对我国房地产泡沫特征的分析

1、对我国房地产泡沫特征的分析    关键词:房地产内在价值,国民经济、自住需求,泡沫、指标 一、土地和房产内在价值分析 亚当.斯密在国富论中论地租一章谈到,粮食是唯一且必须能给予地主提供地租的土地生产物,处于原始状态的土地,常常是没有价值或很少具有价值。自从有了商品交换,用于衣服的材料有了价值,土地便能提供地租,因而有一定的价值。在一个人口稠密和农业种植进步的国家,建筑材料具有价值,出产材料的国家可以提供地主相当可观的地租。因此,粮食不仅构成世界财富的主要部分,而且正是粮食的富足才促使土地和房产具有了价值。粮食富足了,物产丰富了,商品交换产生,社会分工产生

2、,工人阶层出现,对粮食等农作物和住房的需求越来越大,土地因出产农作物而有价值,因需求大而体现价值,而且随着人们的需求增大,从事农业的人会加大农业投入提高农作物产量,地租就随农作物产量增加而增加,用于居住的房产价值就会上升。传统农业社会,农业生产的发展,主要包括粮食在内的生活资料的极大丰富是房地产增值的关键。 现代社会,农业和工业生产的发展,使一个国家的产出大大增加,用来交换的产品多了,国际贸易不断发展,促使地租上涨,土地的价值随之增加。工业生产和第三产业服务业的发展带来城市化水平的不断提高,市场住房需求增加多,促使房产增值快,进一步促进了房地产的发展。因此,一个国家的国民经济是房地产发展的基础

3、,是房地产发展的决定因素,当然房地产业对经济的发展也起促进作用。 二、中国房地产业发展的分析 通常,体现一国国民经济的发展指标主要有:人均GDP的增长,粮食产量的提高,居民收入年均增长等。分析一个地区或国家经济发展水平如何,就要从分析这些指标入手。中国近十年来房地产发展迅速,能否从这些指标中找到根据?下面就一一加以分析。 (一)GDP的快速增长。中国从1978年到2007年的30年间GDP的平均增长速度在9.8%,人均GDP从1978年不到400美元增加到2000年的800多美元。2000年在制定2020年的全面建设小康社会目标的时候,预测用20年的时间实现人均GDP翻两番,也就是说从800多

4、美元达到3000多美元。实际上到2003年人均GDP超过1000美元,2006年就超过了2000美元,到了2008年,超过了3000美元,预计到2010年年底将会接近人均GDP4000美元。GDP的快速增长就是中国经济总体规模不断扩大,意味着第二、三产业迅速发展,大量农业人口转移到城市,城市化水平从30%不断提高到40%,房地产需求不断增加,近年房地产业发展迅速是有一定基础的。 三、中国房地产泡沫分析 近三十年来世界部分国家或地区发生金融危机,大都是由房地产泡沫破裂引发的,就是市场经济成熟度非常高的美国2007年也爆发房地产引起的次贷危机,这就是说房地产业脱离经济发展就会引发泡沫。 亚当.斯密

5、在国富论进一步分析:自住住房是花费的部分,多余的住房出租给一个佃农,由于房屋本身不能生产任何东西,佃农就必须从劳动、资产或土地收入中拿出部来支付地租,但它对社会不能产生任何收入,对社会不能起到资本的作用,全体人民收入不可能由于它而增一分半分。因此,房地产就是为直接消费而储备的不提供任何收入或利润的资产,正如不论是最富饶的贵金属矿,还是最富饶的宝石矿,它们都不能增加世界的财富一样。正因为房地产不能增加社会财富,所以一国在制定房地产政策时,就应该以经济发展为基础,立足满足居民自住需求,适度发展,不应把房地产作为促进其他产业发展的国民经济支柱产业来发展,更不应过度发展房地产,当投资和投机多了,房地产

