房地产消费信贷产品分析

1、房地产消费信贷分析上海易一代网络2018 年 5 月·所有房地产消费信贷分析免责作者具有专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规，分析逻辑基于、客观和公正，作者的职业理解， 结论不受任何第清晰准确地反映了作者的研究观点，力求的授意或影响，特此。靶因为接收人接受而将其视为客户。仅在相关法律的情况下，并仅为提供信息而，概不任何。的信息来源于已公开的资料，靶对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。所载的资料、意见及推测仅反映靶于发布当日的。在任何情况下，中的信息或所表述的意见均不对任何人的投资建议。在任何情况下，靶、靶员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者投资，也不对

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3、.4要点1.4.1要点1.4.2 贷后管理要点22.12.22.3宏观政策市场分析分析2.3.12.3.22.3.32.3.4对象金额利率期限2.3.52.3.6还款方式用途及支付方式2.4要点2.4.1要点2.4.2贷后管理要点来源：靶研究绘制。32018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77房屋抵押个人住房按揭房地产消费信贷分析33.13.23.3宏观政策市场分析分析3.3.13.3.23.3.33.3.4对象金额利率期限3.3.53.3.6还款方式用途及支付方式3.4要点3.4.1要点3.4.2贷后管理要点45来源：靶研究绘制。42018/5/14创造普惠金融卓越价值号：ni

4、geba77房地产消费信贷资金来源分析个人购房垫资个人租房房地产消费信贷分析1个人住房按揭1.1 宏观政策2017 年以来，租售同权、限购限贷、自持、现房销售有关楼市调控的政策层出不穷，一二线城市出台了号称有史以来最严格的房地产市场调控政策，如北京 317 新政、上海限购政策、杭州 329 限购政策，限购、限贷几乎成为这些城市房地产市场调控的标配。在此下，据中原地产研究中心统计，截至 2017 年 12 月13 日，110 多个城市发布有关调控楼市政策，政策发布次数多达 250 次以上。2018 年 3 月 5 日工作报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的健全长效机制，促进房地产市场平稳健

5、康发展”。一二线城市限购限贷政策，以北京、上海、广州、，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立为例，如下所示：（1） 2017 年 3 月 17 日，北京市住建委知。多部门发布了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通（2） 2016 年 11 月 28 日，上海市住建委、上海人行和银监会上海局发布的关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策。（3） 2017 年 3 月 17 日，广州市发布关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策（4） 2016 年 10 月 28 日，市场平稳健康发展的若干措施市转发市国土委等关于进一步促进我市房地产。1.2 市场分析201

6、7 年 1 季度，个人住房按揭2017 年 2 季度，个人住房按揭2017 年 3 季度，个人住房按揭余额 19.05 万亿元，同比增长 35.7%，增速比上年末低 1.1 个百分点。余额 20.1 万亿元，同比增长 30.8%，增速比上余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上低 4.9 个百分点。低 4.6 个百分点。来源：靶研究绘制。52018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77城市限购限贷本地外地首套二套北京单身限购 1 套家庭限购 2 套限购 1 套，连续缴满5 年（含）以上社保或个税普通住房首付 35%非普通住房首付 40%普通住房首付 60%非普通住房首

7、付 80%（有即为二套）上海单身限购 1 套家庭限购 2 套限购 1 套，前 63连续缴满 5 年（含）以上社保或个税无贷首付 35%无贷首付 50%普通住房首付 50%非普通住房首付 70%广州单身限购 1 套家庭限购 2 套限购 1 套，5 年内连续缴满5 年（含）以上社保或个税无贷首付 30%无贷首付 40%有贷首付 50%有贷首付 70%单身限购 1 套家庭限购 2 套限购 1 套，连续缴满5 年（含）以上社保或个税无贷首付 30%无贷首付 50%首付 70%房地产消费信贷分析2017 年 4 季度，个人住房按揭2018 年 1 季度，个人住房按揭余额 21.9 万亿元，同比增长 22

8、.2%，增速比上年末低 14.5 个百分点。余额 22.86 万亿元，同比增长 20%，增速比上年末低 2.2 个百分点，一季度增加 99496 亿元，同比少增 1750 亿元。2017年1季度至2018年1季度个人住房按揭存量2522.8621.9021.1020.1019.05201510502017年第一季度2017年第二季度2017年第三季度2017年第四季度2018年第一季度个人住房余额（万亿元）2018 年 3 月首套房平均利率为 5.51%，相当于基准利率的 1.124 倍，环比 2 月上升 0.92%，同比去年 3 月平均利率 4.46%，上升了 23.54%。3 月广深等一线

