综合案例：我国房地产调控与发展趋势

1、案例五：案例五：我国房地产我国房地产调控与调控与发展趋势发展趋势河北科技大学河北科技大学经济管理学院经济管理学院刘力军刘力军一、一、房地产市场的前景：扑朔迷离房地产市场的前景：扑朔迷离（一）（一）金融危机，房地产市场因祸得福金融危机，房地产市场因祸得福 为了应对金融危机的冲击，国务院总理为了应对金融危机的冲击，国务院总理温家宝于温家宝于20082008年年1212月月1717日主持召开国务院常日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了支持房地产市场应对金的政策措施，确定了支持房地产市场应对金融危机的多项优惠政策。融危机的多项

2、优惠政策。 国务院此次常务会议的召开，对于房地国务院此次常务会议的召开，对于房地产市场来说无异于枯木逢春，以此为起点，产市场来说无异于枯木逢春，以此为起点，房地产市场咸鱼大翻身，不但迅速摆脱了金房地产市场咸鱼大翻身，不但迅速摆脱了金融危机的困扰，而且在短时期内恢复到金融融危机的困扰，而且在短时期内恢复到金融危机之前的繁荣状态。危机之前的繁荣状态。 一、一、房地产市场的前景：扑朔迷离房地产市场的前景：扑朔迷离（二）（二）泡沫膨胀，调控政策频出泡沫膨胀，调控政策频出 既得益于优惠政策的扶持，又由于流动性泛滥的推既得益于优惠政策的扶持，又由于流动性泛滥的推波助澜，从波助澜，从20092009年下半年

3、以来，房地产市场出现持续的年下半年以来，房地产市场出现持续的非正常价格上涨，国务院不断出台调控房地产市场的政非正常价格上涨，国务院不断出台调控房地产市场的政策措施。比较有代表性的政策有：策措施。比较有代表性的政策有： 1 1）20092009年年1212月月1414日的日的“国四条国四条”。 2 2）20102010年年1 1月月1010日的日的“国十一条国十一条”。 3 3）20102010年年4 4月月1414日的日的“新国四条新国四条”。 4 4）20102010年年4 4月月1717日的日的“新国十条新国十条”。 5 5）20112011年年1 1月月2626日的日的“新国八条新国八条

4、”。一、一、房地产市场的前景：扑朔迷离房地产市场的前景：扑朔迷离（三）（三）事态胶着，房地产市场何去何从事态胶着，房地产市场何去何从扑朔迷离扑朔迷离 在调控政策的连续连续打压下，房地产在调控政策的连续连续打压下，房地产这匹脱缰的野马终于放慢了脚步，进入这匹脱缰的野马终于放慢了脚步，进入20112011年以来，围绕着房地产价格走势进行角力的年以来，围绕着房地产价格走势进行角力的各方之间的博弈陷入胶着状态。房地产市场各方之间的博弈陷入胶着状态。房地产市场的前景和走势愈发扑朔迷离。的前景和走势愈发扑朔迷离。 二、二、当前房地产市场的真实状态当前房地产市场的真实状态（一）（一）泡沫真实存在不是谎言泡沫

5、真实存在不是谎言 无论是从无论是从房价收入比房价收入比还是从还是从租金回报率租金回报率等常用指标看，目前我国一线、二线城市的等常用指标看，目前我国一线、二线城市的房地产市场都存在着不同程度的泡沫。房地产市场都存在着不同程度的泡沫。 住房限购令实施后，大量投资投机性资住房限购令实施后，大量投资投机性资金涌入三、四线城市，造成三、四线城市甚金涌入三、四线城市，造成三、四线城市甚至县城房价过快上涨，导致三、四线城市以至县城房价过快上涨，导致三、四线城市以及一些县城的房地产泡沫也在酝酿和膨胀过及一些县城的房地产泡沫也在酝酿和膨胀过程中。程中。 如果考虑到我国如果考虑到我国收入分配差距过大收入分配差距过

