2007年广州赛拉维停车场项目可行性研究报告

1、赛拉维停车场项目可行性研究报告赛拉维停车场项目可行性研究报告天地阳光房地产顾问有限公司本报告基于本报告基于对广州汽车消费及车位现状的战略性思考，对广州汽车消费及车位现状的战略性思考，深入行业环节研究和汇集权威市场信息深入行业环节研究和汇集权威市场信息 ，对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。对广州车位市场进行深入实地调查基础上形成。5.赛拉维项目停车场可行性分析赛拉维项目停车场可行性分析2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析广 州 车 位 供 需 情 况 分 析3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析广 州 车 位 租 售 情 况 分 析4.员村板块车位供应及租售现状分析员村

2、板块车位供应及租售现状分析1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析报告纲要报告纲要1.广州汽车消费现状分析广州汽车消费现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析赛拉维项目停车场可行性分析2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析广 州 车 位 供 需 情 况 分 析3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析广 州 车 位 租 售 情 况 分 析4.员村板块车位供应及租售现状分析员村板块车位供应及租售现状分析v 广东省汽车拥有量居全国首位广东省汽车拥有量居全国首位v目前广东省家用小汽车拥有量全国第二，汽车私v人消费量占全国的三分之一，而以广州为中心

3、的v珠三角是中国最大的轿车消费市场，占了全国的1v/4市场。v 广州汽车保有量达广州汽车保有量达88.588.5万辆万辆v广州机动车数量近几年呈快速增长势头，据权v威部门统计，广州汽车保有量从1999年的34.8v万辆已发展到目前的88.5万辆。v 如今广州机动车量已突破如今广州机动车量已突破100100万辆万辆图1：2005-2007年广州汽车保有量情况 （万（万 辆辆) )广州汽车消费情况广州汽车消费情况广州汽车消费高速增长广州汽车消费高速增长资料来源：2007年1月28日广州日报A2 及搜狐网v 家用汽车成汽车增长家用汽车成汽车增长“主力军主力军”v2005年广州市机动车拥有量83.9%

4、为私人机动v车。其中42.3万辆的私人小汽车是私家车增长的v主力军。据有关部门预测，2006年私家车的数量v将突破50万辆。2007年8月私家车的数量达70万v广州与北京、成都成为全国私家车拥有量最多的v三个城市。图2：2004-2006年广州私人小汽车保有量 单单位：万位：万辆辆广州汽车消费情况广州汽车消费情况私家车主导汽车消费市场私家车主导汽车消费市场资料来源：2007年8月6 新浪网图3：广州每百户城市居民家用汽车拥有量 从2002-2006年五年间，广州每百户家庭汽车拥有量逐年递增，2006年广州城市居民家庭家用汽车拥有量已增至每百户9.3辆。 每每百户汽车拥有量达百户汽车拥有量达9.

5、39.3辆辆（单单位：位：辆辆）广州汽车消费情况广州汽车消费情况资料来源：广州市统计局 广州人均广州人均GDPGDP已达已达1 1万美元，领先全国各大中城市万美元，领先全国各大中城市按现行汇率和户籍人口计算，广州市人均GDP2006年已超过1万美元，人均GDP同比2005年预计增长14.4， 按世界银行的衡量标准，人均GDP1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。广州汽车消费实力强劲广州汽车消费实力强劲 广州薪酬涨幅全国第二广州薪酬涨幅全国第二 根据美世人力资源咨询公司近日发布2006年中国大陆地区整体薪酬调研报告显示，在城市排名中，上海以7.7%的平均薪酬涨幅位列城市之首；紧随其后

6、的城市为广州，平均增长为7.6%；北京排名第三，为7.2%。汽车消费潜力需求分析汽车消费潜力需求分析 广州处于汽车普及率上升最快时期广州处于汽车普及率上升最快时期根据美日欧国家长达60年的人均GDP水平与汽车普及率的统计分析，汽车拥有量随着人均GDP水平的上升而上升。在人均 GDP1000美元时，美日欧汽车拥有量平均5-11人一辆，当达到3000美元时，平均2.5-5人一辆。也就是说，在人均GDP1000-3000美元期间是汽车普及率上升最快的第一个时期。 据政府有关部门数据显示，2006年广州市目前登记在案的合法摩托车约为25万辆，2007年全面“禁摩”后，其中将有14万原“摩托车族”考虑购

7、买私家汽车。50人打算在这两个月内就“出手”。 “后禁摩时代后禁摩时代”催生私家车购买热潮催生私家车购买热潮汽车消费潜力需求分析汽车消费潜力需求分析 1414万万“摩托车族摩托车族”考虑购买私家汽车考虑购买私家汽车2006年1-11月份广州市登记入牌轿车在300500辆/天，而12月份至今年1月份，广州市入牌轿车数量激增到1000辆/天左右，汽车消费热潮还将持续。 近两月广州每天上牌近两月广州每天上牌10001000辆轿车辆轿车广州市政府有关部门已明确表示，针对目前汽车量激增的局面，广州将主要通过市场自行调控汽车消费，至少5年内不会限制汽车上牌。 广州至少五年内不会限制汽车上牌广州至少五年内不

