宜昌磨基山生态园项目实施建议书

1、磨基山生态园项 目 建 议 书（ 初 稿）、八前言受省市三江航天旅游的委托，从 2003 年 8 月份开始，由市渡假湾企业现划对市磨基山 生态园项目进行整个策划，在进程计划， 9 月 10 日为第一阶段的文字工作成果汇报期。在这份文字工作成果汇报书中，大概的描叙了整个项目的背景、发展条件分析、市场 分析、景区性质及主题形象、区域总体规划、用地规划、交通布局、附属设施、各区域的项 目设计、开发经营策略和环保措施等。不包括初步建筑形态设计指引容和可行性分析报告， 而其中的图表工作还有待进一步分析和制做， 最终的定稿容还可能在现在的文本基础上进行 修改，修改容一部分也会涉及到核心概念和项目细节设置等

2、， 所以此文本仅供对委托方的中 途工作成果汇报用，所有容以最终的项目建议书为准。在本项目的操作中，要特别感委托方三江航天旅游的大力支持，才使我们能在大量的 困难下按时完成第一阶段的工作，希望以后我们也紧密合作，把此项目做到最好。一、项目背景1.1 项目背景磨基山生态博览园项目地处长江南岸， 与主城区隔江相望， 东起夷陵长江大桥， 西至市 十二中，北到黄河边，南以公路北侧山脊线为界，总面积约2 平方公里多。生态博览园所处的点军区， 2000 多年前就以“楚西要塞”闻名遐尔，目前是市中心城 区的重要组成部分。这里水路交通便利，旅游资源丰富，区森林覆盖率在80以上，是城区的“绿肺” ，其海拔 219

3、.7 米的磨基山主峰更是整个城市的制高点，使之成为了旅游的第 一形象区， 同时配合著名的关羽点军碑和车溪民俗风景区等区景点， 为打三峡旅游牌做出了 强力支持。目前， 在规划围以形成了以磨基山登山、 山顶观光为主， 附以郊野休闲、农家乐等活动 的旅游发展脉络， 但大部分资源仍处于初级开发状态， 知名度也不高， 社会效益和经济效益 也无从提起。对于而旅游面临千载难逢的发展机遇， 而区域的产品供给难以与其拥有良好的区位交通 环境和资源优势相协调这样一种状况， 三江航天集团旅游慧眼识珠， 锐意进取， 决定投资开 发这一地区，把磨基山及周边区域建设成为国一流的旅游目的地作为发展的目标。受三江航天集团旅游

4、委托，本公司就磨基山及周围以圈定的规划围的旅游开发进行策 划。1.2 项目目标磨基山生态博览园项目的开发目标为： 充分利用现有资源， 适应本地区旅游供给与需求 发展趋势， 把这里建设成为一个以中高档项目为主的复合型旅游目的地， 争取实现城市的标 志工程、来宜游客必到的娱乐休闲胜地和国际品质的生态园区等三大目标和实现社会效益、生态效益和经济效益三大效益的最大化。1.3 任务阐述我们的任务是：为客户负责，提升项目价值，推动目标的实现和客户收益的增长。 通过富有逻辑和创造力的策划， 为未来的开发描绘出美好且现实可行的蓝图， 并使之最 终成为一个富有生命力和竞争力的产品。为旅游者创造最高的满意度和卓越

5、的旅游经历与体验。1.4 文本意向本文将首先在现状分析、 市场初步分析和旅游供给分析等发展条件分析的基础上形成对 整个景区的性质和形象定位；在此基础上将深入到项目建议阶段，包括了项目的功能分区、 总体规划、 项目设计及开发经营思路等； 最后一部分是使整个设计思想可以更具备可操作性 地落实到建筑设计环节的初步建筑设计形态设计指引。在这一过程中， 我们将把客源市场和地区旅游供给的分析结果具体应用于项目设计， 形 成“项目的容量测算（ECU ”和“项目组成分析表”，使之更加科学、严谨，而与之相应的 平面图和效果图也将使其更加清晰、直观。文本将和可行性研究相配合， 共同塑造一份富有魅力和挑战性的开发计

6、划。 从中可以发现项 目在未来的核心价值和丰富表现， ，它将给开发者以超乎想象的美妙前景，给投资者以客观 的回报，并在市场检验中获得社会效益与经济效益的共同增长。二、发展条件分析2.1 现状分析2.1.1 区位交通分析市位于省西部， 地处长江中上游结合部， 渝鄂湘三省市交汇地。 北距市 公里、襄樊 公 里；南至 公里、 公里；东至 公里、 公里；西至 公里。是个交通枢纽城市，水陆空 均可方便抵达。 水路有到和的长江航道， 陆路有东南西北各方向的高速公路和国道贯通， 空 中航道有到各大城市的直达航班。 市区到磨基山景点现在也可方便地通过夷陵长江大桥和洲 坝直达， 同时还有两条长江轮渡航道可直接到

