华夏幸福基业专题研究

1、本报告是严格保密的。华夏幸福基业专题研究华夏幸福基业专题研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。21 华夏幸福基业基本情况2“园区+地产”模式解读3盈利模式解读4资本运作解读5其它学习与借鉴 目目 录录本报告是严格保密的。华夏幸福基业基本情况华夏幸福基业基本情况项目整体定位项目整体定位本报告是严格保密的。4基本概况基本概况工业园区域运营开发商，工业园区域运营开发商，20112011年年1111月借壳上市，在月借壳上市，在环首

2、都经济区已建三个工业园，新拓展环首都经济区已建三个工业园，新拓展7 7个工业园区个工业园区2011 年公司新拓展了7 个园区进行产业新城的开发建设，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。公司已开发项目分布公司已开发项目分布2011 2011 年年9 9 月月15 15 日华夏幸福基业借壳日华夏幸福基业借壳ST ST 国祥上市国祥上市华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的独特

3、运营模式。事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。20112011年公司新拓展了年公司新拓展了7 7 个园区个园区本报告是严格保密的。5园区开发园区开发业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，并业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等，并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现新增园区项目（单位：平方公里）新增园区项目（单位：平方公里）业务内容业务内容n对开发区域进行前期规划n基础设施投资建

4、设与管理n市政公用设施建设与管理n土地整理n产业发展服务（招商引资服务）n物业管理n厂房建设租赁四大产品体系四大产品体系n综合园区n主题园区n总部公园n产业港本报告是严格保密的。6房地产开发房地产开发已形成四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入已形成四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入在在20102010年和年和20112011年实现大幅度上升年实现大幅度上升公司房地产四大产品系列分布公司房地产四大产品系列分布公司房地产新开工、竣工和施工情况公司房地产新开工、竣工和施工情况公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升本报告是严格保密的。7财务指标财务指标 20

5、11 2011 年末总资产年末总资产275.8 275.8 亿元，营业收入亿元，营业收入77.9 77.9 亿元；亿元；近三年总资产复合增长率达近三年总资产复合增长率达67%67%，营业收入复合增长率达，营业收入复合增长率达83.1%83.1%华夏幸福基业2011 年末，总资产达275.8 亿元，营业收入达77.9 亿元；公司近三年发展迅猛，其总资产复合增长率达67%，营业收入复合增长率达83.1%。虽然公司的资产负债率较高，基本在85%以上，但这主要受预收账款过高影响；2011 年末去除预售账款后的资产负债率为24%。预收账款较高说明公司住宅销售旺盛，回款良好。公司总资产、营业收入及其增长率

6、（单位：万元）公司总资产、营业收入及其增长率（单位：万元）华夏幸福基业各财务指标华夏幸福基业各财务指标华夏幸福基业华夏幸福基业20112011年财务指标良好年财务指标良好本报告是严格保密的。8核心竞争力核心竞争力战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力招商引资能力招商引资能力投资建设能力投资建设能力战略规划能力战略规划能力n 通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务，具备较强的投资建设能力n公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，运

7、用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，为区域量身定做战略规划方案n拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库n结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实本报告是严格保密的。园区园区+ +地产模式解读地产模式解读项目整体定位项目整体定位本报告是严格保密的。10园区园区+ +地产地产与地方政府合作建设产业园区与地方政府合作建设产业园区的同时的同时在园区内以及在园区内以及周边进行大规模的房地产开发周边进行大规模的房地产开发以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始

8、终，推动园区价值最以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推动园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。园区园区+ +地产模式地产模式本报告是严格保密的。11运作模式运作模式一站式、协同效一站式、协同效应、异地复制应、异地复制n公司的商业模式高度契合政府诉求契合政府诉求n一站式解决方案一站式解决方案弥补了众多区县级地方政府资金和专业能力的不足n充分发挥出园区和地产的协同效应园区和地产的协同效应n落地投资额返还制度则解决了代理人问题,实现了政企双方利益的统一政企双方利益的统一n

