第四章个人住房贷款

1、第四章第四章 个人住房贷款个人住房贷款4.1概述概述4.2个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的申请、审查和审批4.3个人住房贷款的发放个人住房贷款的发放4.4个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第一节第一节 概述概述一、个人住房贷款的概念和特点一、个人住房贷款的概念和特点1.概念概念个人住房贷款个人住房贷款是指放款人向借款人发放的放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会

2、逐渐发展成为最主要的内容。2.特点特点个人住房贷款是银行主要个人住房贷款是银行主要消费信贷品种消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于个人住房贷款是属于消费贷款消费贷款的的一种一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。个人住房贷款个人住房贷款必须设立担保必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保保证，特点是方便；也可以是物的担保质押或抵押，特点是安全。个人住房贷款的基础是个人住房贷款的基础是抵押权抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权抵押权就是抵押权抵押权人对抵押财产享有的优先

3、受偿权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押抵押权是担保物权的一种权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权用益物权如使用权等也可以设用益物权如使用权等也可以设立抵押权立抵押权。抵押权的特点： 1、抵押权属于担保物权，从属于债权而存在，并将随着债权的清偿而消失。 2、抵押权担保的债权具有优先受偿权。 3、用益物权可设立抵押权，抵押标的除了完全物权即所有权外，用益物权如使用权也可以设立抵押权。 所有权 完全物权 地上权 永佃权 用益物权 地役权物权 典权 限制物权 抵押权 质权 担保物权 留置权个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证

4、券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券住房抵押贷款债券”。为了使长期资产短期化，即使长期资产具有流动性，对房地产进行证券化，方式： 1、房地产本身或所有权（在我国为土地使用权和房屋所有权）的证券化，将房地产本身的价值或产权进行小额分割，并以证券的形式表示 2、房地产抵押债券证券化，将期长额大的抵押债券进行小额分割以有价证券的形式个人住房贷款业务具有一定的个人住房贷款业务具有一定的政策性政策性个人住房

5、贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。个人住房贷款个人住房贷款成本较高，但效益较好成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。二、个人住房贷款的种类二、个人住房贷款的种类1.1.政策性个人住房抵押贷款政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。

6、政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款公积金贷款和政府贴息贷款贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.2.商业性个人住房抵押贷款商业性个人住房抵押贷款商业性的个人住房贷款商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款

7、、个人自建住房贷款个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3.3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。三、我国个人住房信贷业务现状三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚起步晚，但发展极为迅猛发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，商业性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人

8、住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。四、我国个人住房贷款业务前景四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断业务发展环境的基本判断住宅业是我国新的经济增长点城市化加速有利于住宅业发展住房制度改革有利于住房信贷发展住房需求增长需要信贷支持金融开放需要业务创新2

9、.发展趋势判断发展趋势判断个人住房信贷市场竞争日趋激烈个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务业务品种将更加多元化个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化委托业务成为焦点“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键个人住房贷款将出现证券化个人住房贷款市场将更加细分图片及附件房地产业与国民经济发展关系研究_基于中国30个省会城市的实证分析.pdf第二节第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1.

10、1.借款人资格借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其确认其身份真实、合法身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。（1）具有城镇常住户口或有效居留身份（2）具有稳定的职业和收入（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力（4）具有购买住房的合同或协议（5）按规定缴纳一定比例的首付（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或提供担保（7）（8）其他条件2.2.申请人需提供的材料申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：身份证件；放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质押物清单

11、、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；放款人要求提供的其他文件或资料（外籍人士、港澳人士）二、贷款审查二、贷款审查贷款贷款审查的内容审查的内容主要包括主要包括：核验借款人申请表；核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估

12、机构进行评估；二、贷款审查二、贷款审查审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；审查保证人的保证资格和保证能力；审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款年限加上借款人年龄不超过70，共同贷款的可以年轻人的年龄计算；审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。三、借款人资信评估三、借款人资信评估1.个人素质个人素质个人素质方面包括：（1）职业稳定性：一定时间内的变动次数及收入变化（2）职业地位：高级管理人员、管理人员、普通职员（3）受教育程度：高等教育、中等教育、初等教育（4）年龄、健康状况：25岁

