万科集团财务报表分析

1、万科集团财务报表分析姓名：周春燕 学号： 20122792引言：随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了 23 万亿元人 民币，其中个人拥有储蓄额已超过了 16 万亿元，我国个人金融资产的总量的积 累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言 , 尤其是中小投资 者, 在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行 理性投资，不盲目跟风， 将自己的投资风险降到最低， 正确分析房地产上市公司 的投资价值就显得尤为重要。万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司， 其前瞻的公司战略， 稳 健的经营， 完善的公司治理结构， 以及优秀的管理团队， 吸引了许

2、多投资者的目 光。万科作为房地产行业的龙头上市公司， 这几年业绩增长迅速， 股价涨幅巨大， 在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和 未来成长性。本文主要通过对万科 2011 年到 2015 年第三季度期间公布的财务报表的分 析，来说明万科业务前景和财务绩效， 给出目前股票价值判断， 从而有助于投资 者认识万科的内在价值，更好的进行投资。一、公司概况万科企业股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至 2002 年底，公司总资产 82.16 亿元，净资产 33.81 亿元，拥有员工 6055名，全资及关联公司 4

3、3家。公司于 2000及 2001 年两度分别入选世界权威财经杂志 福布斯全球最优秀 300 家和 200 家小型企 业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所 挂牌交易。1991 年 6月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等 股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港

4、元， 主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。 1997年 6 月，公司 增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地 产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25亿 元，公司实力进一步增强。公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公 司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%勺股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，

5、万科2013年2月与美国铁狮门房地 产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司 70%勺股权，铁狮门持股30%截至 2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、 以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城 市组成的成都区域。二、财务报表分析（一）资产负债结构分析表1资产负债表（单位：万元）日期项目2015 年 9 月 30日2014年12月31日2013年12月31日2012 年 12 月 31日资产货币资金4,273,460.006,271,530.004,436,540.005,229,150.00应收账款150,819.00189,4

6、07.00307,897.00188,655.00:预付款项5,302,850.002,943,310.002,865,370.003,337,360.00存货35,139,200.031,772,600.033,113,300.025,516,400.00流动资产合计52,000,100.0丁46,480,600.044,204,700.036,277,400.00 1非流动资产合计5,079,210.004,360,310.003,715,870.001,602,790.00资产总计57,079,300.050,840,900.047,920,500.037,880,200.00负债及所有

7、者权益流动负债合计40,208,400.034,565,400.032,892,200.025,983,400.00非流动负债合计4,758,370.004,686,110.004,484,410.003,682,990.00负债合计44,966,800.0 139,251,500.037,376,600.029,666,300.00股本1,104,960.00T1,103,750.001,101,500.001,099,560.00未分配利润4,332,680.004,199,280.003,670,690.002,668,810.00所有者权益合计12,112,500.011,589,40

8、0.010,543,900.08,213,820.00负债和所有 者权益总计57,079,300.0 T50,840,900.047,920,500.037,880,200.00该公司总资产每年都在稳定的增长。具体来看，货币资金、应收账款等都有 不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账 款增加，尤其在2015年明显增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张， 生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方 面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。从负债结构分析，公司负债总额15年9月比14年增加5715300.00

9、万元， 上涨了 14.56%。其中流动负债比去年增长 5643000万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。从所有者权益分析，公司所有者权益15年9月比14年增加了 523100万元, 其中股本增加了 1210万元，涨幅0.0011%,反映公司资本充足，经营状况良好。（二）利润表分析表2利润表（单位：万元）日期项目2015年9月30日2014年12月31日2013年12月31日2012年12月31日营业总收入7,959,620.0014,638,800.013,541,900.010,311,600.0营业总成本6,872,360.0012,557,9

10、00.011,216,200.08,302,320.00营业利润1,235,370.002,497,940.002,426,130.00T：2,101,300.00利润总额1,249,440.002,525,240.002,429,100.002,107,020.00所得税费用d295,582.00596,484.00599,346.00540,760.00净利润953,862.001,928,750.001,829,760.001,566,260.00该公司15年第三季度实现主营业务收入7959620.00万元，实现净利润953862.00万元，但这里主要以2014年的分析为主，2014年公

