房地产估价课程设计

1、目录致估价委托人函2估价师声明3估价假设和限制条件4估价结果报告5估价技术报告8附件15致估价委托人函李先生：我公司接受您的委托，对座落在烟台市莱山区的房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下：一、估价对象：祥隆万象城 第9栋第12层户型三室两厅一卫 项目位于烟台市东部新城市中心-莱山区核心地段烟台大学埠岚商圈，项目东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路，周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。除了以上的周边配套外，

2、项目本身也有自己的商业配套。祥隆广场，总建面积24万平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、顶级百货、购物中心、风情步行街、娱乐城、流行前线、电影城、美食城等时尚业态，志在打造烟台前所未有的大型体验式商业群，全面升级烟台商业业态和生活方式。2、 估价目的：为确定房地产可售金额提供参考依据而评估估价对象房地产可售价值。3、 估价时点:2016年5月1日四、估价结果：估价人员根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，遵循严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：祥隆

3、万象城第9栋第12层户型三室两厅一卫，建筑面积为103平米的毛坯房在2016年5月7日的房地产价格为：房地产市场价格评估单位为：9493.25元/m2大写金额: 玖仟肆佰玖拾叁圆贰角伍分（每平方米）五、估价报告应用有效期：自本估价报告出具之日起至2016年11月7日止。某某房地产评估有限公司法定代表人签字：* 估价师签名：* 二一六年五月七日 估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也

4、没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。六、需要声明的事项：（一）本报告估价时点为2016年5月1日，提交报告之日为2016年5月7日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过半年，即2016年5月7日至2012年11月7日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（二）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一

5、部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。报告编制人员： * 资格及证号：* 签名盖章：* 中国注册房地产估价师签名：* 注 册 章 ：*某某房地产评估有限公司（盖章）二一六年五月七日估价假设和限制条件一、本次估价的依据是： （1）中华人民共和国土地管理法 ； （2）中华人民共和国城市房地产管理法 ； （3）国家标准房地产估价规范 ； （4）烟台市房屋估价办法。二、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、由于委托方未提供估价

6、对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。四、本报告估价人员未对估价对象的土地面积和建筑面积进行测量，以产权方提供的抵押物明细清单中数据指标为依据。如果上述指标发生变化，本次评估估价结果应作相应调整。五、本次评估为委托方进行转让之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。六、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该

7、房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。十、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相

8、关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。十一、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用，本报告不可用于其它用途。 估价结果报告一、委托方 委托单位：*负责人：* 联系人：* 联系电话:* 法定代表人:* 委托方地址:*二、受托方受托估价人：某某房地产评估有限公司法定代表人：*估价资质等级：建设部房地产价格评估壹级资质估价人住址：烟台市莱山区清泉路30号三、估价对象小区基本信息：估价对象烟台市莱山区祥隆万象城位于烟台市东部新城市中心-莱山区核心地段烟台大学埠岚商圈，项目东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路，周边市政府、体育公园、国际博览中心、

9、皇冠五星级酒店、金融商务区等大型市政配套齐全，医院、大学、银行、购物中心等生活配套星罗棋布，公交线路密集交通便利，是烟台的文化、体育、行政、金融、教育和生活新中心。除了以上的周边配套外，项目本身也有自己的商业配套。祥隆广场，总建面积24万平方米，以全新的城市SHOPPINGMALL定位，囊括了品牌超市、顶级百货、购物中心、风情步行街、娱乐城、流行前线、电影城、美食城等时尚业态，志在打造烟台前所未有的大型体验式商业群，全面升级烟台商业业态和生活方式。项目地址：莱山区清泉路19号建筑类别：板楼、高层产权年限：70年项目占地面积：56万总建筑面积：103万容积率：2.28绿化率：40%停车位比例：1

10、：1.2物业费：1.2元开发公司: 山东华都置业有限公司 待估住宅基本信息：祥隆万象城第9栋第12层户型三室两厅一卫，建筑面积为103平米的毛坯房，竣工时间为2015年，房屋类型为普通住宅，房屋结构为框架结构，南北朝向，住宅为毛坯房，可根据需要装修。有完善的供水、排水、供电、通讯和供暖。四、估价目的 为确定房地产可售金额提供参考依据而评估估价对象房地产可售价值。五、估价时点 2016年5月1日六、价值定义 本报告评估出的房地产价格为估价对象在时点的市场价格。 七、估价依据 1.有关法律、法规、政策文件和技术规程 (1) 中华人民共和国土地管理法 ； (2) 中华人民共和国城市房地产管理法 ；