7、达对岸。 交通的不足在于目前夷陵长江大桥是 执行收费过桥制， 所收费用也太高， 对市民驾车过河游玩造成了很大的一道障碍； 洲坝目前 已禁止能行三轮以上的机动车辆， 长江轮渡的载客量少等因素， 给游客进入景区带来了不便。区位交通图2.1.2 文脉分析西汉初年（约公元前二百年）为县治，东汉建安年间（约公元二百年）又为郡治。此后 各代，称郡或称州或称府。是鄂西政治、军事的中心。近代以来，进出口、的物资都要在这 里换载，成为重要转口码头。 1876 年中英条约辟为通商口岸。古名较多，使用时间较 长的是夷陵和峡州。古称峡州，因位于长陵峡口而得名。称夷陵，缘于“水至此而夷，山至 此而陵”。 1648 年改

8、“夷陵”为“彝陵” ， 1735 年撤州升府置县，名府“” ，名县“东湖” 。 民国时期，废府留县，定名。历史悠久， 著名的 长阳人 化石、 具有大溪文化特点的中堡岛、 朝天嘴等数十处新石器 时代原始文化遗址证明，至少在一、二十万年前就有人类活动；在七、八千年前，的先民就 繁衍生息于此， 创造了光辉灿烂的古代文明。 春秋战国时，楚国开始在境筑城，此后这里即 为历代郡、县、州、府所在地，迄今已有二千多年的历史。是古代巴文化的摇篮， 楚文化的发祥地之一， 两大文化相互交融， 形成了绚丽多彩的巴 楚文化。 伟大的爱国诗人屈原、 民族和睦使者王昭君等许多历史文化名人都诞生在这块美丽 的土地上， 留下了

9、丰厚的文化遗产： 秭归的屈原龙舟文化；兴山的昭君美人文化； 当阳的三 国文化和佛教文化； 长阳五峰的土家风情；远安的道教文化； 猇亭石牌的军事要塞文化；三 游洞的贬官文人文化；晓峰神秘悬棺文化；是中国古老的茶文化中心之一。从西周初年起一直是我国著名的贡茶产区。名茶很多， 夷陵的明月、碧涧、茱萸、芳蕊，远安的鹿苑茶，当阳的仙人掌等均享誉海外。点军区是市中心城区的重要组成部分，地处长江南岸，水陆交通便利，旅游资源丰富。 三国时期， 蜀汉名将关羽在备进川留分镇荆州，曾巡视夷陵要塞， 并在城墙岭（即现在的点 军坡）点视兵马。坡边有一古碑，上书“汉寿亭侯点兵处”为清光绪乙酉岁（ 1885 年）总 镇罗缙

10、绅所立， 现点军区即由此而得名。 回首过去， 点军几千年前就是古的政治、 军事中心。 早在春秋战国时期，点军就是楚国“楚西塞城” ，并自此以“全楚西塞第一关”名扬华夏 2.1.3 气候分析位于长江三峡西陵峡口的市城区 : 北有大巴山余脉 , 南有武陵山余脉 , 东是丘陵地带连接 江汉平原 , 尤其是长江水自西北自东南沿着城区奔流, 全城地面风向因受这些因素的制约和影响,一年四季均多吹偏南风 ,最多为东南风。随着太阳高度角的改变 ,季风进退 ,寒暑更替 , 四季气候各具特色。四季分明，春温变化大 , 夏季雨水多 , 秋季来得迟 , 冬季严寒少。春季（3 月 12日-5 月20日）夏季（5 月21

11、日-9 月27日）秋季（9 月 28日-11 月 26日） 冬季（11 月 27日-次年 3月 11日）全市年平均相对湿度为 76%，历年平均相对温度在 71-81%之间波动 , 相日变化 , 在一般 情况下日出前最高 ,日出以后迅速降低 , 午后 2-3 时达最低，日落以后又迅速回升 ,日变化正 好与气温呈反位相。市年均晴天日数为 40.4 天,阴天日数为 183.4 天其余日数是昙天。 （ 昙天即多云 ）, 月平 均晴天日数 1.9-12 日在 4-5 天之间 , 其中 10 月晴天日数最多为 4 。在磨基山的小气候方面， 与大气候相似， 但在不同的山谷中， 微型气候也有微小的不同， 因受

12、到地理封闭性的不同， 私秘性强的山谷空气流通差， 温度大， 如沿江南路的喻家冲和胡 家湾，靠夷陵长江大桥旁的家湾等处空气流通性不强，其它区域气候良好。2.1.4 现场可开发利用资源评价磨基世界生态博览园地处长江南岸，与主城区隔江相望， 东起夷陵长江大桥， 西到市十二中，北到长江边，南至西边冲，总规划面积约3000多亩，森林覆盖率 80%以上。园地貌属鄂西山地向东部平原过渡带，由武陵山余脉与巴山余脉交汇形成丘陵、平（岗）地兼有的地貌特征。东西长 2.5公里，南北宽1.6 2公里，最高海拔磨基山顶219米。园土壤由砾岩、少量石灰岩、第四纪粘土和近代河流冲积物发育而成，开成带酸性土壤相互交错，具有明