9、强大的招商能力与品牌影响力铸就了公司模式的壁垒模式的壁垒n建立在合理价差基础上的地产销售和成熟招商共同保证了公司商业模式异地复制商业模式异地复制的成功率。本报告是严格保密的。12现金流模式现金流模式投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利如何解决资金瓶颈成为如何解决资金瓶颈成为“园区运营园区运营+ +地产地产开发开发”模式成败的关键模式成败的关键本报告是严格保密的。13风险剖析风险剖析园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面园区开发面

10、临单个园区收入下降，扩张后管理半径面临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证园区开发招商引资收入涉及的固定资产投资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业投资的减少或将在未来放慢，公司将面临以更多园区开发来弥补单个园区收入下降的局面。而适宜开发园区的区域在目前来看或许在数量上还能有不少，但单体规模将无法达到目前固安和大厂这样动辄70-100 平方公里的规模。公司未来将需要同时运作多个园区以维持高增速，这将对公司的管理半径提出挑战。公司房产销售目前过于集中于北京周边地区，今年受益于限购所引发的投资性需求溢出效应。项目过于集中于单一区域导致公司未来

11、将面临单区域销售瓶颈的考验。虽然目前公司大量的预收账款可保障未来2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将是需要密切关注的方向。园区开发园区开发房地产开发房地产开发本报告是严格保密的。盈利模式解读盈利模式解读项目整体定位项目整体定位本报告是严格保密的。15盈利模式盈利模式45%45%的收入来自园区运营，的收入来自园区运营，50%50%的收入来自园区住的收入来自园区住宅开发宅开发主营业务收入状况（单位：亿元人民币）主营业务收入状况（单位：亿元人民币）主营业务收入分布主营业务收入分布分行分行业营业营业收业收入入 公司的盈利主要来自于房地产开房地产开发发(园区一般有30%30%住宅用地)以及招商引资额

12、的高比例返还招商引资额的高比例返还(园区管委会按照落地投资额的45%45%进行返还)。本报告是严格保密的。16模式特征模式特征收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互补、收入弹性大、轻资产地产开发、园区与地产业务互补、切合地方政府需求切合地方政府需求模式切合地方政府需求,区域上选择多,可复制零成本锁定大量廉价土地储备,轻资产的地产开发收入弹性大,而成本相对固定,盈利存大幅超预期可能园区与地产业务互相促进盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的特征盈利模式具备其他地产所不具备的非常突出的特征模式特征模式特征本报告是严格保密的。17盈利方式盈利方式基础设施建设、土地整理园区综合服务费加成基础设

13、施建设、土地整理园区综合服务费加成10%10%，新增落地投资额新增落地投资额45%45%本报告是严格保密的。18关键因素关键因素预先锁定土地，保障基础收益、政府高依赖，支付保预先锁定土地，保障基础收益、政府高依赖，支付保障、政府支付能力由公司园区经营能力决定障、政府支付能力由公司园区经营能力决定政府支付能力：由公司的园区经营能力决定政府支付能力：由公司的园区经营能力决定收入保障度：预先锁定土地，收入保障度：预先锁定土地，保障基础收益保障基础收益政府支付意愿：高依赖，支付保障政府支付意愿：高依赖，支付保障公司在参与开发初期即通过锁定一定数量的等值土地资源的方式对自己的未来收益进行了保障，也即即使

14、政府在初始基建阶段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通过已锁定的土地资源做房通过已锁定的土地资源做房地产开发实现现金回流和利润获地产开发实现现金回流和利润获取取。在整个园区开发模式和收入安排中，政府对项目结算的支付能力归根结底来自于公司对园区的经营带来的收益。也即，公司结算的资金来源公司结算的资金来源并不由地方政府在园区外的财政收入决定，而由公司所经营的园区内土地出由公司所经营的园区内土地出让和财政收入决定让和财政收入决定。只要公司在园区的公司经营可以实现收入，也就有政府支付的资金池，剩余需要考虑的仅是政府支付意愿问题。地方政府支付意愿不仅与当期收入是否丰厚有关，也与未来收入的预期有关；从园区

