2010山东莒南县天桥路商业项目营销策划定位报告

1、项目营销策划定位报告（莒南县天桥路莒南县天桥路商业项目商业项目）首创首创- -智本时代房产营销代理机构智本时代房产营销代理机构20102010年年1010月月1616日日 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构序序n 前期策划是个人和集体通过市场调研创造并同别人交换意见和价值以获得真实而且有用信息的一种社会过程。一个持续发展型的房地产企业,应该注重项目前期策划过程,配合企业的各种优势,与市场进行更紧密的结合,充分沟通进行产品定位与开发模式,以形成操作性极强、行之有效、充分发挥该项目竞争优势的策略方案。n n 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构前言前言 莒

2、南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。全县辖18处乡镇（16镇2乡），937个行政村，99万人口；总面积1752平方公里，109万亩耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。 本项目位于莒南县东区，地处天桥路与民主路交接处，项目总建筑面积约4万平方米，东邻阜丰国际高端住宅区，南依老食品公司，西靠市区老商业街路，北为万和玫瑰园新住宅小区，地理位置相当优越，总基地面积约一万平方米，通过对用地的重新规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体的大型商业休

3、闲娱乐中心，主要建造内容包括大卖场、大型主题餐饮、精品专卖、休闲娱乐、夜总会、娱乐城等，此项目亦将成为莒南县城最大的商业综合中心。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构报报 告告 目目 录录1、市场调研、市场调研2、项目定位、项目定位3、业态规划、业态规划4、建筑规划、建筑规划5、营运策略、营运策略首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构市场调研市场调研市场调研市场调研财务分析总体定位建筑规划营运策略首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 概论莒南县2005-2010年各项经济指针及未来发展趋势n 概述莒南县人口发展、就业、居住等基本状况n

4、 概论产业发展及结构n 分析公共工程建设影响n 了解政府兴建之重大公共建设规划内容及完工日期n 探讨其对项目的影响n 分析莒南县居民消费性支出情况n 评估市场之各大主要购物区现存零售店铺规模、零售业绩与租金首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南简介地理位置莒南简介地理位置南与新亚欧大陆桥东桥头堡江苏省连云港市接壤，西与临沂市河东区毗邻，北与日照市莒县相接。莒南县位于山东省东南部鲁苏交界处，东与新兴港城日照市相邻，紧靠岚山港，首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n莒南简介地理位置莒南简介地理位置n莒南县属暖温带季莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性风区半湿润

5、大陆性气候，大陆度气候，大陆度61.1%61.1%。气候总特征是：春气候总特征是：春季温暖，干燥多风；季温暖，干燥多风；夏季湿热，雨量充夏季湿热，雨量充沛；秋季凉爽，昼沛；秋季凉爽，昼夜温差大；冬季寒夜温差大；冬季寒冷，雨雪稀少。四冷，雨雪稀少。四季分明，光照充足，季分明，光照充足，无霜期长。常年最无霜期长。常年最热月为热月为7 7月和月和8 8月，月，平均气温平均气温为为25.525.5。n全县总面积面积：全县总面积面积：1752平方公里，人人口：口：99万人(2008年)首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n莒南简介历史、旅游n莒南县历史悠久，地灵人杰，据考证，早在旧石

6、器时期就有人类在这里繁衍生息。已发现旧石器点8处，新石器遗址24处，商周以来的文化遗址50处。 旅游景点有：天佛景区，马髻山景区，省府旧址，八路军115师驻地旧址，等首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n莒南简介经济开发区 目前，莒南工业生产发展迅速，对外经贸势头强劲。现已形成以轻工、纺织、化工、机械、建材、食品、工艺美术等产业为骨干，以福瑞集团、宇达集团、路克士集团、春园集团等十二家省以上大中型企业为代表的门类比较齐全的工业体系。全县各类企业发展到2000多家，有60多种产品分别获市、省、部、国优称号，其中路克士牌运动鞋、福瑞牌味精、宇达牌墙地砖、玉皇牌花生油等获省、市名

7、牌产品称号。肉类加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳编、纺织服装、磨料磨具、五金工具、制鞋等15大类300多种系列产品已打入国际市场，春园集团、雪凤集团、同泰食品、金胜粮油、绿润食品、外贸公司、青云服装等出口创汇骨干企业群体进一步扩大，并重点培植了花生、板栗、肉类、磨料磨具、草柳编、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具备全国最大的花生贸易集散地的规模。目前，我县已与40多个国家和地区建立了稳定的经贸关系，拥有自营进出口权的企业达到59家。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 莒南县辖莒南县辖1818处乡镇（处乡镇（1616镇镇2 2乡），乡），759759个行

