房地产资金的筹集

1、房地产企业资金的筹集分析08 城建财务 1 班石红霞 一、房地产企业资金的概念 房地产企业资金是房地产企业为进行房地产开发， 经营 和从事有关配套效劳 活动所使用的资金。 我国房地产投资资金除局部来源于财政、 主管 部门拨入和企 业在开发经营过程中的积累资金外，绝大局部是企业自行筹集的。房地产企业投资具有以下特征： 1 、是房地产开发周期长、投资额大，使其 前期可 行性研究工作显得尤为重要。 2、是由于土地资源的不可再生性， 以及人 类开展对土地、 房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用， 成为 可抵御通货膨胀冲击的具 有强大吸引力的投资工程。 3 、是房地产投资受制因素 多。房地

2、产投资活动必须严格遵守 国家的现有政策法令、规章制度， 国家的统一 方案指导和管理， 所以说，房地产投资易 受国家宏观调控的影响。 4、是房地 产投资对金融业的依赖极大。 一般的房地产开发工程 资金一半以上依靠金融业提 供的贷款，所以风险也极大。二、现行房地产融资政策及融资现状我国房地产融资渠道比拟单一， 主要是商业银行体系支撑着房地产业开展的 资金需 求，信托、上市、债券、基金等融资渠道开展十分缓慢，多元化融资体系 远未形成， 没能 构成多元化的资金支持体系和风险分担体系， 商业银行体系承当 着房地产开展中的巨大风 险。2005 年至今，由于经济开展过热，尤其是投资比重过大，投资增长过快，

3、其中房地 产投资发挥了主要作用， 而房地产投资资金又主要来源于银行体系， 使 金融体系风险进 一步集中。 为保持金融体系的稳定性， 中央出台了一系列调控措 施，使房地产企业从银行、 信托等金融体系融资的难度越来越大。由于大多数的房地产开发企业自有资金缺乏， 取得土地等工程前期所需资金 主要依 赖向银行融资取得。在国家宏观调控下，许多房地产企业的工程前期融资 陷入困局，不得模式开展：房地产前期开不开拓多元化的融资渠道。进而促使房地产开发融资逐步向以下 发所需的资金主要通过自有资金投入，民间借贷、合作 开发、过桥贷款、固定投资回报资金、典当融资、股权转让、增资扩股等形式融 资，对实力雄厚的房地产公

4、司来说，还可采 用首发上市、 借壳上市、 海外上市融 资等权益型融资； 中期资金那么主要通过银行开发贷款、 商业信用、 预售款等途径 获得，而大型企业还可采用信托、基金、债券等债权融资方式；在后期销售过程中，购房者通过银行和住房公积金中心获得的个人住房贷款那么主要的融资方式； 而在存量房市场中， 那么主要由银行资金发挥更大的作用。在此情况下，商业银行体系仍然主要承当着房地产开展中的巨大风险，但信托、上市、债券、基金等融资渠道有了一定开展，多元化融资体系、资金支持体系和风险分担体系也开始初步构建。三、房地产企业资金筹资渠道的概念及分类企业筹资渠道主要有六类：1. 自有资金，包括财政对国有企业拨入

5、的开发经营基金， 主管部门拨入国 有企业 的开发基金，企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金， 企业 投资人收缩、处 理所经营的其他产业或其他房地产工程所获资金。2 . 银行信贷资金，银行对企业的各种贷款是各类企业最重要的资金来源。 我国银行 分为商业性银行和政策性银行两种。3 ?非银行金融机构资金， 信托投资公司、 保险公司、 租赁公司等同样提 供金融效劳， 如信贷资金投放、物资融通、承销证券等。4.其他企业资金，其他企业的闲置资金或专项的投资基金，及企业间的商业信用。5 . 居民游资，这种民间资金来源渠道也同样可为企业所用。6 ? 国外资金，包括外国政府、外国金融机构贷款、通过海外

6、上市筹资、国外基金、信托公司资金及国外民间资金等。四、房地产企业资金的主要筹集形式 房地产企业投资资金的主要来源渠道按企业优先考虑的秩序及取得资金的难易程度大致如下：1. 自有资金；2. 施工单位垫资；3. 预售款；4. 银行贷款；5. 过桥贷款；6. 典当融资；7. 民间借贷；8. 金融租赁工具与银行保理工具的运用；9. 售后回租；10. 吸收股权投资资金；11. 合作开发资金；12. 上市发行房地产股票融资；13. 发行房地产债券；14. 发行房地产信托方案；15. 发行房地产基金；16. 夹层融资；17. 利用国外资金；18. 其他融资方法；五、房地产企业资金主要筹资形式的简要介绍一自有

7、资金 指财政、主管部门、投资者无偿投入资金和企业开发经营过程中积累 形成的 资金。具体来说有：1、财政拨入开发经营基金： 财政部门根据国家根本建设方案和房地产投资 方案，将 一局部资金拨付给房地产企业无偿使用， 这局部资金的具体拨付和管理 由建设银行经办。2、主管部门拨入开发基金：房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发方案拨给企业无偿使用的配套资金， 这局部资金来源于收取的城市维护税和 城市市政建设配套 费。3、企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金：房地产企业成立之初投资 人以货币或实物形式进行原始资本的投入及在房地产企业经营中， 企业 可按国家规定留存 收益，提取公积金、公益