8、会限制汽车上牌 广州已经走入广州已经走入“汽车消费时代汽车消费时代”，居，居民收入增加、汽车消费门槛降低、民收入增加、汽车消费门槛降低、“禁禁摩摩”等因素拉动新一轮汽车消费热潮；等因素拉动新一轮汽车消费热潮； 随着汽车保有量激增，广州停车位不随着汽车保有量激增，广州停车位不足的问题将进一步激化。足的问题将进一步激化。小小 结结2.广州车位供需情况分析广州车位供需情况分析5.赛拉维项目停车场可行性分析赛拉维项目停车场可行性分析3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析广 州 车 位 租 售 情 况 分 析4.员村板块车位供应及租售现状分析员村板块车位供应及租售现状分析1 . 广 州 汽 车

9、消 费 情 况 分 析广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析广州现有经营性停车场（公共停车场、配建对外停车场）2420家，标准泊位约28万个，加上非经营性的停车场（如住宅类停车场）总泊位数约40万个，按照目前88.5万辆汽车保有量计算，广州车位绝对缺口达50即40万个以上！ 车位供应现状分析停车场供应不足，车位缺口巨大停车场供应不足，车位缺口巨大 市区总泊位仅约市区总泊位仅约4040万个，车位供应紧张万个，车位供应紧张住宅小区中，目前除了部分高档住宅及别墅会以1：1甚至1：2配套车位外，大多只开发达到规划要求的车位数(即0.2泊户)，部分小区的户数与车位比例更高达15：1；由于前期规划落后，八

10、成旧小区停车位基本为零 。 部分小区户数与车位比例达部分小区户数与车位比例达151151图4：广州汽车数量与车位供应对比 （单单位：位：辆辆）据有关部门统计，广州总体车位增速仅为4，与私家车17的增长对比悬殊，车位缺口还将进一步扩大。 车位供应增长仅车位供应增长仅4 4资料来源：2006-07-15 南方日报 车位供应现状分析车位供应现状分析广州五成以上汽车广州五成以上汽车“无家可归无家可归”车位供应现状分析车位供应现状分析大量外地汽车加剧车位紧缺局势大量外地汽车加剧车位紧缺局势广州是华南地区商贸中心，繁忙商贸交流、旅游活动带来大量外地汽车在广州停留，从而进一步加剧了广州车位紧张的局面 。未来

11、车位供需分析未来车位供需分析近近80公共车位随时被取消公共车位随时被取消老城区公共停车场的3.5万个泊位中，工地类停车场比例达到79.8，共27930个泊位；路边停车场则占11.6，共4091个泊位；这些泊位由于地产项目的征用和政府部门整治力度的加强随时都可能被取消，即现有永久性公共停车场仅约3000个泊位。宏城车场目前他们正积极争取与广州市体育局合作，开发、建设天河体育中心大型地下停车场，该停车场将可提供8000个停车位，建成后将可缓解天河中心区停车难问题。未来车位供需分析未来车位供需分析市政规划车位有如市政规划车位有如“杯水车薪杯水车薪” 天河体育中心停车场：天河体育中心停车场：80008

12、000个泊位个泊位按照广州城市规划，四年内，将在北京路、上下九、康王路、农林下路等繁华地区将陆续新添37个停车场，总共8500个永久泊位。 老城区老城区3737个停车场：个停车场：85008500个泊位个泊位体育中心停车场农林下路停车场北京路停车场上下九停车场分析：相对全市40万的车位缺口，16500个泊位远远不能缓解未来的停车需求，随着汽车数量的高速增长，车位紧张局面将无法扭转。 广州汽车消费增长明显快于车位增广州汽车消费增长明显快于车位增长，车位紧张的情况未来几年将会更长，车位紧张的情况未来几年将会更为突出；为突出； 政府通过政策调控规划停车场短时政府通过政策调控规划停车场短时难以缓解车位

13、紧张局势。难以缓解车位紧张局势。小小 结结3.广州车位租售情况分析广州车位租售情况分析5.赛拉维项目停车场可行性分析赛拉维项目停车场可行性分析2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析广 州 车 位 供 需 情 况 分 析4.员村板块车位供应及租售现状分析员村板块车位供应及租售现状分析1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析两年内价格飙升2173元/总体来看，近几年广州车位价格随着房价上涨而逐年上升，2004年的车位价格仅为4361元/平方米（按建筑面积计），截至2006年10月，车位价格已飙升到6534元/平方米，增长迅速。说明：车位单价按车位