13、50岁（5）行为表现：信用及违约记录（6）综合印象：综合评价（调查、谈话、访问）三、借款人资信评估三、借款人资信评估2.购房及还款能力购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。（1）房价收入比：住房价格/家庭年收入，考察借款人购买住房的能力。合理的房价收入比范围：46 我国部分城市房价收入比如下图：三、借款人资信评估三、借款人资信评估2.购房及还款能力购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。（2）还贷收入比：考察借款人还贷款本息的能力。A：月还款支出与收入比：一般控制在50%以内 =（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入B：所有债务与收入比：一般要求控制在55

14、%以内 =（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入三、借款人资信评估三、借款人资信评估3.贷款保护能力贷款保护能力（1）抵押率、质押率：贷款额与作为抵押物的住房价值（2）第三方保证：保证人：单位或自然人的资信状况（3）组合担保（4）抵押物的变现能力：期房的变现能力为0（5）借款人购买财产保险情况（6）其他附加条件四、贷款审批四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。一、案例分析一、案例分析 消费者王某于2003年4月向房地产开发商江苏安居置业有限公司购买了置业花苑17号楼二单

15、元501室住宅一套，双方约定于2004年5月交付使用。王某为了享受安居置业公司制订的一次性交清购房款可优惠2%的规定，于2003年4月向当地某商业银行申请了按揭率为70%的住房按揭贷款，将购房款一次性付清。贷款金额为人民币140000元，期限为5年，利率为3.975%，采取分月逐次还款的银行还款方式。同时，根据中国人民银行关于期房按揭的担保说明中的相关规定，安居置业公司向商业银行出具了为王某进行期间担保的手续。王某也完善了贷款过程中的公证、保险、期房抵押登记等手续。王某从2004年1月起因种种原因失去了还贷能力，停止了正常还款。银行要求江苏安居置业有限公司按照合同约定，履行期间连带责任担保的义

16、务。请问银行的要求是否合理？江苏安居置业有限公司是否应该履行期间连带责任担保义务？案例分析案例分析第一种观点：第一种观点：王某以所购买的房产设定了抵押，并进行了登记，构成了物的担保。因此依据担保法第二十八条“物保”优于“人保”的原则，应当先处理王某的房产还贷。根据最高人民法院司法解释的精神，抵押物（房产）由借款人提供的，债权人（银行）应当先处理房产，不足的部分再由房产商承担连带保证责任。第二种观点：第二种观点：按揭贷款中，大量的是期房抵押登记，相对于现房抵押，期房的抵押登记实质上只是一种期权合同登记，不构成“物保”。在按揭贷款特有的融资操作模式下，在王某取得房产证以前，严格意义上讲，不存在“物

17、保”与“人保”并存的情形，“物保优于人保”没有客观基础，因而也就不能适用担保法第二十八条的规定。同时根据最高法院的司法解释精神，不能简单地运用担保法调整住房按揭贷款的问题。因此，房产商应当承担承担连带保证责任。案例分析案例分析分析：一直以来，我国住房按揭贷款中实行双重担保，即“抵押加保证”。具体而言，即借款人以所购的住房提供给贷款银行做抵押，在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前，由房产商提供第二重担保，即连带保证责任。具体做法是：借款人在向房地产开发商购买期房时，向贷款银行提出按揭申请。在办理完银行各项手续后，房地产开发商在贷款银行发放按揭贷款前办妥为借款人向贷款银行提供期间担保的各项

18、手续。贷款银行按照借款人借款金额的一定比例向房产商提取担保保证金，并划入在该银行开立的“担保保证金专户”内。一旦借款人发生违约情形贷款人首先有权从该专户中直接扣收保证金，以此作为借款人违约拖欠贷款本息、罚息等的担保。如果保证金不够的，房产商必须继续提供担保。 案例分析案例分析分析：按揭贷款中，因为是期房，贷款人购买期房与房产商交付合格的现房有一段时间差，这样就出现了一个问题，即在房产商交付合格现房以前，抵押物在实物上和法律上并不存在，“期房抵押”中的抵押与传统意义的抵押是不同的两个概念。对银行而言，承担着一个巨大的法律风险，即抵押物的落空，而这恰恰是由于房产商的因素造成的。因此，作为贷款条件之