11、(3) 国家标准房地产估价规范 ； (4)烟台市房屋估价办法。 2. 委托方提供的资料 (1) 烟台市房地产勘察测绘提供的资料； （2）委托人提供的权证、图等资料。 3. 受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获得的相关资料。八、估价原则 1. 合法原则 房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2. 最高最佳使用原则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。 3. 替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资

12、料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估： 1. 采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区和商铺交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素和个别因素修正，最后求取房地产的比准价格； 2. 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧；3.采用收益法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=房地产净收益建筑物资本化率,得到估价对象房地产的价格。 对上述三种方法所得到的结果进行综合,得到估价对象的最终价格。 十、估价结果 祥

13、隆万象城第9栋第12层，在2016年5月1日的房地产价格为： 房地产市场价格评估单位为：9493.25元大写金额: 玖仟肆佰玖拾叁圆贰角伍分(每平方米)十一、估价人员 李*十二、估价作业日期开始于2016年4月26日，完成于2016年5月7日。 十三、估价报告应用的有效日期本报告的有效期：自本估价报告出具之日起至2016年11月7日止。估价技术报告一、个别因素分析估价对象为烟台市莱山区祥隆万象城第9栋第12层房屋用途：普通住宅 建筑结构：框架结构 建筑年代：2015年 外观：委估标的所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房 房屋楼层： 9栋2号楼总层数为27层，估价对象位于第12层 平面布局：现房

14、屋平面布局呈三室、两厅、一卫、一厨的格局 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备 装璜情况： 毛坯 估价对象面积：103 建筑面积：103万平米 占地面积：56万平米 销售许可证：烟房预许字2015第009号 公摊：18%-20% 物业管理费：1.2元/平米 绿化率：40% 容积率：2.28二、区域因素分析 1. 地理位置 待估对象处于烟大商业圈内。 2.环境条件 环境影响主要有大气污染、水污染和噪声污染，估价对象房地产不临树林、不临水、不临山、不临边缘区，空气良好，自然景观较好。 3.对外交通便捷程度 待估对象所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街

15、等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。 4.区域内公用设施配套状况 中小学：烟大附中、清泉中学、莱山一中 大学：烟台大学、山东工商学院、滨州医学院（烟台）、中国农大 综合商场：万象城世界级购物中心-祥隆广场、佳世客购物中心、银座商厦 幼稚园：清泉幼儿园、市级机关幼儿园、莱山幼儿园 银行：工行、中行、建行、光大银行、农行、中信银行 邮局：莱山邮局 医院：毓璜顶莱山分院、滨医附院休闲娱乐设施：烟大浴场、凤凰山公园、东部文化公园 其他：市政府、体育公园、烟台国际博览中心 5.基础设施 待估对

16、象所在区域有主干道观海路、清泉路，以及次干道迎春大街。有完善的供水管网、排水管网、供电系统，通讯设施满足使用要求，有集中供暖管网。三、市场背景分析 烟台东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。是山东省重点建设开发的城市，作为中国改革开放最早的十四个沿海城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城，全市海岸线长达909公里。烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，全年平均气温摄氏12度左右，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。 烟台市认真贯彻实施扩大投资、启动内需的政策措施，固定资产投资对经济

17、发展的拉动力不断增强。房地产开发投资快速增长。2001年完成房地产开发投资26.56亿元，增长52.2%，其中商品房建设投资24.43亿元，增长102.7%，占整个房地产开发投资的92%。房地产当年施工面积达353.29万平方米，其中商品住宅284.68万平方米。房地产开发当年竣工面积122.46万平方米，其中住宅面积105.39万平方米。全市房屋销售面积59.83万平方米，其中个人购买55.19万平方米，住宅销售面积54.04万平方米，其中销售个人51.84万平方米。4、 估价验算过程（1） 、市场比较法（1）比较交易案例的选择 本次估价交易案例主要通过以下途径取得： 1）查访房地产开发商，

18、获得房地产特性及其有关交易条件； 2）查阅相关报刊、网站及其相关资料。 本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件： 1）与估价对象具有相同的用途，均为住宅用房； 2）与估价对象交易类型相同，均为买卖交易或租赁； 3）与估价对象邻近或在同一供需圈； 4）属于正常交易或可修正为正常交易； 5）可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近； 6）区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。下面分别对所选取的案例进行分析：可比实例A：祥隆万象城第4栋第4层（共24层），南北朝向，中装修，三室一厅一卫一厨，建筑面积103平方米，开盘日期：2010年。可比实例B：祥隆万象城第6栋第1

