别墅项目物业管理顾问合同

1、物业管理顾问合同（讨论稿三）二零零五年十一月十日物业管理顾问合同（讨论稿三）甲方：乙方：根据中华人民共和国的相关法规，甲乙双方在平等、自愿、协调一致的基础上，甲方同意委任乙方对 * ·* 别墅提供物业管理顾问服务，因此订立本合同。第一条：注释除合同内文或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下之意义：1.1物业指 * ·* 别墅，位于，项目用地面积约亩，为住宅小区，有会所、幼儿园等配套设施。1.2物业管理顾问合同指 * ·* 别墅物业管理顾问合同 ，即本合同。1.3物业管理顾问指以本合同中约定的方式、时间完成本合同规定工作内容的整个工作形式。1.4物业交付使用日指物

2、业可由承建单位以外之人士使用之日期，第二期物业暂定二零零六年十二月交付。1.5业主公约指从物业交付使用日起至业主委员会成立前，甲方及物业之各业主均须遵守之管理约定。1.6业户指物业之业主及用户。第二条： 物业管理顾问期限2.1本合同从签署之日起生效，为期两年。在整个服务期内，乙方将以第二期物业交付使用日为界限，即以二零零六年十二月三十一日为界，分别为甲方提供前期物业管理顾问服务及后期实质物业管理顾问服务。2.2本合同期满前 1 个月，双方应就是否续约协商进行商讨。 如双方同意续约，应于期满前 1 个月签订一份补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。第三条：物业管理顾问的内容3.1乙方向甲方提供

3、之物业管理顾问服务内容包括：前期物业管理顾问服务（一、二期物业交付使用前）机电工程顾问方面评估项目规划设计及设施设备评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充分利用建筑材料设备的适用性之专业意见物业智能化管理功能之建议物业管理顾问方面订定管理守则配套设施的安排及管理员工培训计划财务预算移交单元予用户之程序装修工程及物料运送控制之程序物业交付期间之保安控制物业交付期间之迁入控制物业交付期间之安全控制物业管理人力资源实质物业管理顾问服务（一、二期物业交付使用后）建议物业保险事项建议物业管理人力资源建议保安安排建议清洁服务之程序建议维护保养服务之安排建议财务管理之程序建议处理用户投诉之程序订定业主委员

4、会之章程建议园艺保养及节日布置之安排建议用户联系及管理报告之安排管理运作进程3.2上述 3.1 的具体内容将在本合同附件中详细解释。第四条：物业管理顾问服务方式4.1乙方在前期物业管理顾问服务期间， 即从合同签署日起至第二期物业交付使用日止，或不迟于二零零六年十二月三十一日止（以先发生者为准），为期约十三个月，将以合理的时间间隔共提供九次现场顾问会议，与甲方、物业公司及其他相关部门进行会议、培训、巡视等，完成上述3.1.1 的顾问服务内容。4.2乙方在实质物业管理顾问服务期间， 即从第二期物业交付使用日起， 或不迟于二零零七年一月一日起（以先发生者为准） ，为期十一个月。乙方将将以合理的时间间

5、隔共提供六次现场顾问会议，完成3.1.2 实质物业管理顾问服务内容。4.3乙方提供的每次现场顾问会议为时两个工作日，但在物业的交付使用期间，为能及时地处理现场事宜， 乙方派出的顾问小组部分成员根据工作需要，于一期物业及二期物业交付使用前一个月及当月的顾问会议时，现场工作时间为五个工作日。第五条：物业管理顾问服务费用5.1乙方于物业管理顾问服务期间之服务费总金额为人民币肆拾捌万元 整（RMB ￥ 480,000.00），分四期支付：首期-乙方收取人民币 贰拾万元 整（ RMB ￥ 200,000.00），甲方于本合约签署日支付；二期-乙方收取人民币拾伍万元整（ RMB ￥ 150,000.00）

6、，甲方于二零零六年四月之首七天内支付；三期-乙方收取人民币 捌万元整（RMB ￥80,000.00），甲方于二零零六年十月之首七天内支付；四期-乙方收取人民币伍万元整（ RMB ￥50,000.00），甲方于二零零七年四月之首七天内支付。上述费用已包含乙方人员于有需要时出差参与会议之费用及百分之六（ 6%）的国内营业税费。5.2以上所述相关费用由甲方根据本合同及乙方发出之缴款通知书向乙方支付。5.3逾期支付的顾问费，甲方向乙方支付滞纳金每日每千元伍元（即日息千分之五）。5.4甲方同意相关费用按乙方通知之方式缴付。乙方于款项到帐后七个工作日之内，将已收金额之发票快递于甲方。第六条：双方责任与义务