19、一，银行在制度和合同的设计中坚持一个前提：要求在完全意义上的抵押物形成之前，即购房者取得房产证以前，房产商必须向银行提供连带保证责任。从房产商的角度而言，为获得银行的资金支持，加速楼盘的销售和及时回笼资金，在与银行的“商品房销售合作协议”中，向银行承诺为购房者提供连带保证责任。这种做法中，获利最多是应该是房产商自己无疑。 案例分析案例分析分析：从法理上分析，按揭贷款中，在期房分段没有完全意义上的抵押物，从而主张“物保优于人保”缺乏客观基础。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释理解与适用一书指出，楼花按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，买方将自己的期待

20、权予以抵押。抵押登记只是预售合同抵押登记，只有买方取得房屋产权证，同时与银行共同办理抵押登记，才是真正的物权抵押。楼花按揭的法律性质有别于我国法律规定的抵押担保方式，属于一种特殊的房屋抵押贷款方式，不能简单地运用担保法调整楼花按揭关系。因此，房产商主张选用担保法第二十八条“物保优于人保”是没有依据的，应当承担第一顺序的连带还款责任。二、案例分析二、案例分析一、案情简介一、案情简介 购房者已和开发商签订购房合同，首付已交齐，但现在贷款批不下来，首付在去年12月付的，可是银行一直没有批下贷款，购房者能否退房吗？首付款、定金能不能退回来，是否需要付违约金？二、案例分析二、案例分析二、案情分析二、案情

21、分析 购房者在签订买卖合同时就需要和开发商协商好，如果是银行没钱放款或放款较慢则不算违约，如果是自己的资信有问题，那只好承担违约责任了。现在银行资金收紧，对于商贷放款相对于比较慢，公积金贷款的话是相当快的。 法律中并无明文规定，只能参照合同法的相关规定执行。对于买房人来说，最好的维权方法就是在签合同时把双方的责任明确清楚。按照合同法规定，只要双方当事人意见一致，就按签订的合同执行。目前之所以所有的购房合同都一边倒将违约责任推给买方，主要是市场条件决定的，买方如不承诺承担这一责任，卖方就不同意出售住房，导致了买房人群体的弱势。二、案例分析二、案例分析 对自身不符合国家政策、法律法规的情况，要坚决

22、不碰红线；而对卖方销售人员大包大揽的口头承诺，也要注意保留文本或录音证据，虽法院在审判时未必会引用为判决理由，但这些证据确实能够证实卖方存在不诚信行为，让法官对事实的理解和判断是有作用的，从而辅助其正当行使自由裁量权。 用卡不良信用的消除一般需要五到七年，而商业银行发放个人住房贷款时，会严格审查申请人的收入、学历、年龄及还款能力等多个因素，特别是“个人信用记录”，购房者是否能够获得贷款，系由银行审查后确定，并不是由开发商决定。若因个人资信问题影响银行放贷，原则上属于购房者违约， 而作为违约方想解除合同或想全部退定退首付则很有难度，一般要按照合同约定承担违约责任。这种情况需根据签订购房合同的条款

23、处理，如果购房合同没有特别注明，首付款是不给退还的，除非购房合同有特别注明。但是如果是购房者个人的原因造成银行贷款不成功属于购房者个人的责任，退房就需要支付违约金。第三节第三节 个人住房贷款的发放个人住房贷款的发放案例分析案例分析 2002年底至2003年初，原琼铁建材公司法定代表人兼总经理连某在公司职工不知情的情况下，擅自以公司名义，用公司已被法院查封的集资楼为抵押物，通过朋友周某联系，向建行海口市住房城建支行申请职工集资楼按揭贷款。为此，连某等人召集了一批社会人员，冒充琼铁公司的112名职工，并伪造了身份证明等申请材料，加盖公章后交给城建支行，欺骗城建支行与上述冒充人员签订个人住房贷款合同

