房地产评估重点

1、仅限于学习使用，切勿用作其他用途，谢谢！房地产评估重点1房地产概念：房地产是房屋和土地的合称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称。房地产是实物、权益和区位三者的结合体。2土地：是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地分为农用地、建设用地和未利用土地。具有两重性，既是资源，又是资产。3土地的自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量 土地的经济供给：指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。4土地的自然特性：1位置的固定性2质量的差异性3不可再生性4效用永续性土地的经济特性：1供给的稀缺性2可垄断性3土地利用多方向性4效益的级差性5【城市房地

2、产管理法】土地使用权出让最高年限由国务院确定。1居住用地70年2工业用地50年3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年4商业、旅游、娱乐、用地40年5综合或其他用地50年6土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以采用协议、招标、拍卖和挂牌方式土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。凡按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地的，土地使用权不得转让。7住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。8房地产的特

3、性1位置固定性2数量有限性3用途多样性4长期使用性5大量投资性6保值增值性7投资风险性8难以变现性9外部影响性10使用限制性9不动产：土地及其定着物 定着物：指附着于土地，在于土地不可分离的状态下才能使用的物体，如房屋，建筑物等，种植的树木也可以说是土地的定着物。10房地产价格：指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值和相应的土地使用权价格综合性表现。(房地产的效用、相对稀缺性及其市场的供需相互作用的结果)。11房地产价格特征：1地价是地租的资本化2权益价格具有重要性3增值性与折旧性4用途相关性5个别性6可比性12房地产价格的种类：1根据权益的不同，分为所有权价格

4、，使用权价格，租赁价格和抵押价格2按房地产的交易方式，可分为挂牌价格、拍卖价格、招标价格、协议价格。3按房地产价格表示单位，可分为总价格，单位价格，楼面价格。13楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=建筑总价格/土地总面积 建筑总面积/土地总面积=容积率 楼面价格=土地单价/容积率14房地产评估：是专业评估人员为特定目的的对房地产的特定权益在某一特定时点的价值进行估计。15市场交易价格：房地产在市场交易中实际成交的价格。 评估价格（评估价值）是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础。16房地产评估的原则：1替代原则

5、2最高最佳使用原则3合法原则4评价时点原则5公平原则6预期收益原则7供求原则17影响房地产价格的一般因素：一般因素：是指房地产价格的整体性宏观因素，它对房地产价格的影响体现在全社会范围内的房地产价格水平的变化上，而不是个别房地产价格的变化。它包括社会因素、经济因素和政治因素18社会因素：1人口状况2社会稳定状况3城市化4房地产投机 经济因素：1国民经济水平和发展趋势2财政收支及金融环境3税负 政治因素：1土地制度及政策2住房制度及政策3房地产价格政策4土地出让方式、出让期限5行政级别及隶属变更 其他因素：1心里因素2国际因素3特殊因素19影响房地产价格的区域因素：1城市不同功能分区因素2城市不

6、同功能区的环境因素（1）商业区（2）住宅区（3）工业区20影响土地价格的个别因素：1位置2面积3地形地势4地质5水文6形状7气候8临街状况9土地利用控制状况10土地产权权属状况11建筑与土地的组合是否得当21影响建筑物价格：1建筑构造2房屋装修标准3房屋设备及附属设施4地段、层次、朝向增减因素5房屋的折旧和完好程度6规模和高度7用途22地价指数：是专门用以反映各地各类地价变化的指数。 只有建立城市地价动态监测系统体系，通过地价指数的方法，才能将不同类型的地价信息变成同一可比的反应地价变化的信息资料。23城市地价指数为定基指数，指数基期统一确定在2000年。城市地价指数分为综合地价指数、商业地价

7、指数、住宅地价指数和工业地价指数。24收益法：是指为取得待估房地产的价格，以还原率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点，并以其贴现之和作为待估房地产价格的评估。以收益法求取得房地产价格称为收益价格。25收益法的适用范围：有收益的土地或房地产，如旅店、商场、写字楼、公寓等，对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价大多不适用。26市场法：在求取一宗待估房地产的价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在评估基准日的正常合理价格。 由市场法估价得到的价格称为比准价格。27类似房地产

