广东省房地产估价师《案例与分析》：房地产贷款项目评估的含义考试试卷资料

1、广东省 2016年房地产估价师 案例与分析：房地产贷款项目评估的 含义考试试卷 本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、以下指标属于市场交易指标的是 _。A 销售量B. 人口数C. 存量D. 空置率2、可比实例的房地产状况一般是在 _时的状况。A .估价时点B. 成交日期C. 交易登记D. 合同签署3、 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是.【2007 年考题】A:估算后续开发经营期B:估算后续开发的各项支出、收入C:估算后续开发的各项支出、收

2、入在何时发生D:估算开发期中的利息和利润E:工业用地的监测点评估价格4、 房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满_日前，申 请延续注册。A. 15B. 30C. 60D. 905、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法 院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。A :该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B:该房改房现时上市交易的正常价格C:现时该房屋的房改成本价D:当时该房屋的房改成本价E:工业用地的监测点评估价格6、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。A :个人所有的居住房屋及院落用地B:

3、免税单位职工家属的宿舍用地C:集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地D:直接用于农、林、牧、渔业的生产用地E:执行层的组织协调7、某房地产2009年4月的价格为6500元/m2,已知该类房地产 2009年310 月的价格指数分别为 105.53、 103.85、 100.04、 99.86、 98.28、 96.45、 92.17、 90.08 （均以上个月为基数 100）,该房地产 2009年 10月的价格为（）元 /m2。A5110.51B5307.26C5549.95D5638.138、 土地增值税实行超额累进税率,增值额超过扣除金额100%、未超过 200%的 部分,税率为 _

4、。A30%B40%C50%D60%9、某房地产现房价格为4 000元/川，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年 300元/川（年末收取），出租运营费用为每年 50元/ m2.假设折现率为5%,风险补偿为200元/叭则该房地产的期房价格为.【2006 年考题】A: 3 300元/mB: 3 324元/mC: 3 335元/mD: 3 573元/mE:工业用地的监测点评估价格10、下列费用中，不属于企业财务费用的是 _。A .审计费B. 利息C. 外汇汇兑净损失D. 融资代理费11、某门市的土地剩余使用年限为 3年，可出租面积 200平方米，从现在租赁出 去，期限为 2 年，约定

5、好月租金是 180元/平方米，且每年不变，附近类似门市 的正常月租金是200元/平方米，报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市 现在带租约出售时的正常价格是 _。A. 700000元B. 695554元C. 777268 元D. 800500元12、某笔住房拆押贷款按月还本付息， 其月利率为 0.5%，通常称为“年利率 6%、 每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一 致的，按复利计息时它们的关系为 _。A .相等B. 不相等C 可能会相等D.不能确定13、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是 _。A .均衡原理B. 预期原理C. 竞争原理D.

6、替代原理14、某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款 20，余款于半年后支付。 假设月利率为 0. 5，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。A：26. 29B：27. 29C：28. 29D：29. 29E:工业用地的监测点评估价格15、房地产的供给曲线表示。A :房地产的出售量与其价格之间的关系B:房地产的出售量与购买量的关系C:房地产的供给量与其价格之间的关系D:房地产的供给量与购买量的关系E:工业用地的监测点评估价格16、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已 陈旧过时， 有待拆除重建， 估价拆迁费用每平方米建筑面积 300元，残值

7、每平方 米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为 _元。A. 62500B. 62000C. 61000D. 6150017、潜在购买者一般有三个特点,即兴趣、收入和 _。A .目标B. 途径C. 市场化D .商品化18 、下列属于间接融资方式的是 _。A .政府发行债券B. 股票融资C. 银行借款D. 签署商业票据19、房地产收益水平, 同类型的物业都存在一个适当租金售价比例, 一般情况下, 住宅的售价大约相当于的租金。A: 50 个月B: 100个月C: 10 个月D: 10年E:借款合同20、在房地产开发项目经济评价中， 选择评价的基础参数时， 一般将空置率归为。A :时间

8、类参数B:融资类参数C:评价标准类指标D:收益类指标E:借款合同21、 原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前 保持其入账价值不变。A :权责发生制B:收付实现制C:配比D:历史成本E:执行层的组织协调22、 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600 万元，法定优先受偿款 为 50 万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为 _万元。A370B385C420D55023、根据房产测量规范 ，计算一半建筑面积的是 _。A 无柱的雨篷B 有顶盖不封闭的永久性架空通廊C. 房屋内高度在2.20m以上的技术层D. 与室内不相通的装饰性阳台24、对一个计算周期为