13、显的块状分布。主要土壤有黄棕壤、黄壤、潮土、水稻土等4大土类。园气候特点属长江三峡暖谷性，四季分明，雨量充沛、雨热同步，年平均气温16.5 C左右,年均降雨量960 1200毫米，全年无霜期 273天，适合多种植物生长。目前园经营项目有农家乐和钓鱼池，农家乐主要聚集在江南大道两旁，共有20多家。钓鱼池若干个，星罗分布在各个山谷里。现有少量农居建筑零散分布在各山谷和江南路两旁， 在喻家冲和后头冲的山丘间，人工开僻了一道约20米长，10米宽的通口。江南大道从园中横贯全境，市27、28路分交车沿途有多个站点。沿江东西两侧的轮渡码头日夜有小游艇往返。动力电线、照明线路已通到村户，供水网系畅通。通往磨基

14、山顶有条登山道，沿途植被良好，接近山顶路段大约有60度的陡坡，从山腿登向山顶，过程大约需 45分钟。磨基山外形如埃及金字塔，为城区的制高点，山顶现有一 电视发射塔，设备非常老化。磨基山和笔架山临江绝壁，陡峭如削，背脊向南倾斜，隔江远 望，形如金字塔。现场可开发利用资源评价图磨基山现场评价表指标用地评 价好O较好一般差编号12345678区 域气候（温度、降雨、风暴等）1.OOOOOO土壤（稳定性、肥力、厚度）2.O：OOmlO水源供应和水质3.O1 O 1OO经济4.OOOO交通（可进入性）5.：OolO能源（易得性和相对成本）6.O1 ol景观特点7.OOOOOO文化设施8.OOO休闲设施9

15、.Io就业机会10.OO保健设施11.1 O 1O12345678周 边景观特点12.OOOOO建议用途的融洽性13.OOOO交通（通达性、危险性）14.1 O 11 olOO服务便利性15.O61o口oo口况 状 H曰 噪71oooooodo口ooo口口12345678用地9ooo口oooa2oo口oooo21口口口ooo22.口ooooooo石 灌 杂23.口口口ooo24.o口口ooo口口25.口oooooo26.o口oo口口27.o口口o口oo*828.oooo口oo口29.oooo口口12345678建设场地a3oooo31口口oooo32.口口口o口33.o口ooooo口景 视34

16、.口ooooo性 密 私35.ooo口oo亠曰36.o口口口口oo响 影 觉 视 的 地 用 近 令37.oooooo响 影 觉 视 的 地 用 近 令 对38.ooo39.oo口o口口2.2市场初步分析市旅游业发展概况依托长江三峡和著名水利工程，凭借三峡门户、川鄂咽喉的区位优势，发挥长江三峡风光和巴楚风情的资源优势，已经确定了其在全国旅游中的重要地位。“九五” 5年国外旅游实现了巨大发展，具体数据详见表2 -?接待游客量为八五期 间倍数年均递增旅游收入为八五期 间倍数年均递增海外游客50.56万人次1.826.4 %1.0亿美元3.626.8 %国游客2170万人次4.730.5 %132亿

17、元79.434.8 %合计2220.56万人次一一142亿元30.734.3 %2002年全市旅游收入占 GDP勺10.0 %,占第三产业的34.5 %，旅游业已经成为了全市 国民经济新的增长点。从旅游市场走势来看，因三峡工程名扬天下，在国外旅游市场的注意力和影响力逐年提 升。近三年接待海外游客保持80%勺高速增长，2002年再创历史新高，达 42万人次，占全省102.43万的41%在全国地级重点旅游城市中排名第7位；外加巴东县、神农架两地，三峡地区接待海外游客达56.38万人次，超过市（45万人次）25.3%，而2000年以前接待量不足市的四成。随着知名度的提高和可进入的增强，港变成了一个新

18、的旅客集散地，从节省时间和旅行方便考虑，越来越多的旅行商和游客会选择从开始三峡之旅。三峡旅游线主要旅游城市接待海外游客对比表城市1999 年2000 年2001 年2002 年7.1万人次13.0万人次23.4万人次42.0万人次16.1万人次22.2万人次28.6万人次38.4万人次18.5万人次26.6万人次31.3万人次45万人次国外旅游产业动态环境与发展趋势国际方面，尽管本世纪以来国际旅游业遭受了一系列事件的冲击，世界旅游组织仍然对旅游业的前景保持乐观态度，据改组织统计介绍，2001年全球旅游收入达 4620亿美元，旅游业已经成为推动经济增长的主要力量，旅游业在附加值、社会财富和就业机

19、会方面也发挥了巨大作用。可持续发展是世界旅游业未来的关键所在，生态旅游侧是世界旅游业发展的必然趋势。中国在加入 WTC后，加大了对外开放的力度和国际化的步伐，旅游业也得到了千载难逢的发展机遇，据世界旅游组织预测，中国将在2020年成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。我国旅游产业发展趋势主要体现在以下几个方面：一、 我国旅游产品供给从改革开放初期到90年代的“赶场子”式的单纯的观光旅游向近十年来的观光、度假、文化休闲多品种相结合过渡，并将于2010年之后进入以满足个性化、多元化更高要求为特征的度假休闲旅游时代。二、受“非典”影响，各地损失普遍严重，区域旅游竞争将更加激烈。在一段时间，国