24、，骗取该行200多万元的个人住房按揭贷款。建行海口市住房城建支行刘某与梁某未就其申请资料进行认真核查，批准了连某的贷款，问刘某与梁某是否应该承担法律责任？ 法院审理后认为，被告人刘某作为城建支行该项业务的信贷员，未依职责认真审查连某提交的上述个人按揭贷款资料的真实性，没有按建行规定进行调查核实即作出建议给予贷款，并报告给作为部门经理的被告人梁某。而梁某对刘某提供的资料也未进行认真审查，对其真实性也未核实，即作出同意意见并报行长提交审贷会，使该笔被骗贷款顺利获得批准。 建行海口市住房城建支行两名信贷员，在办理个人住房按揭贷款时，事前不做认真调查，事后又疏于监管，导致278万余元银行贷款无法追回，

25、构成违法发放贷款罪，法院日前分别判处他们有期徒刑1年。第三节第三节 个人住房贷款的发放个人住房贷款的发放一、签订借款合同一、签订借款合同银行批准了申请人的贷款申请后，应及时通知借款人签订若干合同，包括借款合同、担保合同、保险合同和公证合同等，具体程程序如下序如下：1.信贷员正式通知申请人签订个人住房贷款合同及办理相关事宜。2.采取抵（质）押担保方式担保的需要签订抵（质）押合同，并按规定办理有关公证和抵押登记、保险手续。3.按合同规定向借款人代收代缴印花税。4.借款人将房屋买卖合同正本、抵押登记证明文件（或房屋他项权证）、抵押物保险单正本交放款人保管，需要借用应办理相关手续并在规定的时间内交还放

26、款人保管。5.个人住房贷款专项保险可由银行代办，保单正本由银行保管。6.开发商同意存入保证金存款的，要开立开发商保证金存款专户。二、贷款额度、期限和利率的确定二、贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度贷款额度贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。2.贷款期限贷款期限贷款期限最长不超过30年。3.贷款利率贷款利率贷款利率由中国人民银行专门公布贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算还贷清单。三、还款方式三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还还款方式款方式由中国人

27、民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用 1、先息后本法、先息后本法 2、本息均还法、本息均还法 3、累进偿还法、累进偿还法正在研发之中累进偿还法累进偿还法累进偿还法累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增还款额分段按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。其计算公式计算公式为：M1=P（1+r）n（dr）（1+d）n（1+r）nMi=M1*（1+d）i-1这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。累

28、进偿还法的分析过程累进偿还法的分析过程假设贷款总额为假设贷款总额为P，按月偿还，期限为，按月偿还，期限为n，月利率为，月利率为r，还款额每月均按，还款额每月均按d增加增加，则有：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3+Mn(1+r)-n （1）而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2Mn=M1(1+d)n-1将各个将各个M代入（代入（1），则有：P=M1(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n-1(1+r)-n （2）（2）两边同剩以）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：P(1+d)(1+r)-1=M1(1+d)(1+

29、r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n(1+r)-n-1 （3）（2）（）（3）得：P1(1+d)(1+r)-1=M1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1则M1=P1(1+d)(1+r)-1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1即M1=P(1+r)n（dr）(1+d)n(1+r)nMi=M1*（1+d）i-1四、抵押权登记四、抵押权登记1.1.住房抵押登记住房抵押登记借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：登记时限登记时限抵押当事人必须在抵押合同签订的3030天内天内，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提

30、交的文件审核合格后，应在1515个个工作日内工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押合同在生效日为登记抵押合同在生效日为登记之日之日。应提交的文件应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证（共有房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。房屋抵押权的设立与变更房屋抵押权的设立与变更以房屋的所有权证抵押以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过产权登记机关在房屋所有权证上作作他项权利记载他项权利记载，并同时向抵押权人颁发，并同时向

31、抵押权人颁发房房屋他项权证屋他项权证；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵抵押合同押合同上作记载上作记载。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记办理变更或注销抵押登记手续手续。以期房抵押的以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以防止开发商重防止开发商重复销售同一房屋复销售同一房屋。在取得房屋所有权证后要及时办理正式的抵押登记手续。2.2.土地使用权抵押登记土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得土地使用权作

32、抵押的，要到土地管理部门的产权登记机关或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。具体手续与房屋抵押登记基本一致，只是时间上要求更严格。土地使用权抵押登记申请土地使用权抵押登记和变更登记第四节第四节 个人住房贷款贷后管理与贷款偿还个人住房贷款贷后管理与贷款偿还一、贷后检查及违约处理一、贷后检查及违约处理1.1.主要内容主要内容贷后检查贷后检查包括以下内容：借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人有无骗取银行信用行为；借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况；保证人保证资格和保证能力的变化情况；抵押物保管及其价值变化情况；一、贷后检查及违约处理一、贷后检查及违约处理1.1.主要内容主要

