第二章资产评估的程序与基本方法

1、.第二章 资产评估的程序与基本方法 基本要求：了解资产评估的程序，掌握市场法、成本法和收益法等三种资产评估方法的基本原理及估算方法。 讲授要点：评估程序和评估基本方法 重点和难点：成本法、市场法和收益法.单选题： 7.资产评估具体程序的第一个环节是（）。 A.签订资产评估业务约定书 B.明确资产评估业务基本事项 C.编制资产评估计划 D.收集资产评估资料 . 【正确答案】：B【答案解析】：参考2010考试教材75页。 .单选题 4.资产评估中的基本方法是（）。 A.一种具体的评估方法 B.几种评估方法的结合 C.一条评估的思路 D.一条评估思路与实现该评估思路的各种评估方法的结合 . 【正确答

2、案】：D. 11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单位的房地产评估一般采用（）。 A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.剩余法 . 【正确答案】：B【答案解析】：这些房地产一般属于既无收益又无交易情况的房地产，常用成本法进行评估。 .单选题： 11.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）。 A.技术水平相同 B.制造标准相同 C.价格水平相同 D.材料消耗相同 . 【正确答案】：C【答案解析】：参考2010考试教材58页，两者都是以现行价格水平来购建的。 . 2.在设备的评估中，重置核算法用于确定（）设备的重置成本。 A.自制 B.标准 C.通用 D.非标准 E.进口 . 【正确答案】

3、：AD【答案解析】：重置核算法常用于确定非标准、自制设备的重置成本。 . 5.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100，评估时定基物价指数为140，该资产最可能评估值为（）万元。 A.12 B.15 C.14 D.11 . 【正确答案】：C【答案解析】：参考2010考试教材41页的公式，评估值10（140/100）14（万元）。 .3、P23例题： 某项待评估资产购建于95年10月，账面原始价值20万元，现评估其99年10月3日的价值。调查得知该类资产在95年和99年的资产定基物价指数分别为120%和160%，96-99年环比价格指数分别为

4、110%，105%，120%，96%，物价变动指数33%。则该资产重置成本是： 20*（160/120）=26.67(万元) 或20*110 %*105%*120%*96%=26.67 (万元).(三)功能价值法(生产能力比例法) 1、假定待评估资产的生产能力与价值呈线形关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物，计算参照物的单位生产能力的价格，然后据以计算待评估资产的重置成本。 2、待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力） 或 =参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）.（四）规模经济效益指数法 1、假定资产的生产

5、能力与其重置成本之间呈非线性关系。 2、计算公式： 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本*（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）x. 3.被评估资产甲生产能力为80 000件/年，参照资产乙的重置成本为5 000元，生产能力为60 000件/年，假设规模经济效益指数X取值为0.6，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 A.5 942 B.6 500 C.4 207 D.8 500. 答案：A解析：根据2010考试教材63页公式232计算得出。 .单选题： 8.已知被评估设备在评估基准日的主材费为200万元，设备的主材费为全部成本的50，行业平均成本利润率为10，不考虑其他因素，则设备的重

6、置成本等于（）万元。 A.100 B.550 C.440 D.110 . 【正确答案】：C【答案解析】：本题应采用综合估价法的计算公式，参考教材P105：设备的重置成本（200/50）（110）440（万元）。 . 2.进口设备的重置成本，除了包括CIF价，还包括（）。 A.关税 B.国外海运费 C.国内运杂费 D.国外运输保险费 E.基础费 .【正确答案】：ACE CIF价格的计算：CIF含佣价（不含税货价+国内运费+国内其他杂费+海运费）/1-（1+投保加成率）保险费率-利润率-佣金率总数量备注：1.不含税货价总货价1-退税率/（1+增值税率）。2.国内杂费包括：（1）国内佣金、报关费、报

7、检费等在国内发生的除运输以外的费用；（2）内运费，即装船前的一切运费。3.海运费即装船后到卸货前的海上运输费用。4.投保加成率一般为10，超出的一般由买方支付。5.保险费率要看你买的是哪类型的保险。6.利润率由你公司自己决定。7.佣金率是指国外佣金（就是支付给买方委托人的佣金）。8.记得除以总数量(公式中虽然是乘以总数量，但因其在分母中）。 .四、实体性贬值的估算 （一）观察法 公式：实体性贬值=重置成本*实体性贬值率 （二）使用年限法 公式：实体性贬值=（重置成本-预计残值）*（实际已使用年限/总使用年限） 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间.