15、开发的运作和盈利模式园区开发的运作和盈利模式看，政府让出短期土地出让收入的大部分来换取当期的地方GDP 和未来长期稳定的财政收入；从政府的账本政府的账本上看不仅在经济上是受益的，在政绩上也是受益的；公司目前开发的园区多与县一级政府县一级政府相关，这一级的政府，财政压力更大，对政绩的诉求更高，且实现GDP 增长的途径选择有限。这导致地方政府对公司这样拥有长期招商引资经验和园区运作能力和资金实力的公司产生相当程度的依赖相当程度的依赖；政府的支付意愿将比较积极支付意愿将比较积极，而不会刻意押款对公司现金流产生影响。关键因素本报告是严格保密的。开发案例分析开发案例分析模拟假设模拟假设以以5Km25Km

16、2为基础园区开发单位为例模为基础园区开发单位为例模拟计算企业和政府的收支情况拟计算企业和政府的收支情况在不考虑房地产开发收入和政府税费收入的情况下：n单就园区开发而言，政府可以获取土地出让收入的18%18%；n从项目开发的总账看，政府让出了大部分的土地出让收益；n园区的自主收入可充分保障政府在不依靠其余财政收入的情况下支付公司各项分成开支。以以 6 6 年为周期对年为周期对“园区园区+ +地产地产”模模式现金流进行了模拟式现金流进行了模拟不考虑政府税费收入和企业后期园区维护收入的情况下：n公司在运作的第三年净现金流转正；n公司先垫资后收款，而政府则先收入后支付；n从整体净现金流来看，政府和公司

17、在成功的开发园区和招商引资的前提下将实现共赢。模拟模拟假设假设本报告是严格保密的。20开发案例分析开发案例分析-园区开发政府及公司收支情况模拟园区开发政府及公司收支情况模拟本报告是严格保密的。21开发案例分析开发案例分析-“园区园区+ +地产地产”模式开发现金流模拟模式开发现金流模拟n公司净现金流在第三年变负为正，第四年达到峰值，而后逐年下降，合计总净现金流为44.844.8亿。公司净现金流公司净现金流政府净现金流政府净现金流n政府净现金流在第三年达到峰值，第六年支付公司费用，合计总净现金流为13.513.5亿。单位：亿元本报告是严格保密的。资本运作解读资本运作解读本报告是严格保密的。23华夏

18、幸福基业的资本运作首要问题是融通资金，发展产业华夏幸福基业的资本运作首要问题是融通资金，发展产业, ,主要主要包括四种路径实现包括四种路径实现融通资金的路径主要有：融通资金的路径主要有：2 23 34 4外来企业（机构）的投资资金银行类金融机构借贷资金非银行类金融机构：信托、金融租赁筹措的资金公开市场筹集的资金：境内A、B股，境外香港、美国、新加坡IPO.1 1本报告是严格保密的。24在四种路径的基础上建立金融工具节点，形成自循环之资金链条，在四种路径的基础上建立金融工具节点，形成自循环之资金链条，并对接外来资金渠道，构建华夏幸福基业资本生态圈并对接外来资金渠道，构建华夏幸福基业资本生态圈华夏

19、幸福基业华夏幸福基业资本生态圈资本生态圈本报告是严格保密的。25在构建华夏幸福基业资本生态圈的同时还要注重打通间接融资渠在构建华夏幸福基业资本生态圈的同时还要注重打通间接融资渠道，遵循投资原则道，遵循投资原则注册资本金不低于5000万的担保公司，形成不低于5亿元的担保能力依据产业基金公司的运作模式，创建产业投资公司，营造产业投资主体与银行类金融机构建立信任型合作关系投投资资原原则则根据产业价值链规律，投资上下游关联性比较紧密的企业，形成资本运作之节点本报告是严格保密的。26信托融资信托融资中融信托股权质押中融信托股权质押信托计划信托计划具体细节具体细节华夏幸福20112011年年1111月月1

20、717日日披露,控股股东华夏控股日前与中融信托签订股权质押合同,将其所持上市公司4954.47万股无限售流通股及7745.53万股限售流通股质押给中融信托,为华夏控股融资提供担保,质押期限为3636个月个月。信托概况信托概况第一期信托计划期限为计划期限为3 3年年, ,募集规模募集规模2 2亿元亿元,信托资金将用于受让华夏控股所持华夏幸福部分股票的股权收益权,到期后由华夏控股实施回购。或是为吸引投资者参与认购,该信托第一至第三个信托年度的预期年化收益率分别为8.5%8.5%、13.5%13.5%和和18.5%18.5%,认购金额在300万元以上的预期收益率更是在上述基础上再分别提高1个百分点。