8、个行政村，政村，9999万人；总面积万人；总面积17521752平方公里，平方公里，109109万亩耕地，其中丘陵、山地占万亩耕地，其中丘陵、山地占71%71%，平原占，平原占29%29%。全年国民生产总值。全年国民生产总值 152.47亿元。地区生产总值地区生产总值首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构产业结构莒南2005年，三次产业结构为10.6：58.13：31.27，实现财政收入10.0亿元，比上年增长25.0%，财政收入占地区生产总值比重为9.43%，比上年提高1个百分点, 地方一般预算收入占地区生产总值比重为4.0%。比上年提高0.5个百分点。但是在经济社会发展中

9、仍存在着一些问题和困难。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构财政收入财政总收入超10亿元，增长25，地方财政一般预算收入4.2亿元，增长28.6首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构固定资产投资全社会固定资产投资平稳增长。2005年完成全社会固定资产投资51.3亿元，比上年增长34%。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构全社会消费品零售额全社会消费品零售额保持高位平走的增长趋势，2010年6月实现社会消费品零售额20501万元，比上年同月份增长14.2%。时间时间 单位（万元）单位（万元）10年6月2050110年5月1999510年4

10、月1912610年3月2088610年2月2464410年1月247812009年12月212992009年11月211302009年10月233202009年8月189852009年6月17947首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n莒南人口莒南人口2005年末总人口近60万人，人口出生率5.94，死亡率9.0，人口自然增长率3.06。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入 2005年农民人均纯收入5405元，比上年增长11.58%，农民生活消费支出3845元，比上年增长15.29%；城镇居民人均可支配收入为

11、12152元，比上年增长15.17%，居民生活消费支出8603元，比上年增长11.95%；城镇在岗职工平均工资15157元，比上年增长18.6%。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南的发展规划思路与重点规划思路：规划思路：1、纵向比较与横向分析相结合2、规划引导与实施建设相比较3、定性分析与定量分析相结合规划重点：规划重点：一个关系两个空间一个关系两个空间 一个关系：一个关系：莒南和岚山港以及临沂都市圈的关系。 两个空间：两个空间：一个是市域空间，借助区位优势，充分发挥市域所拥有的各个积极要素，推动市域科学协调发展；另一个是城市空间，为城市未来可能存在的跨越式发展留足必

12、要的空间。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南的发展规划期限与用地范围n 规划期限：规划期限：近期：20042010年远期：20112020年远景：21世纪中叶城市规划用地范围：城市规划用地范围：其范围北至日东高速公路，东到连云港、南、西以临沂河东为界，总面积约215平方公里。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构城市布局结构与功能分区城市布局结构与功能分区规划总体布局结构规划总体布局结构 以“C”字性中心为骨架， 布局城市居住用地，形成 横“T”字形的生活用地格局， 工业用地结合对外交通形成 南北两翼，推动城市的快速、 协调发展。首创首创智本时代地产

13、策划营销机构智本时代地产策划营销机构二、莒南县商用物业市场研究二、莒南县商用物业市场研究莒南房地产市场概述莒南商业建设概述莒南城区近年商业物业的供应量分析举例现存商业物业的总面积、层数、落成年份、租金、价格、实用率、档次、空置率及主要租客等图示市中心城区优质商业物业的位置与经营范围严判本娜各自的市场定位，包括界定它们的经营档次、估计主要顾客的年龄层次等首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南房地产市场概述2009年，莒南房地产开发企业19家，有开发量的房地产企业12。全年计划投资178876万元,完成投资额61262万元,同比增长8.7%。房屋施工面积达42.04万平方米，

14、新开工面积22.12万平方米；竣工面积21.09万平方米。 全市商品房销售额为2076元/平方米，其中：住宅销售单价为1945元/平方米，商业营业用房销售单价为3670元/平方米。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南县商业建设概述n 近几年，莒南县加大了房地产开发和商贸设施建设步伐，建成各类商贸市场。但总体来说，莒南的商业配套服务设施仍与临沂主城区有较大差距，不仅大型商场、中等规模和中等档次的商店数量较少，且主要分布在西大街等处。西关现有农贸市场条件极为简陋，连锁超市尚未起步，还未实现“约3万人口或12个街道拥有一个农贸市场”、“居民小区商业服务半径约500米”等莒南主