9、城市首率分别为：北京 5.34%、上海5.11%、广州 5.45%有 98 家分（5.45%。同期，二套房平均利率为 5.86%，较 2 月上升 0.07 个基点。2018 年 3 月，上调首套房平均利率，占比 18.39%，较上月新增 45 家分（；有9 家首套房利率下降，占比 1.69%。首套房利率最低为基准 1.075 倍；最高为基准 1.18 倍。目前，工商水平。、农业、中国、建设等国有四大行首套房平均利率均已超基准利率上浮 10%2017年11月部分城市房贷利率(%)12108642011.410.88.67.65.785.665.665.665.445.325.435.465.27

10、4.940.8北京上海广州杭州首套房平均利率（%）二套房平均利率（%）平均上浮（%）1.31.3.1分析对象在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的本息的能力，无不良嗜好。收入，信用良好，有偿还来源：靶研究绘制。62018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77房地产消费信贷分析1.3.2金额（1） 不限购地区：首套房金额最高不超过房价的 80%；对拥有 1 套住房且相应购房未结清的居民家庭，金额最高不超过房价的 70%；（2） 限购地区：首套房金额一般不超过房价的 70%，其中北京、上海要求不超过 65%；对有者，上海、南京、苏州要求不超过

11、50%，广州要求不超过 60%，杭州要求不超过 40%；部分地区对非本市户籍购房者有限制，如嘉兴要求不超过 50%、保定要求不超过 60%；二套房金额一般不超过房价的 60%，部分地区如北京、杭州、厦门、郑州要求不超过 40%；深则不超过 30%；南京、苏州要求不超过圳要求不超过 30%；广州、上海要求不超过 50%，结清50%，1.3.3结清利率则不超过 20%；成都、东莞要求不超过 70%，结清则不超过 60%。利率实行差别化利率定价，部分地区首套房上浮 10%，二套房上浮 20%。期限1.3.4最长 30 年，借款人1.3.5 还款方式与期限之和一般不超过 70 年；到期年限一般不超过土

12、地使用年限。按月等额本息和等额本金两种还款方式1.3.6用途及支付方式借款用于借款人购房。信贷资金支付方式采用受托支付。1.41.4.1要点要点（1） 审核借款人进件资料的完整性、真实性、有效性；（2） 审核借款人提供的担、有效；（3）借款人是否良好，是否存在不良嗜好；（4） 审核房屋开发商资质，包括但不限于企业基本情况、财务状况、信用状况等；（5） 审核房屋土地使用期限，房屋产权情况真实性，房屋性质是否为回迁房、安置房、小产权房等情况。1.4.2 贷后管理要点（1） 定期借款人情况、流水情况，是否存在对外担保行为；（2） 借款人申请提前全额或部分还款；（3） 市场房价若下跌，要求借款人对抵押

13、物价值的差额进行补足。来源：靶研究绘制。72018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77房地产消费信贷分析2房屋抵押2.1 宏观政策近两年房抵贷资金流入房地产市场购房和股票市场情况，监管部门严禁这一资金流向现象。2017 年 4 月 10 日，中国银监会官网发出了中国银监会关于业风险防控工作的指导意见，在第 22 条“强化房地产风险管控”中指出：将以房地产为抵押的纳入全口径房地产风险监测范围。加强房地产业务合规性管理，严禁资金流入房地产和领域。2017 年9 月 30 日，住房城乡建设部、银监会发布关于规范购房融资和加强反洗钱工作，2018 年 1 月 13 日，中国银监会官网发出

14、了中国银监会关于进一步深化整治用于购房”。2.2 市场分析业市场乱象，指出对“综合消费、个人经营等资金不得用于国内房抵贷余额现在无权威数据统计。根据川财数据，2018 年 3 月末，北京辖内以房地产作抵押的建设宁波同比增速较上年下降 4.77%。2017 年，从事房抵贷业务的有：中国、农业、华夏、工商、广发、交通、招商、邮政储蓄、中信、民生、光大、南京等，主要业务区域在一、二线城市，额度最高在 2000 万元，市场利率普遍在7%-10% 之间。从 2018 年 4 月末看，多家对房抵贷业务进行了调整，多家将最高额度额度调整为 500 万元以内；某些暂停了部分区域的房抵贷业务。哈尔滨在体系外成立

15、了神灯金融做房抵贷业务，余额已经到 3000 亿以上。目前规模已经近上千亿，平安体系外的平安普惠涉猎的房抵贷业务2.32.3.1分析对象在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的收入，有房，信用良好，有偿还2.3.2本息的能力，无不良嗜好。多数为小企业主或者自雇金额。金额需根据借款人还款能力和（1） 个人住房（不含别墅）的（2） 500 万元。价值综合确定，且最高不得超过以下两项金额的孰低值：抵押率最高不超过 60%，别墅和商住房的抵押率最高不超过 50%；2.3.3利率利率实行差别化利率定价，一般在年化利率 7%-10% 之间。期限2.3.4一次授信，5