6、大的现的现实，真实的房地产泡沫程度可能会更高一些。实，真实的房地产泡沫程度可能会更高一些。二、二、当前房地产市场的真实状态当前房地产市场的真实状态（二）（二）房地产市场需求：疲态尽现房地产市场需求：疲态尽现 进入进入20112011年以来，随着调控政策的不断加码，年以来，随着调控政策的不断加码，广大购房人对于房价上涨预期逐渐发生变化，持币广大购房人对于房价上涨预期逐渐发生变化，持币观望群体不断扩大，造成房地产市场需求状况由强观望群体不断扩大，造成房地产市场需求状况由强劲转为疲软。劲转为疲软。 房地产市场需求疲软带来两个直接结果：房地产市场需求疲软带来两个直接结果： 1 1）房地产价格涨势趋缓。

7、）房地产价格涨势趋缓。 2 2）房地产市场销售增速下降。）房地产市场销售增速下降。（二）（二）房地产市场需求：疲态尽现房地产市场需求：疲态尽现 1 1）房地产价格涨势趋缓。）房地产价格涨势趋缓。 以新建商品住宅为例，以新建商品住宅为例，20112011年年4 4月份，与上月相月份，与上月相比，比，7070个大中城市中环比价格涨幅均小于个大中城市中环比价格涨幅均小于1.0%1.0%，价，价格下降的城市有格下降的城市有9 9个，持平的城市有个，持平的城市有5 5个。涨幅比个。涨幅比3 3月月份缩小的城市有份缩小的城市有2626个。个。 与去年同月相比，与去年同月相比，7070个大中城市中，价格同比

8、个大中城市中，价格同比下降的城市有下降的城市有3 3个，比个，比3 3月份增加了月份增加了1 1个；价格涨幅回个；价格涨幅回落的城市有落的城市有5252个，比个，比3 3月份增加了月份增加了6 6个。个。4 4月份，同比月份，同比价格涨幅在价格涨幅在5.0%5.0%以内的城市有以内的城市有2929个，比个，比3 3月份增加了月份增加了3 3个。个。 二、当前房地产市场的真实状态二、当前房地产市场的真实状态表表8 20118 2011年以来房地产市场销售变化情况年以来房地产市场销售变化情况 （二）（二）房地产市场需求：疲态尽现房地产市场需求：疲态尽现 2 2）房地产市场销售增速下降。）房地产市场

9、销售增速下降。时间时间商品房销售面积商品房销售面积累计同比增长累计同比增长住宅销售面积住宅销售面积累计同比增长累计同比增长20102010年年1-121-12月月10.1%10.1%8.0%8.0%20112011年年1-21-2月月13.8%13.8%13.2%13.2%20112011年年1-31-3月月14.9%14.9%14.3%14.3%20112011年年1-41-4月月6.3%6.3%5.8%5.8%20112011年年1-51-5月月9.1%9.1%8.5%8.5%二、当前房地产市场的真实状态二、当前房地产市场的真实状态二、当前房地产市场的真实状态二、当前房地产市场的真实状态（

10、三）（三）房地产市场供给：保持平稳增长房地产市场供给：保持平稳增长 与房地产市场需求疲软状态形成鲜明对照的是，与房地产市场需求疲软状态形成鲜明对照的是，房地产开发企业对房地产市场未来似乎充满信心，房地产开发企业对房地产市场未来似乎充满信心，房地产开发和投资保持平稳增长。表现在：房地产开发和投资保持平稳增长。表现在： 1 1）房地产开发景气指数维持高位。）房地产开发景气指数维持高位。 2 2）房地产开发投资保持稳定增长。）房地产开发投资保持稳定增长。 3 3）房地产开工和竣工面积平稳增长）房地产开工和竣工面积平稳增长表表9 20089 2008年年9 9月以来我国房地产开发景气指数月以来我国房地