15、城区的商业布局要求。n 目前，莒南已有大量国外和地区的个项目进市落户，投资总额急速增长，在此工作、学习、生活的人数已达数十万人，居住小区如雨后春笋日日新月异，其对区内商业设施建设的需求十分旺盛。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南购物广场业态分布图莒南购物广场业态分布图业态分布图业态分布图项目项目数量数量比例比例服饰服饰2652%美容美发美容美发24%休闲餐饮休闲餐饮510%零售零售1326%其他其他48%50首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南步行街商家莒南步行街商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积M

16、2M2租金（元租金（元/ /年）年）单价（元单价（元/ /平米平米. .天）天）物业管理费物业管理费（元（元/ /平米平米. .月）月）凯尼饰品专卖凯尼饰品专卖饰品3028300002.941.5文艺雕刻社文艺雕刻社雕刻28300002.941.5美石记美石记美石 2028300002.941.5新姿服饰新姿服饰女装10028300002.941.5playfoxplayfox女装10028300002.941.5好美家饰品连锁好美家饰品连锁饰品屋5028300002.941.5意尔康皮鞋专卖意尔康皮鞋专卖皮鞋20055500002.491.5开心药房开心药房药品28330003.221.5南

17、京视明眼镜南京视明眼镜眼镜30028350003.421.5上海卡摩电动车上海卡摩电动车电动车200028360003.521.5葡京西餐葡京西餐汉堡828350003.421.5威斯曼威斯曼女装20028350003.421.5361361度专卖度专卖运动鞋20040028360003.521.5德尔惠德尔惠运动鞋30028360003.521.5巧韵外贸服饰巧韵外贸服饰服饰8018028350003.421.5科比篮球装备科比篮球装备运动鞋30028350003.421.5缘石物语缘石物语饰品5028350003.421.5旗格格专卖旗格格专卖女装20028350003.421.5漂亮女人

18、漂亮女人女装10028390003.811.5梦特娇专卖梦特娇专卖服饰100028400003.911.5丽人坊品牌服饰丽人坊品牌服饰服911.5领秀新城领秀新城房屋851150003.711.5百事流行专卖百事流行专卖运动鞋20030028500004.891.5首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构莒南中心大街商家莒南中心大街商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积M2M2租金（元租金（元/ /年）年）单价单价物业管理费物业管理费（元（元/ /平米平米. .月）月）可可基可可基汉堡1060780003.56

19、1.5浪漫一身浪漫一身休闲服12030510004.661.5如意鞋店如意鞋店鞋类10020030500004.571.5顶好饰品顶好饰品饰品3060900004.111.5帕缇亚招商处帕缇亚招商处商铺301.5深圳皮尔卡丹服饰深圳皮尔卡丹服饰男装1000200030490004.471.5特步运动专卖特步运动专卖运动鞋300651000004.211.5南京视明眼镜南京视明眼镜眼镜6836865970004.091.5昌隆火锅城昌隆火锅城火锅501.5心上人内衣心上人内衣内衣2010030410003.741.5裳苑服饰裳苑服饰女装10030400003.651.5牛仔休闲系列牛仔休闲系列休

20、闲服394965680002.861.5句容钟表店句容钟表店钟表10065660002.781.5摩登一族摩登一族休闲服5065640002.701.5发龙鞋城发龙鞋城鞋类10065650002.741.5富贵鸟富贵鸟鞋871.5中国移动电信中国移动电信通讯1301000002.111.5真维斯真维斯休闲服10030065580002.441.5中国联通中国联通通讯1301000002.111.5首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构卧佛寺旅游商家卧佛寺旅游商家经营品牌经营品牌主打产品主打产品客单价客单价( (元元) )使用面积使用面积M2M2租金（

21、元租金（元/ /年）年）单价单价物业管理物业管理（元（元/ /平米平米. .月）月）名艺发型设计名艺发型设计理发104060240001.101.5中心角发型设计中心角发型设计理发104060240001.101.5李宁专卖李宁专卖运动系列20080320001.101.5小泽春小泽春休闲服饰10020080310001.061.5一休地带一休地带食品2030115001.051.5招租招租1.5招租招租1.5招租招租1.5好记星好记星电子产品1000200750001.021.5冰冰凉冰冰凉冰激凌530100000.911.5竹碳专卖竹碳专卖碳3090000.821.5首创首创智本时代地产策