16、 年内循环使用，但每次用信时间不超过 36 期，一般为 6/12/24/36 期。2.3.5 还款方式6 期先息后本、12段式还款、12 期以上等额本息。来源：靶研究绘制。82018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77房地产消费信贷分析2.3.6用途及支付方式主要用于借款人企业的经营等，信贷资金支付必须采用支付方式。2.42.4.1要点要点（1） 在房抵押的具体业务流程上，包括：业务受理、资料初审、资料终审、抵押、出款、汇款、解押这七个流程。这项业务的风险主要来源于材料真实性、客户资质、借款用途、还款来源、抵押物真实性、抵押物价值、抵押物变现能力等七个方面。房屋全权委托一在不通知

17、借款人 ( 原房屋所是必须做的，只有这个书可以实现抵押三大中的人 )、且不经过司法程序的情况下，就能将标的过户 ( 变卖 )。（2） 借款人是否符合准入条件、还款能力（以及进件资料完整性和真实性。是否符合准入标准）、对外担保的情况、用途是否真实合理、（3）的价格评估是否准确。情况是否符合准入（是否有一押），权属是否清晰（共有人情况和实际使用人情况）。2.4.2 贷后管理要点对资金流向进行合规性，按要求由借款人提供资金支付相关的消费凭证和，防止借款人将资金用于借款人（股票和业主和。对借款人每期还款情况进行，对于出现逾期进行处置。定期进行实地回访，了解，对借工商户）的收入情况和经营情况，家庭情况和

18、情况。按季度借款人款人还款能力和信用状况进行风险识别，特别是对借款人的对外担保情况进行价格波动等情况。严格关注抵押物的受损、使用、来源：靶研究绘制。92018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77房地产消费信贷分析3个人租房3.1 宏观政策2017 年 4 月，省关于放慢培育和开展住房租赁市场的施行意见正式发布，这一政策的中心是鼓舞房屋租赁，亮点是商业用房可改为租赁住房，土地用处可调整为寓居用地，以及房屋租赁可以减税等。2017 年 11 月，据北京市和国土管理委员会消息，经市批准，北京市国土委、市住建委关于如何加强利用集体土地建设租赁住房工作的相关意见。其中指出：集体租赁住房是农

19、民集体持有的租赁产业，可通过依法出租获取，不得以租。可参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过 10 年。从 2017年起到未来的五年里，北京将供应 1000 公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。2018 年 4 月 25 日晚中国住建部发布通知，鼓励住房租赁资产化。此次通知是2017 年 7 月九部委发布关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场又一意义。政策，对于助推我国住房租赁市场发展、多3.2 市场分析住房供给体系建立、金融与地产良性循环有租房分期市场主要是在一、二线城市。连锁型的租介公司快速发展是租房分期市场快速发展的因一。年轻租房消费群体对于房租的

20、分期消费需求，也使大量资金投向租房分期市场。租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要将持续占据市场最大份额，市场规模有望翻番。在于其水平较低和租赁人口比例较低，未来我国一线城市目前我国年列第一，但是规模约 1.38 万亿元，2016 年房屋市场 GMV 为 15 万亿元，在日三个中位市场规模与市场规模比值仅为 7%；美国租赁市场 GMV34511 亿元，位列第一，GMV69000 亿元，位列第二，二者比值 50%；租赁市场 GMV 为 7234 亿元市场 GMV 为 1000

21、0 亿元，均位列第三，但是二者比值高达 72%，位列第一。2011-2017年中屋租赁行业市场规模情况8765432106.4126.0215.5454.5144.0643.6181.721.541.351.381.181.211.011.050.910.790.662011年2012年2013年2014年2015年2016年租赁人口（亿人）2017年房屋租赁市场规模（万亿元）房房屋租赁面积（十亿平方米）资料来源：咨询整理来源：靶研究绘制。102018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba771.91.451.98房地产消费信贷分析3.3分析目前国内租房市场主要分为租、中介居间服务以及

22、委托转租类三种模式，而租房金融（分期）主要改变的是委托转租类，实际上就是租房公司从房东手里把房子承租过来再转手租给租客，俗称“二房东”。而二房东也分为轻资产和重资产两种模式，前者更像是金融公司，主要起到房源整合和对外放贷作用，而后者则花 重资于装修、服务等。重资产的二房东中，还包含“集中式长租公寓”与“分布式长租公寓”两种。集中式长租公寓， 即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权 ( 通常为整栋，或整栋中的几层 )，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。分布式长租公寓，即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统 一出租管理的一种租赁公寓模式。在房源获取与出租上，分布