19、2层（共22层），南北朝向，毛坯房，三室两厅两卫一厨，建筑面积112平方米，开盘日期：2010年。可比实例C：祥隆万象城第7栋第10层（共21层），西南朝向，精装修，三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米，开盘日期：2010年。比较因素条件表的编制（具体见表一）比较因素条件表的编制主要以估价对象和比较实例所处的区域因素和其本身的个别因素来评比编制，按照选取的实例情况，比较因素表如下：比较因素条件表 表一 比较项目估价对象祥隆万象城祥隆万象城祥隆万象城交易情况正常正常正常正常交易日期2016年5月2015年12月2015年10月2016年02月区 域 因 素 及 个 别 因 素地理位置莱山区祥隆

20、万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。繁华程度周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、医院、大学、银行、购物中心等配套星罗棋布。周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、医院、大学、银行、购物中心等配套星罗棋布。周边市政府、体育公园、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、医院、大学、银行、购物中心等配套星罗棋布。周边市政府、体育公园

21、、国际博览中心、皇冠五星级酒店、金融商务区、医院、大学、银行、购物中心等配套星罗棋布。交通便捷程度祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、

22、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。 有5、6、7、10、17、23、33、50、51、53、55、59、61、62、566、567等公交路线通过。个 别 因 素建筑概况12层，户型三室两厅一卫一厨，建筑面积103平方米4层，户型三室一厅一卫一厨，建筑面积103平方米12层，户型三室两厅两卫一厨，建筑面积112平方米10层，户型三室两厅一卫一厨，建筑面积103

23、平方米装修毛胚房中装修毛坯房精装修朝向楼层南北南北南北西南房屋成新全新九成九成全新小区管理良好良好良好良好 编制比较因素修正系数表（具体见表二）比较因素权重的确定，查找当今实际房地产行业中影响房屋价格的各个因素所占的重要性来进行打分，经过整体最后权重见表二。 比较因素权重系数表 表二比较项目权重交易情况交易日期区 域 因 素 及 个 别 因 素地理位置繁华程度交通便捷程度装修40楼层朝向35房屋成新25小区管理建筑概况 编制比较因素条件指数表（具体见表三）编制比较因素条件指数表的有关说明：交易情况：以正常交易为比较基准，取指数为100； 交易时间：以估价对象的交易日期为比较基准，取指数为100

24、。区域因素和个别因素均以估价对象为比较基准，取指数为100；地理位置：考虑到估价对象与比较案例都位于烟大附近，主要以所处位置附近建筑物进行修正，每增加一项临近建筑物加10分，减少一项减10分；若处于小区内则加10分。繁华程度：考虑到商业小区要以附近小区是否充足来比较，主要以附近小区丰富程度以及学生资源丰富程度进行修正。小区丰富程度可划分为“丰富”、“一般”和“不丰富”三类，每差一类减20分，学生资源丰富程度可划分为“充足”、“大量”和“一般”三类，每差一类减20分。交通便捷程度：主干道根据公交车密集程度来判断，主干道每较估价对象增加一条加20分，减少一条则减20分；次干道每较估价对象增加一条加

25、10分，减少一条则减10分；公交路线每较估价对象增加一条加10分，减少一条减10分。装修：主要指装修程度的多少，可划分为“精装、“中装修”和“毛胚”三类，每差一类减20分。楼层朝向：按待估宗地实际情况，可划分为“很好”、“较好”、“一般”和“不好”四类，每差一类减10分。房屋成新：主要指交易时房屋的新旧程度，可划分为“全新”、“一般”和“破旧”三类，每差一类减10分。小区管理：按待估宗地实际情况，可划分为“良好”和“优良”两类，以30分为修正分建筑概况：此处估价对象和比较案例相似，均为100分。比较因素条件指数表 表三比较项目权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况110010010

26、0100交易日期1100969597区域因素及个别因素地理位置0100100100100繁华程度0100100100100交通便捷程度0100100100100装修0.4100120100140楼层朝向0.3510010010090房屋成新0.251009090100小区管理0100100100100建筑概况0100100100100综合指标1100105.597.5111.5 统一付款方式（见表四）付款方式表 表四可比实例A首付30%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分。可比实例B首付40%，其余部分6个月后一次性付清。可比实例C首付50%，一年后一次性付清余下部分。可比实例与待估对象