7、6.1甲、乙双方在 * ·* 别墅之物业管理顾问合作中应精诚合作，以保障物业公司高效的运行。6.2甲、乙双方均允许对方于签订本合同后并于履约期内使用其公司或集团名称，图片资料相关内容进行商业宣传。但在使用前均需就位置、形式、规格等内容书面通知对方记录及存档。6.3甲方责任：甲方应成立工作组与乙方进行顾问工作衔接， 相关文件、资料以及物管方案由甲方指定专人签字认可， 如甲方工作人员有变更， 甲方应提前十个工作日书面通知乙方。 甲方工作人员有义务告知乙方工程进度情况，以配合乙方根据工程进度提供顾问服务内容。甲方为乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务。 此处所称机密仅限于上述项目乙

8、方提供的所有书面的物业管理计划、规划、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、 争议等与乙方无关。甲方应按本合同支付乙方顾问费用。6.4乙方责任：乙方应按本合同负责在 * ·* 别墅物业管理顾问期限内向甲方提交顾问意见，提供可行性建议。乙方负有为甲方严守商业秘密的义务。 此处所谓机密， 包括甲方向乙方提供的有关长沙 * ·* 别墅项目的图纸、文字资料以及乙方为甲方制定的各种物业管理策划、制度、方案等。乙方将不会以任何方式出让或转让其获得之合作协议。第七条：合同终止事由7.1除发生下列 7.2 之情况，立约双方在本合约生效期间

9、不得终止本合约。7.2本合约可在下列情况下终止：甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任， 蓄意或故意违约，而在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施时。7.2.2若乙方未能按本合同第5 条按时收到顾问报酬时，乙方有权于提出七天通知后，终止合同。7.2.3签约双方任何一方，由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。第八条：争议解决8.1双方在履行本合同如发生争议，双方应协商解决。协商不成时，提交物业所在地仲裁委员会依法裁决或提请长沙市人民法院通过诉讼方式解决。第九条：其他事项9.1如因甲方原因不能如期举行顾问会议

10、，应提前三十个工作日书面通知乙方，双方可协商另行安排顾问会议时间， 但甲方不得以此作为延期支付或拒绝支付乙方顾问费的理由。9.2双方对本合同的条款进行修订、更改或补充，以书面签订补充协议，有关之补充协议经双方签署后与本合同具有同等效力。9.3若本合约内有任何条文于任何法律下成为无效， 非法或不能执行时，本合约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。9.4本合同的制定是根据中华人民共和国的法律。9.5任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写，并以邮寄、电传、或专人送交方式送到本合同内注明各当事人之地址。第十条：合同生效10.1本合同自签订之日起生效。10.2本合同正本一式四份，具有同等法

11、律效力。甲乙方各持两份存档。10.3本合同所有附件均为本合同的有效组成部分。10.4本合同已包括所有合同双方之协议， 并取代所有先前双方之间关于提供物业管理顾问服务的协议或沟通。合约双方：吾等同意本管理合约所载之条款及条件。甲方 ：日期 ：乙方 ：日期 ： * ·* 别墅物业管理顾问合同附件(一 )前期物业管理顾问服务（一、二期物业交付使用前）一、机电工程顾问方面1. 评估项目规划设计及设施设备2. 评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充分利用3. 建筑材料设备的适用性之专业意见4. 物业智能化管理功能之建议二、物业管理顾问方面1. 订定管理守则2. 配套设施的安排及管理3. 员工

12、培训计划4. 财务预算5. 移交单元予租用户之程序6. 装修工程及物料运送控制之程序7. 物业交付期间之保安控制8. 物业交付期间之迁入控制9. 物业交付期间之安全控制10. 物业管理人力资源(二 )后期实质物业管理顾问服务（一、二期物业交付使用后）1. 建议物业保险事项2. 建议物业管理人力资源3. 建议保安安排4. 建议清洁服务之程序5. 建议维护保养服务之安排6. 建议财务管理之程序7. 建议处理用户投诉之程序8. 订定业主委员会之章程9. 建议园艺保养及节日布置之安排10. 建议用户联系及管理报告之安排11. 管理运作进程(一 )前期物业管理顾问服务（一、二期物业交付使用前）是项服务将

