五星级酒店5A甲级写字楼项目可行性研究

1、目 录 前 言 . 4 1 项目简介 . 4 建设地点 . 4 项目现状 . 4 项目总体规划要求. 4 项目建筑面积指标. 5 2 项目法人概况 . 5 3 编制依据 . 5 4 项目建设的必要性 . 6 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益. 6 5 主要经济技术指标 . 6 第一部分 鹊桥五星级酒店. 8 1 目前广州五星级酒店的运作情况. 8 2 行业人士对广州高级酒店业的发展看法. 12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划. 14 定位五星级酒店的标准要求. 14 酒店总体基本要求. 14 酒店接待大厅基本要求. 14 客房基本要求 . 15 餐饮基本要求 . 16 公共区域基本

2、要求. 16 选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） . 17 定位五星级酒店的规划. 20 4 本项目定位五星级酒店的成本运营测算. 22 测算基础 . 22 本五星级酒店物业面积构成：. 22 投资成本（以下投资成本未计算财务成本）. 22 酒店运营成本 . 25 本项目定位五星级酒店的运营收入测算. 25 计算结果 . 26 客房年收入约 . 26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入. 26 4.2.3 娱乐休闲收入 . 27 5 本项目定位五星级酒店收益测算. 29 成本合计 . 29 年收益额（税后）. 29 总成本回收共需年数. 29 第二部分 5A

3、甲级写字楼. 30 11 广州写字楼发展历程. 30 写字楼紧缺期：1993-1997 年 . 30 写字楼消化期：1997-2000 年 . 30 1.3 写字楼调整期：2001-2004 年 . 31 写字楼快速增长期：2005 年至今. 31 2 广州市区写字楼市场分析. 32 广州四大写字楼区域介绍. 32 大环市东商务区 . 32 天河北商务区 . 32 珠江新城商务区（CBD） . 32 琶洲商务区 . 33 广州市写字楼市场发展分析. 33 3 天河区写字楼市场分析. 35 分布特征 . 36 价格特征 . 36 成交特征 . 37 4 东莞庄项目周边写字楼市场分析. 40 4.

4、1 2007 年天河区写字楼一览表. 40 东莞庄项目周边写字楼一览表. 45 5 东莞庄写字楼规划 . 47 第三部分 商业 . 49 1 广州宏观经济环境分析. 49 2 天河区商铺市场分析. 51 分布特征 . 51 价格特征 . 51 供求特征 . 52 经营特色 . 53 3 项目商圈分析 . 54 从交通情况看 . 54 从消费群体看 . 54 从竞争环境看 . 54 5 项目 SWOT 分析 . 56 项目优势分析 . 56 开发水平和开发意识不断提高. 56 项目周边的空地多规划为住宅用地. 56 交通优势 . 56 市场优势 . 57 5.2 项目劣势分析 . 57 产权关系

5、复杂 . 57 区域环境 . 57 威胁分析 . 58 机会分析 . 58 6 商场规划 . 59 项目适合开发物业类型评估. 59 2 项目初步定位 . 61 5 车位规划 . 62 1 投资估算说明 . 63 2 写字楼商场项目投资估算表. 63 3 资金筹措 . 64 4 资金平衡计划 . 64 第五部分 写字楼、商场效益分析. 66 1 销售收入、销售税金及附加估算. 66 销售收入 . 66 销售税金及附加 . 66 经营成本及费用估算. 66 开发建设成本 . 67 销售广告费 . 67 项目土地成本 . 67 项目总成本费用：. 67 项目损益 . 67 第六部分 东莞庄项目结论

6、与建议. 68 结论 . 68 建议 . 68 3前 言 1 项目简介 建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地 3697 平方米，写字楼地块为 4272 平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。 项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。 项目总体规划要求 项目总占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米

7、，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为 40 年，建筑密度为 0.7,规划容积率为 7，绿化率 30%。 4 项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为 58000 平方米，由两栋塔楼组成，分别为 6 层写字楼和 6层酒店，其中裙楼的 1-4 层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为 23983 平方米，商业建筑面积为 16800 平方米，写字楼建筑面积为15000 平方米，地下停车、设备用房面积为 15938 平方米。容积率 7，绿化率 30，建筑密度为 0.7。机动车停车泊位 400 辆。 2 项目法人概况 企业名称：

8、广东财润投资 住 所： 天河区天河北路 233 号中信广场 3201 室 法定代表人： 注册资本：企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 3 编制依据 本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 54 项目建设的必要性 根据天河 区商贸业发 展规划， 天河将会 形成以体育 中心新中轴 线为核心 的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中

9、央商务区、天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为 21 世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约 18 平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。 本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先

10、进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展 CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过 16800 平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 5 主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米 6其中： 地上建筑面积 79697= 55783 平方米 商业部分 16800 平方米

