我国房地产的发展历程、现状及未来1说课材料

1、1 引言我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界的三分之一，房地 产的发展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，经过 二十多年的发展，目前已步入健康发展的轨道，正处于繁荣兴旺时期，房地产需求也 将逐年增长。 1998 年，我国出台了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建 设的通知，标志着我国建立住房分配货币化、住房供给商品化的新体制。从此我国 房地产业发展真正走向了市场，走向普通大众，住宅消费开始逐渐成为城市居民的消 费热点。2 我国房地产的发展历程以时间为线索，从 1998年到 2009年，我国房地产市场的发展历程大体可以分为四 个阶段，每个阶段具有

2、其独特的属性和特征。2.1 平稳发展阶段1998年受到亚洲金融危机的影响，我国国内出现了有效需求不足的问题，经济增 长乏力。在这种情况下，我国政府果断决定实施积极的财政政策和宽松的货币政策， 并将房地产市场列为重要的投资领域。投资力度加大、城市化与消费结构升级促使房 地产业快速发展，从 1998年开始，房地产开发投资增长率逐年上升，房地产已成为拉 动GD增长的重要力量和国民经济新的增长点。从 1998年到2002年，我国房地产市场 运行状况总体来说是健康平稳的。2.2 全面过热发展阶段从2003年开始，我国经济进入新的加速增长周期 , 在宏观经济趋好的大背景下 , 房 地产市场供销两旺 ,房价

3、连年大幅攀升。 从2003年到2007年的第三季度 ,我国房地产市 场处于全面过热发展阶段。 按照国家统计局对 70个大中城市新建住宅销售价格统计计 算, 至2007年末平均名义房价上涨 40%。据深圳市网上预售合同统计 ,2003 年按照建筑 面积计算的住宅销售均价为 562 1元/平方米， 2007年则上升到 1 3669元/平方米,4年间 上涨2.43倍。而在一些大城市较好的位置，房价上涨得更快 , 我国地产价格虚高现象 已是一个不争的事实。而且地方政府受到 GD增长业绩的驱动，主动刺激房地产增长， 这是各地在短期内能创造GD增长神化的最有效方式。面对日趋高升的房价， 2004年5 月，

4、我国政府开始综合运用金融、税收、行政等手段对房地产市场进行宏观调控，既 改善供应结构、 控制投机需求 , 同时又加快建立和完善适合我国国情的住房保障体系。 进入 2007 年， 政府先后五次上调住房信贷利率，表明央行力图通过金融手段引导房 地产市场健康发展。 2007年1月16日国家税务局实行清算土地增值税； 2007年9月27日， 央行、银监会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知。这两大房地产 调控杀手锏的实施，表明政府打击房地产投机行为的决心。2.3 深度调整阶段随着政府宏观调控力度逐渐加大，从 2007年第四季度到 2009年第一季度，我国房地产 市场存在着明显的观望现象，房地产

5、市场从一开始“有价无市”的低迷状态发展到后 来的“价降量低”的深度调整状态。 2009年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥透露， 2008年我国商品房销售面积预计约为 6亿平方米，较 2007年下降超过 18% ，房地产市 场供求关系发生逆转，房价总水平涨幅明显回落。我国房地产市场进入深度调整状态 有着不可忽视的负面影响， 特别是房地产市场， 如果销售量大幅度下跌持续较长时间， 会破坏整个市场的稳定性，房地产商投入的资金无法正常收回，必然会对银行金融部 门造成危害。同时，我们也不能忽视房地产业对 GD的拉动作用，房地产行业能直接 带动53个行业，间接拉动几百个行业 , 如果销售 300 万平方

6、米，就能拉动 10万人就业。 如果房地产市场的低迷状态持续下去，势必会危及宏观经济形势，影响到GD的增长。2.4 迅速回暖时期从2009年第二季度至 2010年，我国房地产市场处于迅速回暖时期。在这一时期， 我国房地产市场出现了“量价齐涨”的迅速回暖现象，房价大幅度攀升，甚至大大超 出了2007年的峰值。 2009年3月以来，深圳房价逐月上涨： 8月，新建商品房销售突破 2007年10月的历史高位； 9月，均价达每平方米 20940元，比去年同期上涨 68.45%、环 比上涨 8.12%，连续创下深圳新建商品房销售均价的新高。据国家发改委、国家统计 局的调查， 2009年9月份，全国 70个大

7、中城市房屋销售价格同比上涨 2.8%，涨幅比上 月扩大0.8个百分点；环比上涨 0.7%，涨幅比上月缩小 0.2 个百分点。但这已经是今年 3月份以来， 70个大中城市房价环比第 7个月连续上涨。3 我国房地产的现状3.1 投资规模方面 房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁，没有房地产开发，自 然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示，房地产开发投资已经成为固定资产投 资的一个很重要组成部分，且所占份额不断加大，在国家的经济发展中占有越来越重 要的地位。从 2000 年到现在，如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作 一下比较的话，房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的