23、式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房 源 ( 其中又以二手房居多 )，房屋原来格局各有特点，并不统一。3.3.1对象在 18 周岁（含）至 65 周岁（含），具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的收入，有房，信用良好，有偿还3.3.2本息的能力，无不良嗜好。多为金额在 80、90 后的年轻白领。根据房屋租赁合同约定的房租总额来确定，且不超过以下两项金额的孰低值：（1） 房屋租赁合同内约定的房租总额减去一（2） 8 万元。的房额；3.3.3利率利率为年化 5-7% 之间，多数期限都是采用公寓贴息的方式。3.3.4期限以 2-113.3.5 还款方式按月等本等息。为主，最长期限不超过 10

24、年。3.3.6用途及支付方式借款人用于缴纳合同期内的房租，信贷资金的支付方式为受托支付。3.43.4.1要点要点（1） 审核房东的资信，并核定房东的剩余租期、经营状况、出租率和率；（2） 要求房东应收账款债权有效性及价值进行担保承诺，其所出售的应收账款的债券需为合法债权；（3） 超出房租分期信用额度部分，在协议中约定增加、减少和撤销房租分期核定额度的规定进行额度总量，并在初始的房租分期协议中征得对应但保人的同意；（4） 审核租客的信用和工作稳定性。3.4.2 贷后管理要点（1） 应及时了解房东是否在获取融资时及时告知租客关于收租权转让的这一事实；来源：靶研究绘制。112018/5/14创造普惠

25、金融卓越价值号：nigeba77房地产消费信贷分析（2）关注租客的退租情况，以防房东将房屋再次进行出租并找其他借贷。严防多头借贷。4 个人购房垫资目前，各家未推出过桥垫资类，主要是由于该类存在合规问题，期限短、金额大且风险较高。部分担保公司、小额公司和互金平台有尾款垫资贷和赎楼贷业务，但小额公司和互金平在还有按揭未还清，业务合规上存在一定问题。赎楼贷最主要的应用场景是在的过程中，卖方因在需要调拨一笔资金将按揭还清，解除抵押，之后才能进行接下来的过户等一系列环节。提前还清按揭这个行为就叫赎楼，此类发生在二手房过程中的赎楼我们称之为类赎楼。根据数据显示，仅在深圳地区，类赎楼每年就有 1000 亿的

26、市场规模，这还不包括非类赎楼。赎楼贷最主要的三大风险点：第一、资金要全程，买方首付款要做监管，确保卖方权益不受损害。住卖方、停掉，确保买方造成损失；第二、确认 全带来严重隐患；打入卖方账户时，赎楼机构能第一时间将赎楼本金和利息收回，以免被卖方将账户资金转移的同意放款函的真实性，放款函若是或未见放款函先赎楼都会对赎楼机构资金安第三、贷前要查明赎楼人负债情况，是否有债务纠纷这所有动作都是为了避免赎楼贷中最可怕的风险，那就是按揭是否有断供，确保在赎回解除抵押时被上的所有人都要签字，。总的来说，赎楼对以及经办相当高的要求，需要从业者有多年的赎楼经验，以及丰富的行业垫资，与以及同业间有密切的合作关系，这

27、样才能确保赎楼过程万无一失。本文将不对个人购房做详细分析。5 房地产消费信贷资金来源分析目前房地产消费信贷资金的主要来源是，其次是小额公司与 P2P，具体的结构见下图：房抵贷资金租房分期住房按揭管理公司资金表外来源：靶研究绘制。122018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77资产专项计划表内赎楼贷有限合伙ABS保险公司资金基金计划基金公司公司保险公司公司保险公司助贷公司直销房地产消费信贷分析过去，资金投向房贷市场基本是通过助贷模式和自营两种模式，助贷模式通常是助贷机构负责获客和负责资金，助贷机构利用自身资质给做担保如房抵贷、租房分期；自营的模式通常是助贷机构只负责获客对于担保机构

28、的要求，有自营的金融并且负责审批如房抵贷、住房按揭等，随着监管政策在房贷资产的过程中又引入了保险公司。用于房贷资产的资金除了传统的表内信贷资金外，目前还通过、基金、保险等机构将形成的房贷资产用计划、基金、资产专项计划、ABS 等方式来扩大杠杆率和分散信贷风险。来源：靶研究绘制。132018/5/14创造普惠金融卓越价值号：nigeba77关于靶靶是一家专注于普惠金融场景&机构与传统金融机构间市场服务的金融科技公司，我们帮助普惠金融机构进行平台运营、场景梳理、险管控、IT系统设计，帮助传统金融机构对普惠金融的场景、机构能进行风险识别与定价。定制、风靶成立于2015年3月18日，目前已服务近200家普惠金与金融机构，对普惠金融有着深刻的研究和理解。靶团队目前近40人，主要团队成员来自于信息、阿里巴巴、民生控的经验和能力。靶服务等，拥有丰富的金融科技背景，具备优秀的互联网金融、消费金融的开发、设计