百强商业地产项目案例之二十--青岛宝龙城广场

1、百强商业项目案例之二十一一青岛宝龙城市广场青岛宝龙城市广场一一中国首个75万平方米主题游乐式购物公园城市：青岛在青岛人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。青岛宝龙城市广场,正在展开一场游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。在青岛市区人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。古岛宝龙城市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划城市与地理：青岛宝龙城市广场座落于崇阳路以北、文阳路以南,中城箔西、长城路东,在吉岛新天地景观长廊两ffl.与城阳区政府.文化广场、人民广场、城阳区人民医院、世纪公园等近距相守距流亭国际机场5分钝路程.距青岛港18公甲

2、.胶济铁路.6条高速公路四通八达.开发与对策：要打造青鸟最具发展潜力和投资价值的新商圈,首先就必须形成极强的规模效应.因为青岛是山东省经济最发达的城市之一,是胶州半岛的核心,是行政级别为副省级的中心城市.所以.百岛宝龙城市广场将开发规模定位于超大型的75万平方米的游乐主爬购物中心，具体组成是：Xi）住宅造/I也可以造轴.当中国众多超大型购物中心一个又一个坦浅的时候,在中国青岛,却不知不觉地涌现出一个商业巨无时它的开发商J正是中国商业地产的辕军企业宝龙集团宝龙集团为仕健在青岛城阳区建设一座如此大0的X*中心，为的，它又提供了此全业态的了业规划？为了实现“感重医的一站式消费.青岛宝龙城市广胡进行了

3、怎样的商业规划？同时，针对一业单体面积过大的问题,松岛宝龙集团又创造一林生样的整体架构昵？2）在当代中国,所谓游乐式的购物中心其实缺乏强有力的支持点.在很多情况下,它甚至于只是提供了一个卖点，当项目进入实质性的开发阶坦以f后,由于家乐配套投入成本高、回报低、运营难度大.很多的娱乐配套最终难以实现但是，吉岛宝龙城市广场却罕有也提出了建设“中国最大规模近50000平方米室内主整乐园”的目标.并且.整个项目的架构都是困境这一目标格建的百息宝龙城市广场,为什么要启动一场如此大规模的室内造景规戈上它能为中国商业地产发取带来哪些变革？POWERLONG“宝龙城市广场中国大陆首个75万平方米主题游乐式购物公

4、园经济技术指标：O开发南，宝龙集团（#!3置业有跟公司O总建筑面积，妁750go平方米O占地面租1319808平方米O建就密度，48、O绿化事：30%O容积率：2.34O地上停车：1580辆O地下停车：218。精1)一个中心、四个基本点、一个座标的商业规划住宅造城.商业也可以造城.当中国众多超大型购物中心一个又一个搁浅的时候,在中国青岛，却不知不觉地涌现出一个商业巨无霸，它的开发商正是中国商业地产的领军企业宝龙集团宝龙集团为什么要在青岛城阳区建设一座如此大型的购物中心.为此，它又提供了哪一些全业态的商业规划？为了实现“吃喝玩乐”的一站式消费，青岛宝龙城市广场进行了怎样的商业规划？同时，针对商业

5、单体面积过大的问题,青岛宝龙集团又创造一种怎样的整体架构呢？城市与地理:百岛.一座美丽的海滨城市,每年接待游客接近3000万人次,旅游总收入超过300亿元，青岛宝龙城市广场位于吉岛市城阳区.城阳区东依崂山区,由接李沧区.西临胶州湾与胶州市相邻,北与即爱市毗连.城阳区是青岛未来城市发展的方向和生心,青岛宝龙城市广场位于城阳城市中心区的核心地带A75万平方米游乐主跑超大购物中心由一座五一级酒店、两座酒店式公寓.以5万平方米大型手内I中心.40多万平方米物中，分飘仁文+刀店坂决I，；.精品建材*数码电制B.场目合有业观划方面分别引进时尚百货、生活超市数码电君、精品建材四大业态将个楼层均设置不同的消费