22、划营销机构智本时代地产策划营销机构购物广场面积分布图购物广场面积分布图面积面积平均面积平均面积商家数商家数服饰服饰41.9626美容美发美容美发602休闲餐饮休闲餐饮89.65零售零售49.5413其他其他93.754首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构购物广场租金分配图可以看出该商业项目的租金集中在3元至4元/日/平方米，这个区间里，且该地段是莒南最为中心的地区。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 周边环境特征n 本案未来周边环境变化n 本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势n 客户本案商圈内的分析首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划

23、营销机构本案周边现有的道路系统本案周边现有的道路系统n 本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接本案位于莒南县城东区，地处天桥路与民主交接处，总建筑面积月处，总建筑面积月4 4万平方米万平方米 ，东临阜丰花园小，东临阜丰花园小区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，区和万和玫瑰园，西邻中心街，南依老食品公司，北靠步行街。北靠步行街。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案本案SWOT分析分析1.目前周遍整体环境不够理想2.第一商圈无商业氛圍3.莒南整体商业体量供过于求4.項目屬當地商業的端點,人氣不足1.1.大规模商业项目按常规启动风险较大，大规模商业项目按常规启动风

24、险较大， 需要丰富的商业操作经验进行创新。需要丰富的商业操作经验进行创新。2.2.本岸方圆本岸方圆200200米内有大型的商业米内有大型的商业 项目存在项目存在3.3.附近大的城市房地产市场前景不够明朗附近大的城市房地产市场前景不够明朗1.1.莒南长途汽车站离本案莒南长途汽车站离本案500500米米2.2.城市商业改造偏重与东北城市商业改造偏重与东北3.3.莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴莒南板块靠近岚山港是临沂未来城市发展的新兴 城区，有相对独立的经济和消费力支撑城区，有相对独立的经济和消费力支撑4.4.旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求1.莒南第

25、一家大型購物中心進駐2.開發商房產,品牌效應3.根据调查分析，我们认为会有五大人 流成为主要的消费力 ，周边将来赤眉山公园吸引的人流 ，本项目所吸引的目的性消费人流 D，附近商城步行街等所带了 的群聚人流 ，旅游所带来的人流首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势n 人口结构人口结构 2009年总人口58.03万人，人口出生率7.21，死亡率4.06，人口自然增长率3.15。总户数21.31万户，其中男性29.55万人，女性28.47万人。 全县非农人口19.94万人 ，全县从业人数30.09万人

26、。其中第一产业人数10.6万人，第二产业人数11.65万人。第三产业人数7.84万人。 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势教育水准教育水准全县学校总数80个，在校学生总数8.38万人，专任教师总数3941人。卫生机构数195个，卫生机构床位数1062张，卫生技术人员2083人。各类专业技术人员15021万人，其中：中级职称以上人员5247人。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势人均收支状况人均收

27、支状况 全市农民人均纯收入4844元，城镇居民可支配收入10551元。全市储蓄存款417647万元，各项贷款余额315415万元。民用汽车拥有量12156辆。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势本案须知的人口分布收入等资料分析及其趋势未来人口发展、迁移及收入水平未来人口发展、迁移及收入水平由于莒南这几年人口增长率一直都是不高，人口大量外流。所以预计未来几年莒南市的人口将会减少。 随着我国经济发展的整体上升，莒南未来几年的经济将有长足的发展，人民的收入水平将大幅度提升。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案商区商圈

28、范围本案商区商圈范围n 由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。由于莒南县城区范围较小，人口密度也较低。故目前在莒南县城区范围内只可能存活故目前在莒南县城区范围内只可能存活1 1个商个商业中心业中心。所以本案的商区商圈范围应该是整所以本案的商区商圈范围应该是整个莒南县城区个莒南县城区首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构本案商圈内的人口素质本案商圈内的人口素质 本商圈内居民可支配收入为本商圈内居民可支配收入为1055110551元。家庭总支出元。家庭总支出92989298元。消元。消费支出费支出76847684元，其中：服务性消元，其中：服务性消费支出费支出17711771元

29、，食品元，食品37253725元，衣元，衣着着553553元，家庭设备用品及服务元，家庭设备用品及服务10501050元，医疗保健元，医疗保健440440元，交通和元，交通和通信通信537537元，教育文化娱乐服务元，教育文化娱乐服务721721元，居住元，居住554554元，杂项商品和元，杂项商品和服务服务103103元。元。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 调查莒南现有及潜在竞争者n 调查竞争者的布局及租户组合n 分析竞争者的业态布局n 调查竞争者的租售率及空置率n 竞争个案分析首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构竞争个案分析（略）竞争个案分析