11、产开发景气指数时间时间房地产开发景气指数房地产开发景气指数时间时间房地产开发景气指数房地产开发景气指数0808年年9 9月月101.15 101.15 1010年年2 2月月105.47 105.47 0808年年1010月月99.68 99.68 1010年年3 3月月105.89 105.89 0808年年1111月月98.46 98.46 1010年年4 4月月105.66 105.66 0808年年1212月月96.46 96.46 1010年年5 5月月105.07 105.07 0909年年2 2月月94.86 94.86 1010年年6 6月月105.06 105.06 0909

12、年年3 3月月94.74 94.74 1010年年7 7月月104.72 104.72 0909年年4 4月月94.76 94.76 1010年年8 8月月104.11 104.11 0909年年5 5月月95.94 95.94 1010年年9 9月月103.52 103.52 0909年年6 6月月96.55 96.55 1010年年1010月月103.57 103.57 0909年年7 7月月98.01 98.01 1010年年1111月月103.20 103.20 0909年年8 8月月100.08 100.08 1010年年1212月月101.79 101.79 0909年年9 9月月

13、101.08 101.08 1111年年2 2月月102.90 102.90 0909年年1010月月102.03 102.03 1111年年3 3月月102.98 102.98 0909年年1111月月102.78 102.78 1111年年4 4月月103.19 103.19 0909年年1212月月103.66 103.66 1111年年5 5月月103.20 103.20 表表12 12 20201111年以来年以来我国房地产开发投资我国房地产开发投资增长情况增长情况时间时间房地产开发投资房地产开发投资累计同比增长累计同比增长住宅投资累住宅投资累计同比增长计同比增长20102010年年

14、1-121-12月月33.2%33.2%32.9%32.9%20112011年年1-21-2月月35.2%35.2%34.9%34.9%20112011年年1-31-3月月34.1%34.1%37.4%37.4%20112011年年1-41-4月月34.3%34.3%38.6%38.6%20112011年年1-51-5月月34.6%34.6%37.8%37.8%表表11 11 20201111年以来年以来我国房地产开工、竣工我国房地产开工、竣工增长情况增长情况时间时间房屋施工面积房屋施工面积累计同比增长累计同比增长房屋新开工面房屋新开工面积累计同比增积累计同比增长长房屋竣工面房屋竣工面积积累计

15、同比增累计同比增长长20102010年年1-121-12月月26.6%26.6%40.7%40.7%4.5%4.5%20112011年年1-21-2月月39.0%39.0%27.9%27.9%13.9%13.9%20112011年年1-31-3月月35.2%35.2%23.4%23.4%15.4%15.4%20112011年年1-41-4月月33.2%33.2%24.4%24.4%14.0%14.0%20112011年年1-51-5月月32.4%32.4%23.8%23.8%12.9%12.9%二、当前房地产市场的真实状态二、当前房地产市场的真实状态（四）（四）开发资金来源构成：贷款比重下开发

16、资金来源构成：贷款比重下降降 随着金融体系信贷紧缩，房地产开发资随着金融体系信贷紧缩，房地产开发资金来源构成上开始发生变化。国内贷款在全金来源构成上开始发生变化。国内贷款在全部开发资金构成中不断下降。部开发资金构成中不断下降。表表12 12 20201111年以来年以来我国房地产开发资金来源增长情况我国房地产开发资金来源增长情况时间时间本年资金来本年资金来源同比增长源同比增长国内贷款国内贷款同比增长同比增长利用外资利用外资同比增长同比增长自筹资金自筹资金同比增长同比增长其他资金其他资金同比增长同比增长20112011年年1-21-2月月16.3%16.3%7.7%7.7%61.5%61.5%2

