估价综合复习题(有答案)

1、习题一第一章 房地产和房地产估价1按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性 B.用途 C.市场性D.地段2出租或营业型房地产的评估可以采用 : （）A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法D.成本估价法3 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估； 其估价对象为： （）A 已消失的房地产 B 在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4 从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （）A 商业、办公、工业、居住B 商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公5娱乐型房

2、地产是按下列哪种方式划分的： （）A 用途 B 开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6 某土地使用权的有限期为 40 年， 已使用 20 年， 新建的房屋的耐用年数为 50 年， 则房屋的所有权为： A 50 年 B 无限期 C 20 年 D 40 年7 房地产交易很难采取样品交易的方式， 必须到实地观察， 房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（）决定的A 不可移动性B 相互影响性C 数量有限性D 独一无二性8房地产的价值注重：（）A 实物 B 权益C 区位D 实物、权益、区位9 典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为： （）A 支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B 支付典

3、价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10医院、学校是属于哪一类房地产（）A 商业B 办公C 特殊用途D 综合第二章房地产价格1最能说明土地价格水平高低的价格是：（）A. 土地单价B .基准地价C .楼面地价D .标定地价2决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。A.本地区的房地产B .全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3 一套建筑面积100 平方米、每平方米建筑面积3000 元的住房，总价为 30 万元，其实际交易约定在一年后付清（ 假设折现率为5%），则：（）A.实际价格28. 5万元，名义价格 30

4、万元B.实际价格29. 28万元，名义价格 30万元C.实际价格30万元，名义价格不存在D.实际价格28. 578万元，名义价格 30万元 4采用比较法求得的价格通常称为（A.路线价B .比准价格5目前各地区的经济适用房所采用的价格A.市场调节价 B.政府指导价）C 积算价格, 应属（ ）C 政府定价D 收益价格D 政府规定的最低6在房地产销售过程中，（A.起价B .标价7 下列价格阐述正确的是：（）是买卖双方讨价还价的基础C 成交价, 成交时要比此低。D 均价限价A.市场价格抵押价值征用价值课税价值B.市场价格征用价值抵押价值课税价值C.市场价格课税价值征用价值抵押价值D.市场价格征用价值课

5、税价值抵押价值8 投资价值评估时所采用的折现率为：（）A.根据市场现状B.最低收益率C.最高收益率D.社会一般收益率9房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（）A.房地产供大于求B .房地产求大于供D 消费者对未来的预期看好C. 开发商对未来预期看好10成本租金不包括下列项目中:（）C 管理A.贷款利息B.折价费D 保险费答案：第一章答案1B 2B 3A 4C 5A 6C 7D 8D 9C 10C第二章答案： 1 C,2 D,3 D,4 B,5 B,6 B,7 B,8 B,9 C,10D第四章 市场比较法1市场比较法的理论依据是（）A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D

6、 均衡原理2 在市场比较法中，建筑容积率修正属于（ ）修正A.交易情况B.交易日期C.房地产状况D.实物状况3 市场比较法的适用条件是（ ）A.存在着发育完善的房地产市场B.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C.存在着规范的房地产估价制度D.科学的房地产估价理论 4在较法选取可实例的数量上，一般要求选取 A.个 5经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（ A.估价对象的价格 C.正常价格 价格 6经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（A.估价对象的价格 C.正常价格 价格在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（一个即可B 两个也行D.三个以上.十个以下可比实例的价格就变成

7、了（可比实例的价格就变成了（7经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（A.估价对象的价格C 正常价格价格8 房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以 的A.可比实例房地产 C.交易实例房地产 9房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（ 100 ）的。A.可比实例房地产）C 三）B 交易时点的价格D 与估价对象的房地产状况相同的）B 交易时点的价格D 与估价对象的房地产状况相同的）B 交易时点的价格D 与估价对象的房地产状况相同的（） 状况为基准 （通常设定100 ）B 估价对象房地产D 类似房地产）状况为基准（通常设定B 估价对象房地产C.标准房地产D .类似房地产10某城市房地产

8、交易中，买卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3%和 6%，某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500元/ 平方米， 应交纳的税费均由卖方负担， 则该宗房地产的正常成交价格为（ ）A 2660 元/ 平方米C 2425 元/ 平方米B 2294 元/ 平方米D 2427 元/ 平方米第五章 .1 成本法中的 “开发利润 ”是指（A 开发商所期望获得的利润C.开发商所能获得的平均利润成本法）。B 开发商最终获得的利润D 估价人员任意给定的利润2 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的 “基数 ”是（ ） 。A 土地取得成本+开发成本B 土地取得成本+开发成本+管理费用C. 土地

