论住宅小区停车管理制度

1、论住宅小区停车管理制度 论文关键词 住宅小区 停车管理 制度 论文摘要 住宅小区停车管理制度作为住宅小区停车问题研究的一个重要方面，其研究的重要性、紧迫性不容忽视，该文对住宅小区停车管理制度若干具体问题进行分析、梳理，并提出了相应的完善构想与基本原则。 1 引言 2 研究住宅小区停车管理制度的意义 1 住宅小区停车管理制度与车位车库权属制度的关系 要解决住宅小区停车问题，就必须建立两类制度，一类是区分所有建筑物车位、车库归属、利用制度。这一类制度的核心内容是确定包括住宅小区在内的一切区分所有建筑物区划内的停车设施车位、车库相关权利的归属，包括车位、车库所有权归属制度。此外还包括如何发挥车位、车

2、库所有权效能的制度，例如车位、车库的转让制度、车位、车库租赁制度等。车位车库归属、利用制度是解决住宅小区停车矛盾纠纷的基础。只有明确了住宅小区车位、车库权利的归属，才能确定应受保护的权利主体和应受保护的权利的范围，为纠纷的解决提供依据。可以说，车位、车库归属、利用制度实现了“定分”的作用。但是仅凭车位、车库归属、利用制度，并不能解决所有的停车问题。比如某住宅小区的车位数量有限，虽然全部车位已经明确归属一部分车主所有或专属其使用，但仍有众多车主未获得车位，由此产生了占用住宅小区道路停车问题和无车位车主占用他人专属车位问题，前一问题甚至导致有车位业主在车辆停放拥挤时段无法将车驶出住宅小区，后一问题

3、往往引发无车位业主与拥有专属车位业主之间以及业主与物业服务企业之间的冲突。可见仅仅明确车位、车库的归属，非但不能解决住宅小区车辆通行秩序问题，还可能妨碍到业主对其车辆所有权的行使。可见“定分”并不能“止争”。因此要想真正实现“止争”，还必须建立住宅小区停车管理制度，在车位、车库权属明确的基础上，对住宅小区车辆的停放、通行、保管等问题依制度进行管理，这样才能实现住宅小区良好的停车秩序，维护车位、车库权利人的权益，消除或缓解停车问题产生的矛盾纠纷。因此要解决住宅小区停车问题，有赖于车位、车库归属、利用制度与停车管理制度相互配合，缺一不可。 2 相关研究的现状与局限性 虽然住宅小区车位、车库归属、利

4、用制度与停车管理制度都很重要，但是在研究领域，这两类制度所受到的关注程度相差甚远。目前，车位、车库归属、利用制度，尤其是其中的归属制度，受到民法学者（其中不乏着名学者）、律师、法官的高度关注，相关的研究成果也十分丰富。而小区停车管理制度则恰恰相反，并未成为理论界、司法界人士关注的焦点，相关的研究成果较少，而且往往仅从物业服务企业的角度出发对某一具体问题进行研究，这一现象是与住宅小区停车管理制度的重要性极不相称的。因此住宅小区停车管理制度研究具有较强的紧迫性与现实意义。 3 住宅小区停车管理制度存在的具体问题及完善建议 1 公共停车位设置问题 1.1 是否需要设置公共停车位问题 住宅小区车位、车

5、库如果仅仅用于满足业主停车需求，那么当住宅小区发生火灾、违法犯罪活动时，相关执法部门的车辆难以顺利抵达事发现场，业主的利益，甚至是相邻小区、建筑物内人员的生命、财产利益都可能遭受损失。因此小区车位、车库除了满足业主的停车需求外，还必须满足因公共安全利益产生的停车需求，此类需求主要因治安、侦查、抢险救灾等执法活动而产生。因此应当设置公共停车位予以满足。 1.2 公共停车位的位置问题 我国现行住宅小区车位、车库权属制度为二元架构，住宅小区建筑区划内的车位、车库依权属可分为两类：占用业主道路等共有场地的车位，属于业主共有，其他车位、车库则由当事人自行约定其归属。由于目前开发商所建大多为地下车库，因此