20、旅游市场格局将重新洗牌，这种局势对于综合素质较高，又是新开发计划的项目具有相当大的历史机遇，关键就在于开发商对商机的把握和开发力度的大小。三、双休日制度的制定、 法定假日的推行和带薪休假制度的出台，以及公民休闲消费方式的变化都引发了休闲产业新的发展。四、可持续旅游发展受到进一步关注，“绿色消费”观念深入人心。潜在旅游市场分析市场结构分析在区域旅游规划中，依据现场调查资料和历史统计资料对个市场特征进行描述，探求旅游者的行为规律，是进行下一步规划的重要依据。这些特征一般包括旅游市场的人口学特征，如年龄、性别、收入、客源地来源、教育水平等，以及旅游者在目的地地消费特征，如滞留 时间、平均日消费、旅游

21、消费在吃住行游购娱等各方面的分配等。对于生态博览园的潜在旅游市场的市场结构我们将从以下几个方面进行分析一、收入与出游力由于省及周边省市的经济发展状况处于整个中国的中游水平，高收入家庭偏少， 因此出游力没有发达地区那样旺盛，但由于大多数人处于中等收入水平，已经具备出 游条件，且区域人口基数较大，所以我们认为项目具备稳定的消费市场基础，且还存 在一定的国外较高消费的旅游市场，因此在消费定位上应以中档消费为主，高档消费 为补充。二、闲暇时间与出游力由于与全国休假制度一样，因此具备普遍适用的规则，但也有其特殊性。其出游选择时间主要是：市游客适用于非工作时间，500公里出游半径的市场组要集中在双休日和节

22、假日，而对于距离较远的游客则主要在长假时间，而会务游客等其他专项市场贝U没有确定时间。因此我们要重点为双休日和节假日市场的需求设置项目和安排旅游时间，而且还要特别注意夜间项目的设置和活动安排。三、年龄与出游力整体项目设计和活动安排应使用于各年龄阶段，且每个项目和活动要有明确的指向性。 行业经验告诉我们，中年人是最具消费能力的团体，但往往其家庭出游目的选择权在孩子手中；虽然青年人消费能力有限，但其人口基数最大，而老年人市场则具有出游时间限制最小的优势。我们认为在项目设置和活动安排上，第一市区市场要特别重视对青少年市场的针对性，以吸引家庭型市场； 而对更大围的市场则应以中青年市场为主，家庭市场和老

23、年市场为补充；对会务和商务等高端市场应着眼于中年市场。四、职业与出游力对于不同职业的消费市场我们可以参照国旅游市场的基本规律，详细情况见下表的观赏出差探亲做生调查度假娱乐购物其他职业、风景访友意实习休养工人54.2510.20.817.696.881.627.29商业服务者43.4817.386.526.5213.044.3510.87公务员45.2323.812.382.3819.059.52个体经营者53.857.697.697.6915.287.69学生:71.202.965.920.743.7018.330.743.70教师52.0012.008.008.008.002.004.00科

24、技人员60.0024.002.006.006.002.00离退休人员:38.8911.1116.6716.675.56公司职员51.0416.672.081.042.0817.7117.712.08五、教育程度与出游力六、家庭结构与出游力应适用于各类型家庭结构223.2市场分级分析一个旅游目的地可以吸引的市场份额一般是与旅游资源的品味成正比，与市场距离成反比，在我国，一般只有具有世界资源品级和极大知名度的景区（点），如世界遗产等，才能拥有一定的国际市场份额和最广大的全国市场。而在国旅游者出游半径上一般是以500公里为基准，500公里之外的市场份额较小。磨基山生态博览园由于其特殊的地理区位，依托

25、“中国四大奇景”称号的长江三峡和世界第一水电工程的三峡工程等具有国际品味和知名度的旅游吸引物，其旅游市场非常复杂， 几乎囊括了一个旅游目的地所能企及的各个市场。通过对周边社会经济发展状况和对历史资料的分析，我们认为本项目的客源市场主要由以下几部分组成：一、市区及郊县。作为城市中心地区的综合旅游目的地，生态博览园将成为本市的旅游市场空缺和低质的产品供给的龙头，为城镇居民室外休闲、娱乐的第一选择。二、 整个省及相邻的、豫南及湘北等500公里出游半径的市场，以双休日出游为主。作为本区域市场中具有较高品质及与三峡旅游配套的旅游目的地，生态博览园具备一定的市场竞争力，是周边地区来旅游的备选目的地。三、来