14、建筑面积计算，车位建筑面积一般为35-50之间，而实用面积为1012左右。广州市宣布从2007年1月开始全面“禁摩”后，2006年12月广州车位均价随即飙到8547元/平方米，（如按实用面积为50计，达17094元/），比11月(6438元/平方米)狂涨了2109元/平方米，涨幅超过三成。 价格走高成为趋势价格走高成为趋势车位价格现状分析车位价格现状分析2006年底再攀新高，达17094元/区域区域20042004年（元年（元/ /）20052005年（元年（元/ /）20062006年（元年（元/ /）全 市8722836813068越秀区95461277817586荔湾区987268661

15、0542海珠区121941053414822天河区101081022213088白云区9302995611630黄埔区620470129804番禺区5046620410322花都区689063368758数数据据来来源：广州房管局源：广州房管局表1：2004-2006年广州车位售价情况（按照车位实用面积计算）车位价格现状分析车位价格现状分析由于土地资源稀缺，加上老城区庞大的汽车数量，老城区车位供应相比其他区域紧张，车位价格水平一直为全市最高，2006年110月份越秀区车位均价高达8793元/平方米远远高于全市车位售价水平，少数车位总价更高达40万元。 车位价格现状分析车位价格现状分析 中心区车

16、位紧张，价格高企中心区车位紧张，价格高企 老城区车位稀缺，售价最高老城区车位稀缺，售价最高由于中心商务区写字楼密集，商务频繁，车位需求也很大。如珠江新城、天河北、环市东、滨江东等区域的车位价格也在1530万元/个左右；此外，高档豪宅小区也因良好的地段优势和高档物业管理水平而售价颇高。 中心中心商务区巨大停车需求拉升售价商务区巨大停车需求拉升售价区区 域域车位售价水平车位售价水平售价举例售价举例老城区：越秀区、荔湾区等商务区（珠江新城、天河北）豪宅区：滨江东一线江景豪宅等2040万元个东湖御苑 42-48万中信公寓0万左右东山雅筑万左右南国花园23-26万星汇园 30-38万富力银禧花园 21万

17、左右一般市中心小区：白云区、海珠区、天河东等1220万元个骏景花园15万左右君林天下 15万左右远郊小区（番禺区、花都区、黄埔等）812万元个丽江花园10万左右金碧御水山庄12万左右车位价格现状分析车位价格现状分析 广州市各区域车位售价水平广州市各区域车位售价水平以上为之前的销售情况，许多以销售完毕以上为之前的销售情况，许多以销售完毕 根据从2004年11月15日开始实行的广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准的有关规定，停在露天车位的小车保管服务费最高限价是150元月，停在室内车位的保管服务费最高限价是400元月。车位租赁情况车位租赁情况车位类型月保收费标准（元/月）商场、宾馆酒店、娱乐场

18、所、写字楼停车场1500小区室内停车场400广州市停车场停放保管服务收费标准 20042004年起年起政府对停车场收费限价政府对停车场收费限价 虽然政府对停车场收费标准进行限价，但由于没有对二手车位转租价格限定，转租价格仍由市场决定，由于车位紧张，车位转租租金水平在4001000元/月，少数车位紧张的豪宅甚至可租到2000元/月。 二手转租市场活跃，最高可租二手转租市场活跃，最高可租20002000元元/ /月以上月以上 汽车数量快速增长导致车位紧缺，汽车数量快速增长导致车位紧缺，车位价格不断攀升；车位价格不断攀升； 政府对车位月保限价促使多数小区政府对车位月保限价促使多数小区车位只售不租，使

19、车位交易和投资进车位只售不租，使车位交易和投资进一步活跃。一步活跃。小小 结结4.员村板块车位供应及租售现状分析员村板块车位供应及租售现状分析5.赛拉维项目停车场可行性分析赛拉维项目停车场可行性分析2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析广 州 车 位 供 需 情 况 分 析3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析广 州 车 位 租 售 情 况 分 析1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析区域车位需求分析区域车位需求分析 赛拉维项目地处广州中央商务中心以及天河区政府旁，属于城市中心后花园-员村居住板块,周边聚集庞大的住宅群，包括珠江新城

20、CLD员村板块天河公园板块等，这些具有强大消费实力的高级管理人员、私企老板、生意人多选择在该区域内购房置业，是汽车、车位最大的消费群体。 三大板块聚集广州最庞大汽车消费群三大板块聚集广州最庞大汽车消费群珠江新城CLD员村板块天河公园板块 员村板块作为广州中央商务区、豪宅区的后花园区域，聚集了众多高级写字楼、豪宅小区。由于楼盘本身的素质、入住率、住客的消费能力、车辆的拥有量都比较高，因此区内住户对车位的需求巨大。 员村板块区域蕴藏大量具潜力的消费力买家员村板块区域蕴藏大量具潜力的消费力买家区域车位需求分析区域车位需求分析由于本区域拥有大量住宅小区楼群，多数住宅小区为高层建筑，容积率高，人口密度大