6、价格偏离价值,就会催生房地产泡沫。 如何衡量国民经济与房地产业适度发展的关系,确实有一定难度,但通过对近三十年来因房地产泡沫引发的金融危机的分析,能够找到部分经济指标来判断房地产是否存在泡沫。通过分析居民收入、国民经济总量、贷款指标、商品房屋销售额度与销售面积及其增长幅度等相关指标的异动情况,能发现房地产业是否存在泡沫。 现在通过分析中国居民收入、国民经济总量、贷款指标、商品房屋销售额度与销售面积及其增长幅度等指标,来剖析目前中国房地产业是否存在泡沫。        1、房价收入比。该指标指住房价格与城市居民家庭年

7、收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值,除以家庭年收入的中值。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在36倍之间为合理区间,否则说明房价偏高。2009年中国城镇居民家庭人均总收入18858元,全国商品房成交价格4695元/平方米,按三口之家,人均30平米购买住房一套,则房价收入比是7.46,超过国际通行的比例。而中国各个城市的房价收入比是不平衡的,据调查,中小城市的房价收入比多在六倍以上,属于房价过高的范畴;全国大部分大城市如北京、沈阳、南京、广州、上海、深圳市、大连等的房价收入比都超过了20甚至更高。据广州2009年11月发布的2009年度广东地区薪酬调查报

8、告两组数据计算,广州市民要三个月不吃不喝才能买得起一平方米房,房价收入比高达36倍。 2、房屋租售比。该指标是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1200。如果租售比低于1200,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。目前中国没有房屋每平方米使用面积的月租金的数据,但地区或大城市可以找到一个平均值可进行推算。据统计,中国上海、北京、广州、深圳市等城市房屋租售比达到并超过1:400,中西部的长沙、武汉、合肥、成都、西安、重庆、昆明等城市房屋租售比

9、达到1:300,远超过国际标准,说明房产泡沫大。 3、全国商品房成交均价上涨幅度。从2004年开始,中国全国房价环比上涨幅度均在10%以上。其中,2004年全国商品房成交均价涨幅近18%, 2005年为14%多,2007年为15%多,2009年上涨近24%。全国商品房成交价格从2000年的2112元/平方米上涨2009年约4695元/平方米,增幅是222%。上海、北京、深圳等一线城市房价上涨更快。深圳市2009年12月新房成交均价达到26000元/平方米,创下深圳楼市成交价格历史新高,较2008年价格累计涨幅达到100%以上。与2003年深圳关内价格6000元/平方米和关外2000元/平方米相

10、比,六年时间新房成交均价翻了四番。全国商品房成交均价十年内也上涨幅度大,泡沫特征明显。 5、商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比。该比例大于1,说明房价上涨,比例越大,房价上涨幅度越大。根据中国统计局公布的数据,2000年中国商品房屋销售额增长31.71%,销售面积增长28.03%,商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比是1.13。2004年商品房屋销售额增长30.41%,销售面积增长13.3%,商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比是2.28。2005年、2006年、2007年商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比分别是1.16 、1.165、1.04。2009年中

11、国商品房屋销售额增长75.5%,销售面积增长42.1%,商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比是1.79。中国近十年内商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比不断扩大,尤其是2004年和2009年增幅最大,从另一方面说明商品房价格在基数不断抬高的情况下上涨幅度大,房价有泡沫成分。 6、房地产贷款占贷款总额之比。根据20世90年代亚洲金融危机的教训,该比例越大,说明房地产业流入资金越多,比例过大,就可能是投资过热,会引起房地产泡沫,一旦外部环境迅速变化,经济急剧波动,导致资金撤出,房地产泡沫就会破灭,引发金融危机。根据中国人民银行公布的数据,2000年房地产贷款占贷款总额1.33%,2009年金融机构本外币新增贷款9.4万亿元,其中,2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元,个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元,这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%,创历史新高。中国近年资金流入房地产市场逐年增多,到2009年创新高,说明房地产业过热。 到2009年末中国房价收入和房屋租售比远超国际通行标准,近年来商品房屋销售额增长幅度与销售面积增长幅度之比扩大,证明全国商品房