6、生昼,次主力店穿插贯向.营业场所知公共空间交融一体；四层建筑面枳85万平方米1三层建筑面积9.4万平方米二层建筑面积9一6万平方米一层建筑面积10.7万平方米负一层建筑面积12.8万平方米吉岛宝龙城市广场必然在一个层面上形成多个中心.这样才能解决单层面积过大和空间单遍的问风“背离宝龙城市广场的规划方案是“一个中心.四个基本点”.一个中心：以5万平方米室内主题游乐园为中心：四个基本点：以生活超市、百货、数码电器、精品建材形成四大主力店为基本点：一个座标：以五星级酒店.酒店式公寓为横座标，以休憩广场、5万平方米室内主题游乐园及五级酒店为纵座标，四大主力店分片布局：青岛宝龙城市广场“一个中心.四个基

7、本点.一个座标”的商业规划就在一个平面上形成了丰富的空间.并且以5万平方米室内主题游乐园为核心,进行商业资源的集中和发散.比较有效地解决了商业空间单调和单层面积过大的问题。这种一个中心、四个基本点的商业规划很适合地块方正.占地面积大的商业地产喷目在这两个前提满足的情况下,它就是一个好的开发危例,能够很好地形成人流动线消费者在里面进行消费.很容易辨别区分自己所在的位置,同时对于顾客购物也能够有很清晰的方向感，并且迅速找到,这样消费者就不会因为项目体量庞大害怕迷路.不套易找到自己喜欢的产品而逐渐丧失来此购物消费的欲望，2）从无到有的景观资源-中国最大规模近50000平方米室内主题乐园存当代中国.所

8、谓游乐式的购物中心其实缺乏强有力的支持点.在很多情况下.它融至于只是提供了一个卖点，当项目进入实质性的开发阶段以后，由于娱乐配套投入成本高，回报低、运营难度大.很多的娱乐配套最终难以实现但是,晋岛宝龙城市广场却罕有地提出了建设“中国量大规模近500%巾室内主题乐园”的目标*并且，整个项目的架构都是围绕这一目标搭建的青岛宝龙城市广场,为什么要启动一场如此大规模的室内造景规划,它能为中国商业地产发展带来哪些变革？思路与变革：游乐与景现设计是新岛宝龙城市广场逑突出的特色：宝龙能团斥责5亿人民币打造近5万平方米世界项爨室内游乐主题公园.从无到有地为项目开辟了一道真正意义上的景观资源.以地下一展中心潮乐

9、广场为穆心.培含业态规划.分布在城市广场的各个楼房均有主迎游乐项目，项目建成后将成为国内厦大的以濡乐为主跳的ShoppingM加整个项目商业规划的核心就是以港乐帚就购捌、以数个大型主力店带动整个胞碘中心的人气那么.宝龙城市广场这种思路变的依据何在呢？r宝龙城市广场位于吉马市城阳区.城阳区位于吉岛以北,缺少商业氛圉的积淀.但是城阳区却是古岛土城区向北拓展的主要空厄.工业化、城市化.商贸经济全巾发展.工比如何&这一新区内影成项目核心的吸引力将是成败的关健：B吉岛是重要的旅游城市.拥有李富的旅游资法.每年授存科客接近3000万人次旅游总收入超过80亿元.因此.如何使言与宝龙城市广场成为游客的必到之地

10、.也是吉岛宇龙城市广场的重要支撑点；c.0目的地段条件决定消费育必air大.询不俺只禺*于：区仅仅几十万的人口.国也.誉广丽区心优势.综合上述原因.宝龙绘团造景的商业规划很显然是一种必然的需要.75万平方米游乐主敌超大购物中心单代要达到6000-8000元的量业额.城阳不到50万的人口根本不足以支撑.甚至将商圈半径辐射到整个青岛也很蹲支撑项目的良性运莺因为项目离青岛市中心距离太远.客流的易达性不是很好,所以必须将商圈的半径再扩大,而青岛2006年接待游客2800万人次,旅游总收入310亿.这些来百电旅游消费的游客就成了项目主要的目标客户之一一个好的胃退台源是3引游客来此消强的重焚保障.5000