8、单选题： 1.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 . 【正确答案】：C【答案解析】：资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值即资产利用率，小于1表示开工不足。 . 9.一台设备的重置成本为200万元，已经使用了2年，其经济使用寿命约为10年。现该设备的动力系统损坏，估计修复费用约为20万元。该设备存在可修复性损耗和不可修复性损耗，动力系统损坏是可修复性损耗，用修复费用法计算的实体性贬值金额为（）万元。 A.20 B.10 C.56 D.40 . 【正确答案】：C【答案解析】：

9、可修复性损耗引起的贬值为20万元。不可修复性损耗引起的贬值=（20020）2/1036（万元）。实体性贬值203656（万元）。 . 6.某资产1998年8月购进，2008年8月评估时，名义已使用年限10年，参考资产技术指标，在正常使用情况下每天工作8小时，但该资产实际每天工作6.5小时，由此确定的资产的实际已使用年限为（）年。（结果保留一位小数） A.7.5 B.10.1 C.8.1 D.5.5 . 【正确答案】：C【答案解析】：资产利用率（103606.5）/（103608）10081.25，实际已使用年限名义已使用年限资产利用率8.1（年）。 .五、功能性贬值的估算 (一)估算步骤 1、

10、比较待评估资产与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间差异（包括工资支付、能源耗费和产品质量）； 2、确定净超额运营成本（超额运营成本-所得税）； 3、估计待评估资产的剩余使用寿命； 4、使用适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额。.单选题： 10.某被评估设备为2年前购置，预计评估基准日后该设备与同类新型设备相比每年运营成本增加20万元，该设备尚可使用5年，若折现率为10，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（）万元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4 . 【

11、正确答案】：A【答案解析】：功能性贬值20（1-25%）（P/A，10%，5）56.862（万元）。 .（二）应用举例P26 六、经济性贬值的估算 例题：以下贬值属于经济性贬值的是（）。 A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值 B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值 C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值 D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值 . 【正确答案】：C【答案解析】：选项A属于实体性贬值，选项B、D属于功能性贬值。 . 10.某被评估生产线设计生产能力为年产25 000台产品，每台正常市场售价为1 500元，现

12、因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生产线尚可使用二年，折现率为10，企业所得税率为25，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。 A.325.41 B.465.33 C.200 D.374.56 . 【正确答案】：A【答案解析】：该生产线经济贬值25 000（1 5001 400）（125）（P/A，10，2）325.41（万元）。 . 七、成新率的估算 (一)观察法 （二）经济使用年限法 即根据资产的剩余经济使用年限与其总经济使用年限的比率来确定成新率。 成新率=剩余经济使用年限/（实际已使用年限+剩余经济使用年限）.（三）修复费用法

13、 先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率。 成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本） 例：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年，该设备数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常，现估计其成新率？.计算过程如下： （1）可修复性损耗引起的贬值额：17万元； （2）不可修复部分的重置成本为：150-17=133万元 （3）不可修复部分的贬值率：2/20=10% （4）不可修复部分的贬值额：133*10%=13.3万元 （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%.

14、第三节 比较法 一、比较法（市场比较法）的概念 1、指通过比较待评估资产与近期售出类似资产异同，并根据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。 2、前提条件：（1）需要比较成熟的资产交易市场；（2）可找到可比较参照交易。 3、计算公式： 评估价值=市场参照交易价格+评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 或 评估价值=参照交易价格*修正系数.二、运用比较法评估资产的程序 1、明确评估对象； 2、搜集信息资料，并寻找参照交易； 3、整理资料，选择三个或以上可比较的参照交易； 4、将待评估资产与可比较参照交易进行比较分析，判断它

15、们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度； 5、比较差异，得到待评估资产的评估价值。 .三、进行比较分析和调整的因素 （一）时间因素 （二）地域因素 （三）功能因素 功能高低与价值高低成正相关关系。.（四）交易因素 参照交易是不公平或非正常交易，使得交易价格高于或低于公平的市场价格，因此需要对参照交易价格进行修正。 非正常的参照交易： （1）交易双方有利益关系； （2）交易一方由于一项法规不得不进行某项交易； （3）买方急于想买，卖方急于想卖； （4）卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资（如允许买方分期付款）； （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易（如相互承诺以低于市场价值为对

16、方提供产品或服务）。.第四节 收益法 一、收益法的概念 它是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。 公式：V=Ai/（1+R）i i=1,2,3,n. 3.收益法一般适用于（）的价值评估。 A.单台设备 B.成套设备 C.生产线 D.标准设备 E.通用设备 . 【正确答案】：BC【答案解析】：一般类似生产线、成套设备这样具有独立获利能力的机器设备才可以用收益法进行评估。 .单选题 4.某收益性资产，使用年限为20年，年收益为30万元，折现率为10。其评估价值最接近于（）万元。 A.189 B.283 C.255 D.336 . 【正确答

17、案】：C【答案解析】：评估值P30（P/A，10，20）255.408（万元）。 .二、收益法的评估程序1、收集资产有关经营财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关的收益，费用指标及变化趋势；3、预测资产的净现金流，确定适当的折现率；4、估算待评估资产的收益价值。.三、收益法计算常用公式 （一）年资产净现金流不变时 V=A（1+r）n-1/r（1+r）n v=A/r (收益是永久性情况下) （二）年资产净现金流等额递增时 V=A1（1+r）n-1/r（1+r）n+b（1+r）n-1/r2(1+r)n-bn/r(1+r)n V=A1/r+b/r2 (b表示现金流等额递增).(三)在年资产净现金流等比率递增时 V=A1(1+r)n-(1+g)n/(r-g)(1+r)n V=A1/(r-g) （g净现金流等比递增） (四)预期资产将在评估基准日后第J年末以价格V出售时 V=Ai/(1+r)i+Vj/(1+r)j i=