13、于物业单元交付使用前提供予甲方参照，其主要功能为：于实质管理前期能针对及提出现存有关影响未来管理之问题， 使甲方能有时间考虑增减设施；减省日后管理设施修改或加增之费用，及避免影响实质管理运作；于业户营运前订定管理费及其它费用之基准及分摊原则， 使日后管理运作能畅顺。一 . 机电工程顾问方面1. 评估项目规划设计及设施设备从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见，如停车场出入口的位置，建议一切对日后物业管理有正面及直接影响的意见。从日后管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，减少遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理之压力。站在使用者的角度对有关工程设备之选择提供意见。定期与项目工程部联络并召

14、开会议，对可能影响日后执行管理工作的事项，提供建议。2. 评估各机电房的规划位置，原机电设备合理充分利用建议物业内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置，使日后管理运作能更为顺畅，节省资源，并协助制定管理维修保养计划。3. 建筑材料设备的适用性之专业意见建筑材料的选择，对物业日后的管理工作，有着深远的影响，适当的配套，对日后维修保养，带来方便及合符经济效益，故此，在前期设计及施工阶段应予以重点考虑。提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。提供功能布局的有关专业管理意见，减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增加。建议成本保护方案，减少因施工对材料可能造成的损害。协助物业

15、管理公司工程人员提前熟悉物业中的各种设备和路线，保证楼宇的安全启用，正常运行。4. 物业智能化管理功能之建议随着当今家居生活的发展及资讯科技的日新月异，智能化的管理已经成为发展项目的必备项目。乙方将本着甲方投资成本和国际及国内市场需求的考虑上，作出建议，例如对一卡通系统、停车管理系统等方面提出专业意见。二 . 物业管理顾问方面是项服务将于一期物业交付使用前提供予甲方参照，其主要功能为：于实质管理前期能针对及提出现存有关影响未来管理之问题，使甲方能有时间考虑增减设施；减省日后管理设施修改或加增之费用，及避免影响实质管理运作；于业户营运前订定管理费及其它费用之基准及分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

16、1. 订定管理守则物业之管理守则将作为公约条款之一部份，乙方依据国外之专业管理规范配合国内之特定环境，订定一套符合 * ·* 别墅所设定之管理规章；除附设于公约条款之管理守则外，乙方将会制定 * ·* 别墅业户手册及装修流程和守则予各业户，令业户于使用及搬进物业前对管理运作能充份了解，加强对物业之信心。2. 配套设施的安排及管理按照物业销售对象为目标，为物业建议有关之配套设施如会所等，亦并于在规划中予以考虑，以便合理布置及日后管理安排。同时，乙方亦将就物业内配电房、垃圾房、智能化安防系统等的设置提供建议。3. 员工培训计划乙方认为物业管理是一项由人力作主导之服务行业， 所也

17、於物业管理担当第一线之管理人员，如销售、管理处、保安、工程及会计人员等，必须接受专业之特定训练， 而是项训练除灌输现代化物业管理知识外， 亦应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。 培训计划将为理论与实务并行， 并配合适当之演习，俾能熟习及实际体会突发事故之应变措施及程序。 乙方将按实际情况， 分期安排员工投入适当的岗位，以配合工作及有效运用资源。就物业管理员工之培训，乙方设有健全之训练项目，建议长沙* · * 别墅管理员之课程包括下列各项：?发展商及管理公司简介（包括人事组织及结构）?管理员工之职责?管理员工於物业管理扮演之角色?员工守则，行为及纪律?物业专门名词介绍?物业保安措

18、施及辅助巡逻设备?物业设施之定义及应用?管理服务之目的及重要性?移交及回收单位之程序?防火知识及消防装置?无线电通话机之应用?物业管理之基准?紧急事件处理程序-水管爆破-火警应变-电力故障-煤气泄漏-雷暴及颱风-盗窃或抢劫-处理租用户投诉-处理可疑物体及恐嚇电话-偷车-拾获财物-发现租用户受伤或意外-物业内违例或遗弃车辆?急救学常识?领导才能，组织能力及责任感等另物业之维修技工训练课程除包括上述之选择项目外，将会加插有下列课程：? 机电维护之措施及程序? 物业空调运作流程? 维修工具维护及保管? 物业设施之操作流程等上述培训计划，乙方建议 * ·* 别墅营运前为驻场物业之管理员工提供

19、训练课程，务求使各职务人员能於正式投入管理工作前， 对专业管理模式及工作执行获得有系统及深入之认识及训练机会。4. 财务预算现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及先进之管理系统设备外，整个大厦之财务管理，尤为重要。精确的事前财务预算及分析能充份保障物业投资者权益，相对而言，亦能确保及增加不动产资本价值。物业管理预算应要把握各项物业支出及定期收入，订定出一套完整而合理的预算案，并积极按市政府规定收取管理维修基金，以确保该项物业投资能达致极限。乙方被委托后，将会针对物业日常运作支出，作出评估，制定首年管理费预算案。并依据预算案，建议管理费金额。 。5. 移交单元予租用户之程序管理服务工作内容包

