售”看重的是长线回报，一般来说至少需要7-10年的时期，虽不如快进快出的出售形式回收资金快，但因为是长期持有该商业物业，除了租金收入外，其物业本身也在不断增值。一般说来，其优点有几点：长期受益持有商业地产不仅能够保证有一个稳定的现金流，而且能够享有日后商业地产增值的收益，抵御市场风险的能力也

5、会加强。规避增值税国家宏观调控对于增值税的严格征收。为了合理规避增值税，将售转为租成为一个规避的方式，其或多或少都会减少纳税。整体品牌效益开发商持有商业地产，可独自经营、统一管理，恒茂华城项目谢容2010-9-1建立品牌效益，有利于将来项目的整个潜力价值提升。其实，“只租不售”模式在北京、深圳、上海等一城市早已屡见不鲜，如：“万象城”、“卓越世纪中心”、“星河城”等。而在南昌，还是以“租售结合”为主，不过在9月3日要启动的“樟树林文化生活公园”，是江西省首家“只租不售”项目，这标志着三四线城市的商业地产模式也逐渐在向“只租不售”转变。一切从实际出发“只租不售”模式优点多，尤其是品牌提升、地产增值。不过，我觉得“只租不售”模式是一种追求，项目真正是否能执行，还要视情况而定。首先要看开发商的资金实力，引进主力店往往租期长，租金低，几年内都无法回笼资金，没有一定的资金做前期投资，是没办法运作商业项目的。其次要看开发商是否拥有一支优秀的经营团队，眼光独特、嗅觉敏锐，积极配合项目计划。同时开发商对商业项目的定位，对招商