30、（略）首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 消费者前往商圈消费购物的频密程度n 购物消费模式及花费金额n 对商场的最满意及最不满意的地方n 前往商场所搭乘的交通工具n 选择消费购物地点的考虑因素n 对本项目相关规划的评价程度、及期望值n 消费者对各种商场主题概念的看法n 消费者的背景资料及其工作地点n 消费者日常出行范围和喜好n 潜在的需求及对各类业态的未来消费比例首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构消费者前往商圈消费购物的频密程度消费者前往商圈消费购物的频密程度 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显

31、示：消费者前往商圈消费购物的频度一般。抽样者前往商圈消费购物的频度一般。抽样100人中有人中有45%的的人一周人一周0.5次去商圈购物，次去商圈购物，48%的人一周去的人一周去1次，只有次，只有7%的人一周去的人一周去2次或次或2次以上去商圈购物。次以上去商圈购物。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构购物消费模式及花费金额购物消费模式及花费金额n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前的购物消费查结果显示：消费者目前的购物消费模式为实物消费，把数量作为消费水模式为实物消费，把数量作为消费水平的标准，忽视消费质量。平的标准，忽视

32、消费质量。n 消费价格总指数为消费价格总指数为103.8103.8，其中食品，其中食品102.9102.9，烟酒及用品，烟酒及用品100100，衣着，衣着99.799.7，家庭设备用品及维修服务家庭设备用品及维修服务94.894.8，医疗，医疗保健和个人用品保健和个人用品100.4100.4，交通和通讯，交通和通讯100.5100.5，娱乐教育文化用品及服务，娱乐教育文化用品及服务98.898.8，居住居住100100。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构对商场的最满意及最不满意的地方对商场的最满意及最不满意的地方n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商

33、业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意消费者目前对商场最满意的地方没有。最不满意的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较的地方为商品种类太少，档次偏低，消费环境较差，服务人员的服务态度不好等等。差，服务人员的服务态度不好等等。n 莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多莒南目前的商业状况不佳，商品档次过低。许多家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商业家庭都去南京消费。长久发展下去对句容的商业成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定成长十分不利。故本商业项目中的商品档次应定位为中档偏上，以吸引句容的消费者。位为中档偏上，以吸引句容的消费者。首创首创智本

34、时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构前往商场所搭乘的交通工具前往商场所搭乘的交通工具 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通结果显示：消费者目前前往商场所乘的交通工具为公交车。大多数消费者采用步行、自工具为公交车。大多数消费者采用步行、自行车和助动车。行车和助动车。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构选择消费购物地点的考虑因素选择消费购物地点的考虑因素n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者目前选择购物地点的主要考虑因素示：消费者目前选择购物地点

35、的主要考虑因素为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费为价格。其次是商品种类和档次，最后为消费环境和服务态度。环境和服务态度。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构对本项目相关规划的评价程度、及期望值对本项目相关规划的评价程度、及期望值n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者对本项目相关规划的评价为设显示：消费者对本项目相关规划的评价为设计十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前计十分新颖、超前，目前在句容可谓是最前卫的规划设计了。莒南居民都十分期望本项卫的规划设计了。莒南居民都十分期望本项目能尽早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖

36、目能尽早登陆莒南，为莒南商业送来一丝暖流。希望能成为莒南的新商业中心。流。希望能成为莒南的新商业中心。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构消费者对各种商场主题概念的看法消费者对各种商场主题概念的看法 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：由于莒南当地的商场主题很少，消费显示：由于莒南当地的商场主题很少，消费者对这个概念都不是十分了解。但从消费者者对这个概念都不是十分了解。但从消费者经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较经常去的商场上看，莒南的消费者还是比较喜欢开放式的商场。喜欢开放式的商场。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代

37、地产策划营销机构消费者的背景资料及其工作地点消费者的背景资料及其工作地点 根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中根据对莒南县商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者中有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。有公务员、各企事业单位职工、私营业主、工人、自由职业者。其工作地点都在市区。其工作地点都在市区。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构潜在的需求及对各类业态的未来消费比例潜在的需求及对各类业态的未来消费比例n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：随着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相随

38、着莒南县人民收入的提高，其可支配的收入亦相应提升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许应提升。而且莒南还有很多潜在的消费客户，有许多多n 莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都莒南人都在临沂消费，如果将这些潜在的消费者都吸引到本项目来，那么本项目将成为莒南的新商业吸引到本项目来，那么本项目将成为莒南的新商业中心。中心。n 各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、各业态的未来消费比例：食品、烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。娱乐教育文化用品及服务这几个业态将会排在前列。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构消费者日常出行范围和喜好消费者