8、金等。4、企业投资人收缩、处理所经营的其他产业或其他房地产工程所获资金： 房地产企 业某个或某些工程营利前景良好，而房地产企业资金周转又极度困难， 企业投资人别无他 法， 或经营的其他产业或其他房地产工程营利前景远不及这些 选定的工程时， 投资人会 考虑收缩、 处理所经营的其他产业或其他房地产工程来 获取选定工程所需资金。二施工单位垫款1、施工单工垫款原因： 当前建筑市场供大于求建设方强行要求施工方垫资承包以转嫁资金缺口 ；有 些建筑 施工企业以带资、垫资作为不公平竞争的一个手段。带资、垫资施工的直 接后果是造成拖 欠工程款的现象突出。2、垫资的现实状况及形式： 实践中，带资、垫资承包非常普遍

9、，其主要表现形式有： a 发包人和承包 人在合同正式文本中明确约定承包人自带局部资金 ，把垫资承包作为承包人的一 项合同义 务看待；b、合同正式文本中无垫资施工条款，但签订补充协议明确规定垫资义务；c、合同正式文本中虽未明确约定承包人的垫资义务，但在合同实 际履行中双方达成默契 ，由承 包人带资建设或发包人延付工程款承包人被迫垫资 建设。带资、垫资施工的方式较多，一般是双方在签订建筑施工合同的同时，又单独签订一份补充协议，明确约定了施工单位的带资、垫资义务。双方以正式的标 准合同应付行政检 查，私下又以补充协议限制发包方的资金投入，一旦发生诉 讼，发包方往往又以补充协议 进行抗辩。还有一些建设

10、单位在与施工企业签订的 建筑工程施工合同中明确约定由施工单 位自带一局部资金 ，建设单位在工程竣工 后仅付大局部工程款，剩余的工程款以后付清。三预售款预售款概念及现状： 商品房预售款， 是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售， 由预购人 按合同约定支付的定金、预付款、房价款包括预售商品房按揭贷款、保证金 等各种收入。四银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、 经营、消费等活动有关的贷款，包括 向银行 申请以房地产公司拥有或已在开发的不动产作抵押， 向金融机构申请长期 贷款。具体贷款 方式包括土地储藏贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业 用房贷款等。商业银行对房地产开发企业申请的贷款，

11、只能通过房地产开发贷款科目发 放，严禁以 房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。 对房地产开发企 业已发放的非房地产 开发贷款， 各商业银行按照只收不放的原那么执行。 房地产开 发企业申请银行贷款，其自 有资金指所有者权益 应不低于开发工程总投资的 30%。五过桥贷款 所谓过桥贷款，通常又称“搭桥贷款，这是一种过渡性的贷款，一 般是指 中介公司向为其效劳的房地产公司提供的短期融资， 该资金用于为被效劳的房地 产 公司创造必要的中长期贷款条件。六发行房地产债券房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有 人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。 房地产债

12、券的种类繁 多，可按不同标 准进行分类， 其中最主要、 最常见的一种是按发行主体的不同分 为房地产政府债券、房 地产金融债券、房地产企业债券。 七 上市后发行房地产股票融资我国房地产公司我们研究发现 2006 年整个沪深两市，房地产上市公司一共 有 95 家 沪深两市房地产上市公司中有 32家的EVA值，就是经济增加值是为正的，也就是说有32 家房地产上市公司为股东带来的真正的财富创造的效应。经济增 加值为正的公司的总价值 一共是高达 46.99 亿元，同比增长翻了一倍以上。 房地 产股票是股份制房地产企业为筹 集资金， 开展房地产业的需要， 发给股东作为投 资入股凭证， 并借以取得股息和红利

13、的 一种有价证券。 房地产股票作为特殊行业 的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点， 如根本的“三性特性、发行程 序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些 特殊性。 八 夹层融资 夹层融资是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投 资形式。 “夹层融资模式大致分为四种： 第一种是股权回购式， 就是募集资金投到房 地 产公司股权中， 然后再回购， 这是比拟低级的； 第二种是房地产公司一方面贷款， 另 一方面将局部股权和股权受益权给信托公司， 即“贷款 +信托公司十股权质押 模式；第 三种模式是贷款加认股期权， 到期贷款作为优先债券归还； 第四种模式 是多层创新。九 委托贷款企业

14、间进行直接借贷行为不具有法律效力， 而企业却可以通过银行委托贷款 的方式 贷款给企业那么是一种合法的方式，通过定向的委托贷款行企业间借贷之 实。委托贷款的资 金本钱一般高于银行同期贷款利率， 更适合资金需求比拟急迫、 工程回报率高的企业。因 此我们可以看出整个委托贷款里实际上是有四个主体： 投资方、银行、担保方、融资方。 融资本钱的利益在前三者之间进行分配，通常 总的本钱会超过 10%。 十 信托投资公司房地产信托方案融资 信托，是指委托人基于对受托人的信任， 将其财产权委托给受托人，由受托 人按委托人的意愿以自己的名义， 为受益人的利益或者 特定目的， 进行管理或者 处分的行为。 十一 民间借贷民间借贷指双方当事人均为银行、 非银行金融机构等经营金融业务的企业之 外的企 业法人、其他组织的企业间借贷，即非金融机构参与型融资。十二典当典当，指房地产开发企业将其动产、 财产权利作为当物质押或者将其房地产 作为当 物抵押给典当行，交付一定比例费用， 取得当金， 并在约定期限内支付当 金利息、归还 当金、赎回当物的行为。一般来说， 典当行提供的当金数额较小，典当期限较短，利息加上综合费相 对银行 的贷款利息显得较高， 而典物的估价一般都严重偏低， 如有别的融资途径， 开发企业不 会通过此种途径融资。十三其他手段 现实中也存在一些其他的融资手段，比方开发企