8、增长速度，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。3.2 价格收入方面房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例， 房价收入比就 世界各国来说，是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的 标准是5:1，联合国确定的标准一般是3:1，日本则是4:1，美国所占比例是3:1，而在 中国，据初步测算，这一比例严重失去平衡，大约在 1015:1。一般说来，住房消费 超过收入 30%的家庭，我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示，目 前， 32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的 50%以上，这些已大大超过国际上公 认的

9、住房警戒线，应引起我们的重视。3.3 商品房空置方面住房消费上也存在一些问题， 消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性 趋势在不断加大。很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区 房屋空置率居高不下，已大大高于 15%的警戒线。截至 2010 年4 月，我国空置一年以 上的住房超过 50%，就不良资产而言，居我国各行业之首。4 我国发地产未来的趋势4.1 房地产投资的过快增长将得到有效控制2005年,中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模 ,优化投资结构 , 调整投 资与消费关系”列为宏观调控工作重点之一，这表明今后一段时间内控制固定资产投 资的过快增长将成为宏观调控

10、工作重要组成部分。参照以往的经验，固定资产投资超 过国民收入的 35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投 资率）的历年变化可以看到，即使在 1 992- 1 993年房地产过热年份，全国投资率也没有 达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到 38%，开始超过 1993年的最高水平，以后 加速上升， 2003年上升到 47%。 2004 年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有 所减缓，但仍然创出了 51%的新高。房地产开发投资增速与全社会固定资产投资增速 逐月上升形成明显反差。随着国家宏观调控力度的加大，房地产投资的过快增长将会 得到有效控制。4.2 投资结构将

11、趋于合理 , 经济适用房和廉租房投资将会增加 2006年温家宝总理在作政府工作报告时提出：要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房 租赁制度。整顿规范房地产和建筑市场秩序。 1998年国务院 23号文件这一我国住房改 革的纲领性文件明确提出要以建设经济适用住房为主，而 1998年房改之后的 7年中， 经济适用房建得最多的年份也只有 6%的比重。 经济适用房成为稀缺资源 , 成为寻租的 对象。在未来，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体 系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到 50%以上。4.3 中小户型住

12、宅将成为主流 随着家庭的小型化，大房型、高能耗、低效率的住宅开发方式，已经不适应未来 城市的发展需要。正是出于这样的考虑，推广省地型住宅已经成为我国房地产业发展 的战略性措施。因此，从主流需求和实际购买力来看，未来中小房型将占主导地位。 政府将建立节地型住宅的激励机制，实施优惠政策和奖励制度。同时，对耗地过多的 大房型、高价位房适当紧缩供地量，而对节约土地的普通商品房特别是中低价位住房 予以多方面的鼓励和支持，使得中小房型占到住宅供给总量的 70%左右。4.4 行业发展追求专业化和品牌化目前, 我国许多房地产企业既做房地产 , 又作地产 , 而且不分档次、不分区位、 不分用途 , 什么项目都做

13、。更有开发企业提供一条龙式的服务 , 即材料销售、建筑施 工、装饰装修、物业管理都自己做 , 甚至包括了中介、设计 , 企业向大而全、小而全 发展。以成熟的美国房地产开发模式为例 , 他们走的是一条高度专业化细分的道路 , 投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。 这说明房地产业发展到一定程度时 , 这 种全能型开发商将缺乏竞争力 , 不利于发挥自己的优势 , 随着房地产行业利润的不断 下降 , 以及房地产相关业务形成产业化 , 房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。 与此同时 , 房地产开发产品的差别化也将越来越明显。 目前, 我国城镇居民已处在一 个从追求量向追求质转轨的时期 , 这是大

14、势所趋。 研究消费者偏好 , 开发适销对路的 产品 , 研究细分市场 , 形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势 , 将是 未来我国房地产开发企业考虑的一个主要问题。品牌化是产品差别化的进一步深化。 品牌是一个企业核心竞争力和综合素质的外部表现。 随着房地产市场竞争的加剧及消 费者成熟度的提高 , 房地产企业越来越重视企业的品牌建设。 当然 , 企业的品牌建设 不是靠大量广告投入 , 自我吹嘘 , 而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基 础上 , 再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设 需要一个过程 , 它是以开发商一个个成功项目作为载体 , 逐步为市场所认可 , 最终 形成企业自身的品牌和形象。结论当前，从我国房地产市场现状来看，存在的问题不少。对此，我们要给予积极的 重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施，就能使我国的房地产业走 向健康发展的轨道。主要措施：整顿房地产市场秩序，规范企业行为；对房地产税收 体制进行更深层次的改革；加强信贷手段的调控：调控投放于房地产市场的资金规模 及结构；贷款利率和期限调整；控制贷款成数；建立和完善房地产金融市场，不断提 高房地产金融服务水平；积极开展政策性的住房金融业务。只有这样才