6、住宅小区地面车位为业主共有，而地下车库的车位已售出的，属业主个人所有，未售出的，则归开发商所有。考虑到公共停车位所满足的是短期停车需求，而且要与建筑物尽可能接近，地下停车位在便捷性上无法满足要求。所以公共停车位应当设立在业主共有的地面车位。 1.3 公共停车位的设置应以何种形式加以规定 考虑到公共停车位的设置主要是服务于公共安全与业主切身利益，因此不宜由业主大会或物业服务企业决定是否设置及如何设置。而应当由政府房地产主管部门会同相关部门制定行政法规、规章，确定公共停车位的具体设置位置、设置数量等强制性标准。 2 业主共有车位的管理问题 2.1 管理权属问题 既然住宅小区的地面车位为住宅小区业主

7、共有，那么随之而来的问题就是地面车位是由业主自行管理还是由物业服务企业管理。笔者认为，管理权的归属不必与所有权的归属相一致。地面车位交由物业服务企业管理，相较于小区业主自行管理更为妥当。小区业主若自行管理地面车位，则其必须置自身职业、生活于不顾，专门从事该项工作。但这是与社会分工的日益细密化趋势以及现代工作节奏快速化、紧张化的趋势相违背的。业主不可能以牺牲自身事业、生活为代价，亲自管理停车事务。至于是否一定由管理本住宅小区物业的物业服务企业负责地面车位的管理问题，笔者认为，由管理本住宅小区物业的物业服务企业负责比较合适，因为如果另行聘请物业服务企业管理地面车位，则其职责范围与负责本住宅小区的物

8、业服务企业的职责范围难以划分，例如对于停放地面车位的汽车，负责本小区的物业服务企业必然在其进入小区时要进行查验问询。因此容易产生纠纷，要么争相管理，要么相互推诿，导致管理混乱。 需要注意的是，这一问题不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定聘用物业服务企业问题，这既是对业主作为所有权人的尊重，也是对物权法的遵守。 2.2 业主共有车位应当如何使用问题 住宅小区业主共有车位的使用方式也会直接影响到停车管理。实践中共有车位的使用方式分为两种，一种是面向全体有车业主，不设置专属车位，有车业主按照时间优先的原则进行停车，即按照先来后到的顺序停车。而另一种方式则是对共有车位设定固有专属车位

9、（实践中往往在车位范围内标明专属车辆的车牌号），该车位仅供小区业主专属车辆停放，即使该车位处于闲置状态，其他车辆也不能使用。这两种方式各有利弊，第一种方式能够实现车位的较高使用效率，但是如果小区地面车位不能满足未购买车库车位业主的停车需求时，势必产生乱停车、妨碍车辆通行等问题，易引发业主之间的矛盾以及物业服务企业与与业主之间的矛盾。而且如果该住宅小区的车库只售不租，那么其价格加上管理费用，对于购买经济性家庭汽车的业主压力较大。因此往往容易造成车库车位无人问津，地面车位拥堵不堪、占道停车、围堵他人车位、车库停车的局面，一旦发展到危及住宅小区正常行车秩序的程度，这些专属车位业主又会与物业服务企业甚

10、至有车业主发生冲突，此类纠纷已属住宅小区多发纠纷。 而第二种方式能够将地面车位一一对应于某一特定有车业主，有利于化解停车矛盾并形成良好的行车秩序，但是车位在上班时段却被大量闲置，利用效率不高，而且该方式化解停车矛盾的效果也受到住宅小区业主汽车拥有量及车库车位的购买、使用成本的制约，如果业主拥有的车辆数远大于地面车位，而车库车位购买、使用成本过高，即便明确了地面车位的专属性，仍然无法避免前述乱停车局面的发生。对此，笔者认为，虽然后一种方式也存在局限性，但是相较于前一方式效果却还是好的多，而且其局限性可以通过其他措施予以弥补，对于使用效率不高的问题，可以通过物业服务企业与业主之间达成协议，将专属地

11、面车位在上班时段开辟一部分供外来一般车辆临时停车，而对于因车位数不足以及车库车位无人问津导致的乱停车问题，则可以采取申请有关部门批准后开辟小区外路旁夜间至早晨的单边停车位，业主与开发商以及物业服务企业协商，降低车位车库购买、使用成本等措施予以疏导、缓解。 所以业主共有车位应当以设定专属车位的方式供业主使用。但是这一方式不宜以行政强制规范的方式予以规定，而应当由业主大会决定是否采用，这也体现了对全体业主作为地面车位所有权人的尊重。因住宅小区停车管理问题的根源在于业主拥有的汽车数量远大于实际可供使用的车位，这也意味着有车业主占全体业主的比例较高，如果将上述辅助措施一并实施，业主大会决议将地面车位设