17、1.4%21.4%16.6%16.6%20112011年年1-31-3月月18.6%18.6%4.4%4.4%45.2%45.2%27.2%27.2%18.7%18.7%20112011年年1-41-4月月17.4%17.4%5.4%5.4%62.3%62.3%27.2%27.2%14.8%14.8%20112011年年1-51-5月月18.5%18.5%4.6%4.6%57.3%57.3%30.9%30.9%14.6%14.6%三、我国房地产市场的发展趋势三、我国房地产市场的发展趋势（一）（一）房地产市场走势的三种可能房地产市场走势的三种可能 1 1）房地产泡沫未能得到控制，泡沫继续膨胀直）

18、房地产泡沫未能得到控制，泡沫继续膨胀直至自然破裂。至自然破裂。 2 2）在调控政策的压力下，房地产价格出现大幅）在调控政策的压力下，房地产价格出现大幅度下跌。度下跌。 3 3）在调控政策的作用下，房地产价格涨势得到）在调控政策的作用下，房地产价格涨势得到控制，或出现一定幅度的回调，房地产泡沫随着国控制，或出现一定幅度的回调，房地产泡沫随着国民经济和居民可支配收入的增长逐渐被消化。民经济和居民可支配收入的增长逐渐被消化。 很明显，前两种结果都会导致我国经济很明显，前两种结果都会导致我国经济社会的剧烈波动，甚至造成严重的系统性损社会的剧烈波动，甚至造成严重的系统性损伤，第三种是最理想的结果，但是实

19、现难度伤，第三种是最理想的结果，但是实现难度很大，需要有高超的艺术性。很大，需要有高超的艺术性。三、我国房地产市场的发展趋势三、我国房地产市场的发展趋势（二）（二）房地产市场的走势取决于利益相房地产市场的走势取决于利益相关各方的博弈关各方的博弈 中国房地产市场的市场化程度较低，除了受市场因中国房地产市场的市场化程度较低，除了受市场因素的影响外，还受到诸多非市场因素影响和干预。素的影响外，还受到诸多非市场因素影响和干预。 1 1）需求端：需求端：广大购房者（包括刚需者和投资投机者）广大购房者（包括刚需者和投资投机者）的的价格预期价格预期和和购买决策购买决策 2 2）供给方：供给方：开发商的开发商

20、的资金压力资金压力 3 3）地方政府：地方政府：对中央调控政策的贯彻和执行力度对中央调控政策的贯彻和执行力度 4 4）中央政府：中央政府：对房地产市场调控的预期目标与调控对房地产市场调控的预期目标与调控的信心和决心的信心和决心 其中，中央政府对房地产调控的预期目标与调控的信其中，中央政府对房地产调控的预期目标与调控的信心和决心对房地产市场的未来走势发挥着关键的主导作心和决心对房地产市场的未来走势发挥着关键的主导作用。用。三、我国房地产市场的发展趋势三、我国房地产市场的发展趋势 若中央政府充分显示调控房地产的信心若中央政府充分显示调控房地产的信心和决心，必将不断强化广大购房者对于未来和决心，必将

21、不断强化广大购房者对于未来房地产价格下跌的预期，加重市场持币观望房地产价格下跌的预期，加重市场持币观望氛围，有效抑制投资投机性需求，促使房地氛围，有效抑制投资投机性需求，促使房地产价格向下调整。产价格向下调整。 如果中央政府对于房地产调控政策能够如果中央政府对于房地产调控政策能够一以贯之，将有效加大开发商的资金压力，一以贯之，将有效加大开发商的资金压力，迫使开发商加大降价促销的力度。迫使开发商加大降价促销的力度。 如果中央政府能够严格问责，地方政府如果中央政府能够严格问责，地方政府将加大对中央调控政策的贯彻和执行力度，将加大对中央调控政策的贯彻和执行力度，从而促使房地产价格向下调整。从而促使房

