第40讲业主的建筑物区分所有权相邻权用益物权特征类型及变动

1、第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导【考点 5】业主的物区分所1.概念（熟悉）（P193）物区分所理的成员权三者，是指由区分所有物的专有部分所、共有部分的共及对物进行共同管的特别所。三要素具有一体性，不可分离。特征2. 共有部分共物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。3. 成员权公共通行部分，消防、公共（1）业主可以设立业主大会，业主委员会；业主大会与其事务执行机构业主委员会属于“其他组织”（人组织），具有能力，可以“以名义”提讼。（2）成员权通过业主大会行使，下列事项由业主共同决定（20

2、20 年调整）：不易，第1页事项决议规则参与表决通过决议制定和修改业主大会议事规则制定和修改管理规约业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人使用物及其附属设施的维修资金由专有部分面积2/3 的业主且人数占比2/3 的业主参与表决应当经参与表决专有部分面积1/2 的业主且参与表决人数1/2 的业主同意专有部分所有权的主导性（1） 区分所有人取得专有部分所即取得共有部分共及成员权（2） 专有部分所的大小决定共及成员权的大小（3） 区分所成立登记时，只登记专有部分所，而共及成员权并不单独登记一体性三要素具有一体性，不可分离。在发生权利变动时，须一体变动。业主转让 物内的住

3、宅、经营性用房，对其共有部 有的共有和共同管理的权利一并转让第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导【例题·单选题】我，对专有部分以外的共有部第 271 条规定：“业主对物内的住宅、经营性用房等专有部有所有共有和共同管理的权利。”这一规定表明（）。（2011 年）A.业主的物区分所主对共有部有的是公B.业主办理产权登记时需要对共作单独登记C.业主的D.业主的物区分所物区分所中的专有部分所、共有部分共及成员权是一体的，不可分离的各部分权利可以分别变动或者转移【】C】（1）选项 A：业主的物区分所主对共有部有的是“共”，“公”表述确。（2）选项 B：业主的物区分所成立登记时，

4、只登记专有部分所，而共及成员权不单独登记。（3）选项 CD：须一体变动，排除选项 D。业主的物区分所的三要素具有一体性，不可分离，在发生权利变动时，【考点 6】相邻权（熟悉）（P195）相邻权，是指相毗邻的“不动产”的所有人或使用人为行使其所或使用权依法予以限制的权利。1.关于土地的相邻权（1） 邻地通行权；（2） 邻地管线安设权；（3） 邻地使用权；（4） 邻地环境保护权；（5） 邻地安全保护权。2.关于水流的相邻权（1） 相邻水流使用权；（2） 相邻水流排放权。或使用权的必要，而对他方不动产所3.关于物的相邻权（1） 相邻通风、采光权；（2） 相邻通行权；（3） 相邻环境保护权。【总结】不

5、易，第2页筹集物及其附属设施的维修资金改建、重建物及其附属设施改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动经参与表决专有部分面积3/4 的业主且参与表决人数3/4 的业主同意第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导不易，第3页第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导不易，第4页第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导不易，第5页第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导第三节用益物权制度【考点 1】用益物权的特征（掌握）（P196）用益物权，是指对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、的权利。其有以下特征：1.用益物权是以使用、为目的的限定

6、物权；（1）性质属于限定物权，非完全物权。用益物权人只能在一定的时空范围内对标的物予以占有、使用和收益。（2）用益物权人的目的在于取得标的物的使用价值，即对标的物的使用和物的交换价值，属于价值权）。（担保物权意在取得标的2.用益物权是一种的物权（非从物权）。3. 从物权的特征角度分析：用益物权亦属于支配权、排他性4. 用益物权的享有和行使通常以对物的占有为前提；权、对世权、绝对权。5.用益物权的客体包括动产和不动产。目前我事法律规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住地役权五种用益物权。尚未规定具体的动产用益物权的类型。【例题·单选题】下列有A.用益物权是完全性物权B

7、.用益物权属于对物权的说法中，正确的是（）。（2019 年）C.用益物权的客体包括不动产和动产D.用益物权属于价值权【】C】（1）选项 A：用益物权是限定物权。（2）选项 B：用益物权属于对世权。（3）选项 C：用益物权的客体可以是不动产，也可以是动产（4）选项 D：担保物权以取得标的物的交换价值为目的，因而属于价值权；用益物权以实现对标的物的使用和为目的，意在取得标的物的使用价值，不属于价值权。不易，第6页第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导【考点 2】用益物权的类型及变动（掌握）（P196）民规定了五类主要的用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居

8、住权。除此外，还规定了海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖设用地使用权（2020 年调整）1.建设用地使用权的概念捕捞权等准物权。建设用地使用权，是指按照法律规定，对所有的土地享有的占有、使用和的权利。该权利可以在土地的地表、地上或者分别设立。建设用地使用权在登记时设立。2. 建设用地使用权的取得建设用地使用权可以通过出让（缴纳土地出让金）、划拨（无偿）、转让（在剩余的有效年限内）、继承等方式取得。3. 建设用地使用权的内容（1）建设用地使用权的内容主要包括：建设用地的占有、使用权；在建设用地上从事附属行为的权利；对建设用地使用权的处分权。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、