21、，车位供应明显不足。 庞大住宅小区群庞大住宅小区群, ,车位配套供应不足车位配套供应不足车位供应分析车位供应分析 员村板块车位供应相对滞后员村板块车位供应相对滞后附近缺少停车场，远不能满足本区域日常购物休闲出行停车需求，多数购物超市不得不开辟门前有限的空地作为临时停车位。 公共停车场车位供应有限公共停车场车位供应有限 本区域车位售价多数在10-15万之间，10-12万加位的车位交易量最多。停车场月保多数按政府限价规定为400元/月。 车位交投活跃，售价高企车位交投活跃，售价高企车位租售情况车位租售情况从周边中介公司提供的租售信息显示，本区域车位交易成交量大，各中介每月平均交易量在1520个之间

22、，且成交速度快，2006年10月份以来，各中介代理车位交易量明显上涨，显示本区域随着“禁摩”后汽车拥有量的激增而需求更为强劲。 二手车位交易量大，成交迅速二手车位交易量大，成交迅速 车位价格坚挺，多数在车位价格坚挺，多数在1010万元万元/ /个以上个以上赛拉维周边小区车位租售情况车位租售及供应情况车位租售及供应情况楼盘名称楼盘名称车位数量车位数量住宅数量住宅数量所占比例所占比例月月 租租 金金车车 位位 售售 价价康盛华庭康盛华庭76个90套84%400元/月18万/个海景花园海景花园500个1100套45%450元/月售完东璟花园东璟花园286个668套42%400元/月现在只卖不租，最低

23、价.万/个珠江太阳城珠江太阳城一期142个出售（约20个只租）约400套25%40元/月售价为28-29万/个都市兰亭都市兰亭300个1300套23%400元/月现在只卖不租，价格15-18万/个东方新世界东方新世界600个1042套57%400元/月只租不售翠湖山庄翠湖山庄1100个1600套69%400元/月1.5万/个华江花园华江花园约200个700套29%400元/月现在只租不卖,价格10万/个隽园隽园728套暂不售，按小时收费，2.5元/时 4个小时以上按日计，为6元/天赛拉维居民车位租售调查情况赛拉维居民车位租售调查情况序号序号姓名姓名车型号车型号每月停车费用每月停车费用接受价位（

24、元）接受价位（元）1钟生曙光SUV400元/月23万左右2曾生别克400元/月18-20万3雷生TIDA400元/月18万4李小姐TIDA400元/月20万5罗生现代尹兰特300元/月18万6沈生别克400元/月20万以下7石生海马免费停在公司（但可接受小区400元/月）15万左右8陈生日产免费停在公司 15万左右9娄小姐大众400元/月18万左右10张生大众400元/月16万左右11甘生北京现代400元/月10-15万12何生经济型小车400元/月13-15万13黎生三菱400元/月20万以下14宋小姐天籁400元/月10万15万生东风日产400元/月15-16万（超20万绝不考虑）v 具调

25、查项目周边的楼盘车位销售及租售情况均价为万左右v 具赛拉维居民民意抽查，车主接受价格在万.综合项目自身条件、地理位置、发展前景建议项目车位售价在万。5.赛拉维项目停车场可行性分析赛拉维项目停车场可行性分析2 . 广 州 车 位 供 需 情 况 分 析广 州 车 位 供 需 情 况 分 析3 . 广 州 车 位 租 售 情 况 分 析广 州 车 位 租 售 情 况 分 析4.员村板块车位供应及租售现状分析员村板块车位供应及租售现状分析1 . 广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析广 州 汽 车 消 费 情 况 分 析 市场可行性分析市场可行性分析广州汽车保有量增速与车位供应增速矛盾不断加深，市场

26、对车位的需求将继续飙升。本项目位于CBD后花园员村板块，市场潜力巨大，开发前景十分看好。 但鉴于当前车位紧缺、价格看涨的市场背景，加上未来34年政府规划众多大型市政停车场的相继推出，建议尽快规划建设本项目推出市场。项目停车场停放情况项目停车场停放情况项目车位需求情况项目车位需求情况根据销售现场反映，小区每天有大约200台左右车出入停车场；以上图片为项目负三层停车场在晚上7点8点半时段的停车情况，都基本出现爆满情况，可以看出小区内的车位需求是极大的。 经济可行性分析经济可行性分析基于本区域的车位供求现状和对未来市场的研判，预计车位价格将持续上涨，本项目售价在2008年将可维持在23万元/个之间。本项目规划2层停车场，共有数量在680个左右；同时由于出租回报率较低，建议采取“只售不租”的办法，如此，则可实现项目经济效益最大化。 预计今年正式出台的物