11、0平方米室内主即乐区将在营销投入的比例前提下，形成浮动比例的吸客效应.并最后扩故到周边城市,景观资源在营销成本飞高投入的即响下.能加速项目进入成熟期同时.景观费源的独特性和商业规划的领先性.将带来强大的项目区别性.进而升华到品牌的认识,在体验的过程中消费者产生认可.并将这种消费感受传播给更多亲友.进而推动青岛宝龙城市广场的成型.次全力店：，7工/7力ry,I油I在:*FBE%wnBXrtoBm*,而二二：S：?K*lwvnurtf.：.*.AU*./UlKATWUt,E3amstiwu川的.一WBwurarttrMAsransr:4*i血碗wtwwwvraiwtKWH.yggn皿X9嬴XSi霖

12、北WMAtfanarnotrrY部:M：糕!：也二.8产淖/诩觐UR缗Qg/Vit61,网一主港乐广场：，“L次古力我.：4二；:/次主力居.型向证lg，etMV皿/TMWKTtt，/4r工37.中心游乐广场一.1I-KMwwxwmguniru-xnvu-wu-xrmmummnwmii-an：SMSirgkMB月aNkMax月总U耳bnm.mr.8.SESSRSwWMoHMttWWmpgag量？nv%；;BWxAsworfoABtirusr.、.；.*.k*-Tanstz凡工.：3,.一XUWWWHnBBlLAHAUSJtStMMHA.:五星级酒店禽总宝龙域市广场痔游乐广嫌安博在负一层，500

13、0c4游乐广场分大、小早葫芦状分布.周边弼分布，号车场.次主力店与少量的商帮是一阱兵型的以游乐为平面聚集中心.并根极利用各个方位通往中心游乐广场的通道而进行相应的业态设置的规划方案.illir.，一0，hT,1美食F域,一T3i-LfTLT，丁食蜜食美：一总宝龙幡南广域屏蓝三房的戏划卸至Mm个中心,物个整点，一个座标的累则.一个申心中小博乐为华&.四干基点的十启位的主力由的基点，一个座标以尊豪广堵中心警东”哝二H由通左扪：口样H中i苒!口学的土诙揖上喑啡陛逐样时设籍书上内户一人中：建：海十万平方米的附圣空向内.使功傩.业强的分常事现出一冷弊咽的赣离犀，井融戏商业聚构的主体3楼2010-03-0

14、914:05育鸟宝龙城市广场在二层设置主力店超市.而不是将超市设置在负一席,A9.就是考虑到二麋以上商业而职太大.只有引入主力店超市这样的超级发动机,才能带来足电的人流,在四个主力店当中,时尚百货贯通层怀三圈.超市贯通二层个三届,行国城贸通心层仆三层,其他主力店设超则极需鬻要分布在各个单层,这样的安祥就是充分考虑到它R的人流奴动效果.并琅据主力店不同的II性和价值备H而迸行的总体安拷.即使到r三浜.中心游乐广室仍是整个商业平面的焦点.员”游乐中心设在负一展.旦从负一厦守三层的镣空中血却意等让三嚼拥有对温乐场最佳的双货效祟.育时宝茏城市广场三楼攻且r影院、家底广场羿支力店,并增加r游乐设j,由于

15、规模足够大.空同也比较精彩,所以三屋也会摘有比较多的人流.评论:中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中。而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一个效仿者。如果按照这个规划做，肯定会失败。理由如下：1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万itf（包括所有写字楼在内）。试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业

16、态的面积需求和消费者的购物习惯。消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补，同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐家汇）。作为商业70w方体量太大，必须拆分成几个项目来操作商业地产将是另一个地产吸金点。我也考察过徐