26、三峡旅游的过路游客。作为三峡旅游的必经之地，一直在三峡旅游线上扮演着十分重要的角色，但更多的时候，游客是只路过，不停留，致使旅游出现了“抱着金饭碗却吃 不饱”的尴尬局面。现在三峡工程的火爆和人们对新三峡“高峡平湖”的期待使得又有了新的发展契机，绝不能错失良机。生态博览园的出现，使游客有了在市区停留的充分理由。四、国际游客。国际游客可以分为两个层面，一是慕名三峡风光和三峡工程的普通国际游客；其二是作为“世界水电之都”，可以成为国际水电、生态方面的会议和论坛的会场， 所吸引的国际会务和商务客人。其中第二层面的市场具有更稳定、停留时间更长、消费更多的特征，将是未来主要发展的目标。综合分析，我们可以得

27、到这里的目标市场分级及主要特征如下：市场级别市场围稳定状况停留时间消费能力市场结构出游时间一级市场市区居民稳定不足1天中等家庭型为主随时市城镇居民相对稳定1-2天中等家庭型为主双休日来三峡的过路游客相对稳定1 3天较咼各种类型节假日国际会务游客稳定较长高:团队型为主会议日二级市场整个省相对稳定1 2天较咼各种类型双休日、豫南及湘北相对稳定1 2天较咼各种类型双休日来等周边大型景区 的过路游客不稳定1 3天较咼各种类型节假日三级市场全国不稳定1 3天较咼:各种类型r节假日入境的国际游客不稳定1 3天高伙伴型为主不确定224市场规模预测2.2.4.1一级市场需求总量根据目前国度假旅游市场的特点以及

28、项目的市场定位,一级市 场分项总量（万 人）城镇人口比例中等及 以上收 入人群 比例过去一 年中有 过到旅 游经历 的人口 比例到选择 去生态 园的游 客比例市场需求 上限（万 人）市场需求下 限（万人）公式XX2X3X4XDl=X1.X2.XsX4D2=X .X2.X3X4X5市414.93 32.25 2163.24%72%25.4918.35市831.26 82.86 47.13 38.34%46%124.4657.25三峡旅 游线路 接待海 外游客42.0 一26%42.0010.92总计二二191.9586.52资料来源：、项数据来源于2000年第五次全国人口普查公报及（）；项数据来

29、源于三峡库区城镇迁建与发展浅议（云，江新，1999）与2002年人国人口社会经济发展白皮书的综合计算；项数据来源于中国七大中心城市人口资源大调查（中国网）：项数据来自于度假湾公司国度假旅游统计及预测材料及中国社会科学院旅游绿皮书2001 - 2003年中国旅游发展：分析与预测另外，参照国其他地区会务旅游市场的专项调查，如“省会务旅游市场统计”，根据生态园的总体定位，推测其一级市场中的国际会务客人将占一级市场总量的8%左右，即：7.4816.58万人次由此，得知一级市场总量下限为：86.52 X 1.08 = 93.44万人，上限为：191.95 X 1.08=207.30万人，即磨基山生态园的

30、市场需求总量为：93.44207.30 (万人)2.242 年游客量预测上文所述的旅游市场总量指的是约五年磨基山生态园面向的一级市场总量，根据旅游行业发展规律及项目目标市场占领方略，我们计划分五年(以一期建设完成为第一年)逐步消化现有的市场规模和需求总量。每年比例分别为： 22%： 22%： 20%： 18%： 18%, 即一期建设完成第一年的游客量中一级市场 需求量占前文所得市场需求总量的22%：(93.44207.30) X22%= (20.5645.61 )万人次。注：忽略重游率因素。需要重点说明的是，此处主要侧重计算一级市场的需求量，并非忽视二级和三级市场，同样根据旅游行业发展规律及目

31、标市场占领方略，尤其是分级目标市场的发展规律，在旅L* r-ll l-l l l r r-一ll r r rf-ll l lj r1 r -ll r1 *r r r vrr1 v LLr=l r-r- mnn游景区(点)发展初期，一级市场将占总游客量的绝大部分，二、三级市场的份额很小； 随着一级市场的逐渐扩大，二、三级市场规模和在总游客量中所占的份额也逐渐增大。下t_ - - - - - - - - -= - - - - - - - - . - - - L - - . - - -=- . - = - 11 - 表为根据经验测算的一级市场与二、三级市场的比例：表 一级目标市场与二、三级目标市场比

32、例一级市场在总游客量中 所占比例二、三级市场在总游客 量中所占比例一期8020二期7030三期6040假设20042005年为一期建设期，则一期建设完成第一年为2006年。由此，测算磨基山生态园 2006年的理论游客量为：(20.5645.61) - 80% =(25.70 57.01 )万人次。考虑到一级市场在市场结构中占了大部分份额，以市2002年国旅游增长率10.9 % 1，计算得知2007年磨基山生态园的理论游客量为： (25.7057.01) X (1 + 10.9%) =(28.27 62.71 )万人次。同理计算得知各年的理论游客量为：2005年23.3651.82万人次，200