9、取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D.开发完成后的房地产价值3 “开发利润 ”与 “土地取得成本+开发成本 ”的比值称为（ ） 。A 直接成本利润率B 投资利润率C.成本利润率D.销售利润率4利用成本法所得到的评估价格称为（） 。A 比准价格 B 积算价格 C 收益价格D 实际上是成本5重新购建价格是假设在（）重新取得或重新开发重新建造全新状态的估价 对 象所需的一切合理必要的费用税金和应得的利润之和。A.估价对象在建造时B.现在某一时刻C.将来某一时刻D .估价时点6 通常情况下，对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（ ） 。A 前者较低B 前者较高C.两者相等D.两者不可比7 成

10、本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（ ） 。A 自然寿命B 经济寿命C.实际经过年数 D.有效经过年数8 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（）的比率。A 原始价格 B 市场价格C.评估价格 D.重新购建价格9 某住宅，在取得土地使用权（70 年）的当年开始建造，建造期 2 年，建筑物经济寿命 60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（ ） 。A 70年 B 62年C 60年 D 68年10 某办公楼建造期 3 年，在建成10 年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年） ，建筑物的经济寿命为 45 年，则该建筑物的折旧年限是（ ） 。A 35 年 B 45年C 48年 D 50年11 某商

11、业房地产，在取得土地使用权（ 40 年）的当年开始建造，建造期 3年，建筑物经 济寿命 60 年，则该住宅建筑物的折旧年限是（ ） 。A 40年 B 60年C 63年 D 37年12某办公楼，在建成3 年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40 年） ，建筑物的经济寿命为50 年，则该建筑物的折旧年限是（ ） 。A 40年 B 43年C 47年 D 50年13经租房产根据房屋结构可分为（ ） 。A 3类 6等 B 4类6等C 4类 7等 D 5类 7等14 房屋完损等级是根据房屋的结构装修 设备三个组成部分的各个项目完好 损坏程度 来划分的，可分为（ ） 。A 3类 B 4类C 5 类

12、D 6 类15 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（） 。A 六五成B 五四成C 五成D 四成第五章 收益法习题一选择题1 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（ ）的现值之和。A 潜在毛收入 B 有效毛收入 C 净收益D 销售收入2 收益法适用于（）房地产的估价。A 学校B 商业C 公园 D 政府办公楼3有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。A 类似写字楼的客观收益B 该写字楼的实际收益C市场比较法D 无法估算4评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（） 。A 越低B 越高C 不变D 符合客观实际5 资本化率=（） +投资风

13、险等补偿。A 平均利润率B 经济增长率C 贷款利率D 安全利率6剩余技术是依据（）价格。A. 土地收益求取土地B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益单独求取土地或建筑物7某宗房地产正常情况下年总收益140 万元，年总费用 40 万元，资本化率12% ，出让时的土地使用年限50 年，现已使用了 5 年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。A 833， 33 B 830， 45 C 828， 25 D 827 ， 648某类房地产通常抵押贷款占7 成，抵押贷款的年利率10% ，购买者自有资本要求的年收益率 12%,则该类房地产的资本化率为（ ） %。A 10.6 B 11.4C

14、11.2D 10.89某宗房地产，净收益每年50 万元，建筑物价值200 万元，建筑物资本化率12% ，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。A 417 B 500C 460D 45010采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（）宗以上的类似房地产案例。A 2B 3C 4D 511有两宗房地产， M 房地产使用年限40 年，单价为 96 元/平方米； N 房地产使用年限70年，单价为 100 元/平方米，资本化率为8%,则 A 单价与 B 单价的关系为（ ） 。A M 单价高于N 单价C M 单价等于N 单价B M 单价低于 N 单价D 无法确定二计算题1 某写字楼预计持有两年

15、后出售，持有期的纯收益每年216 万元，出售时的价格为 5616万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少？2某宗收益性房地产，预测未来3 年的净收益均为 100 万元/年，3 年后的出售价格会上涨12% ，届时转让税费为售价的6% ，还原利率为 9% 。该房地产目前价值多少？3已知某宗房地产30 年土地使用权价格为 3000 元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为 50 年，还原利率为12% 的价格为多少？4某宗房地产预计第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为 12 万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5% ，运营费用增长 3% ，收益年限为50 年

16、，该类房地产的还原利率 8% ，则该宗房地产的价格为多少？第七章假设开发法1假设开发法的理论依据是（ ）A.替代原理 B.生产费用价值论C.预期原理D .均衡原理2假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（ ）A.开发完成时的房地产状况的价值B.在购买待开发房地产时的价值C.开发期间的某个时间的价值D.房地产全部租售出去时的价值3假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（ ）A.待开发房地产的价值B.管理费用C.销售税费D.投资者购买待开发房地产应负担的税费4假设开发法与成本法的区别是（ ）A.成本法中的土地价格为已知，假设开发法的土地价格为未知B 成本法中的土地价格为未知，