17、家汇商圈内的部分业态，确实需要相互独立并又相互依存。武汉还有一个号称世界上最长步行街的武汉世界城项目。我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。目前真的很惨淡（当然与刚开业有关系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很难去一次的。而且体量大，却又分割出售，怎是非一般能耐能经营好的？！？！南方宝龙，北方万达，现在做商业地产的就这两个扩张得很厉害。虽然有相当的风险，但说这个项目一定会失败则有些武断了。楼上有朋友拿上海的情况出来对比，类似徐家汇这样的地方，但是要知道上海本身的商圈之多，业态之丰富非青岛可比，但青岛的相对简单的商业布局也有其不确定性，那就是一旦宝龙的运营方式能够赢得商

18、户的认可，那么完全有可能打造一个全新的综合商圈出来，而不一定要像徐家汇那样分成各个地块来开发。综合运营的方式虽然近年来少有碍成功案例，但也不是不可以进行尝试，何况宝龙虽然在郑州不怎么样，但是在福州似乎还算成功。其实青岛宝龙城市广场不单单是60万人口的成阳区的商业项目，而应该打造成为青岛乃至全省的综合性地标式项目，招揽更多人来消费。业态配比上还可以更加丰富一些其实失败不是以项目经营好坏论英雄，关键是政府便宜给了土地，傻子买了商铺，这样的商业地产成本比住宅便宜多了，却要卖二三倍住宅的价格。楼上的也不能这样说啊，傻子买了商铺，但是谁来租傻子的商铺呢？做成了还可以，做不成了，那么大的一个项目，以后宝龙

19、的名声怎办？商业项目需要消费力的支持。如果真的只有60万的人口，哪来的消费力？中国目前开发商贪达大的风格没有改变，而且俞演俞烈。青岛固然是旅游之都，其中游乐部分可能对游客有点吸引力，至于购物部分，我想游客贡献率不会有多大，况且青岛非中国时尚之都。从品牌角度看，由于量体大，业态品类繁多且杂乱，对国际一线品牌的吸引及其有限。如果未来人流不理想，会出现个别或多个业态无法喂饱甚至挨饿的局面。难度不小！但不是没有成功的可能，如果业态规划合理，还是可以做的！既然是新城的概念，那么业态不妨再丰富一些，每一种业态根据市场实际情况进行合理分割，比如银行、汽车4s店、会展中心、其他服务行业等，力求精而全！这样可能

20、风险相对会小一点！呵呵！个人愚见！大手笔！这么大的体量，风险必然巨大。主要考虑能否持续经营的问题，第一次去我想不成问题，有太多吸引眼球的概念，但是回头再去，就要有足够的亮点和独具一格的地方！不管你规划的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的规划多么的合理，你的运营团队不行的话，你的消费磁场不够大的话，你的辐射人口不足的话，最后倒霉的是商家，吃亏的是投资者，失败的是开发商，最后头疼的是政府。我只是在很多项目建造的时候听到了轰轰烈烈的宣传。没有看到开业后的红红火火。起码，泰山的宝龙城市广场是基本失败了。几乎是空城一个。开发商，你的选址科学么？你的规划合理么？你的规模适合么？请你细思量。不要

21、贪大呀？劳民伤财不是好玩的哟。玩的可是老百姓的钱呀。75万平方的巨无霸商业，因此项目不在市中心，无车一族到达不便利，加上青岛市只有60万人口，明显不是此项目的主要客群，主要是针对的客群是外地游客的话，一定要在推广费用多作预算，特别是跟旅行社、机场、火车多作宣传，让众多来青岛游玩的人知道，有针对性的多搞活动。这样的话，还有可能成功。个人感觉如此大的项目体量，需要庞大的消费来支撑，能否或在多少时间内集聚人气很重要。即使开发商撑的起，还需要入驻的商户也能撑的起。万达的城市广场在例如沈阳这类城市似乎受了些挫折，根本原因无非也在此。商家入驻后入不敷出，本想淘金来的淘出来的却是沙子。定位是旅游城市，集中卖

