房地产估价复习67章

1、房地产估价复习6章注意：涉及内容为第6章市场法的知识，要求每个同学认真地做，看清楚题目。有不懂的，或者不确定的翻书查看，特别是问答题的部分，在书上找到答案之后，把答案写下来，加深印象。选择题中涉及计算要求写出详细的计算过程。一、 单选1、市场法测算出来的价值称为（）A 成交价格 B 成本价格 C 比准价格 D 正常价格2、市场法的理论基础（）A 替代原则 B 生产费用理论 C 均衡原则 D 预期理论3、使各个可比实例成交价格之间的口径一致、形式相同、相互可比对可比实例成交价格进行的处理称为（）A 价格调整 B 价格换算 C 比准价格求取 D 价格调整4、一般认为交易实例的成交日期与估价时点相隔

2、期限为（）A 两年以内 B 一年以内 C 三年以内 D 四年以内5、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A0.52.0 B1.52.0  C0.51.5 D1.01.56、估价中为了便于比较，价格通常以一次性付清所需支付的金额为基准，因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算到（）一次性付清的金额。A 估价时点 B 成交日期 C 委托合同规定日期 D 估价师制定的时间7、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可

3、比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。 A-100 B-50 C50 D1008、某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。 A.2160 B.2175 C.2181 D.22059、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标

4、准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 10、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为（ ）万元。A87B124C130D 13411、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产 D类似房地产二、 多选1、适用于市场法的估价对象特征（）A 同种类型的数量多 B 交易频繁 C 可比性强 D 用途广泛2、市场比较法估价要消除的造成类似房地产成交价格与

5、估价对象房地产价格的差异包括（）A 实际交易情况与正常交易情况不同B 成交日期与估价时点不同C 可比实例房地产状况与估价对象不同D 成本构成不同3、对可比实例的成交价格进行适当的处理主要是指（）A 价格换算 B 价格修正 C 求取比准价格 D价格调整4、选取的可比实例的质量要求包括（）A 可比实例为估价对象类似房地产B 可比实例交易类型与估价目的吻合C 可比实例成交日期尽量接近估价时点D 可比实例的成交价格尽量为正常市场价格5、建立比较基准时要作以下哪些工作（）A 统一房地产范围 B 统一付款方式 C 统一价格单位 D 修正交易情况6、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立

6、价格可比基础，主要包括（ ）等。 A统一采用总价 B统一采用单价 C统一币种和货币单位 D统一面积内涵和大小 E统一付款方式7、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。 A环境景观B离市中心距离 C朝向D城市规划限制条件 E地势8下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。A可比实例一定是交易实例B可比实例不一定是交易实例C交易实例一定是可比实例D交易实例不一定是可比实例E可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例三、判断1、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ 错）2、用市场法进行评估得到的价值

7、不一定是合理、真实的，因为在房地产市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值有可能被高估或者低估，造成房价偏离本身的价值。（对）3、市场法需要具备的适用条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产交易。（对）4、对于可比实例的选择，一般选取3个以上（含3个），10个以下（含10个）即可。（对）5、在统一币种和货币单位时，不同币种之间的换算，通常选用估价时点时的汇率。（错）6、统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。（对）7、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（错 ）8、市场法中的百分率法，交易情况修正

8、系数应以正常市场价格为基准来确定。（对）9、市场状况调整中，调整系数一般应以成交日期时的价格为基准。（对）10、针对具体可比实例，对其价格进行市场状况调整，可以采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。（对）四、简答题1、解释“类似房地产”的含义，并且阐述所选取的类似房地产应该满足的条件有哪些？2、分析造成房地成交价格偏离正常市场价格的因素。3、简述市场法中房地产状况调整的思路。房地产估价复习7章注意：涉及内容为第7章市场法的知识，要求每个同学认真地做，看清楚题目。有不懂的，或者不确定的翻书查看，特别是问答题的部分，在书上找到答案之后，把答案写下来，加深印象。选择题中涉及计算要求写出

9、详细的计算过程。一、 单选1、房地产估价成本法的理论基础（）A 替代原则 B 预期理论 C 生产费用价值理论 D 趋势理论2、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。A交通拥挤 B建筑技术减少 C城市规划改变 D自然环境恶化3、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6，年折旧率2.2，计算该建筑物的现值是（ ）元。 A76880  B79104  C77952 D815624、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为4

10、0年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%5、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A43.2 B50 C56.8 D706、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济

11、寿命为（ ）年。 A40 B43 C47 D507、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。 A.45 B.50 C.52 D.558、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。A37B40C60D639、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧10、某企业开发某

12、土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6，开发后的地价（）A.1840 B.2840 C.2966 D.300011、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D开发完成后的房地产价值二、 多选1、能够采用成本法的估价对象包括（）A 新近开发建设完成的房地产B 可以假设重新开发建设的现有房地产C 正在开发建设的房地产D 计划开发建设的房地产2、成本法特别适用于那些既有

13、收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。 A图书馆 B钢铁厂 C空置的写字楼 D单纯的建筑物 E加油站3、成本法评估的操作步骤（）A 弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料B 测算估价对象重新购建价格C 测算建筑物折旧D 求取估价对象的积算价格4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。 A意外破坏的损毁 B市场供给过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件恶化5、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。 A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对

14、象所必需的支出 B.重新购建价格是在估价时点的价格 C.重新购建价格是客观的价格 D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格6、在运用成本法时最主要的有（）。 A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值7、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。 A.单位比较法 B.市场提取法 C.分解法 D.工料测量法 E.分部分项法8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿

15、安置费用包括()。 A.土地补偿费 B.安置补助费 C.附着物和青苗的补偿费 D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E.安排被征地农民的社会保障费用9、房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金 B基础设施建设费C公共配套设施建设费 D勘察设计和前期工程费 E管理费10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经

16、济折旧11、我们在成本法当中提到的物质折旧主要是指（）A 自然经过的老化 B 正常使用的磨损C 意外破坏的损毁 D 延迟维修的损坏残存三、 判断1、“折旧”可以视为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格调整为实际上是“旧”状况下的价格。（对）2、成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （ 对）3、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。 （对 ）4、重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的价格称为重建价格。（错）5、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（错）6、成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格