17、假设开发法的土地价格为已知C.成本法需要求取的是开发完成后的房地产价格，假设开发法需要求取的是土地价格D 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到E.成本法的估价时点一般为房地产开发完成后，假设开发法的估价时点一般为土地购买时5假设开发法适用的估价对象包括（ ）A.待开发的生地B.在建工程C.可装修改造的旧房和可改变用途的旧房D 有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产 E 刚开发完成的新房6运用假设开发法进行房地产估价时，影响估价结果准确性的因素有（ ）A .是否正确使用合法原则和最高最佳使用原则B 是否正确预测了未来开发完成后的房地产价值C.是否正确预测了房地产开发过程中各

18、项费用的投入D 是否正确考虑了待开发房地产已经投入的费用E.是否正确预测了待开发房地产的开发周期7利用假设开发法估价时，在计算利息时必须把握（ ）A.应计息的项目B.计息期的长短C.计息的方式D 计息周期 E 名义利率和有效利率8假设开发法中，使用传统方法时下列项目需要计算利息（ ）A.待开发房地产的价值B.开发成本和管理费用C.销售税费D 投资者购买待开发房地产应负担的税费E.开发利润9 假设开发法中，开发利润可以以下列为基数乘以一定的比率来进行计算（ ）A.待开发房地产的价格B 待开发房地产的价格+开发成本C.待开发房地产的价格+开发成本+管理费用D 待开发房地产的价格+开发成本+管理费用

19、 +销售费用E.开发完成后的房地产价值10假设开发法中，开发完成后的房地产的价值可采用下列方法求取（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D 长期趋势法E 剩余法答案：1.C2.A3.C4.ACDE 5.ABC 6.ABCE 7.ABCDE8.ABD 9.BCDE 10.ABD第七章地价评估1 在路线价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。A. 一面临街矩形地B. 一面临街三角形地C. 一面临街梯形地D.两面临街矩形地2路线价法估价的第三个步骤是（）。A.设定标准深度B.划分路线价区段C.选取标准宗地D.调查评估路线价3 路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地

20、进行的估价。A. 土地收益测算B. 土地课税C. 土地经济评价D. 土地定级4 某临街深度100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（ ）。A 50B 70C 30D 405某前后两面临街、总深度为 60米的矩形宗地，前街路线价为 2000 元/ 平方米，后街路线价为 1000 元/ 平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（ ）米。A 20 B 40C 50D 606基准地价评估的第二个步骤是（）。A.计算区段地彳B.确定评估区域范围C.划分地价区段D.确定基准地价7 运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（ ） 在其基准日期的

21、值调整为估价时点的值。A 基准地价B 宗地地价C 标准宗地价格D 估价对象价格8 按（） 进行分摊， 主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑， 如单一的办公楼。A 土地价值B 房地价值C 建筑面积D 建筑物价值9 下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。10一直临街矩形地块甲的总价为36 万元，临街宽度为20 英尺，临街深

22、度为75 英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30 英尺，临街深度为125 英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A 65 4 B 81 8 C 87 2 D 109 011某大厦总建筑面积1000 m2 ，房地总价值6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）A 2.4%B 3.0%C 3.8%D 7.2%12 .某建筑物共三层，总建筑面积为 600 m2 ,每层建筑面积相等，房地总价为600万元,土地价值 480 万元，其中一层是二层的 1

23、.5倍，二层是三层的 1.2 倍，则关于土地份额的计算，以下正确地为（ ） A 按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3%B 按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30 0%C.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35. 0%D 按房地价值分摊，一层占有的土地份额为 45 0%E.按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47. 9%13 高层建筑地价分摊的方法有（ ） 。A 按建筑物价值进行分摊B 按房地价值进行分摊C 按土地价值进行分摊D 按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊14、 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。 基准地价的内涵包括 （ ）A 基准日期 B

24、 土地开发程度C基准地价修正体系D土地用途E 基准地价公布日期答案：1 A 2 C3 B 4 B 5 B 6 C 7 A8 C 9 D10 A 11 C12、 ABDE 13、 BCD 14、 ABD第九章 房地产价格的影响因素分析1房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（ ）和行政因素四类。A. 一般因素B.环境因素C.经济因素D.人口因素2 商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（ ）。A.安宁程度B.周围环境犬况C.对外交通D.临街状况3影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（ ）。A.家庭人口规模 B.人口密度C.居民收入D.城市化）的趋势。）一般物价的上涨率。）。4一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（A.下降B.上涨C.不变D.不一定5从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要（A.高于B.低于C.等于D.无关系6下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降1. C 2. D 3. A 4. B