39、日常出行范围和喜好 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些消费者日常出行范围为莒南市区。他们喜欢去那些价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购价格便宜的，商品种类较多的商场。当然如果要购买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。买中高档次的商品时，消费者都喜欢去临沂市。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 评估其对市零售市场意见n 归纳对该本案的位置及地段意见n 归纳对该本案租户组合之意见n 归纳对该本案是否能配合他们业务发展n 归纳对该本案要求之单位面积和租金水平n 举例对

40、有关机电及建筑方面之主要要求n 举例商户一般租金支付方式及最高承受租金能力首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构评估其对市零售市场意见评估其对市零售市场意见n 根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档果显示：消费者普遍认为莒南的零售市场档次较低，品种较少。故大多数市民要购买中次较低，品种较少。故大多数市民要购买中高档次的商品时都会选择去临沂。高档次的商品时都会选择去临沂。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构归纳对该本案的位置及地段意见归纳对该本案的位置及地段意见 根据对莒南商业老街的消费

41、者问卷调查结果根据对莒南商业老街的消费者问卷调查结果显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来显示：消费者普遍认为本案的位置及地段未来前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型前景很好，本案所处位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地住宅中心，也是莒南县政府未来重点发展的地段之一。更是莒南的龙脉所在。段之一。更是莒南的龙脉所在。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构归纳对该本案租户组合之意见归纳对该本案租户组合之意见n 根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租户们普遍认为本案的位置及地段目前还属租户们普遍认为本案的位置及

42、地段目前还属于生地，租金偏低。租户出的租金大多在于生地，租金偏低。租户出的租金大多在元元元之间。且租户大多为本地人，经营品元之间。且租户大多为本地人，经营品牌档次也较低牌档次也较低首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构归纳对该本案是否能配合他们业务发展归纳对该本案是否能配合他们业务发展n 根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租根据对莒南私营业主的问卷调查结果显示：租户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及户们看过本案的规划后认为本案的经营范围及业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金业态业种与他们的业务发展不矛盾。只要租金合适他们愿意到本案经营。且租户们普遍看好合适他们愿意

43、到本案经营。且租户们普遍看好本案位置及地段的未来发展前景。本案位置及地段的未来发展前景。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构举例对有关机电及建筑方面之主要要求举例对有关机电及建筑方面之主要要求n例如例如: :对于大卖场开店的主要要求为对于大卖场开店的主要要求为n电容量电容量n承载承载n层高层高n柱间距柱间距n水水n煤煤首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构n 锁定目标店家并提报其相应实力比较和承租能力n 提列相关软硬件设施需求n 讨论有能力做到之软硬件条件n 确定相关投资预算及心理底线首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构财务分析财务分析

44、总体定位总体定位建筑规划营运策略市场调研明确产品商业定位挖掘经营主题错位市场区分锁定目标市场图示承租户组合提列业种比例建议建议主力店位置建议餐饮、娱乐及其他专门用途位置建议公众地方主要运输工具及设施位置首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构123商业定位商业定位Shopping Mall餐饮美食休闲娱乐中心SOHO酒店或酒店式公寓 九州超市旗舰店九州超市旗舰店 服饰、家电、零售服饰、家电、零售 特色餐饮、高档餐饮特色餐饮、高档餐饮 KTV/KTV/浴室浴室/ /娱乐城娱乐城 网吧网吧/ /游戏室游戏室 观光广场观光广场 高档酒店或酒店式公寓高档酒店或酒店式公寓 智能化物业管理

45、智能化物业管理 完善的生活配套完善的生活配套123购物、休闲、娱乐、餐饮 于一体的多彩风情MALL + 酒店式公寓 购物、餐饮功能休闲娱乐 功 能SOHO公寓首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构 技术指标说明技术指标说明樓層樓層主楼主楼附楼附楼A3(2393)A3(2393)位置位置#3#3以上以上( (酒店或酒店或酒店式公酒店式公寓寓) )#2(#2(九州九州超市超市) )#1(#1(主力精品店主力精品店) )#A#A#B#B#C#C#D#D3-5F3-5F22912291* *3 32683.662683.661439.161439.16870.84870.842F2F