22、地产价格向下调整。三、我国房地产市场的发展趋势三、我国房地产市场的发展趋势（三）（三）目前的形势和总体的判断目前的形势和总体的判断 目前的形势：目前的形势：当前，当前，房地产市场供求状况在逆房地产市场供求状况在逆转过程中转过程中。并且在中央一系列调控政策的作用下，。并且在中央一系列调控政策的作用下，购房者对未来价格下降的预期较强，观望情绪弥漫，购房者对未来价格下降的预期较强，观望情绪弥漫，房地产市场需求不容乐观；而在严格调控和货币紧房地产市场需求不容乐观；而在严格调控和货币紧缩的大背景下，开发商的资金压力不断加大，降价缩的大背景下，开发商的资金压力不断加大，降价促销的冲动在不断增强。促销的冲动

23、在不断增强。 总体的判断：总体的判断：中央调控房地产市场的一系列政中央调控房地产市场的一系列政策措施的叠加效应不断显现，对于房地产市场的影策措施的叠加效应不断显现，对于房地产市场的影响正在从量变到质变的转变过程之中。房地产价格响正在从量变到质变的转变过程之中。房地产价格向下调整的压力不断积累。向下调整的压力不断积累。今年很可能是房地产市今年很可能是房地产市场发展趋势出现转折的一年。场发展趋势出现转折的一年。三、我国房地产市场的发展趋势三、我国房地产市场的发展趋势（四）（四）中央政府房地产调控目标的选择中央政府房地产调控目标的选择 当前，我国房地产市场过热和存在泡沫是不争的事实。当前，我国房地产

24、市场过热和存在泡沫是不争的事实。如果不加以控制和引导，不断膨胀的房地产泡沫终将破如果不加以控制和引导，不断膨胀的房地产泡沫终将破裂，并对中国经济和社会带来沉重的打击和破坏。裂，并对中国经济和社会带来沉重的打击和破坏。 同时，鉴于目前房地产在我国国民经济中具有的牵一同时，鉴于目前房地产在我国国民经济中具有的牵一发而动全身的关键性的作用和影响，为了避免发生发而动全身的关键性的作用和影响，为了避免发生地方地方债务危机债务危机、金融体系的系统性风险金融体系的系统性风险和和国民经济大幅下滑国民经济大幅下滑的风险的风险，中央政府即使对房地产市场采取坚决的调控措，中央政府即使对房地产市场采取坚决的调控措施，

25、也必然陷于施，也必然陷于投鼠忌器投鼠忌器的尴尬境地。的尴尬境地。 因此，中央政府不会采取冒然刺破房地产泡沫的做因此，中央政府不会采取冒然刺破房地产泡沫的做法，而是选择在二者之间走法，而是选择在二者之间走中间道路中间道路，一方面坚决抑制，一方面坚决抑制不断膨胀的房地产泡沫，另一方面小心翼翼地避免不慎不断膨胀的房地产泡沫，另一方面小心翼翼地避免不慎刺破房地产泡沫的不利结果。通过房地产市场在可控条刺破房地产泡沫的不利结果。通过房地产市场在可控条件下的良性调整，在逐渐消化已形成泡沫的基础上，实件下的良性调整，在逐渐消化已形成泡沫的基础上，实现房地产市场的持续健康发展。现房地产市场的持续健康发展。三、我

26、国房地产市场的发展趋势三、我国房地产市场的发展趋势（五）（五）当前房地产市场最可能的发展趋势当前房地产市场最可能的发展趋势 目前，房地产市场调控已经上升到事关目前，房地产市场调控已经上升到事关国家经济社会发展全国家经济社会发展全局的战略高度局的战略高度和和讲政治的高度讲政治的高度，因此一定不要低估中央调控房，因此一定不要低估中央调控房地产市场的信心和决心。在这样的大背景下，最近地产市场的信心和决心。在这样的大背景下，最近1-21-2年内，年内，房房地产市场再想重现最近地产市场再想重现最近1010年的持续上涨的局面几无可能。年的持续上涨的局面几无可能。 同时，同时，为了避免发生为了避免发生地方债务危机地方债务危机、金融体系的系统性金融体系的系统性风险风险和和国