11、写字楼部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米 容积率 7 建筑密度 0.7 绿化率 30 % 停车位 400 辆 7第一部分 鹊桥五星级酒店 1 目前广州五星级酒店的运作情况 广州目前已开业有 7 家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下：8楼高 5 层，共有客房总数01中国大酒店广州流 花路 100 号（越秀区）开 业 时 间 1984年,1998 年新装修楼高 18 层,1013 间客房及套房。02广 东 国 际 大酒店广 州 市 广 州 市 环 市东路 339 号 （越秀区）1992 年 7 月 8 日开业，

12、 2004 年局 部装修楼高 63 层，共有客房总数 200 余间套。03广 州 东 方 宾馆广州流 花路 120 号（越秀区）1961 年 开业 ，2004年重新装修楼高 11 层，共有客房 800余间套。04白天鹅宾馆广州沙面南街 1 号1983 年 开业 ，2000年重新装修楼高 28 层，共有客房总数 842 间套。05广 东 亚 洲 国际大酒店广州市环市东路 326号2002 年开业客房数目 422 间，位于25-38 层06碧 桂 园 凤 凰城酒店广 州 市 广 园 东 路 新塘路段凤凰城2003 年 11 月开业楼高 6 层，共有客房总数621 间套。07广 州 香 格 里拉大酒

13、店广 州 市 海 珠 区 琶 洲新区2007 年 3 月 26 日开业楼高 36 层，704 间豪华客房及套房，另设 26 间设计精巧的服务式公寓，面积均超过 42 平方米。八 间风 格 各异 的 餐厅 及酒 吧, 两 间宴 会 厅和 八间多功能厅。08广 州 天 誉 威斯汀酒店广 州 市 天 河 区 林 和中路 6 号（中信广场后门）2007 年 5 月开业楼高 40 层,共有客房总数 448 间(套),标间面积50 平米。09长隆酒店广 州 市 番 禺 区 大 石迎宾路（长隆夜间动物世界旁） 92001 年开业楼高 6 层，共有客房总数333 间套。挂牌五星级酒店 10 鸣 泉 居 度 假

14、广 州 市 白 云 大 道 南1998年 开业 ，2005序号 村 酒店名称 1068 号 地理位置 年重新装修 开业时间 200 间套。 客房数量 正在申请中的五星级酒 店 序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01广 州 鼎 龙 国际大酒店广 州 天 河 广州 大 道 北63 号 （天河区）2005 年 5 月开业楼高 20 层，客/套房 288 间。02广 州 嘉 逸 国际酒店广 州 市 天 河 北 路 468号2004 年 7 月酒店楼高 20 层，拥有 251间不同类型的客房。03广 州 天 伦 万怡大酒店广州林和中路 172 号2003 年开业395 套装修豪华、设计新颖、设备完善的

15、客房。04广 东 南 洋 长胜酒店广 州 市 天 河区 广 州 大道北兴华路 38 号开业 时间 2005年 9 月 29 日主楼高 25 层，副楼多栋高 7层，拥有各类豪华客房 468间/套，标间面积 38 平米。05南沙大酒店广 州 市 南 沙海 滨 新 城商贸大道南二路 1 号2004 年 9 月28 日楼高 15 层，拥有 314 间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46 平米。06广 州 地 中 海国际酒店广 州 市 广 州市 天 河 路518 号2005 年 3 月开业楼高 50 层 ,共有 客房 总数400 间(套),标间面积 33 平米。07颐和大酒店广 州 白 云 区同 泰 路

16、颐和山庄内2003 年酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房 180 余间。10正在建设中的酒店 序号酒店名称地理位置计划开业时间客房数量01正佳万豪天河正佳2008 年开业正 佳万 豪 国际 大 酒店 正 佳 正 佳广 场五星将拥有 360 间客房，其中标准间不超过 140 间，其余均为豪华商务套房、总 统套房 、副总统 套房以及 高级行政套房。02富力丽思卡尔顿酒店珠江新城2008 年开业主体分 为酒店 客房和服 务式公寓 两部分, 160 米高的塔楼，其中包括了 350套客房和 120 套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。03富力君悦大

17、酒店珠江新城2008 年开业总建筑面积为 万多平方米，楼高75 米，由君悦酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集团）天河员村2008 年开业五星高 41 层，占地面积 万平方米，总建筑面积 14 万预定 2006 年平方米，客房及预定 2006 年投入运营豪华客房约 500 间。05太古汇香格里拉天河路2008 年开业六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约 8万平方米，拥有 500 到 600 个客房。整个太古汇项目总投资约 40 亿元。112 行业人士对广州高级酒店业的发展看法 五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。广州市副市长王晓玲曾在

18、各种场合强调，在 2010 年亚运会之前，五星级酒店将在现有的 7 家基础上新添 10 到 15 家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。 市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。 二 00 六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。目前，广州星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。特别是二 0 一 0 年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。 据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：一是扩大选址区域。鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。 孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利