46、229122913467.753467.755483.525483.52985.95985.951230.71230.71023.461023.461F1F229122913646.983646.986723.856723.85470.77470.77894.17894.17933.9933.91226.331226.33962.51962.51B1B119831983停車場停車場3579.493579.491393.91393.9470.77470.77894.17894.17986.27986.271195.431195.43停車場停車場5573.15573.1941.541788.342

47、906.123652.46合計合計134381343897989798150401504094089408285728575054150541可售面積可售面積銷售面積銷售面積4074340743得房率得房率首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构主楼规划建议方案主楼规划建议方案1、3F以上設計成以上設計成酒店或酒店式公寓酒店或酒店式公寓,1F2F未來以未來以超级卖场或休闲娱乐餐饮配套或超级卖场或休闲娱乐餐饮配套或家家電賣場為主電賣場為主.2、附楼、附楼1F为品牌主力店，餐饮娱乐、美为品牌主力店，餐饮娱乐、美容美发旗舰店，银行、通讯等，三楼以上容美发旗舰店，银行、通讯等，三楼以上

48、为主楼配套为主楼配套3、主楼、主楼的出入口考慮在的出入口考慮在东大东大街街.面向阜丰面向阜丰国际高档住宅区国际高档住宅区4、附楼周围精品主力品牌专卖店、附楼周围精品主力品牌专卖店首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构建筑立面图首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构业态布置详表业态布置详表（方案（方案A）棟別棟別樓層樓層業態性質業態性質业态定位业态定位家数家数m m2 2m m2 2m m3 3/ /月月kw/kw/月月m m3 3/ /小时小时单位面积单位面积合计面合计面积积单位面积所需单位面积所需 水量、电量、煤气量水量、电量、煤气量主楼主楼 3F3FLO

49、FTLOFT住辦住辦酒店酒店13131301301690169050502502506 62F2FLOFTLOFT住辦住辦超市卖场超市卖场13131301301690169050502502506 61F1FLOFTLOFT住辦住辦品牌店品牌店13131301301690169050502502506 6附楼主力品牌店8130940首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构项目推广亮点：项目推广亮点： 1、将商业中心从普通的社区商业升级，成功塑造了莒南东区域商业中心概念。 2、对商业中心的街铺进行了合理规划设计，严格控制街铺面积在4060之间，总值适中，成功打造大众投资型街铺；商

50、铺进深比例控制在最适合商家经营的黄金比例1：3以内。成功实现每个铺位的均好性。 3、适时推出商业中心投资评估报告，理性的数据分析，成功地攻破了投资客的心理障碍。该项目商业面积为40000 平方米，主力店引进人人乐超市，肯德基，如家连锁酒店等知名商家 首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构B B棟棟 北北/ /南南 2F2F圖書圖書書城書城1 1500-800500-800600600300300270270/ /休閒餐飲休閒餐飲咖啡咖啡/ /茶藝館茶藝館2 2300-500300-50090090015001500200020005959休閑娛樂休閑娛樂棋牌室棋牌室/ /茶館

51、茶館1 1400-700400-70070070060060026002600/ /足療足療/ /按摩按摩1 1400-600400-60060060060060026002600/ /B B棟南棟南 B1+1FB1+1F婚紗攝影婚紗攝影婚紗攝影館婚紗攝影館1 1800-1200800-12001000100070070055005500/ /購物展示購物展示男裝男裝/ /男鞋男鞋/ /箱包箱包5 550-10050-1005005007070400400/ /生活配套生活配套沖印彩擴沖印彩擴1 1100100100100100100450450/ /音像音像1 110010010010010

52、0100400400/ /眼鏡專賣眼鏡專賣1 1200200200200120120700700/ /工艺品工艺品/ /飾品飾品2 280801601605050180180/ /茶叶專賣店茶叶專賣店1 1505050505050160160/ /面包房面包房1 150-10050-10010010080805005001010名煙名煙/ /名酒名酒1 180-10080-1001001006060400400/ /休閑娛樂休閑娛樂休閒茶坊休閒茶坊1 1300-400300-40035035080080016001600/ /酒吧酒吧2 230030060060090090017001700/

53、 /3F3F休閑娛樂休閑娛樂網吧網吧1 140040040040030030022002200/ /彈子房彈子房1 140040040040030030017001700/ /遊藝場遊藝場1 130030030030020020018001800/ /首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构1-2F1-2F門市門市/ /零售零售銀行營業廳銀行營業廳1 150050050050030030025002500/ /移動移動/ /聯通營業廳聯通營業廳1 150050050050030030025002500/ /手機數碼城手機數碼城1 160060060060030030027002