33、8年31.0968.98万人次，2009年34.2075.87万人次。以上计算的是理论市场需求量， 但在实际操作中，市场需求不可能是百分之百被满足的， 或者由于项目的设置、或者因为市场渗透能力、或者因为消费心理的变化等等。我们的市场容量只采用理论需求下限的 85%十算。得出的数据是指导我们进行财务预测和项目容量设计 的依据。即：表磨基山生态园游客量预测年份20052006200720082009游客量（万人 次）19.8621.8424.0326.4329.02.3旅游供给分析231周边地区旅游资源与供给现状及发展趋势周边地区旅游资源与供给现状地区及三峡片区旅游资源是典型性与过渡性兼备，旅游资

34、源以风景观光和人文资源品味之高在全国具突出地位。该地区以市城区为中心的旅游黄金圈，资源主要以山、水、森林、人文历史及现代工程 为主体构成，是全国旅游资源最为密集的地区之一。且旅游资源空间组合良好，但总体缺乏具规模的现代娱乐型、度假型、时尚型、生态型和会议功能型旅游产品。地区旅游资源开发的区位交通、资金、人力、技术、管理等区域条件总体上算有优势， 但在市场方面还有待开发。几年后周边各高速公路建成开通后将会使磨基山生态博览园的区 位和主题优势凸显出来。1、功能特点：本地区绝大部分景区是观光景点，有几个生态旅游休闲区，没度假型的景区，这与我国旅游业整体产品所处的发展阶段和地区景观特点有关。目前，宏观

35、旅游产品升级势在必行，“生态型休闲度假时代即将来临”的呼声不断高涨。2、规模现档次本地区生态旅游和休闲度假景区档次差距不是十分明显，没有高档次、高消费和功能型的国际性生态度假区。包括车溪、清江和后河原始森林生态旅游区也只是满足于当地游 客休闲需求的档次。3、具体娱乐休闲项目特点。本地区景区及度假区娱乐项目种类少，消费档次底，没有新颖独创的项目， 缺乏参与互动性。包括农家乐休闲活动和土家风情体验等项目，市场反映也不够理想。周边地区旅游资源发展趋势1、功能周边地区旅游资源要完成功能转化十分困难，因为受到地域和地形的限制，生态也会招到严重破坏，产品升级也尚需一段时间。包括三峡大坝度假村在2009年后

36、建成也只是一个功能单一的度假区，没有生态旅游的概念可言。所以，在未来的发展趋势中，周边地区还是以文化旅游、观光旅游和保建旅游为主。2、规模与档次根据本地区的旅游资源状况分析， 整体旅游产品规模还将不断扩大， 度假区规模也将会 扩大，为满足不同市场需求，将会形成针对当地及周边游客、 全国来三峡观光的游客和 国际游客，发展为大众型档次、高档次和国际性功能型档次的三个不同档次的度假区。大众档次将占主导市场， 但它所创造的消费利润则不高，高档消费和国际性功能型产品也将在未来的5-8年将获得较大发展，逐渐寻找到相应的市场，高档次项目、功能型 高档项目将成为未来少部分度假区的主体项目和利润支柱。2、娱乐休

37、闲活动根据目前景区发展的规律分析，本地区景区娱乐项目会朝着个性化、涵丰富化、设计安排合理化的方向发展。水上项目、民俗文化、生态探险、时尚活动、极限运动、拓展运动等将成为热点。周边旅游资源与供给现状图周边旅游资源与供给现状主要分为三大块， 也就是三个旅游圈。两坝一峡、神农架景区、 大老岭森林公园和黄牛岩一带景区构成一个圈；清江流域市段构成一个圈； 三国遗址和远安县一带构成了第三个风景圈。周边竞争者分析：周边竞争者主要分为城区竞争者和周边地区竞争者， 存在竞争的原因在于旅游开发资源 的相似、产品市场的位定和地理区位的冲突等， 所以我们从竞争者的旅游项目分析来分析我 们产品的未来方向。下面分城区旅游

38、项目概况和周边旅游项目概况进分析比较。城区旅游项目概况功能公类景区名称景区特点景区不足休闲观光夷陵广场城市中心广场，是草坪绿化为主的市民 休闲中心面积太小，绿化单一，没有私秘 性，燥音大。滨江公园江边与城市间的绿色隔离带，以当地文 化历史为主题的观光公园基础设施差，宽度不够，卫生差， 绿地少，燥音大主题公园儿童公园游乐设施种类多，环境宜人，是个以儿 童游乐为主的公园基础设施和游乐设施过于旧，缺 乏教育意义和规模管理九咏园按古代风格造园手法修建的人文景观 为主题的历史文化广场主题思想不够突出植物科普 园以绿化植物为主，是集科普、游览为一 体的公共绿地规模小，教育意义不够突出动物园动物种类多，面积

39、大国家稀有动物种类少，缺乏互动 项目水上乐园有泳池和各种滑道，以水为主题的游乐 公园创意不够新颖，游乐项目少，不 能满足现代人的需求餐饮住宿农家乐特色饮食，物美价廉缺乏规管理，特色还不够突出星级酒店在城区，交通便利，价格实惠（四星两 家，三星八家）设施落后，档次不够高，周边燥 音大。周边旅游项目概况景区名称景区特点景区不足长江三峡风景区中国十大风景名胜区，风光壮丽，气势恢 弘，由雄峰、险滩、奇洞、幽峡构成的山 水长廊景区跨跃区域太大，景点分散， 观光途径单一两坝一峡风景区国最大的水电站一一洲坝工程，世界最大的水电站三峡大坝，咼峡出平湖等，构成了集山、水、洞、峡、坝等自然、人 文、城市景观于一体