33、内容贷后检查贷后检查包括以下内容：项目工程进度和抵押预登记和正式登记落实情况；有关合同及相关资料的完整性和有效性情况；贷款资产风险程度、变化及其发展趋势；其他关系放款人债权实现和保障的内容。2.贷款形态贷款形态贷款形态贷款形态是指根据贷款的风险程度对贷款根据贷款的风险程度对贷款进行的分类进行的分类，目前尚无统一标准，一般划分为5级：正常贷款：无违约关注贷款：连续违约期数3次以内次级贷款：连续违约期数4-6次可疑贷款：连续违约期数7次以上损失贷款：已丧失还款能力3.3.贷款检查方式与程序贷款检查方式与程序贷款检查贷款检查分抽查（正常贷款）抽查（正常贷款）和重点检查（违约重点检查（违约贷款）贷款）

34、，其程序包括5个主要环节个主要环节。（1）对违约贷款通过电话提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因（2）根据借款人违约情况，判断贷款的风险状况，确定贷款形态（3）对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案，报主管领导批准实施（4）登记贷后检查台账，撰写贷后检查报告（5）每个季节进行一次综合性个人住房抵押贷款贷后检查，掌握全行个人住房贷款的资产质量状况及研究对策4.4.对违约的处理方式对违约的处理方式 对违约贷款除根据违约程度采用电话提示、约见借款人、上门催收、发律师函等方式外，还根据不同情况分别进行处理，主要处理方式包括9种基本方式种基本方式（1

35、）依法纠正借款人的违约行为（2）对逾期贷款本息计收罚息（3）从借款人账户中扣收贷款本息（4）停止发放未发放的贷款（5）依法追索保证人的连带责任（6）依法要求保险人履行保险责任（7）依法处理抵（质）押物（8）依法行使债权人其他权利（9）核销损失贷款二、贷款档案的建立与管理二、贷款档案的建立与管理个人住房抵押贷款发放后，银行信贷部门必须建立统一的贷银行信贷部门必须建立统一的贷款资料库款资料库，由专人负责，集中保管贷款原始资料贷款原始资料。1.借款人相关资料借款人相关资料（1）借款人身份证复印件（2）借款人经济收入和偿债能力证明（3）住房意向书、合同等有效证件（4）首付款额全额发票和收据（5）住房估

36、价证明（6）抵押物相关清单权属证明等文件（7）质押物相关清单权属证明等文件（8）保证人资信等级等相关资料（9）房屋所有权及他项权利证书（10）借款人资信评估意见书二、贷款档案的建立与管理二、贷款档案的建立与管理2.借款合同相关资料借款合同相关资料（1）贷款调查、审查、审批报告（2）个人住房贷款申请审批表（3）借款合同、借据（4）抵押合同（5）质押合同（6）保证合同（7）保险合同、保险单据（8）个人住房贷款凭证（放款通知书、信贷部门存联）（9）委托转账付款授权书二、贷款档案的建立与管理二、贷款档案的建立与管理3.贷后管理相关资料贷后管理相关资料（1）贷后检查记录和检查报告（2）收款通知书（3）逾

37、期贷款催收通知书、回执（4）贷款制裁通知书（5）法律诉讼、仲裁、判决、强制执行等形成文件（6）依法处理抵押物、质押物等形成文件（7）核销贷款形式的文件以及其他相关文件三、清户撤押三、清户撤押借款人清偿全部贷款本息后，银行应及时银行应及时通知借款人（及保证人），持有效证件办理清通知借款人（及保证人），持有效证件办理清户撤押手续户撤押手续。手续完成后，个人住房抵押贷款业务才能宣告正式结束。案例分析案例分析背景： 最近几年北京、上海等大城市的房价持续上涨，今年，各地政府频频发力，新出台了多项控制房价上涨的举措。2010年4月30日，北京市出台北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上