9、赠与或者抵押。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。面形式订立相应的合同。使用期限由（2）建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的物、构筑物及其附属设施一并处分。物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（“房随地走，地随房走”） 二、宅基地使用权（2020 年调整）1.宅基地使用权概念宅基地使用权，是指农村集体组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。2.宅基地使用权的主体、客体（1）主体：限于农村集体组织成员。

10、（2）客体：限于集体所有的土地。3.宅基地使用权的取得（1） 一户只能拥有一处宅基地。（2） 宅基地使用权基于法律的直接规定无偿取得。4.宅基地适用权的消灭宅基地使用权的存续无期限限制。宅基地使用权可因下列而消灭：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用宅基地的；不按照批准的用途使用宅基地的；长期闲置宅基地的；宅基地面积的；房屋灭失；自然灾害。宅基地因自然灾害等重新分配宅基地。三、土地承包经营权（2020 年调整）1.土地承包经营权的概念灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当土地承包经营权，是指根据土地承包经营合同，对集体所有或者所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业

11、的土地享有的，占有、使用和2.土地承包经营权的主体和客体的权利。（1）主体：限于从事农业生产的集体组织或者自然人。（2）客体：集体所有或者3.土地承包经营权的设立所有由集体适用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。土地承包经营权“依承包合同”（而非“登记”）而产生；自土地承包经营权合同生效时设立。4.土地承包经营权的流转（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让。但依法批准，不得将承包地用于非农建设。（2）土地承包经营权人可以决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。（3）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

12、的,可以依法采取出租、入不易，第7页第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导四、居住权（2020 年新增）1. 居住权的概念居住权，是指按照合同约定，对他人所有的住宅及其附属设施享有的占有、使用的权利。居住权人照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。2. 居住权的主体、客体、内容（1） 主体：限于特定的自然人。（2） 客体：为他人所有的住宅。（3） 内容：是为满足生活居住需要而占有、使用他人住宅的权利。3.居住权的法律特征（1）居住权属于用益物权，旨在对他人住宅予以占有和使用。按（2）居住权具有期限性。居住权的期限可由当事人在居住权合同或者遗嘱中确定

13、或者约定，若合同或者遗嘱未对居住权期限予以明确，则应推定居住权期限为居住权人的终身。（3）居住权通常具有无偿性，即居住权人占有、使用他人住宅无需向住宅所设立，但是当事人另有约定的除外。人支付对价。居住权无偿（4）居住权具有专属性。居住权只能由权利人本人享有和行使，不能与权利人分离。居住权不得转让、继承。4.居住权的取得（1）居住权可基于居住权合同或者遗嘱而取得。设立居住权，当事人应当采并应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。面形式订立居住权合同，（2）居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间；解决争议的方法。5.居住权的消灭居

14、住权期间届满或者居住权人五、地役权（2020 年调整）1.地役权的概念的，居住权消灭。地役权，是指不动产的所有人或使用人为不动产的使用便利，“依合同约定”使用他人不动产的一种“用益物权”。提供便利的不动产称“供役地”，享受便利的不动产称“需役地”。【举例】甲为了能在房屋看海，和乙约定，甲向乙支付 10 万元，乙 10 年内不得加盖其房屋。通过约定，甲获得地役权。其中，甲的房屋为需役地，乙的房屋为供役地。2.地役权的特征不易，第8页特征具体内容无须占有供役地地役权是存在于他人不动产上的物权。不以占有供役地为要件， 如眺望地役权第八章+物权法律制度涉税服务相关法律（2020）辅导3.地役权的设立当

15、事人应以形式订立地役权合同，地役权自地役权合同生效时设立。不需要登记，但登记，地役权不得对抗善意第三人。4. 地役权期限地役权期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。5. 地役权的消灭地役权可因下列消灭：需役地或者供役地灭失；混同，即需役地与供役地同属一人所有或者使用；地役权人抛弃地役权；地役权设立目的不能实现；供役地权利人依法解除地役权合同；地役权期限届满。6.地役权与相邻权【例题·多选题】民年）A. 地役权是自物权B. 设定地役权应当签订规定了地役权制度。下列有关地役权的表述中，正确的有（）。（2011合同C.地役权自地役权合同生效时设立不

16、易，第9页地役权相邻权权利产生的方式不同基于当事人之间的约定而产生基于法律的直接规定而产生权利性质不同为 不动产的利益而使用他人不动产的权利对相邻不动产所或使用权的限制或扩张一项的物权（属于用益物权范畴）不是一项的物权类型（属于自物权范畴）对不动产权利限制或扩张的程度不同程度较大程度较小权利取得的对价不同通常是有偿的通常是无偿的权利的存续期限不同有期限限制无期限限制从属性地役权从属于需役地所或使用权，不得与需役地分离而单独让与；地役权不得从需役地分离出来而成为其他权利的标的不可分性在需役地被分割时，地役权为分割后的各部分的利益仍然存在；如果地役权的行使按其性质只关系到需役地的一部分的，则分割后地役权仅