40、的风景带景区跨跃区域太大，景点分散，观光途径单一三游洞风景区山奇水秀，历史悠久，文化积淀深厚规模不大，娱乐及休闲设施缺之古三国遗址风景区演义着36个三国故事，是以秀丽山水记 载着历史文化的主题景区景点分散，景区容单一，缺乏娱 乐性与住宿消费休闲等功能清江土家风情风景区古巴人发祥地，以山歌、南曲、巴山舞文 化和秀丽山水来体现土家风情的休闲景 区大众档次消费，没有功能型的休 闲产品神农架风景区屈原和昭君的故里，是一个由历史遗迹、 原始森林风貌、“野人”、白化动物等自然 之谜相辉映的神秘风景区侧重于观光产品，没有游客参与 互动型的娱乐项目和消费类项 目。车溪土家民俗风景区奇山秀水，原汁原味的山寨田园

41、风光，以 生态旅游为主题的度假休闲景区表现生态主题容单一，只体现在 人与自然的主题。后河原始森林生态游风景区山雄峰高、原始森林、野生动植物种类繁 多，气候宜人的休闲避暑胜地资源条件好，但缺乏独创新颖的 特色产品和个性娱乐项目。2.4SWOT分析SWO表示优势（Strengths ）、劣势（Weakness）、机遇（Opportunities ）、威胁（Threats ）。 对此进行分析，可谓知已知彼，近远利弊等一概明了。综合以上磨基山及地区旅游资源及客源调查的结论，以 SWO方法对磨基山进行分析。优势（S）:磨基山规划围区之前没有过度的商业开发行为，为未来发展提供了广大空间；同时它 地处长江沿

42、岸，植被绿化好，交通和引水都很方便，从而降低了生态园开发成本。水电之都和长江三峡旅游线始发点的独特优势，给项目向国际性市场进发提供了广大 的空间。地区及周边地区的旅游圈资源丰富，但产品相对单一化，给磨基山开发生态旅游留下 了足够的发展空间，同时它也将是弥补这一市场空间的最好区位。品牌可塑空间大； 开发商三江集团的雄厚实力，确保了项目开发和经营管理的高质量、高效率。劣势（ W）： 项目开发土地面积小，项目容量有限。 及周边地区经济发展水平不高，当地旅游消费能力不高。 季节气候因素造成的景区维护成本增加 , 也限制了项目容的设置。 城区本身没有形成成熟的旅游环境，留不住过往游客。机遇（ O）： 整

43、个三峡旅游重点东移以为中心， 在未来的几年， 的旅游市场将会有突飞猛进的发展， 磨基山生态园将会成为游客到三峡的第一站。政府对旅游业的发展的大力支持，将会使磨基山项目在市场起动时间上将会大大缩 短。三峡大坝的建成，将会吸引大批国际游客到三峡旅游，许多国际性水电会议论坛将会 在或三峡举行。国民生活水平的提高，周边地区人们节假日出游渡假将成为热门。 挑战（ T）：本地旅游消费能力较弱，磨基山生态园必须先打入到三峡旅游的游客市场。 周边竞争对手有清江生态旅游渡假区和车溪风景渡假区，它们规模大，特色强，是与 我们争夺当地及周边客源市场的有力对手。 我们必须在品位和服务、 创新上强于它们， 而且 是不可

44、超越性的。三峡大坝在 2009 年建成后，周边的渡假区将会崛起，对市场产生一定的吸引力，磨 基山生态园必须以突出的生态环境和生态旅游特色上超越对手。环境问题是关系到景区生死存亡的核心，恰当处理开发和保护的关系不仅是规划时应 该遵守的原则，更是景区经营管理中应当时刻深刻研究的课题。根据SWOT分析，磨基山开发应该着重考虑挑战和优势因素，目的是努力利用自身优 势化解挑战，因此在市场启动前期应当必须注意：区位优势决定了该项目将先对城区和周边地区市场消费群设置项目，如水公园、特色 酒吧餐厅等先做人气， 各项目开发必须以阶段性进度开发， 以前期项目创效支持后期项目开 发，降低开发风险。针对地区一年四季分

45、明的气候特点，在设置项目时要充分考虑。 利用政府资源，以水电之都的佳誉对国际水电会议论坛市场作大力的宣传。 以极为生态的休闲住宿环境为宣传点，吸引过住三峡旅游的大量高端市场的游客，如 生态人居区、生态别墅酒店等。基于目前夷陵长江大桥的交通制度和江南路纵横于景区对磨基山生态园以后的影响， 在项目开发前必须协调通顺。协助当地政府制定相关措施，在开发前期，一次性处理好原住民与景区开发的关系。 市场推广工作先行，以持续的市场影响手段不断制造大众拓注的理由，可错助某项特殊的大型活动：如世界旅游日或生态主题会议在此举办。在开发建设和经营中，从细部入手，使环保原则不至于成为一句口号，而成为景区长 盛不衰的秘