11、司营业收入继续 保持增长，达1463.9亿元，同比增长10.73%。实现净利润192.8 亿元，同比 增长23.14%。其中主营业务收入比上年增加 1096900.00万元，上涨8.1%，主营 业务成本较去年上涨了 11.96%;营业利润增加71810.00万元，上涨2.9%，同时 利润总额上涨了 3.96%；净利润比上年增加98990.00万元。以上数据反映公司 主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年也有 所增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产 规模在扩大；公司经营状况

12、良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强； 公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧 张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。三、绩效评估（一）偿债能力分析表3偿债能力相关数据日期2015 年 9 月 302014 年 12 月2013年12月2012年12月项目日31日31日31日流动比率1.2931.34471.34391.3962速动比率P 0.41410.42550.33720.4141应收账款周转天数7.69396.11496.60025.9374存货周转率:0.16880.31610.31660.2823资产负债率78.779577

13、.204677.99778.3163在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映 一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2015年万科的流动比率为1.293， 比上年降低了 0.0517,流动比率低于2,反映公司负债增加，偿债能力有所降低。 速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为15年存货比14年存货大，但扣除存货后，速动比率仍同比上年下降了0.0114，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所降低。但由于存货存在销售及压价的风险， 且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价 值。在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受

14、保护的程度，是一 项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳 健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间， 这对房地产企业尤为 重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过 度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，15年的存货周转率低于14年的存货周转率。15年万科的存货周转有所下降。15年万科的 应收账款周转率较去年稍有降低，应加强主营业务的管理，采取严格的信用政策 和收账政策。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速 度，因此存货的周转率逐年下降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大， 但万科的销

15、售规模也保持了较快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货 源的必要保证，且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降 ，在建开发产品 比重大幅上升，存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范 围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项 目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速 度。（二）盈利能力分析日期2015 年 9 月 302014年12月2013年12月2012年12月项目日31日31日31日资产报酬率1.67113.95753.96444.2944总资产净利率:1.76773.9059P 4.26514.6407净资产收益率7.71

16、17.8619.6619.66由上表可知，以上三项指标今年来都有所降低，说明企业的盈利能力稍有下 降。这与企业自身的预计相符。公司预计该季度业绩同比下降的主要原因为：上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。但总体来说，2015年全年净利润同比仍将增长。四、可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位， 又要保持企业在已领先的竞争领域 和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业发展是指企业面对未来未知环境的适应， 使企业得以进一步运行，实现 企业目标。可持续发展

17、是既要考虑当前发展的需要 ，又要考虑未来发展的需要；不能以 牺牲后期的利益为代价，来换取现在的发展，满足现在利益。同时可持续发展也包 括面对不可预期的环境震荡，而持续保持发展趋势的一种发展观。房地产行业存在两个根本特点：首先，住宅兼有社会和投资属性，是生 活必需品和改善生活质量的重要元素，也投资获利的载体。其次，中国正处于城 市化进程中，居民的购买力稳步增长，住房货币化改革的进一步深入和购房 信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。 鉴于房地产业在国民经济中 的重要地位，政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素，但它的出 发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者

18、品牌意识 的不断强化，将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此，商品住宅市场在 未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资 者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说，国内市场的发展前景是 良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业发展的广阔前景和集中化 的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时 ，也蕴涵着挑战。挑战之一在 于行业国际化加速，房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内 地的步伐，其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的 是，行业竞争最终将是核心技术的竞争，目前日本最优秀的住宅开发商，拥 有数千项专利，而万科尽管

19、走在国内前列，但其已经获得和正在申请的专利 合计也只有几十件。挑战之二，目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应 未来可持续发展的需求，工厂化比率远远低于发达国家水平，产品建造精度 低，行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改 进，相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。2013年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好 房子，好服务，好邻居”的产品和服务理念，以“做对产品”，“买对土地”为 重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。五. 万科存在的问题以及建议（一）存在问题1. 资金需求的压力日益增大。2. 现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满 意，而现金如同一个企业的血液 ，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入