8、：指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与待估房地产基本相似的房地产。同一供需圈：指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的影响具有相似性的区域28市场法的限制条件：1近期性2可替代性3非单一性4正常性5可修正性6合法性29搜集交易实例的途径：1查阅政府有关部门关于房地产交易的资料，如定期与不定期公布的房地产市场行情、价格指数等2实地考察询问，了解类似房地产的交易信息3查阅各种报刊上的有关房地产出售、出租的广告4假装成购买房地产者，即假装成为顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈。5参加房地产交易展示会、换房大会，了解各类房地产信息、行情。6同行之间相互提供。估价人员互相提供交易实例

9、和估价案例资料7其他途径，如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人等查询资料。30交易实例应搜集的内容：1成交价格2成交日期3付款方式4交易实例在交易时的状态，如坐落位置、用途、土地状况、周围环境条件。5交易双方及交易目的31可比实例选取的要求：1物质的类似性2地点的类似性3时间的接近性4交易情况无反常。32可比实力的具体选举：1与估价对象房地产的用途相同2与估价对象房地产的建筑结构相同3与估价对象房地产的所处地区相同4与估价对象房地产的价格类型相同5与估价对象房地产的估价时点接近6该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易33市场法求取最终的房地产价格方法：1算术平均数法2加权算术平均数

10、法3众数法4中位数法34成本法：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理的价格或价值的方法。采用成本法评估得到的房地产价格叫做积算价格。35成本法的基本原理：对于买方，成本法的基本理论依据是替代原理，对于卖方，成本法的基本理论依据是生产费用价值论。36重新构造成本：在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态下的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税费、正常开发利润之和。重新建造成本实在估价时点的成本或价格。37建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有等功能效用的全新状态建筑物的正常价格。建筑物重建价

11、格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常价格。38估算重新建造成本的方法：1单位比较法2分部分项法3工料测量法4指数调整法39折旧：建筑物在使用过程中，由于物质因素、功能因素或经济因素的影响，会造成价值的损失，利用成本法估价时必需扣除这种损失。40物质上的折旧：建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。物质上的折旧也称为有形折旧。 功能上的折旧是指建筑物在功能的落后所造成的建筑物价值的损失。 经济上的折旧是由于建筑物以外的如城市规划、现行政策的重大改变等因素所引起建筑物价值的损失。 功能上的折旧与经济上的折旧称为无形损耗

12、。41建筑物的自然耐用年限：指建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，即从建筑物建成到不堪使用的年数。建筑物的经济耐用年限：指建筑物自建成之日起，预期产生的收益大于运营费用的持续期，在以后的使用中，建筑物的收益不能抵偿运营费用。42房地产估价中的折旧与会计上折旧的差别：1折旧目的不同2折旧基数不同3折旧方法不同耐用年限不同43折旧的求取方法：1耐用年限法2成新折旧法3实际观察法4混合法44房屋完损等级分类：1完好房2基本完好房3一般损坏房4严重损坏房5危险房45土地分等定级：评定土地的各种要素对社会经济活动需求的满足程度。46城镇土地分等：根据城镇土地利用的地域差异，分

13、析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体利益，划分全国各城镇的土地等次。47土地定级：指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上分部差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。48土地定级的方法：1多因素综合评定法2级差收益测算评定法3地价分区定级法49以上3种方法的优缺点P13550土地定级原则：1综合分析原则2主导因素原则3地域差异原则4定级与估价相结合原则51土地综合定级：根据影响土地质量、土地区位、土地利用效益的经济、自然、社会因素及其贡献大小，对市域内土地用同一标准评定土地级别。52分类定级：对一定区域内的土地，按其主要用地类型如商业、住宅、工

14、业用途分别确定其定级因素及其贡献大小，用全域覆盖法评定出各主要用地类型的级别及其在土地空间上的分布。53市区非农业人口50万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级。54影响土地级别的主要因素：商服繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况、极具效益等。55因素权重确定的方法：德尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法56土地定级成果一般以文字和图件为主要表达方式57成果的文字表达方式主要是土地定级技术报告、工作报告和土地级别表。58成果的图件表达方式：1土地定级工作图2土地定级成果图59土地定级成果的应用：1为制定合理的税费标准提供依据2定级成果为土地估价提供依据3为城市规划提供基础资料60基准地价的含义：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均值地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。61基准地价特点：1平均性2区域性3时效性4全域性5标准性6公示性7控制性62基准地价评估的原理：1土地收益是基准地价评估的基础 土地收益概念：由于土地的条件不同和土地区位差异，土地使用者使用不同的土地而获取的超额利润。进一步讲，土地收益主要是指城镇土地