54、700/ /美容美髮美容美髮2 23003006006009009001800180010101-3F1-3F中式餐飲中式餐飲中型餐飲中型餐飲1 12907290729072907100001000016000160002022021-2F1-2F特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 530030014741474150015002000200059591-2F1-2F特色餐飲特色餐飲特色餐飲特色餐飲/ /小吃排檔小吃排檔5 522022011041104120012001800180048481-3F1-3F休閑娛樂休閑娛樂KTVKTV或桑拿洗浴或桑拿洗浴1 125712

55、571257125718000800012000120005959首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构建议公众地方主要运输工具及设施位置建议公众地方主要运输工具及设施位置商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。商业建筑外部交通的设计要点包括过区人（车）流、顾客人（车）流、内部人（车）流三个方面。 人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。人车分流：设置步行系统、高架步行街都是较好的解决方案。设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的设置步行广场：步行广场既可作为人流的疏散

56、场地，又可作为室内外的过空间。可使进出商业建筑的人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。人流在此得到缓冲并吸引顾客人流。停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场停车场的设置可分为自行车停车场和汽车停车场首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构财务分析总体定位建筑规划建筑规划营运策略市场调研建筑规划建筑规划规划构想设计建议首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构财务分析总体定位建筑规划建筑规划营运策略市场调研构想整体使用和经营之协调性构想经营方向需满足既有人潮,同时吸引外来人潮构想运营系统和收益设计控制不能规划任何日后无法管理或控制之经营项目而导致管理与规划精神脱节建议

57、规划方案建议规划概念与思路建议规划原则首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构业态组合，业态组合，1+1+1+14！ 本商业中心定位的“沃尔玛超市+美食街+时尚街区+社区便利”的业态组合，首先体现了超市主力店人流的联带消费效应，其次沃尔玛超市、美食街、时尚街区、社区便利各自的聚客能力，又形成交叉联带效应，尤其是美食街中午人气鼎盛，对整个商场的贡献率较高。 一层 商务中心、银行，超级卖场和时装二、三层 百货、美容与时装 电器城、影音和家居城四、五、六层 、酒店、酒店式公寓 ，商务中心，文化廊，游戏中心 美食、餐饮和娱乐首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构构想整

58、体使用和经营之协调性构想整体使用和经营之协调性 目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑目前的商业建筑外观设计应注意以下几个方面：商业建筑外观的设计，除了考虑建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下建筑造型因素外，最重要的是强调人的参与意识。考虑到人的行为而设置的空间、下沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的观沉广场里的嬉戏少年、广场上的时装表演、新产品的发布演出以及参加这些活动的观众都是外部形象中最活跃的因素。室外的自动扶梯、观光电梯、平台上行走的人群，众都是外部形象中最活跃的因素。室外的自动扶

59、梯、观光电梯、平台上行走的人群，构成了立面动态的横线、竖线和斜线构成了立面动态的横线、竖线和斜线;大面积的玻璃把室内人潮涌动的热闹景象展现给大面积的玻璃把室内人潮涌动的热闹景象展现给街上的行人，这就是最生动的招揽顾客的广告。街上的行人，这就是最生动的招揽顾客的广告。首创首创智本时代地产策划营销机构智本时代地产策划营销机构构想经营方向需满足既有人潮构想经营方向需满足既有人潮，同时吸引外来人潮同时吸引外来人潮 开辟步行街能从交通干道分流人流，使人流开辟步行街能从交通干道分流人流，使人流即能相互联系又互不影响。即能相互联系又互不影响。 通过在商业建筑的一侧布置带雨罩的灰空间通过在商业建筑的一侧布置带

60、雨罩的灰空间作为城市与商业建筑的过渡，可以避免单栋建筑作为城市与商业建筑的过渡，可以避免单栋建筑孤立的感觉，并能引入人流，增加商业气氛。孤立的感觉，并能引入人流，增加商业气氛。 在一层广场部分，借由自动扶梯在一层广场部分，借由自动扶梯(东西各一东西各一组组)及室外楼梯，在自动扶梯旁边呈现出灯带形及室外楼梯，在自动扶梯旁边呈现出灯带形式以引导消费人流向上至式以引导消费人流向上至2F，衔接廊道。，衔接廊道。 内街街景布置应具强烈引导性，才能使人流内街街景布置应具强烈引导性，才能使人流由主入口引入内街由主入口引入内街,因此花车、书吧、绿树、欧因此花车、书吧、绿树、欧式街灯应点缀配置，地面景观灯应具导