别墅商业营销方案(共28页).ppt

1、1徐州汇思华博地产策划 2013-05灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告谨呈：连云港厚泽房地产开发有限公司2周边商铺市场情况汇总市场总结市场总结3案例对比案例对比4别墅项目情况汇总市场总结市场总结5高端的 高品质 现代的 尊贵的1.指向区域，城市显性特征鲜明；2.指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义；3.指向价值，拥有核心资源、高端服务保障；4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。结论：产品特质提炼营销方向/确定61.唤醒客层：呼唤、拓展属于我们的客群；2.另辟蹊跷：产品要升级以适应未来需要；3.独树一帜：区域中没有类似的产品可以借鉴。我们是否独树一帜？关 键在与引导和打造。4.物业配套：灌云

2、新客站的投入使用完善的配套将成为激烈市场中制胜法宝。结论：区域可能突破的方向二：营销视角/解析拓客层 辟蹊跷 树标杆 强配套7在确定项目突破方向之后，我们针对本案的营销采取什么解决之道？推敲/营销策略8三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力营销定律绝对稀缺 VS 绝对需求产品策略9三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力营销定律综合产品 VS 高端形象形象策略10三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力营销定律形象推广 VS 品牌塑造推广策略11引爆市场 VS 把握节奏三：推敲/营销策略营销目标销售策略产品力形象力传播力销售力营销定律12推敲/营销策略产品策略

3、形象策略 推广策略客户定位1、商业意向登记客户面积需求区间结论：1.商业意向登记客户面积主要集中在：50-100之间中小面积占绝对比例。中小企业或投资者为目标客户。60%60%25%25%15%15%投资客户自用+投资自用2、意向登记客户购买用途13推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位结论：重点集中在县城，通过对意向登记客户工作区域分析初步建议后继的推广中以电视、短信主流媒体向其工作区进行渗透。商业意向登记客户工作区域14三：推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位中小企业主公务员投资客户散户客户解析1.城区内民营企业，小企业老板，区域内先富阶层及公务员；居住的形象，会

4、重点的选择叠拼物业；3. 城市中，专业商铺投资客户；注重产品的性价比， 要求使用方便，增值保值。叠拼目标客户和商铺客户有所重叠15推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位中小企业主公务员投资客户散户客户解析1.党政机关收入较高公务员；2.更注重交通便捷程度，多选择轨道交通附近，对办公产品关注程度低；避免通货膨胀，寻求投资避风所。或追求高端居住环境客户。16三：推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位集团用户中小企业投资客户散户客户解析1.受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势；使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚；2. 以增值为目的，选择具有

5、升值潜力的物业；3.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。17三：推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略增加产品附加值，拔升产品品质客户定位18管理服务方式、物业管理公司、特色服务辅材空间结构优卫生间推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位物业形象关键词硬件配置甲级楼宇要素软件配置19推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位形象策略核心统一形象气质 贴近目标客群 塑造高位品质20推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位整体策略目标 进一步提升项目整体形象，使主要目标市场广泛认同并强化项目作为“便捷豪宅，潜力商铺”的高端形象；

6、 完成叠拼、商铺蓄客的目标 ，为成功开盘奠定基础； 扩大项目影响力，使项目的稀缺的价值感能够得到更广泛的认同，争取更多新客户的关注和追捧。借推广之势，将项目整体形象传播出去，为后续推二期奠定基础；然后造势，拔高形象引起关注。211)波峰期集中风暴式投放。2)广度与深度并重。3)高端客户精确定位。4) 系列表现跌宕起伏。5）新型传播通道与传统通道互补。6）宣传物料配合：项目气质与产品品质完整传达（叠拼部分宣传折页、展板等）。推敲/营销策略产品策略 形象策略 推广策略客户定位整体媒体策略22在确定整体营销策略之后，我们开始按照划分的阶段实施我们的策略！行动/阶段执行231.推广策略：集中“火力”在一个月内“三段式轰炸”；借房交会活动将项目传播出去。2.推广主题： 灌云城富人的方向 新客站高端逸墅、一级商圈商铺盛世登场3.主题延展：a.灌云城的方向：新客站旁，城市未来样板区（引领城市潮流）b.一群人的方向：眷恋繁华，向城市的便捷核心迁徙（菁英专属私域）c.阶段SLOGAN：到新客站去，眷恋繁华的人们！四：行动/阶段实施阶段一思路销售执行推广执行24阶段一主题2新客站边普通住宅很多，高档别墅和沿街旺铺很少！1.传播主题：灌云城和一富人的方向2.传播诉求：核心地段，城市样板。3、宣传时弱化一下项目，强化配套新客站，先吸引客户过来25阶段一户外灌云城，富人的方向新客站旁华丽逸