38、涨文件的通知（京政发【2010】13号）（以下简称通知），严格执行差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款首付款比例并暂停第三套住房贷款的发放。而在通知颁布之前签订的房屋买卖合同，买受人因新政而无法取得银行贷款的，房屋买卖合同是否继续有效这一问题也引起了买卖双方的纠纷。日前，北京市海淀区人民法院审结了一起因新政未能取得住房贷款要求解除房屋买卖合同的纠纷。案例： 2010年4月12日，出卖人宋女士与买受人张先生在麦田房地产经纪公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称存量房屋买卖合同），约定宋女士出卖位于海淀区蓝靛厂翠叠园一房屋。房屋成交总价为555万元，张先生应支付定金人民币15万元。在张先

39、生办理贷款过程中，因北京市出台新房贷政策导致其贷款未果，故起诉至法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同。 根据双方存量房屋买卖合同第四条商业贷款付款交易流程第1项约定：买卖双方应于2010年5月30日前（含当日）向银行办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为人民币200万元；第4项约定：若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人可选择再一次向其他银行申请贷款，出卖人应积极配合。若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前/当日补足购房首付款。2010年4月13日，张先生通过中国工商银行北京市分行转账定金15万元，宋女士向其出具定金收条。 庭审中

40、，张先生提供与其妻马女士的结婚证证明两人为夫妻关系，同时提交登记于张先生名下位于北京市海淀区某小区的房屋及登记于马女士名下位于北京市朝阳区某小区的房屋的产权证以证明其家庭名下已有两套房屋。 宋女士庭审中对上述事实均不持异议，但在庭审中表示存量房屋买卖合同真实有效，银行未批准贷款事宜已在合同中作出约定，不受通知中关于住房贷款的限制，故应按合同执行。请问：宋女士的要求是否合理有效？案例分析：案例分析： 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当

41、事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。 本案中，张先生与宋女士签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。对合同第四条商业贷款付款交易流程第4项中关于银行贷款未获批准的理解，应结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。 最后，法院根据合同情势变更原则依法判决解除张先生与宋女士之间的存量房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。案例分析案例分析

42、 2009年11月份北京王女士通过中介看重了北京市海淀区某高档小区一套125平米的房屋，每平米28000元，房主为冯先生，双方于11月15日签订了北京市二手房买卖合同，王女士按照合同的约定支付了10万定金，双方约定以贷款的形式支付剩余房款。 后银行以王女士信用不良为由拒绝了其贷款请求。后王女士要求与冯先生协商解除合同，并索要定金。冯先生拒绝，后诉至法院。问：冯先生是否应该退还定金并与王女士解除合同？购房按竭贷款购房按竭贷款“六不要六不要”一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味

43、着您将申请不到公积金贷款。二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请，但是，借款期限变更按规定只可办理一次。购房按竭贷款购房按竭贷款“六不要六不要”五、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。六、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款

44、本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。七、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。第五章第五章 房地产开发贷款房地产开发贷款引言：引言：房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的业务之一。房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房开发贷款及其它用于房地产开

45、发所必须的配套设施建设贷款。其特点特点是：单项贷款规模大单项贷款规模大、受市场因素影响大、受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高贷款对象较少但风险性较高。 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序 房地产开发的项目评估房地产开发的项目评估 房地产开发贷款贷后管理房地产开发贷款贷后管理第一节第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款程序房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程：递交申请递交申请受理审查受理审查项目评估项目评估核查审批核查审批办理手续办理手续资料归档资料归档贷后管理贷后管理收贷撤保收贷撤保一、房地产开发贷款申请一、房地产开发贷款申请1.1.借款人资格借款人资格借款人申请房地产

46、开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为：4 4证证建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、国有土国有土地使用权证地使用权证、建设工程开工证建设工程开工证。2.2.申请贷款资料申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料：单位资料单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。一、房地产开发贷款申请一、房地产开发贷款申请项目资料项目资料项目项目资料要求更加严格，必须如

47、实提交，否则被否决的可能性特别大。包括项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。二、房地产开发贷款调查二、房地产开发贷款调查由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容：1、对借款人资格的核查、对借款人资格的核查调查借款人的基本情况调查借款