9、 20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现 率始终为一个常数，那么该折现率。A :包含了对通货膨胀的补偿B:不包含对通货膨胀的补偿C:没有实际意义D:不能直接用于财务评价E:借款合同25、 对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为_。A 两个方面：租金和物业增值B 三个方面：租金、物业增值和股权增加C 四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加D. 五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大 二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、关于重

10、新购建价格的说法，正确的有。A:重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出B:重新购建价格相当于账面价值C:重新购建价格是客观重新购建价格D:建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E: 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格2、关于加强房地产交易市场管理的通知 中有明确规定， 城市房地产交易包括 各种所有制房屋的 _。A 抵押B租赁C转让D 捐赠E 产权分割3、房地产业是房地产开发活动的 _。A 策划者B. 组织者C. 监督者D. 实施者E. 发包者4、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有。A:吸纳量B:新竣工量C:预售面积D:可供租售量E:房

11、地产价格5、注册房地产估价师管理办法规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用 单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。A:国务院B:国务院建设行政主管部门C:省人民政府建设行政主管部门D:自治区人民政府建设行政主管部门E:直辖市人民政府房地产行政主管部门6、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。A: 土地购置贷款B: 土地储备贷款C: 土地开发贷款D:建设贷款E:借款合同7、根据客观性原则，下列表述正确的是。A :会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实 性B :会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面 的信息需求，要能够满足各方面具有共性

12、的信息需求C:会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况D:要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策E:会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实8、一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的 地租支付能力由大到小排序，正确的是 _。A .百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店B. 百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店C. 珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店D. 珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店9、下列关于暂定资质证书 ，表述正确的是。A:

13、暂定资质证书有效期为3年B:房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长暂定资质证书的有效期C:房地产开发主管部门延长暂定资质证书的有效期不能超过3年D:自领取暂定资质证书之日起 3年内无开发项目的，暂定资质证书的 有效期不得延长E:自领取暂定资质证书之日起 1年内无开发项目的，暂定资质证书的 有效期不得延长10、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A:权利人法定名称变更B:房地产现状的改变C:房屋门牌号码改变D:买卖房屋E:改建或添建而使房屋面积增加11、银行为某人提供期限为 15年，年利率为 6，首期月还款额为 1500元，月 还款额递增率为 03的个人住房抵押贷款若将此方案转为按月等额支

14、付， 则月等额还款额是元。A: 1 90705B: 161056C: 151056D: 141556E:借款合同12 、明确估价对象的内容，包括明确。A :实物状况B:权益状况C:区位状况D:经济状况E:环境状况13、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的 开发利用方式中，最重要的是要选择 _。A .最佳用途B 最佳规模C.最佳效益D .最佳档次14、 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数， 是导致投资行为 发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率 (MARR) .决定基准收益率 大小的因素主要是。A :资金来源B:资金成本C:项目风险D:预期利

15、润E:机会成本15、 甲地块临街深度为100ft,临街宽度为15ft,形状为矩形，总价为100万元， 相邻的乙地块也为临街宽度 15ft 的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八 七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（） 。A 若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B. 若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C. 若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D. 若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E. 若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元16、 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的， 依法拍卖该房地产后， 应当从拍卖所得的

16、价款中缴纳相当于应缴纳的 _的款额后，抵押权人方可优先受 偿。A 税金B 拍卖费用C 土地使用权出让金D. 土地使用成本17、细分市场评价主要涉及等三个方面。A:细分市场的可衡量性B:细分市场的规模和发展前景C:细分市场的差异性大小D:企业的目标和资源E:细分市场结构的吸引力18 、拆迁人是 _ 。A房屋拆迁管理部门B 规划行政主管部门C. 专门从事房屋拆迁的单位D. 取得房屋拆迁许可证的单位19、某写字楼 2006年潜在毛租金收入为 1000万元，空置和收租损失为 5，经 营费用为潜在毛收入的 30，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金 共计 120 万元，则 2006 年的净经营收入为万元。A: 330B: 450C: 650D: 700E:借款合同20、判定房地产投资风险因素发生的概率属于 _阶段的工作。A 风险辨识B 风险估计C 风险评价D.风险决策21、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归 _。A .人民政府B. 规划行政主管部门C. 房地产权属登记部门D. 房屋拆迁主管部门22、楼面地价=土地单价* _。A .建筑层数B 建筑覆盖率C. 绿地率D. 建筑容积率23、管理中心运作住房公积金