22、场是好的！一站式消费，室内大型主题公园！肯定是游客想去的地方，但效益不一定马上来！要养！价格贵了2-3倍，而且使用年PM还少几十年.前期商业地产的项目都是会遇到一些瓶脊的，就要看整个运营了.75万方现在是用来打广告的嘛像现在福州的宝龙，整一个和之前宣传的不一样，遇到瓶脊后，为了复苏，整个市场都乱了,而且和之前的定位完全变了大刀诸葛，一气势磅礴。运营城市之大智慧啊。宝龙的模式，主要是以售为主，他考虑的只要能卖掉。后面的经营它又不参与，所以它的概念只要能打动买家就成。宝龙的所有项目就福州做的好。其它的都不咋地周边消费人口，辐射区范围（消费圈）、主题业态辐射人口，经济收入水准，交通等，都是决定商业地

23、产体量和规划的前提。盲目求大，求丰富，商业必死。而事实上也正是如此，青岛宝龙城市广场开业至今，一直冷冷清清，商户退租不断。白天只见寥寥几个售货员聊天，打瞌睡。晚上疑似鬼城。生意如此惨淡，实不知百强商业百强两字从何而来。若仅以规模论，未免贻笑大方了。个人见解，以圈钱论试之，青岛宝龙的疯狂建设，更深层原因是为自持物业的打包上市罢了，而非能以商业地产视之。这么大体量的商业地产项目，暂不说成功与否。但从目前规划角度来说，个人认为，还是应该再丰富一下内容为好，可以减少各个业态的风险。万达也是搞类似项目，但万达的因素不同，他的业态实际上比这个还要多很多，所以面积大不是问题，本身要打造一座商业城，就需要有一

24、定的体量。关键是业态如何把握好？宝龙地产一直致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、住宅等为一体的超大型商业广场，这样更有利于吸引各个年龄段的人，宝龙地产一直致力于开发诸如集购物、餐饮、旅游、休闲、住宅等为一体的超大型商业广场，这样的开发模式能够吸引不少眼球，为它的快速消化提供坚实的基础，赞太厉害了。750000平方米，容积率还达到了2.34，真是难以想象。这将会是一个多浩大的工程商业造城运动。实在是太厉害了一个好的模式，是可以复制的，然后再烙上自己的印记！一个好的商业物业不是在于它卖了多少钱而是他如何去经营它我很欣赏这种持有型物业的开发商这种起码是对业主一种负责的态度这就是目前房地产、乃至

25、城市发展中的巨大隐患。没错！中国商业地产确实是一个重新构建的时候，源于城市人口的大整合，源于中国交通系统的快速完善。但是，并不等于说我们可以肆无忌惮的进行盲目开发。由于我们的政府、开发商、百姓手上投资渠道的贫乏共同造成了商业地产开发上的盲动。现在这些问题刚刚启动。后果将在未来体现。苏宁城市广场貌似也要走万达和宝龙的模式！根据我个人的经验，这样的商业是很有问题的！其实完全可以做30万平米的商业，再做100万的住宅嘛！宝龙胆子真大，这么大项目卖也不好卖，持有经营面积太大养铺期至少5年，游乐中心其实是商业的一个卖点载体，但不是足够支撑70余万方商业的主题，没有主题的商业项目就没有灵魂，商业项目一定要问问自己：客户为什么要来？凭什么不去别处？这样看来经营惨淡不足为奇另外，宝龙的商业综合体一直是以星级酒店作为整个项目的驱动引擎的，这个项目怕是不行了。一个比较有参考和对比性的案例，实用青岛宝龙城市广场是城阳区目前引进的最大的现代服务业项目，项目总投资25亿元，总建筑面积70万平方米，项目涵盖主题游乐园、五星级酒店、大型奥特莱斯、超市、品牌专卖店、国际主题街区、主题概念影城、美食广场、休