12、定为专属车位应当并不困难。 3 住宅小区占道停车管理问题 由于物权法第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，因此住宅小区可以利用区内道路设立停车位。对此物业服务企业不能一概禁止占道停车。但也不能允许任意占用区内道停车。是否允许占道停车的标准应当是是否妨碍小区正常的行车秩序。因此相关行政部门应当制定占道车位的设置标准，这一标准应当是保证行车秩序的最低标准，而业主大会有权根据本小区实际，决议通过更高标准。对于物业服务企业来说，除允许在符合标准的占道车位停车外，对于其他的占道停车一般采取劝导的方式予以疏导，其中对于本住宅小区业主的车辆，应当劝导其将车

13、停放到地面或车位或车库车位等合法停车位，而对于非业主的临时停车，如住宅小区条件较好，设置有专门的临时停车位或专时临时停车位，则劝导其将车停放到上述两类临时停车位。实践中，经常出现驾车人不听从物业服务企业人员的劝导，只是双方发生争执，甚至肢体冲突的情况。笔者认为，如果发生可能危害人身、财产安全的冲突，此时事件性质已经发生转变，不再是业主自治领域事务，而转化为危及公共安全和社会秩序的治安、刑事案件，因物业服务企业无执法权，此时应由公安部门负责处理。当然，业主大会也可以依管理规约对在冲突中负主要或全部责任的业主，作出相应的处罚。 4 住宅小区临时停车问题 小区业主无论是否拥有车辆，都可能在某时产生停

14、车需求，这些需求可以分为两类：一类是事关业主接受他人服务而产生的提供服务者的临时停车需求，如医疗救护停车需求，搬运大件物品停车需求、接收邮件和快递物品的停车需求。另一类则是小区业主自身的临时性停车需求，如驾车亲友来访的停车需求，自身租用车辆而产生的停车需求。这两类需求中，前者停车所需时间较短，而后者所需时间则难以确定，可能是短期临时停车，也可能是长期临时停车。 因此笔者认为我国家用汽车普及化尚处于起步阶段，各小区车位稀缺程度不同，难以采用统一的途径处理临时停车问题。所以不宜在此问题上借鉴家用汽车已长期普及化的国家或地区的解决途径。可行的办法是，以是否超过一天为划分标准将住宅小区临时停车划分为短

15、期临时停车与长期临时停车。对于短期临时停车，因时间较短，加之上班时段多数住宅小区的车位处于闲置状态，可以利用地面车位和车库车位设置专时临时停车位（时间从上午9点至16点为宜），而对于在此时段返回住宅小区拥有专属车位的车主，则允许其利用此时段闲置车位停放车辆，也就是说对住宅小区业主的停车专属权进行一定的限制，而物业服务企业从获得的临时停车费收入中提取一部分补偿享有停车专属权的业主，达到“双赢”的效果。对于上班时段以外的短期临时停车，则视住宅小区车位情况而定，如果确有闲置车位，则允许其停放，如果闲置车位属于地面车位，应将部分停车费收入提交业主委员会，作为补偿。如果该住宅小区无闲置车位，则上班时段以

16、外的短期临时停车依靠商业停车场所与社会公共停车位予以解决。 对于临时长期停车需求，如确有长期闲置车位，则允许其停放，按照业主自有车辆停车收费标准收费；如果闲置车位属于地面车位，则物业服务企业同样应将部分停车费收入提交业主委员会作为补偿；如果无长期闲置车位，则同样只能依靠商业停车场所与社会公共停车位予以解决。 4 结语 住宅小区的停车管理问题是一个涉及面广，成因复杂的问题，本文仅对其中的管理制度问题进行了一个较为浅显的分析并提出相应的完善构想。笔者认为，要妥善解决住宅小区停车管理问题，在制定、实施相关制度时还必须把握好以下三点：一是切实遵守物权法规定的车位、车库归属、利用制度，尊重业主对其自治事务的决定。当然，对相关物权法律制度