房地产案例分析

1、法律适用分析（一）某土地管理局有权解除合同合同有效成立后，没有履行或履行完毕前，当事人双方通过协议或者一方行使合同解除权的方式，使合同关系提前消灭。它包括双方协议和单方行使解除权两种情况。中华人民共和国合同法第92条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人随时可以解除合同。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。、（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行。、”。第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。、”在一方当事人迟延履行主要义

2、务时，法律并不允许对方立即解除合同。因为解除合同对债务人而言，往往会因为准备履行的费用得不到补偿而造成严重的损失。因此，从权衡双方当事人利益的角度考虑，在一方发生迟延履行时，另一方应该给对方一点的宽限期，催促对方在宽限期内完成履行。宽限期内，受损方不得解除合同，对违约方延期履行的损失则可以请求赔偿。带宽限期结束后，违约方仍为履行合同时，受损方就可以行使解除合同的权利。某酒店有限公司于某土地管理局签订的合同成立生效后，在约定的延长期限内仍为按时支付剩余的土地出让金，经多次催告后在合理期限内仍为履行，所以某土地管理局有权解除解除合同，合同自某土地管理局的通知书到达某酒店有限公司时解除。（二）某酒店

3、有限公司应承担违约责任当事人在自主、自愿的基础上，通过平等协商的订立合同之后，就应当自觉履行合同所约定的义务，恪守合同。如果不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。合同法第107条规定：“当时人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”第115条：“当事人可以依照中华人民共和国担保法约定

4、一方现对给付定金作为债权的担保。债务人不履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给发定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”第116条：“当事人既约定定金有约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”违约责任制度的建立，能有效地维护合同纪律，促进合同的正确履行，有利于弥补因违约给对方造成的损失。有利于促进正常的社会秩序。本案中，某酒店有限公司违约的事实已经确认，根据定金罚则，其所支付的定金不予返还。某土地管理局因不能提供证据证明因某酒店有限公司的违约所造成的损失以超过其所收取的定金，故其应返还某酒店有限所支付的土地出让金

5、。（三）诉讼时效的行使诉讼时效是指因不行使权力的事实状态经过法定期间，即依法发生权力不受保护的时效。中华人民共和国民法通则第135条：“向人民法院请求保护民事权力的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民政府主张过权利，因市人民政府系土地管理局的主观部门，所以视为向土地管理局主张权利具有同等的效力，所以诉讼时效中断。诉讼时效制度的设立，使法定期间的经过而使原权利人丧失权利，使长期存在的事实状态合法化，有利于稳定社会关系。相关问题法理学分析一、

6、土地出让所依托的土地权属与确认制度（一）土地所有权的含义土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有者这种占有、使用、收益和处分权利，是土地所有制在法律上的体现。在我国，土地所有权的权利主体只能是国家和农民集体，其它任何组织和公民个人都不享有土地所有权，这是由我国土地的社会主义公有制决定的 国家土地所有权是指国家对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的四项权能的实现是通过法律规定的形式将其中占有、使用、收益的权利让渡给使用者，从而与土地的所有权分离，国家仅保留最终的处分权。在一般情况下，由于国家本身不使用土地，因此，除了未利用的土地以外

7、，占有和使用国有土地的权利一般由具体的单位和个人取得。国有土地的收益权能一部分由土地使用者享有，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。国有土地的处分权主要由国家来行使。由于我国法律禁止土地买卖，国家土地所有权不能流转(与集体所有的土地交换除外)，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地的使用权而言。 农民集体土地所有权是指农民集体依法对其所有的土地占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有权的主体是农村集体经济组织的农民集体。集体土地所有权的各项权能可以结合，也可独立。集体土地所有者有权依法使用自己拥有的土地，集占有、使用、收益和处分的权能于一身；集体土地所有者也

8、可以依法把土地划拨给集体内部成员使用，还可以用土地使用权作为条件与全民所有制或城市集体所有制企业联营举办企业等，使土地的所有权与使用权分离。集体所有的土地在国家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地的所有者有要求依法得到补偿的权利。从某种意义上来说，这就是土地所有权中处分权权能的实现。（二）土地所有权的客体与主体1、土地所有权的客体从土地利用纵向延伸的角度看，土地所有权对土地的支配性不仅及于地表，还及于地表以上和以下一定范围的空间，因而土地所有权人享有空中和地下的相应空间的所有权。土地所有权及于空中和地下。空间所有权包含在土地所有权的范围内，构成土地所有权的一部分。空间所有权只能由土地所有权人

9、享有。所有权人可以依照自己的意志对空间进行排他性占有、使用、收益、处分。土地使用权人和土地他项权利人因未享有地表所有权而不能成为空间所有权的主体。但是，对他人所有土地的地表上下一定范围空间的利用，可以成为土地使用权或者空间使用权的内容。土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的。在法律有特别规定的情况下，地表或地下的某些自然资源可以脱离土地权利而成为单独的权利即自然资源所有权或自然资源开发权、使用权的客体。地下埋藏物、隐藏物等也适用这一法理。根据我国宪法第9条第1款、民法通则第79条和文物保护法第4条的规定，矿藏、水流、所有人不明的埋藏物、隐藏物及地下文物属于国家所有。外商投资开发经营成片土地暂

10、行管理办法第6条的规定表明，国家在出让国有土地使用权以后，仍然保留着对地下资源和埋藏物的所有权，而且，对地下资源的开发权并不当然地随土地使用权的出让而归属于土地使用权人。2、土地所有权的主体和取得我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为特殊主体，均须具有法定的特殊身份。除此之外，一切组织和个人均不得担当土地所有权主体及其代表。土地所有权的取得须依法律规定，而不得约定。这意味着，首先，土地所有权的原始取得，必须依法律规定，经政府确认。例如，土地管理法规定，集体土地所有权的取得须经县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。其次，土地所有权具有不可交易性。具体说，国有土地的所有权是不可出