48、人的基本情况了解企业经营班子真实情况了解企业经营班子真实情况审查企业的财务管理制度及相关财务信息审查企业的财务管理制度及相关财务信息了解借款人的诚意和过往的合作情况了解借款人的诚意和过往的合作情况2、调查核实项目情况、调查核实项目情况详细掌握项目的基本情况详细掌握项目的基本情况了解项目的前期准备工作，特别是了解项目的前期准备工作，特别是“4证证”是否齐是否齐全全审查项目的可行性及抗风险能力审查项目的可行性及抗风险能力审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析3、核实确定担保方式、核实确

49、定担保方式担保者是否担保者是否真实真实、承诺承诺是否真实可信，是否真实可信，抵抵押物押物是否真实，是否真实，质押物质押物是否具备质押条件，担是否具备质押条件，担保者的保者的资信资信是否真实、有效是否真实、有效等等。等等。三、核定信用等级，提出审查意见三、核定信用等级，提出审查意见贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告调查报告，由贷贷款审查部门款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决信贷决策部门策部门作出决定。四、房地产开发贷款的审查与审批四、房地产开发贷款的审查与审批1.1.贷款审查的主要内容贷款审查的主要内容贷款审查贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性

50、效益性、安全性、流动性”（所谓三性）原则（所谓三性）原则和贷款投向政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出决策建议，由银行的相应决策部门进行审批。审查调查部门提供的数据、资料是否完整。审查调查部门提供的数据、资料是否完整。审查贷款投向是否符合规定。审查贷款投向是否符合规定。审查项目的评估情况。审查项目的评估情况。审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。审查贷款期限。审查贷款期限。审查担保的合法性、合规性、可靠性。审查担保的合法性、合规性、可靠性。复算贷款风险度、贷款资产风险度复算贷款风险度、贷款资产风险度贷款贷款项目项目综合风险度综合风

51、险度=贷款方式风险系数贷款方式风险系数* * 企业信用等级企业信用等级* *（Y Y）+ +项目风险等级系数项目风险等级系数* *YY Y=项目投资总额项目投资总额/ /（企业净有形资产（企业净有形资产+ +项目投资总额）项目投资总额） 贷款贷款资产资产风险度风险度=（正常贷款金额正常贷款金额* *项目贷款风险度项目贷款风险度+ +逾期贷款金额逾期贷款金额* *项目项目贷款风险度贷款风险度* *1.31.3+ +呆滞贷款金额呆滞贷款金额* *项目贷款风险度项目贷款风险度* *1.81.8+ +呆账贷款金额呆账贷款金额* *项项目贷款风险度目贷款风险度* *2.52.5）/ /贷款总额贷款总额审

52、查有无超规模贷款。审查有无超规模贷款。按照授权授信管理办法，确定最终审批人。按照授权授信管理办法，确定最终审批人。2、贷款的审批、贷款的审批贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款的种类、金额、期限、利率方式。的种类、金额、期限、利率方式。需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有决定权的相关机构或个人批准。决定权的相关机构或个人批准。贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；不同意的应说明理由并退还相关资料。不同意的应说明理由并退还相关资料。五、贷款的发放五、贷款的

53、发放房地产开发贷款的发放发放比较复杂和严格，经过一系列的相关手续后，最后由信贷员填写贷款贷款划款凭证划款凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门会计部门根据项目进度情况及有关约定，分分期、分批期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立将款项直接转入借款人在贷款银行开立的的专户专户。第二节第二节 房地产开发贷款的项目评估房地产开发贷款的项目评估一、房地产开发项目评估概述一、房地产开发项目评估概述贷款的“三性三性”始终是银行的生命线，房地产开发贷款也必须严格遵循该项原则，进行一系列的评估，以保证贷款的效益性、安全性和流动性。1、评估应具备的基本条件、评估应具备的基本条件贷款经贷款银行的有

54、关部门受理初审，基本符合有关贷款的基本条件。项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。借款人已经取得项目立项批准文件，“四证”等法律文件有效、真实、可靠。项目开发成本构成明确，融资方案、渠道合法合规，自有资金来源和比例符合有关规定。已完成可行性研究报告。借款人符合贷款通则和贷款银行的有关规定。借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表。2、评估程序、评估程序审核项目是否具备评估条件。审核项目是否具备评估条件。抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定评估工作计划。评估工作计划。现场调查、收集、整理资料。现场调查、收集、整理资料。对资