27、具有统一的房地产范围和统一的价格单位，故只需对于可比实例进行付款方式的统一，以在成交日一次性付清所需支付的金额作为基准，以2014年4月作为估价时点，现今的年利率为3.25%，统一之后的金额见下表：可比实例A总价=9930%+9940%/1+3.25%/1239930%/1+3.25%/126=98.20万元可比实例B总价=1151-40%/1+3.25%0.511560%=136.91万元可比实例C总价=9550%+9550%/（13.25%）=93.50万元修正后支付总额 表五名称修正后支付总额修正后支付单价可比实例A98.20万元9533.98元/平米可比实例B136.91万元12224

28、.11元/平米可比实例C93.50万元9077.67元/平米（6）比较因素权重系数表的编制（具体见表六） 在比较因素权重系数表和比较因素条件指数表的基础上，确定比较因素修正系数表如下所示：比较因素权重系数表 表六比较交易案例可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元m2）9533.9812224.119077.67交易情况修正100/100100100100100交易时间修正100/951009310097区域及个别因素修正100/105.5100/97.5100/111.5个别价格9512.5813481.248393.20比准价格10462.34 修正后个别价格=案例交易价格交易情况修正系

29、数交易时间修正系数区域及个别因素修正系数100(因素指数因素权重) 比准价格的计算取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：比准价格（9512.58+13481.24+8393.20）310462.34元3. 房地产价格综合上面方法得出的结果，可知：祥隆万象城房地产的价格为：10462.34元/。（二）、收益法（1）搜集有关资料通过有关了解，搜集的有关资料和情况如下：租金按使用面积计租金第一年平均为320元年，此后每年的净收益在上一年的基础上增长2，设可外租时间为50年。（2）测算有效毛收入由于房屋直接用于出租，因此有效毛收入就是房屋的租金为320元年有效毛收入=320元/年（3）测算年运

30、营费用：年运营费用率取15%，则：年运营费用=有效毛收入年运营费用率=32015%=48元（4）计算净收益：净收益=有效毛收入年运营费用 =320-48=272元（5）确定报酬率：报酬率由年存款利率和风险调整利率组成。根据调查，现行银行存款利率为3.25%，而住宅房的风险调整利率取2%。因此，确定报酬利率为5.25%。（6）计算房地产价格：选用的具体计算公式： =272/（5.25-2）1-（1+2%）/（1+5.25)50=6625.06元 （三）、成本法基本公式为： 房地产价值=重新购建价格折旧（1）计算重新购建价格。设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB 估价房屋为103平方米，户型三

31、室两厅一卫一厨，位于13层（共27层），南北朝向毛坯房，房屋2015年建成使用，经济寿命为70年，残值率为0。.单位建筑面积建筑安装工程费为3000元/;.专业费用为建筑安装工程费的8%；.管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%；.销售费用为重新购建价格的4%；.建设期为1年，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为8%.开发商成本率润率为20%.销售税费为重新购建价格的6%a)建筑安装工程费=3000（元/）b)专业费用=3000*8%=240（元/）c)管理费用=（3000+240）*3%=97.2（元/m2）d)销售费用= VB*4%=0.04 VB（元/m2）e)投资利息=（3

32、000+240+97.2+0.04 VB）*（1+8%）0.5-1 =130.92+0.0016VBf)销售税金= VB *6%=0.06VBg)开发利润=（3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB）*20% =693.62+0.0083 VBh)VB =3000+240+97.2+0.04VB +130.92+0.0016VB +0.06 VB+693.62+0.0083VB 则VB =4675.58（元/） 重新购建价格=4675.58*103=481584.74（元）(2)按成新折扣法计算其折旧：该住宅已经建成1年，经实地查看其剩余经济寿命为69年，残值

33、率为0.，则该房屋的成新率为： q=69/70*100%=98.57%则该房地产的现实单价为： 481584.74*98.57%103=4608.73元/（四）、房地产价格综合上面方法得出的结果，可知祥隆万象城的价格为： 10462.34*80%+6625.06*10%+4608.73*10%=9493.25元 附件交易实例调查表房地产基本状况名称祥隆万象城坐落莱山区清泉路19号范围莱山区祥隆万象城东至清泉路，西至观海路，北至泉韵南路，南至烟大路。规模103用途普通住宅权属土地所有权归国家，使用权归个人交易基本情况卖方刘先生买方李先生成交日期2015年12月成交价格总价99万元单价9611.65元/平方米付款方式首付30%，三个月后再付40%，六个月后付清余下部分交易情况说明在正常的市场状况条件下，双方通过协议达成交易，价格为正常交易价格。房地产状况说明区位状况说明祥隆万象城所在区域交通便利，路网密度较高，区域内有观海路、清泉路、迎春大街等城市交通和生活型主次干道纵横交错。