20、括检查用户之有效文件， 并由管理处主管级员工与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、装修需知、运送对象安排等。单位内工程瑕疵亦需要用户于一定时间内知会管理公司作适当修葺。6. 装修工程及物料运送控制之程序为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体营运情况， 要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免防碍物业之正常操作，确保业主及用户之权益。7. 物业交付期间之保安控制此期间之保安顾问工作， 将包括小区内全部公共地方、机械及机电室及物业外围范围等之保安评估。物业管理员须严格执行由上级指示之各项保安措施， 以确保物业于此期间之安全运作。8. 物业交付期间之迁入控制为防止

21、物业楼板承重超过建筑法规， 管理处应知会各用户有关资料，而亦同时要求用户提供搬迁特别对象或器材之明细， 以便审核其有否违规。 另搬迁期之安排及运送方法等， 管理处将须订定适当程序及运作模式以配合用户之迁入搬运安排。9. 物业交付期间之安全控制乙方特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守管理公司订定之安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施之更改，易燃物体之管理及处置等，管理处将有特定之规条监管，以策安全。10. 物业管理人力资源配合物业所需，协助聘请及培训合适人员负责日常管理、安保及维修等工作，以确保高品质服务；制定员工编制表、当值时间、员工手册及各

22、项运作报告等；于物业正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作依据，配合日后管理服务。(二 ) 后期实质物业管理顾问服务（一、二期物业交付使用后）乙方于物业落成及发给楼宇使用执照日起 , 实时提供管理运作顾问服务 , 各项服务如下：1. 建议物业保险事项乙方将按物业之建筑成本 , 建议甲方足额投保 , 并建议投保之方式。 是项服务将于物业正式营运前提供资料予业主参考。2. 建议物业管理人力资源配合物业所需 , 建议聘请并提供培训予合适员工负责日常管理 , 保安及维修等工作以确保管理队伍之高品质服务质素 ;协助制定员工编制表 , 当值时间表 , 员工手册及各项运作报告等 ;于物业正式营运

23、前指导及协助管理处安排各承包商提供培训与各机电及管理人员, 以熟习各项设施运作 , 配合日后管理服务。3. 建议保安安排建议聘请适合员工并辅以专业训练 , 依乙方以往经验 , 直接聘任管理人员可免却因外包承判商产生之管理问题 , 如员工流动性 , 缺乏归属感及对物业之认知等。乙方将配合甲方代表意见 , 协助管理处拟定保安人员岗位 , 设立特定并适合长沙 * ·* 别墅之保安制度及编制各相关巡逻路线图表等。于物业正式营运前 , 乙方将依据甲方之特定要求 , 协助管理处制定一套能符合物业需要之保安计划草本。4. 建议清洁服务之程序乙方将协助管理处拟定物业清洁服务之基准 , 如建材之类别、

24、位置、清洁次数及所需员工 ;另将协助管理处拟定清洁服务条款 , 以使进行招标承投清洁及垃圾清运服务 ; 乙方依以往经验及曾经处理之物业 , 定必能协助甲方获得较有竞争价格之清洁服务合约 , 使业主能以合理费用而达至理想成效。乙方将协助管理处制定适当报表 , 监督清洁承包商日常运作 , 如查核清洁员工资历 , 监察清洁服务品质等。乙方将建议设有罚则以规限厂商之服务人数及清洁品质 , 罚则纪录将定期审核以厘订清洁费用之基准。5. 建议维护保养服务之安排乙方将协助管理处编制短期及长期修缮计划 , 建立机电维护之基准及品质定位 ,并备有各类保养报表达至特定之效果 ;6. 建议财务管理之程序制定物业管理预算案以便针对物业日常运作支出 , 并将建议预算案作为物业财务管理基准 , 依据预算案 , 乙方将建议管理费 , 及保证金之订定金额。处理支出账目乙方将建议一切支出账目之控制程序及安排, 使管理处能据实执行。收支损益报告乙方将建议报表之形式 , 使管理处能清楚管理费收支账目与应收账款之状况 , 以提供至甲方及 /或业主委员会审阅。而物业收支损益账目将每年由认可审计师稽核并存盘作纪录。管理账户乙方建议管理处于甲方/业主委员会指定之银行开设物业管理账户, 以备甲方/业主委员会审核各项开支。除有支出需要外 , 所有物业管理金额将存放于专有账户 , 管理