11、让、不可改变的；集体土地除了被依法征用而成为国有土地外，其所有权性质也是不能改变的。（三）土地所有权的内容（1）占有权能是对土地事实管领的权能占有权能：占有，指对物的控制。在所有权法律关系上，占有表现为权利人对物的控制不受他人侵犯的状态。从广义上讲，占有就是以利己的意思管领某物的事实，或者说，事实上将某物置于自己支配之下的状态。占有可分为合法占有和非法占有。前者指有合法根据的占有，如承租人的占有，后者指无合法根据的占有，如基于侵权行为的占有。合法占有又分为自己占有（即所有权人的占有）和他人占有（即非所有权人的占有）。现代民法为保护他人占有，赋予其以占有权人的法律地位，并使占有权成为一种单独的物

12、权，以鼓励非所有权人对他人所有物的合法占有与利用。（2）使用权能是对土地依其性质和用途而加以开发、利用、经营的权能使用权能：使用，指对物进行有效的利用。在法律关系上，使用表现为权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。这种权利不仅赋予权利人的使用行为以合法性，而且给予其使用行为以排除他人不法干涉的效力。一般说来，非所有权人的使用常常与占有紧密联系（即占有下的使用），所以，法律对占有的保护常常也包含着对使用的保护。（3）收益权能是获取土地产出或者其他土地收益的权能收益权能：收益，指由物的使用或者物的自然产出而获得经济上的利益。在法律关系上，收益权表现为权利人能够对物的产出主张权利归属的

13、地位。收益权是一项独立的权能。因此，土地所有权人可以将占有权和使用权让渡于他人而保留一定的收益权（如收取地租）。（4）处分权能是对土地实施事实变化行为或者法律变化行为的权能处分权能：处分，指对物的命运加以处置。所谓“物的命运”，指的是物上的权利状态，而非自然状态。如，土地的出让、转让、出租、抵押，均属物上权利状态的变动。拆除建筑物，是通过改变物之自然状态而改变其权利状态（即财产权因标的物之消灭而消灭）。单纯对自然状态的改变不构成处分。如，在土地上兴修水利、建筑房屋，若未发生土地权利的变动，则不为处分行为。（四）土地所有权的行使土地所有权的行使，是指国家和集体经济组织依照法律规定，对国有土地和集

14、体土地进行的占有、使用、收益和处分的行为。 (一)土地所有权行使的方式 1、国家土地所有权的行使。作为国家土地所有权人的国家，有权为实现社会利益依法直接占有、使用、收益和处分国有土地其他任何组织和公民个有不得干涉。 2、集体土所有权的行使。根据土地管理法第10条的规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。 (二)土地所有权行使的基本要求 ：1、“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”。2、国家实行土地用途管制制度。 (三)土地所有权行使的限制 ：1、禁止买卖或以其他形式非法转让土地。2、禁止滥用土地。 （五）我国土地所有权的特征(1)土地所有权是一

15、项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。 (2)交易的限制性。土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。 (3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除土地管理法第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。 (4)权能的分离性。土地所有权包括对土地

16、的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。 (5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。 (6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。

17、 二、土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。（一）土地使用权出让的特征土地使用权出让具有以下的法律特征： 第一，土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。 土地使用权出让的主体，一方为出让方，一方为受让方。由于国家是国有土地的所有权人，因此出让一方只能是国家。根据城市房地产管理法第14条第2 款的规定，土地使用权出让合同由由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。这意味着市、县人民政府有权作为国有土地所有者的代表出让土地使用权。 土地使用权出让中的受让方是指土地使用者。城

18、市房地产管理法没有对受让方的范围作出限制。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”、由此规定可见，受让方一般不受限制，除非法律另有规定。 第二，土地使用权出让双方的基本权利与义务。 城市房地产管理法第15条和第16条分别规定了土地使用权出让双方的基本权利与义务。第15条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”第16条规定：“土地使

19、用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。” 第三，土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。 土地使用权出让的客体是国有土地使用权，而不是国有土地所有权。根据宪法第10条的规定，我国实行土地公有制，只有两种土地所有权形式；国有土地所有权、农村集体土地所有权，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权可以依照法律的规定转让。需要说明的是，出让土地使用权的范围不包括该幅出让土

20、地的地下资源、埋藏物和市政公用设施。此外，规定出让土地使用权的期限，是土地使用权出让的重要内容。 第四，土地使用权出让是要式法律行为。 土地使用权出让，应当签订书面出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。如果不签订书面出让合同并办理土地使用权登记，则土地使用权出让行为无效。 （二）土地使用权出让的年限出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期，具体由出让方和受让方在签订合同时确定，但不能高于法律规定的最高年限。考虑到我国国民经济和社会发展过程中的一系列变化的因素，城市房地产管理法对土地使用权出让最

21、高年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。 据此，中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：（1）居住用地70 年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用40年；（5）综合或者其他用地50年。 （三）土地使用权出让的方式土地使用权的出让方式是指国有土地的代表（地方人民政府）将国有土地使用权出让给土地使用者时所采取的方式或程序，它表明以什么形式取得土地使用权。关于土地使用权的出让方式，城市房地产管理法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标

22、或者双方协议的方式。”“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”因此，我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。 1拍卖出让 拍卖出让，是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、

23、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。 2招标出让 招标出，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。 3协议出让 协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。 协议、招标、拍卖是法定的三种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计