21、华夏控股表示,本次募资用于补充流动资金补充流动资金,决不用于任何地产项目。华夏控股在第一期信托计划中承诺,除质押给受托人的3648万股股票外,另从其持有的华夏幸福股票中留出留出12251225万股用于质押万股用于质押,以保障当盈利预测不能实现而股票被冻结时,其质押给受托人的股票不会被冻结。华夏控股如今选择在股价尚处高位时进行质押融资,则在保证质押率在合理范围的同时,最大限度降低股份质押的规模,以此降低融资成本。本报告是严格保密的。信托融资信托融资四川信托四川信托三浦威特信托贷款集合资金信托计划概况三浦威特信托贷款集合资金信托计划概况借款人借款人: :三浦威特园区建设发展有限公司（简称三浦威特）

22、01融资规模：融资规模：4.6亿元；期限：12+6个月（满1年可提前结束）02抵押物：抵押物：京御南海置业有限公司的山东文登市小观镇7宗土地质押物：质押物：三浦威特40%股权、京御南海100%股权04资金用途：资金用途：0506还款来源：还款来源：三浦威特园区建设及经营收入03连带担保：连带担保：华夏幸福基业（上市公司，股票编号：600340） 实际控制人王文学07资金归集：资金归集：16月后每月末归集40%、30%，和30%本金及利息本报告是严格保密的。28信托融资信托融资四川信托四川信托三浦威特信托贷款集合资金信托计划交易三浦威特信托贷款集合资金信托计划交易结构结构委托人委托人四川信托四川

23、信托信托计划信托计划三浦威特三浦威特华夏幸华夏幸福基业福基业1.设立2.投资信托计划6.分配信托收益 3.发放贷款 5.到期还本付息 4. 提供无限连带责任担保 京御南海京御南海4. 提供无限连带责任担保实际控制人实际控制人王文学王文学4. 提供土地抵押、100%股权质押担保三浦威特三浦威特4. 提供40%股权质押担保 发行日：2012.3本报告是严格保密的。整改阶段整改阶段投资方式投资方式杠杆收购杠杆收购n能否获得控制性股权n本身是否具有盈利能力n产业成长空间n资产重组后能否获得银行、信托机构的资金借贷杠杆收购（Leveraged Buy-out，LBO）是指公司或个体利用自己的资产作为债务

24、抵押，收购另一家公司的策略。 设计准备阶段设计准备阶段集资阶段集资阶段收购阶段收购阶段n并购方先通过企业企业管理层管理层组成的集团筹集收购价10%10%的资金；n以准备收购的公司的资产为抵押，向银行借入过渡性贷款过渡性贷款，相当于整个收购价格的50-70%50-70%的资金；n向投资者投资者推销约为收购价20-40%20-40%的债券。 n由发起人制定收购制定收购方案方案，与被收购方进行谈判；n进行并购的融资安融资安排排，必要时以自有资金参股目标企业；n发起人通常就是企业的收购者。 n收购者以筹集到的资金购入购入被收购公司的期望份额的股份股份n对并购的目标企业进行整改整改；n获得并购时所形成负

25、债的现金流量；n降低债务风险降低债务风险。杠杆收购杠杆收购目标企业的选择要点目标企业的选择要点本报告是严格保密的。投资方式投资方式杠杆收购案例杠杆收购案例三浦生物三浦生物担保公司担保公司三浦园区三浦园区国家银行国家银行开封新公司开封新公司投资公司投资公司3000万X%股权3000万控股$1000万出口合同8000万贷款担保3000万现金xxx亩土地投资成立商业银行商业银行贷款目标企业简介目标企业简介n开封制药厂分拆出豫港制药、恒宇制药、八车间，n净资产50005000万、负债万、负债18001800万、销售额万、销售额1.21.2亿亿（其中出口创汇约1000万美金）n利润率约15%的新企业n概