46、诀。密切关注竞争对手的动向，灵活调整竞争战略，实现“在运动中做战” 。三、项目建议书3.1 景区性质及主题形象3.1.1 景区性质定位国际品质的生态天堂，三峡工程的经典诠释 很多专家认为三峡工程将是一场生态灾难，埃及的阿斯旺大坝的教训还依然历历在目。生态博览园建设的目的在于向世人诠释我们有能力把生态保护好，三峡工程将会造福于民， 而不会造成生态灾难。三峡工程是人类历史上最伟大的水利工程之一，作为与之距离最近城市的，早已因洲坝 蜚声海外， 而现在有将拥有世界第一大的水电站， 更会成为世人的焦点， 成为世界上最有影 响力的水电城。如何利用这难得的发展契机呢？试看昔日小渔村博鳌， 因亚洲论坛， 一跃

47、成为中国旅游 的明星； 再看瑞士山中小镇达沃斯， 又启不是靠国际会议成为了万种瞩目的焦点。 现代社会 是一个国际化高度发达的社会，各国的联系前所未有的密切， “地球村”的概念已决不是一 纸空谈。而古老的中国自从向世界打开大门， 就无法停止了， 尤其是在本世纪，已相继申办 了 APEC奥运会、世博会等，为全球之翘首。在这样的背景之下，拿出三峡工程的利剑， 打出世界水电之都的口号，必将得到诸如 “联合国环境署” 、“国际能源理事会” 、“世界水论 坛”和其他与水电相关的国际组织或论坛的倾慕，成为某一国际会议的常设会址，而2003年 9 月成功举办世界旅游日活动已经证明了这个城市的魅力和能力。一旦成

48、为国际会议会址， 将给这个景区乃至整个带来巨大的社会影响力、 知名度和商业 机会。 这里本身就是生态效益的代言人， 其社会效益不必多言，经济效益也是无可估量，三 大效益集于一身，发展前景十分诱人。3.1.2 主题形象生态问题是目前全球最关注的问题， 生态的环境和生活也是后工业文明时代人类最追求 的东西，因此我们策划了生态博览园的概念，主要是从以下 5 个方面来诠释生态的概念 水生态长江作为当地居民的生命之源， 是怎样为人们所利用的呢？原本浑浊的江水怎样变清的 呢？将长江之水引入景区即使给水成本上的考虑， 但这更是出于表达主题的考虑。 水在整个 景区是一个重要线索， 如通过水生态展示可以让人们了

49、解水体净化的过程， 而净化后的水又 将成为游人活动的载体，包括娱乐活动，也涉及到居住、交通和餐饮等。总之，要说明一种 生态的，充满灵性的，与人类息息相关的水的概念。植物生态既是中国的地理中心华中地区， 也是中国第二阶梯向第三阶梯过渡的地区，是一个植物多样性十分发达的地区， 中国各地的植物， 各种垂直地带分布的植物都有分布，区域还有珙桐、水杉等珍惜植物资源， 因此在发展植物生态方面还是具备一定优势的。 通过室外植物园 的方式来表现植物的水平分布和垂直分布的地带性特点， 以及室温室来展示具有区域差异性 的热带植物和反季节植物来表现植物世界的魅力。此外还需利用植物与人类关系，用活动、娱乐等方式来展现

50、人与自然的关系。动物生态动物是人类最好的朋友， 它们有灵性， 甚至有自己的思想。 我们要营造一个以温和动物数动物生存， 而且还拥有金丝猴、 制造故事情节，以增加游客体验。 文化生态地域文化作为一种历史传承，一种容易破坏甚至消亡的东西，为主的野生状态下的动物乐园， 给游客以另一种全新的体验， 给每个善良的人一个与动物戏 耍、交流、 亲密接触的机会。而地区本身也是一个动物品种多种多样的地区，不仅适合大多中华鲟等珍惜动物。 此外我们还可以利用如神农架野人等是老祖宗留给现代人的最可宝贵的遗产。 但文化同时也是 很多独具魅力的文化遗存都被 “现代文明” 所同化，很多具有悠久历史的地方已找不到任何历史的痕迹， 所以为了在根本上保护历史文化， 有专家提出了“文化生态” 的概念，即引用生物界的概念来阐述文化也需要一个保护、平衡和繁衍生息 的过程。的历史悠久，文化底蕴深厚，但由于没有妥善保护而不为游人所知。生态博览园使 这个城市有了这样一个机遇， 可以把这里历史文化方面的东西发扬光大。 我们将紧紧抓住历 史上最为波澜壮阔的历史时期和事件， 如三国时期、 民国时期及战争主题， 在有限历史遗存 （如点军碑、民国教堂等）基础上，展示甚至重现当年的时刻，如修缮民国教堂，营造民国 风格的老码头、 市井， 建怀旧风格的主题酒