55、料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。编写评估报告。3、评估内容、评估内容借款人评估借款人评估项目建设条件评估项目建设条件评估审查评估审查评估投资估算和筹资评估投资估算和筹资评估偿债能力评估偿债能力评估贷款风险分析贷款风险分析4、评估报告的编写要求、评估报告的编写要求评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正实事求是、客观公正”为原则，报告要求有有事实、有数据、有分析、有结论事实、有数据、有分析、有结论，重点突出、简明扼要、条理清楚。标准的报告应包括：封面、正文、附表封面、正文、附表等部分。二、借款人评价二、借款人评价借款

56、人是房地产开发的主体，也是借款的主体，贷款的效益性、安全性与其密切相关，借款人评价是贷款评估的基础和起点。借款人评价有所谓的5C原则原则，即Character品行品行Capacity能力能力Capital资本资本Collateral担保品担保品Condition of Business经营状况经营状况1、借款人非财务评价、借款人非财务评价借款人非财务评价非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要基本情况进行必要的客观评价的客观评价，为此必须通过如下方法进行现场和历史调查现场和历史调查：听取企业负责人介绍，了解企业的经营特点。查阅档案文件，了解企业的发展历史和组织现状。了解区域宏观经济发展态势，分

57、析企业在当地的地位、作用。了解相关的政策法规，掌握行业发展态势及受各种因素的影响及其响应。咨询管理当局，了解企业的诉讼事项和关联交易等情况。2、经营者素质及管理水平评价、经营者素质及管理水平评价评价的基本内容评价的基本内容分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况，评价其经营管理水平。了解的基本方法了解的基本方法3、经济技术实力评价、经济技术实力评价企业自身发展历史反映的成长性企业自身发展历史反映的成长性分析企业的优势和地位分析企业的优势和地位SWOT分析分析Strengths 优势优势Weaknesses 缺陷缺陷Opportunities 机遇机遇Threats

58、威胁威胁4、资产负债评价、资产负债评价主要分析企业负债栏目负债栏目的增减变化情况和原因，在综合考虑其包括或有负债或有负债情况下，评价企业的短期短期和长期偿债能力和长期偿债能力。主要从以下几方面进行：查阅财务报表和会计师的审查意见。查阅财务报表和会计师的审查意见。对资产负债进行趋势分析。对资产负债进行趋势分析。对资产负债进行比率分析。对资产负债进行比率分析。应特别注意对或有负债的分析和评估。应特别注意对或有负债的分析和评估。5、资产运用效率评价、资产运用效率评价以反映企业使用其经济资源的效率和有效性的各种周转率周转率为评价指标，包括存货周转率、应存货周转率、应收账款周转率、生产能力利用率、营运资

59、金周转收账款周转率、生产能力利用率、营运资金周转率、固定资产周转率、全部资产周转率率、固定资产周转率、全部资产周转率等，在很大程度上决定了企业的竞争力竞争力。6、盈利能力评价、盈利能力评价盈利盈利是企业的目的，也是企业存在的原因和根据，没有足够的盈利就不可能有企业的发展壮大，银行的贷款就没有足够的安全性和效益性。企业盈利能力盈利能力的分析包括以下内容：损益表的趋势分析损益表的趋势分析盈利能力比率分析盈利能力比率分析7、现金流量评价、现金流量评价如果说企业的许多财务指标可以人为操控，审查不严格可能会被蒙混过关，那么，现金流现金流绝对是不能制造出来的，因此现金流分析现金流分析是对对企业真正的盈利能力、竞争力等综合实力的反企业真正的盈利能力、竞争力等综合实力的反映映，“现金流是正值、净现金流与每股收益相现金流是正值、净现金流与每股收益相当当”是企业财务状况良好的重要体现。8、信用状况评价、信用状况评价信用状况评价也是保证贷款安全的重要前提，只有具备相当信用水平具备相当信用水平的企业才是可可信可靠信可靠的合作伙伴。9、新建企业分析重点、新建企业分析重点对新建企业新建企业的分析重点着重在企业的资本资本金到位情况金到位情况以及其合法性、合规性、企业的组组织体制织体制等方面，可能的工作量相对就少了许多。小结：对借款人评价应注意的重