26、念：高成长的生物医高成长的生物医药高科技企业药高科技企业123456上市上市进入方式进入方式123456投资公司支付3000万收购上述新企业的控股权三浦园区投资成立投资公司和三浦生物医药研发公司三浦生物3000万控股开封新公司，将出口合同与出口结汇转至本公司名下利用1000万美金的出口信用套取8000万的低息贷款从8000万贷款中拿出3000万向园区建设公司购买土地或其他“三浦生物医药研发公司”成立24月后在香港创业板上市退出方式退出方式本报告是严格保密的。投资方式投资方式创业投资创业投资n成长性指标分析 n资本市场认同度分析n土地增值方案设计n发展战略规划、盈利模式设计 土地A项目A+土地B

27、项目B+产业链利润p A+与A的组合，使土地A以股权的形式获得价值确认p B+与B的组合，使土地B以股权的形式获得价值确认p A+A从B+B获得收入和利润产品与服务收入与利润目标项目选择目标项目选择管理团队组建与管控管理团队组建与管控n灵魂性领导人物的识别与聘任n管控模式与激励机制的建立n非关联性投资主体问题n 收入、利润、税收结构设计n盈利模式设计掌控目标项目产业链下游企业掌控目标项目产业链下游企业本报告是严格保密的。投资方式投资方式创业投资案例创业投资案例n进入方式进入方式n退出方式退出方式n北京中科博纳生物科技有限公司，中科院生物物理研究所和昭衍医药技术中心各占50%股份，注册资本金20

28、00万n生物医药类专利及专有专利及专有技术国内领先技术国内领先目标企业简介目标企业简介中科三浦生物医药研发公司中科三浦生物医药研发公司中科博纳中科博纳三浦威特三浦威特银行银行生物医药孵化器公司生物医药孵化器公司中科三浦中科三浦”争取在争取在2424个月内个月内在香港创业板上市在香港创业板上市技术土地土地抵押购买技术投资设立本报告是严格保密的。投资退出方式投资退出方式主要有公开上市和出售两种主要有公开上市和出售两种公开上市公开上市出售出售通过杠杆收购接管的企业进过两至三年的孵化两至三年的孵化，力争在境内外公开市场股票上市发行。公开上市所涉及的主要事务公开上市所涉及的主要事务n依据被接管企业的产业

29、战略及境内外资本市场状态，设计上市融资的详细方案及步骤；n改造或优化上市主体公司的股权结构，以及注册主体公司及其他必要的海外公司；n协调海内外中介机构进场工作，与市场监管机构沟通，获取相关批准文件及备案；n参与上市招股说明书的制定及向有关投资机构推介。n溢价出让股权n分拆卖出资产n重组A股上市公司获得资本增值n. . .本报告是严格保密的。其它学习与借鉴其它学习与借鉴本报告是严格保密的。35规划相关规划相关开发区按土地面积大致整体规划开发区按土地面积大致整体规划固固安安工工业业园园区区区区域域规规划划大大厂厂潮潮白白河河区区域域规规划划本报告是严格保密的。36开发时序开发时序项目位于沈阳市南部

30、的苏家屯区,整体占地面积约为3535平方公里平方公里。项目分为三期开发:项目的委托和结算方式与之前的园区基本类似,区别在于土地整理业务的收益更高,为整理成本的15%(之前园区均为10%)一期一期二期二期三期三期 2012-2013年,开发面积为3平方公里2014-2015年,开发面积为7平方公里;开始于2016年,开发面积达到10平方公里。以以新获取的区域整体开发项目新获取的区域整体开发项目为例：为例：本报告是严格保密的。借鉴意义（借鉴意义（1/21/2）n华夏幸福基业旗下三处工业园区地处河北固安、大厂潮白河和怀柔，主要分布在北京远北京远郊区县向河北延伸的区域；郊区县向河北延伸的区域；n华夏基业从90年代初即开始布局，目前开发的三大园区已经形成了环北京的包围圈；环北京的包围圈；n这样的区位分布，一方面适应京津冀都市圈的未来发展趋势，另一方面，因邻近京津地区，能够顺利承接上述两地的承接上述两地的产业转移产业转移，为未来园区招商带来便利。合理选区，提前布局合理选区，提前布局与政府的良好合作关系与政府的良好合作关系提早介入区域规划，积累完整的提早介入区域规划，积累完整的园区开发建设经验园区开发建设经验n尽管华夏幸福基业是一家民营企业，但其实际控制人王文学本人为廊坊市工商联常委